ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12816/2018

г. Челябинск

24 сентября 2018 года

Дело № А47-10562/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.07.2018 по делу № А47-10562/2017 (судья Калашникова А.В.).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – Комитет, ответчик), в котором просила урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом, при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения №1 общей площадью 79,8 кв.м., состоящего из комнат 1-6, расположенное в подвале 5-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями литер А с подвалом, находящегося по адресу: 

<

...>/Новая, дом № 275/15 , изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 344 000 (один миллион триста сорок четыре тысячи) рублей 00 копеек (без НДС).»

Пункт 2.5. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 1 344 000 (один миллион триста сорок четыре тысячи) рублей, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3,0 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» (далее – третье лицо, ООО «Оренбургская региональная оценочная компания»).

По результатом проведенной  экспертом общества с ограниченной  ответственностью «Грант-оценка» ФИО3 судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 693 000 (один миллион триста сорок четыре тысячи) рублей 00 копеек (без НДС).»

Пункт 2.5. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 1 693 000 (один миллион триста сорок четыре тысячи) рублей, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3,0 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.07.2018 (резолютивная часть объявлена 09.07.2018) суд урегулировал разногласия, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 2 542 373 (два миллиона пятьсот сорок две тысячи триста семьдесят три) рубля (без НДС)».

Пункт 2.5. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 2 542 373 (два миллиона пятьсот сорок две тысячи триста семьдесят три) рубля, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3,0 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга»  (т.3 л.д. 100-105).

Не согласившись с принятым решением, ИП ФИО2 (далее также – апеллянт, податель жалобы) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, урегулировать разногласия  с учетом проведенной по делу повторной судебной экспертизы (т. 3 л.д. 118-119).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на несостоятельность заключения, сделанного экспертом  ФИО4, указывая, что фактически экспертом проведена   нормативно-методическая экспертиза  (проверка отчета по формальным признакам), в то время как  обстоятельства дела подразумевают  экспертизу на  подтверждение  стоимости (проверку по существу проведенной оценки).

С учетом изложенного апеллянт просит  назначить по делу повторную оценочную экспертизу на предмет разрешения вопроса о том, соответствует ли отчет № 36/17-О от 26.06.2017, выполненный  ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, и в случае несоответствия Отчета, на предмет выяснения вопроса о том, какова рыночная стоимость объекта по состоянию на 28.06.2016.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

В судебном заседании истец настаивал на доводах апелляционной жалобы, Комитет в судебное заседание представителей не направил. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования город Оренбург Оренбургской области находится нежилое помещение №1 общей площадью 79,8 кв.м., состоящее из комнат 1-6, расположенное в подвале 5-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями Литер А с подвалом, общая площадь 79,8 кв.м.

На основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Оренбурга №3-850б-12442 от 02.08.2016 индивидуальный предприниматель ФИО2 является арендатором нежилого помещения №1 общей площадью 79,8 кв.м., состоящего из комнат 1-6, расположенного в подвале 5-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями Литер А с подвалом, общая площадь 79,8 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>

Письмом от 27.06.2017 №1-28/3434 Комитет по управлению имуществом города Оренбурга довел до сведения истца, что стоимость выкупаемого имущества определена по состоянию на 22.03.2017 и согласно отчету № 36/17-о от 26.06.2017 составляет 2 542 373 руб.00 коп. (без учета налога на добавленную стоимость (т. 1, л.д. 30).

Администрацией города Оренбурга 18.07.2017 издано постановление № 2950-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу 

<

...> / ул. Новая, 275/15» (т. 1 л.д. 31).

Во исполнение указанного постановления Комитет направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи арендуемого имущества, указав цену приобретения имущества 2 542 373 руб. 00 коп. (без налога на добавленную стоимость) в соответствии с письменным отчетом ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости № 36/17-о от 26.06.2017.

Не согласившись с выкупной ценой имущества, истец 03.08.2017 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 1 344 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость, установленной на основании отчета № 237-Н/2017 от 25.07.2017, выполненного ООО «Южно-Уральская оценочная компания».

Не получив согласие продавца на предложенную покупателем цену, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, суд  пришел к выводу об отсутствии оснований для  принятия спорных условий договора в редакции истца, поскольку проведенной по делу судебной экспертизой установлено соответствие  отчета об оценке № 36/17-о от 26.06.2017, на основании которого   Комитетом определена цена продажи имущества, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае продажи имущества по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) уполномоченный орган при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию обязан: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судом установлено, что указанная в проекте договора  цена продажи имущества установлена Комитетом на основании отчета № 65/16-о от 26.08.2016, выполненного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания».

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

         В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным назначена судебная экспертиза для оценки соответствия отчета № 65/16-о от 26.08.2016, выполненного ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

         Согласно заключению №31/01-18ЭЗ от 17.04.2018, выполненному  экспертом некоммреческого партнерства «Саморегулируемая организация  Ассоциация Российских Магистров Оценки» ФИО4: 

- отчет №36/17-о, выполненный ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ;

- на дату проведения экспертизы (дата осмотра) 02.04.2018 рыночная стоимость нежилого помещения №1, общей площадью 79,8 кв.м., расположенного по адресу : г. Оренбург, ул. Пролетарская/Новая, 275/1, составляет 2 564 799 руб. с НДС и 2 173 559 руб. 00 коп. без НДС. С учетом исправления арифметической ошибки, допущенной на стр. 22 заключения в аналоге 2  рыночная стоимость объекта оценки на дату 02.04.2018 составит 2 136 246 руб.

При этом эксперт пояснил,  что по отношению к 22.03.2017 рост цен не произошел, напротив рынок недвижимости находится в упадке, поэтому закономерно, что год назад установленная в отчете об оценке рыночная стоимость 2 542 373 руб. 00 коп. является обоснованной.

         Кроме того, из пояснений представителя третьего лица, следует, что цена определена с учетом особой привлекательности места расположения объекта, в непосредственной близости от крупнейшего торгового центра, при отличной транспортной доступности, с учетом надлежащих объектов-аналогов. 

         При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что спорные пункты 2.1 и 2.5 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения следует принять в редакции ответчика, является верным.

         Доводы апеллянта о недостоверности  сделанного оценщиком ФИО4 заключения подлежат отклонению.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, в связи с чем правильно признано судом надлежащим доказательством по делу. 

В выводах экспертизы содержатся ответы на поставленные судом вопросы, экспертное заключение надлежащим образом мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные для производства экспертизы доказательства. 

Доказательств несоответствия указанного заключения эксперта требованиям федеральных стандартов оценки в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

При названных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для проведения повторной экспертизы в силу чего в удовлетворении соответствующего ходатайства истцу отказано.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

При таких обстоятельствах, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.07.2018 по делу № А47-10562/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                  Л.П. Ермолаева

 

Судьи                                                                          О.Н. Пирская

 

Л.А. Суспицина