АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2985/2017

г. Петропавловск-Камчатский

09 октября 2017 года

Резолютивная часть решения

 объявлена 03 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Васильева И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску

Администрации Соболевского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику

 

 

 

третье лицо:

обществу с ограниченной ответственностью «Камчатимпэкс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «Камчатимпэкс» ФИО2,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

 

при участии:

от истца:

ФИО3 – представитель по доверенности от 31.08.2017 (сроком по 31.12.2017),

ФИО4 – представитель по доверенности от 31.08.2017 (сроком по 31.12.2017),

от ответчика:

от ООО «Камчатимпэкс», от конкурсного управляющего 

 

от третьего лица: 

 

ФИО5 – представитель по доверенности от 28.07.2017 (сроком до 25.01.2018)

ФИО2 – конкурсный управляющий,

ФИО6 – представитель по доверенности от 21.06.2017 № 36 (сроком до 31.12.2017),  

 

установил:

Администрация Соболевского муниципального района (далее – Администрация, истец, место нахождения: 684200, 

<

...>) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском к конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «Камчатимпэкс» ФИО2 (далее – конкурсный управляющий, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Камчатимпэкс» (далее – ООО «Камчатимпэкс», ответчик, место нахождения: 683032, 

<

...>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю, ответчик, место нахождения: 683024, 

<

...>) о признании перехода права собственности от ООО «Камчатимпэкс» к истцу на объект недвижимого имущества – магистрального газопровода, расположенного по адресу: Камчатский край, Соболевский район, пос. Крутогоровский, кадастровый номер: 41:07:0010102:128 по договору аренды с правом выкупа № 02/14А от 22.04.2014, а также об обязании Управления Росреестра по Камчатскому краю произвести государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на объект недвижимого имущества – магистрального газопровода, расположенного по адресу: Камчатский край, Соболевский район, пос. Крутогоровский, кадастровый номер: 41:07:0010102:128 в соответствии с договором аренды объекта недвижимости с правом выкупа № 02/14А от 22.04.2014. 

Требования заявлены истцом со ссылкой на статьи 12, 131, 165, 218, 223, 454, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы уклонением ООО «Камчатимпэкс» от регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества и отказом Управления Росреестра по Камчатскому краю в регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

В судебном заседании представители истца заявили ходатайство об отказе от исковых требований к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю.

03.10.2017 суд принял отказ истца от иска к Управлению Росреестра по Камчатскому краю, прекратил производство по делу в данной части, о чем вынесена резолютивная часть определения (мотивированное определение изготовлено 09.10.2017).

Протокольным определением от 03.10.2017 суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле Управление Росреестра по Камчатскому краю к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Представители истца требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, а также в отзыве на доводы ответчика.

Представитель ответчика заявленные истцом требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, полагал, что требования истца подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «Камчатимпэкс», в связи с чем исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Третье лицо полагало требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему выводу. 

Как следует из материалов дела, на основании соглашения о распределении долей в праве собственности в объекте «Газоснабжение п. Крутогоровский Камчатской области. Магистральный газопровод» от 26.07.2007, исходя из фактически вложенных средств в строительство объекта «Газоснабжение п. Крутогоровский Камчатской области. Магистральный трубопровод», расположенного по адресу п. Крутогоровский, Соболевского района Камчасткой области, протяженностью 36,466 км, определены вклады в праве собственности в объекте в следующих долях: Соболевский муниципальный район – 39,977 %, ЗАО «Камчатимпэкс» - 60,9023 %.

22.04.2014 между Администрацией Соболевского муниципального района (арендатор) и ООО «Камчатимпэкс» (арендодатель) заключен договор аренды с правом выкупа № 02/14А по условиям которого арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и пользование. Объектом аренды является 5413/8888 доля в праве в объекте: газоснабжение п. Крутогоровский Камчатской области, Магистральный газопровод, назначение: сооружение, 1-этажный, общая площадь 35,8 кв.м., протяженность магистральный газопровод – 36 466 м; ГРС п. Крутогоровский, в том числе: Блок вспомогательного оборудования лит. А=9,1 кв.м.; Блок редуцирования газа БРГ-10, лит. Б=17,6 кв.м., Блок отключающей арматуры БОА-10, лит. В=9,1 кв.м., инв. № 489, лит. АБВ, расположенного по адресу: Камчатский край, Соболевский район, с кадастровым (или условным) номером: 41:07:0010102:128 (далее – имущество) (пункты 1.1, 1.2 договора).

