АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-4948/2021

               Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2021 года

               Решение изготовлено в полном объеме 29 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юпитер" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск 

к обществу с ограниченной ответственностью "ЦвеТочка" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, г. Новосибирск,

о взыскании задолженности по договору №А-20 от 01.01.2015 в размере 280 001 руб. 13 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО2 (доверенность от 15.06.2021 в порядке передоверия по доверенности от 28.07.2020, выданной на ООО «УК «Юпитер», диплом, паспорт), 

ответчика: ФИО3 (доверенность №3 от 24.01.2020, диплом, паспорт), ФИО4.(доверенность №3 от 24.01.2020, диплом, паспорт);

третьего лица: ФИО5 (доверенность от 29.08.2019, удостоверение адвоката),

                                        установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юпитер" (далее-истец, ООО УК «Юпитер») обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ЦвеТочка" (далее-ответчик, Арендатор, ООО "ЦвеТочка") задолженности по арендной плате по договору аренды площади в нежилом помещении № А-20 от 01.01.2015 в размере 24 000 рублей, а также суммы задолженности по коммунальным платежам по соглашению  от 01.01.2015 к договору технического обслуживания и эксплуатации от 01.08.2014 г. иного помещения, площадью 146,3 кв.м., в размере 131 346,63 рублей (по коммунальным платежам), 108 554,60 рублей за техническое обслуживание помещений, 100 рублей (замена электрической лампы).

В ходе судебного разбирательства истцом, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), было заявлено об уточнении исковых требований (в устной форе) в сторону уменьшения. Просил взыскать по арендной плате по договору аренды площади в нежилом помещении № А-20 от 01.01.2015 в размере 32 000 рублей, образовавшуюся по состоянию на ноябрь 2018 года, задолженности по коммунальным платежам по соглашению  от 01.01.2015 к договору технического обслуживания и эксплуатации от 01.08.2014 г. иного помещения, площадью 146,3 кв.м. (по договору аренды между ответчиком и ФИО1).

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 49, 159 АПК РФ, в протокольной форме, определил удовлетворить ходатайство, принять к рассмотрению заявление об уточнении иска.

 В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и исковые требования поддержал.

Ответчик представил отзывы, в которых возражал против удовлетворения исковых требований частично. В ходе судебного разбирательства пояснил, что не оспаривает наличие задолженности по арендной плате в размере 24 000 рублей, указал что 8 000 рублей было оплачено без оформления документов, в кассу истца. В части задолженности по коммунальным платежам, по общим расходам на содержание здания указал, что такого соглашения с его стороны заключено не было. Указал что в материалы дела не было представлено доказательств наличия договора технического обслуживания и эксплуатации от 01.08.2014, на основании которого было составлено соглашение от 01.01.2015. 

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержал.

Третье лицо ФИО1 представил отзывы, в которых поддержал доводы искового заявления, указал, что Ответчик длительное время арендовал у ИП ФИО1 нежилые помещения, принадлежащие ИП ФИО1 на праве собственности и расположенные в торговом центре «Юпитер» по адресу 

<

...>. Текстов договоров аренды ранее 2016 года у третьего лица не сохранилось.

Указал, что на основании договора технического обслуживания и эксплуатации от 01.08.2014, являясь собственником нежилых помещений, ИП ФИО1 принял на себя обязательства компенсировать истцу расходы за поставку коммунальных услуг и возмещение эксплуатационных расходов, связанных с техническим обслуживанием общего имущества здания, пропорционально площади принадлежащих ему нежилых помещений.

Указал, что 01 января 2015 года ответчик, являясь арендатором помещений ИП ФИО1 и истец, с согласия третьего лица, пришли к соглашению о том, что обязанность по оплате коммунальных расходов и возмещению эксплуатационных расходов возлагается на ответчика, как арендатора помещений, принадлежащих ИП ФИО1

Указал, что в соответствии с условиями данного соглашения оплата коммунальных услуг и возмещение эксплуатационных расходов должно было осуществляться истцу, как управляющей компании,  исходя из арендуемой ответчиком у ИП ФИО1 площади нежилых помещений - 146,3 кв.м. (преамбула соглашения), на основании выставленных истцом счетов (п. 3.4. соглашения), срок действия соглашения подлежал автоматической пролонгации (п. 6.5. соглашения). Поскольку в деле отсутствуют сведения о том, что стороны соглашения делали заявления о его прекращении, то соглашение действовало до момента возврата ответчиком арендуемых помещений собственнику, то есть до 08 ноября 2018 года. Указал об исполнении этого соглашения со стороны ответчика, о частичной оплате задолженности.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы отзыва.