Имущество, указанное в пункте 1.1 договора, находится в общей долевой собственности ООО «Камчатимпэкс» (5413/8888 доли) и Соболевского муниципального района Камчатского края (3475/8888 доли) (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 4.1 договора при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, либо до его истечения, если выкупная цена была внесена до истечения срока аренды. Арендная плата засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

Выкупная цена имущества составляет 79 767 623,67 руб., которая выплачивается арендатором арендодателю в срок до 31.12.2015 (пункт 4.3 договора).

Арендная плата за пользование арендованным имуществом установлена в пункте 5.1 договора и составляет 140 000 руб. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца и засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

Передача имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 31.12.2015 (пункты 3.1, 7.1 договора).

22.04.2014 между сторонами подписан передаточный акт к договору аренды, согласно которому ООО «Камчатимпэкс» передал, а Администрация Соболевского муниципального района приняла указанное в договоре аренды имущество.

Названный договор аренды с право выкупа зарегистрирован в Управление Росреестра по Камчатскому краю.

Платежными поручениями от 23.09.2014 № 254, от 18.11.2014 № 1310, от 18.12.2014 № 85, от 26.12.2014 № 442, Администрация Соболевского муниципального района в полном объеме перечислила ООО «Камчатимпекс» плату за магистральный газопровод согласно договору от 22.04.2014 № 02/14А, передаточному акту от 22.04.2014.

10.04.2015 Администрация обратилась в Управление Росреестра по Камчатскому краю для государственной регистрации сделки по договору аренды с правом выкупа от 22.04.2014 № 02/14А. 

Сообщением от 22.05.2015 регистрирующий орган уведомил истца об отказе в государственной регистрации сделки, ввиду не предоставления документов, свидетельствующих о финансовом исполнении обязательств по договору.

12.09.2016 ПАО «Камчаткомагропромбанк» выдана справка Администрации Соболевского района о перечислении ООО «Камчатимпэкс» 79 767 623,67 руб. в период с сентября по декабрь 2014 года.

При повторном обращении истца в Управление Росреестра по Камчатскому краю для государственной регистрации сделки, регистрирующий орган 16.11.2016 уведомил Администрацию о приостановлении государственной регистрации, в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в результате чего в государственной регистрации сделки отказано, ввиду не предоставления документов, свидетельствующих о финансовом исполнении обязательств по договору.

03.12.2016 истец направил в адрес ООО «Камчатимпекс», конкурсного управляющего ООО «Камчатимпекс» ФИО2 письмо от 02.12.2016 № 2291 о необходимости явки 16.01.2017 по адресу: 

<

...>, в Петропавловский филиал КГКУ «МФЦ Камчатского края» для подачи заявления о переходе права собственности. Названное письмо конкурсным управляющим ответчика получено.

14.07.2017 Управление Росреестра по Камчатскому краю уведомлением № 41/002/022/2016-200 отказало в государственной регистрации, ввиду не явки второй стороны по договору и не предоставления документов, свидетельствующих о финансовом исполнении обязательств по договору.

Полагая, что ответчик намеренно уклоняется от регистрации сделки, ввиду чего Администрация лишена возможности зарегистрировать переход права собственности на спорный объект, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании статей 8, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, а одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение.

В статье 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В данном случае сторонами при заключении договора аренды с правом выкупа от 22.04.2014 № 02/14А согласованы все существенные условия: стоимость выкупной цены, основания и условия передачи имущества.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, когда предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации данного права, если иное не установлено законом.

В силу требований пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 3 данной статьи предусмотрено право покупателя требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае, когда продавец уклоняется от такой регистрации.

Согласно пункту 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленумы ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В соответствии разъяснениями Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, изложенных в пункте 61, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию (п. 3 ст. 551 ГК РФ), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание Пленумы ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, входят следующие обстоятельства:

- установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество,

- факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Судом установлено и сторонами не отрицается, что спорный объект недвижимости передан во владение арендатора в апреле 2014 года и с указанного момента фактически используется им.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям арендатор до истечении срока действия договора перечислил арендодателю полную выкупную стоимость по договору. Факт перечисления полной выкупной стоимости арендуемых объектов ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ достаточными и достоверными доказательствами не опровергнут.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что истец направлял в адрес ответчика в лице конкурсного управляющего письмо о необходимости явки для регистрации права собственности на объект права по договору аренды с правом выкупа от 22.04.2014 № 02/14А. Факт направления письма подтверждается описью вложения со штампом почтового отделения связи, а также квитанцией об отправке. Однако, как следует из пояснения истца, представитель ответчика на регистрацию не явился. В судебном заседании данный факт не опровергнут.

Поскольку истцом в полном объеме исполнены условия договора, оспариваемый объект недвижимости передан и находится во владении администрации, факт уклонения ответчиком от государственной регистрации перехода права собственности является доказанным, исковые требования Администрации Соболевского муниципального района подлежат удовлетворению.

Довод представителя ответчика о необходимости оставления иска без рассмотрения, поскольку требование должно быть рассмотрено в деле о банкротстве, судом не принимается по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 26.02.2015 по делу № А24-173/2015 ООО «Камчатимпекс» признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него конкурсного производства сроком на пять месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 Конкурсное производство продлено.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», изложенных в пункте 34 постановления от 22.06.2012 № 35, согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Требование истца о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа не является имущественным требованием и не носит имущественный характер, а является спором о зарегистрированном праве собственности (п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, исковое заявление истца является иском неимущественного характера.

Требование истца сформулировано в исковом заявлении как требование только о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, которым истец фактически владеет.

Данное требование (о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности) не может быть оценено в денежном выражении и не может трансформироваться в денежное требование.

В случае отношений истца и ответчика, рассматриваемых в настоящем деле у администрации нет требований, носящих реестровый характер, которые он намерен получить преимущественно перед требованиями иных кредиторов. 

Оспариваемая сделка не привела к причинению вреда имущественным правам кредиторов ответчика, в связи с тем, что ООО «Камчатимпекс» получило денежные средства за объект недвижимости в размере договорных отношений и на момент совершения сделки у него отсутствовали признаки неплатежеспособности и несостоятельности.

Довод ответчика о том, что объект недвижимости продан по заниженной выкупной цене не имеет в данном случае правого значения в силу следующих обстоятельств.

Статья 421 ГК РФ содержит принципы свободы договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как следует из материалов дела, стороны заключили договор аренды с правом выкупа по соглашению сторон на условиях, не противоречащих требованиям закона. Договор подписан уполномоченными лицами, зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Доказательств оспаривания договора, признания его недействительным судом, в материалах дела отсутствуют. 

Кроме того, в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о том, что конкурсный управляющий ответчика неоднократно выставлял на торги спорное имущества по его продаже. Информация о торгах содержит в себе следующие сведения: начальная цена составляет 88 695 000 руб. Сроки и порядок снижения цены продажи лота составляет 5% каждые 6 дней, но не ниже 44 347 500 руб. (газета Коммерсантъ, № 112(5862), от 25.06.2016).

Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная цена варьируется от 44 347 500 руб. до 88 695 000 руб., следовательно, не является заниженной, при том, что договор аренды заключен и исполнен в 2014 году, а оценка спорного имущества проведена ответчиком в 2016 году.

В силу требований пункта 2 статьи 126 Закона о банкротстве несостоятельным является довод конкурсного управляющего ООО «Камчатимпекс» о том, что он не является стороной сделки в отношении спорного имущества и не может быть понужден к совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности. Названная норма права предусматривает, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника). Руководитель должника, а также временный управляющий, административный управляющий, внешний управляющий в течение трех дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязаны обеспечить передачу бухгалтерской и иной документации должника, печатей, штампов, материальных и иных ценностей конкурсному управляющему.

Кроме того, согласно пункту 1 статья 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом подлежат включению в единый государственный реестр юридических лиц.

Как следует из выписки ЕГРЮЛ и не оспаривается самим конкурсным управляющим ответчика, лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, является конкурсный управляющий ФИО2

Расходы по уплате государственной пошлины составляют 6 000 руб. и относятся на ответчика.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, 6 000 руб. государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

 

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

иск удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Камчатимпэкс» к Администрации Соболевского муниципального района на объект: 5413/8888 доля в праве объекта: Газоснабжение п. Крутогоровский Камчатской области. Магистральный газопровод, назначение: сооружение, 1-этажный, общая площадь 35,8 кв.м., протяженность Магистральный газопровод – 36466 м.: ГРС п. Крутогоровский, в том числе: Блок вспомогательного оборудования лит. А=9,1 кв.м.: Блок редуцирования газа БРГ-10, лит.Б=17,6 кв.м., Блок отключающей арматуры БОА-10, лит.В=9,1 кв.м., инв. № 489, лит.АБВ, расположенного по адресу: Камчатский край, Соболевский район, с кадастровым (или условным) номером: 41:07:0010102:128.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Камчатимпэкс» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                           И.А. Васильева