Арбитражный суд, выслушав представителей лиц участвующих в деле,   изучив доводы искового заявления, отзывов, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, между ООО УК «Юпитер» (арендодатель) и ООО «ЦвеТочка» (арендатор) был заключен Договор аренды площади в нежилом помещении № А-20 от 01.01.2015 г. (далее - Договор), в рамках которого ООО УК «ЮПИТЕР» передало в пользование ООО «ЦвеТочка» площадь в нежилом помещении в Торговом центре «Юпитер», расположенную по адресу: 

<

...>, павильон.

Арендатор обязуется использовать объект аренды по назначению, соблюдать условия договора, предусмотренные в пункте 2. Арендная плата и порядок расчета.

Согласно п.2.1 Договора арендная плата за предоставление площади в нежилом помещении по настоящему Договору с момента подписания составляет 4 000 руб. из расчета 250,00 рублей за 1 м. кв. в месяц. Арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно путем перечисления на расчетный счет Арендодателя или путем внесения наличных денежных средств в кассу Арендодателя, с 25 числа до конца текущего месяца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Истец указывает, что по состоянию на ноябрь 2018 года, за ответчиком числилась задолженность по арендной плате в сумме 32 000 рублей, при этом ответчик указывает, что указанная задолженность была оплачена частично, в сумме 8 000 рублей в кассу истца, без оформления каких либо документов.

Ответчик в судебном заседании 27.06.2021 пояснил, что признает сумму задолженности 24 000 рублей из заявленной к взысканию суммы 32 000 рублей. Следовательно, указанное обстоятельство, в соответствие с ч.3.1 ст. 70 АПК РФ является установленным.

Поскольку истец оспаривал факт получения 8 000 рублей, а ответчик, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств оплаты этой суммы, то доводы ответчика о частичной оплате задолженности судом отклоняются.

Доказательств своевременной оплаты долга по арендной плате ответчиком не представлено, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы основного долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требований о взыскании коммунальных платежей по договору № А-20 от 01.01.2015 не заявлялось.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований в остальной части, учитывая следующее.

Истцом заявлено о взыскании задолженности по коммунальным платежам по соглашению  от 01.01.2015 к договору технического обслуживания и эксплуатации от 01.08.2014 г. помещения, площадью 146,3 кв.м. (по договору аренды между ответчиком и ФИО1).

В судебном заседании установлено, что 01 января 2016 года,  01 апреля 2017 года, 01.03.2018 ответчик и третье лицо ФИО1 заключали договоры аренды. 

В части коммунальных платежей третье лицо и истец указывает, что ИП ФИО1 принял на себя обязательства компенсировать Истцу расходы за поставку коммунальных услуг и возмещение эксплуатационных расходов, связанных с техническим обслуживанием общего имущества здания, пропорционально площади принадлежащих ему нежилых помещений на основании договора технического обслуживания от 01.08.2014. 

По мнению истца, указанная обязанность была возложена третьим лицом на ответчика на основании соглашения от 01.01.2015 к договору технического обслуживания и эксплуатации от 01.08.2014 г.

Между тем, согласно п.2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п.1 ст. 308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. 

Обязательство, исполнение которого возложено законом на иное лицо, должно прямо и недвусмысленно следовать из соглашения между сторонами.  

Суд находит заслуживающими внимание доводы ответчика о том, что соглашение от 01.01.2015 в рассматриваемый период времени не может создавать для него обязанности нести общие расходы за содержание здания, а также не обязывает истца оплачивать коммунальные расходы, связанные с эксплуатацией арендуемого помещения непосредственно истцу.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения расположенного в здании, а не арендатор, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Несмотря на установление в ходе судебного разбирательства факта подписания соглашения от 01.01.2015 всеми сторонами, путем подписания истцом и третьим лицом одного экземпляра и ответчиком  второго, из текста соглашения от 01.01.2015, на которое ссылается третье лицо, усматривается, что Сторона-2 (ответчик) обязуется оплатить предоставленные коммунальные услуги в соответствии с договором технического обслуживания и эксплуатации 01.08.2014 г.

При этом, как следует из п. 6.4. соглашение вступает в силу с момента подписания и действует в рамках действия договора технического обслуживания и эксплуатации от 01.08.2014.

В материалы дела так и не был представлен договор технического обслуживания и эксплуатации от 01.08.2014, не были представлены договоры аренды между третьим лицом и ответчиком до 01 января 2016 года, при том, что как следует из п. 6.4. соглашение от 01.01.2015 вступает в силу с момента подписания и действует в рамках действия договора технического обслуживания и эксплуатации от 01.08.2014.

Арендные отношения между ответчиком и третьим лицом не продлевались (при том что возможность заключения договора на неопределенный срок при отсутствии возражений договорами была предусмотрена), а ежегодно (2016,2017, 2018) перезаключались с измененными условиями. В указанных договорах аренды фигурирует иная площадь, нежели чем указанная в соглашении от 2015 года.

В связи с вышеуказанным, в рассматриваемом случае, в отсутствие основного соглашения от 01.08.2014, определяющего порядок оплаты коммунальных расходов, доводы истца о пролонгации соглашения в связи с отсутствием возражений сторон, не могут приниматься судом во внимание, поскольку достоверно установить, что в отсутствие доказательств наличия арендных отношений в 2014,2015 годах между третьим лицом и ответчиком, отсутствии самого соглашения от 2014 года, права и обязанности по соглашению от 2015 могут каким-либо образом распространяться на договор аренды от 2018 года, не представляется возможным.

Факт оплаты денежных средств ответчиком в пользу ООО ЮК «Юпитер» не свидетельствует об исполнении Ответчиком указанного соглашения, поскольку представленные Истцом акты и счета имели иное основание договор аренды А-20 от 01.01.2015 г.

Истец указывает, что письмом от 09.10.2018 г. ответчик признает сложившуюся перед ООО УК «Юпитер» задолженность. Данное утверждение Истца не принимается судом, так как признание долга, выраженное должником, должно быть точным, конкретным и безоговорочным, из него должно быть понятно, в отношении какого конкретно обязательства данное признание совершено, но из письма от 09.10.2018 г. этого не следует.

Акт сверки не является первичным учётным документом, так как не соответствует требованиям, предъявляемым ст. 9 ФЗ «О бухгалтерском учете» к первичным учётным документам, оформляющим хозяйственные операции субъектов предпринимательской деятельности.

Таким образом, представленными доказательствами не установлена обязанность ответчика, как арендатора, нести расходы по содержанию общего имущества в здании.

Кроме этого,  представленные  договоры аренды от 2016,2017,2018 годов устанавливают принципиально иной порядок возмещения коммунальных расходов связанных с эксплуатацией арендованного имущества. Так, исходя из содержания договоров аренды, ответчик обязан оплачивать коммунальные расходы непосредственно собственнику имущества-третьему лицу.

В соответствии с текстами договоров аренды от 01 января 2016 года,  01 апреля 2017 года, 01.03.2018  (п. 1.1.) в аренду ответчику передавались нежилые помещений общей площадью 178,2 кв.м., из которых помещения № 52 и 53 на первом этаже и помещения № 73-77 в подвале здания, общей площадью 146,3 кв.м., а также кладовое помещение № 22 площадью 31,9 кв.м. При этом, указанными договорами (п.6.5.) было предусмотрено, что Арендатор возмещает арендодателю (третьему лицу) расходы по коммунальным платежам.

Исходя из этого, правом на взыскание коммунальных платежей по договору аренды от 2018 обладает третье лицо, а не истец. 

Следовательно, истец не обладает правом требования взыскания от  ответчика расходов связанных с владением и пользованием помещения, арендуемого у третьего лица, в то время как ч.1 ст. 4 АПК РФ установлено право заинтересованного лица на обращение  в арбитражный суд за защитой нарушенных прав и законных интересов.

В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.  

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 настоящего Кодекса.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЦвеТочка"   в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юпитер"  сумму задолженности по арендной плате в размере 32 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 993 рублей.

В остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юпитер"  -отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Юпитер" из федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 160 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов