Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Пенза                                                                                                        Дело № А49-11748/2018                                                       

“30” ноября 2018 г.

Резолютивная часть решения вынесена 27 ноября 2018 г. 

Мотивированное решение составлено 30 ноября 2018 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С. А., рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Экосервис» (Алексеевское шоссе ул., д. 4А, Кузнецк г., Пензенская область, 442530, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к муниципальному унитарному предприятию города Кузнецка «Водоканал» (Правды ул., д. 88, Кузнецк г., Пензенская область, 442533, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 298360 руб.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Экосервис» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к  муниципальному унитарному предприятию города Кузнецка «Водоканал» о взыскании задолженности по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016 в сумме 298360 руб. 64 коп. за июнь и июль 2018. Требования заявлены на основании ст. ст. 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 03.10.2018 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

От ответчика 05.10.2018 в адрес арбитражного суда поступил отзыв на иск, согласно которому ответчик исковые требования не признает и просит в иске истцу отказать в части требования о взыскании задолженности за июль 2018 в сумме 107445 руб. 51 коп., поскольку после многочисленным писем ответчика в адрес истца, последним произведен капитальный ремонт крыши только административного здания лит.А по ул.Правды в г.Кузнецке, а в отношении пристроя лит. А1 (производственные помещения) капитальный ремонт крыши не произведен. По заданию истца 09.07.2018 организацией ООО «Архдизайн» дано заключение о техническом состоянии крыши и стен производственного здания (литера А1) №46-2018, согласно которому требуется проведение капитального ремонта крыши и ее конструкций (парапетов, карнизов), однако отсутствует опасность внезапного разрушения. Вместе с тем, ответчик считает, что поскольку от кровли постоянно «отпадают» ее элементы (кирпичи, шпаклевка и др.), то создается угроза жизни и здоровью работников арендатора, в связи с чем, имеется неотложная необходимость в проведении капитального ремонта. А в соответствии со ст.616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору в том числе и потребовать уменьшения арендной платы. 05.10.2018 ответчик письмом исх.№1316 потребовал у истца уменьшить ежемесячную арендную плату на 144817 руб. 86 коп. исходя из площади пристроя - 747,1 кв.м. и стоимости арендной платы за 1 кв.м. площади - 193, 84 руб. в месяц. В связи с тем, что заключение ООО «Архдизайн» датировано 09.07.2018, то арендная плата за 23 дня июля 2018 подлежит уменьшению на 107445 руб. 51 коп. Поэтому долг ответчика за июль 2018 должен составлять 41734 руб. 49 коп., который будет оплачен вместе с остатком долга за июнь 2018 в сумме 149180 руб. до вынесения решения по настоящему делу при  появлении финансовой возможности у предприятия.

18.10.2018 от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств, в котором указано, что ответчиком погашена задолженность за июнь в сумме 149180 руб. и за июль в сумме 41734 руб. 49 коп., а недоплата за июль в сумме 107445 руб. 51 коп. является оспоримой ответчиком, по доводам, изложенным в отзыве на иск.

06.11.2018 от истца в адрес арбитражного суда поступили возражения на отзыв ответчика (л.д.148-149).

Определением от 19.11.2018 судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение размера исковых требований до суммы 107445 руб. 51 коп., составляющей задолженность по арендной плате за июль 2018.

27.11.2018 года судом вынесено решение по делу, резолютивная часть решения, принятая по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В адрес арбитражного суда 28.11.2018 от ответчика поступило ходатайство об изготовлении мотивированного решения суда по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 17.10.2017 по делу №А49-6596/2017 исковые требования  общества с ограниченной ответственностью «Экосервис» о взыскании с муниципального унитарного предприятия города Кузнецка «Водоканал» задолженности по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016 за период с января по март 2017 года в сумме 447540 руб. удовлетворены в полном объеме. 

 При рассмотрении дела №А49-6596/2017 арбитражным судом установлены следующие обстоятельства. 

Между сторонами заключен договор аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016, по условиям которого истец (арендодатель) передает ответчику (арендатору) в аренду следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 2188,3 кв.м.: административное здание общей площадью 1526,4 кв.м, лит. АА1, кадастровый номер 58:14:0161701:592; часть здания гаражей лит ЕЕ1 с кадастровым номером 58:14:0161701:591 площадью 326,3 кв.м от общей площади гаражей 517,4 кв.м, выделенное на экспликации здания красным цветом в приложении №1 к настоящему договору; здание склада общей площадью 201,7 кв.м, лит. ББ1ББ2, кадастровый номер 58:31:0203260:64; здание котельной общей площадью 133,9 кв.м, лит. В, кадастровый номер 58:31:0203260:65. 

Перечень, характеристика передаваемых в аренду объектов недвижимого имущества указаны в акте приема-передачи (приложении №4), который является неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.2 договора). 

Срок аренды объектов недвижимого имущества установлен с 10.10.2016 по 31.12.2021 (п.1.4 договора).

За пользование указанными объектами недвижимого имущества арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату не позднее 15-го числа следующего за текущим месяцем, в сумме не менее месячного платежа (п.2.2 договора). В п.2.1 договора было указано, что арендная плата уплачивается, исходя из расчета 193,84 руб. за 1 кв.м площади в месяц, без учета платы за пользование земельными участками. За пользование земельными участками арендная плата устанавливалась в приложении №3 к настоящему договору.

Всего суммарный ежемесячный платеж по договору составляет 447658,16 руб.

10.10.2016 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, которым п.2.1 договора был изложен в следующей редакции: «2.1. Арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату за пользование в 2016 году указанными в настоящем договоре объектами недвижимого имущества, а также плату за пользование в 2016 году земельными участками суммарно в размере, не превышающем 275 тыс. рублей в месяц». 

При этом в п.2 названного дополнительного соглашения стороны согласовали, что п.1 настоящего дополнительного соглашения, определяющий размер арендной платы по договору в 2016 году, действует до 01.01.2017 и прекращает свое действие по истечении указанного срока. 

Одновременно стороны дополнили раздел 2 договора п.2.7 следующего содержания: «2.7. Стороны договорились, что размер арендной платы по договору, указанный в п.2.1 настоящего договора, ежегодно, в срок до 1 января каждого года аренды устанавливается в размере, не превышающем расходы арендатора на арендную плату за имущество в составе тарифа арендатора на водоснабжение и водоотведение на соответствующий год, утверждаемого в установленном порядке, и оформляется в виде дополнительного соглашения к настоящему договору». 

Согласно протоколу №63 заседания правления Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области от 16.12.2016, а также отзыву Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области при установлении для потребителей МУП «Водоканал» тарифов на 2017 год приказом от 16.12.2016 №130 расходы ответчика по аренде нежилых помещений по договору аренды от 10.10.2016 между ООО «Экосервис» и МУП «Водоканал» в составе тарифа на питьевую воду (питьевое водоснабжение) учтены в размере 2398,53 тыс. руб., в составе тарифа на водоотведение – в размере 2691,64 тыс. руб., то есть всего – в размере 5090,17 тыс. руб. Из переписки сторон  следует, что истец предлагал ответчику подписать дополнительное соглашение, в котором указать арендную плату на 2017 год в размере, не превышающем расходы арендатора за имущество, учтенные в тарифах ответчика на водоснабжение и водоотведение. 

Однако ответчик данное соглашение не подписал, при этом пользование арендованным имуществом продолжил.

Из п.1 и 2 дополнительного соглашения от 10.10.2016 следует, что размер арендной платы – 275 тыс. руб. в месяц был установлен только на 2016 год, и к 2017 году он применяться не должен. Размер арендной платы 447 658,16 руб. в месяц также применяться не может, так как согласно п.2.7 договора арендная плата не должна превышать расходы арендатора на арендную плату в составе тарифов на водоснабжение и водоотведение на соответствующий год. 

Поскольку из материалов дела следует и арбитражным судом установлено, что в составе утвержденных ответчику тарифов на 2017 год расходы на аренду были учтены в размере 5090,17 тыс. руб., то размер ежемесячной арендной платы в данном случае не должен превышать 424,18 тыс. руб. (5 090,17 тыс. руб. / 12 мес.). 

Поэтому ответчик обязан был подписать направленное ему истцом дополнительное соглашение, устанавливающее данный размер. 

Уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения с истцом, носит недобросовестный характер и не освобождает его от внесения арендной платы в вышеуказанном размере, так как в силу п.4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Исходя из ежемесячного размера арендной платы 424 180 руб., задолженность ответчика за период с января по март 2017 года составляет 447540 руб. ((424 180 руб. – 275 000 руб.) * 3 мес.). 

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции при рассмотрении дела №А49-6596/2017  со ссылкой на нормы статей 1, 431, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные исковые требования.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного суда апелляционной инстанции от 21.12.2017 решение Арбитражного суда Пензенской области от 17.10.2017 по делу №А49-6596/2017 оставлено без изменения.  

В соответствии с ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Предметом рассмотрения настоящего дела является взыскание задолженности по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016 в сумме 107445 руб. 51 коп. за июль 2018г.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что с 01.01.2018 вступил в действие приказ Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области от 15.12.2017 № 164 «О внесении изменений в приказ Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области от 16.12.2016 № 130 «Об установлении одноставочных тарифов на питьевую воду (питьевое водоснабжение), водоотведение, транспортировку воды и транспортировку сточных вод на 2017-2019 годы».

По информации, полученной от Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области, при формировании тарифов на питьевое водоснабжение и водоотведение для МУП г.Кузнецка «Водоканал» на 2018 год величина арендной платы по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016, заключенного между истцом и ответчиком, учтена на основании п.1.1. и п.2.1. договора в размере 5090,16 тыс.руб. (л.д. 54). Поэтому, ежемесячная арендная плата по договору на 2018 год для ответчика осталась прежней и составила 424180 руб. в месяц.

В адрес ответчика истцом направлялось дополнительное соглашение, в котором предлагалось согласовать ежемесячную плату на 2018 год в размере 424180 руб., однако со стороны ответчика оно осталось не подписанным.

С января 2018 по июнь 2018 ответчик производил оплату арендной платы в размере 424180 руб. в месяц, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу  №А49-6596/2017 установлена правомерность начисления истцом арендной платы в размере 424180 руб. в месяц.

Вместе с тем, в июле 2018 года ответчик оплатил арендую плату только в сумме 316734 руб. 49 коп., отказавшись платить оставшуюся часть в сумме 107445 руб. 51 коп., ссылаясь на то, что вправе потребовать уменьшения размера арендной платы за 23 дня июля 2018 (с 09.07.2018 по 31.07.2018), поскольку требовался капитальный ремонт крыши одного из арендуемых помещений – пристроя А1 (производственные помещения), а обязанность по проведению капитального ремонта в соответствии со ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на арендодателе.

   В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

  Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

  потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

  потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

  Ответчик выбрал второй вариант и письмом от 05.10.2018 исх.№1316 потребовал у истца уменьшения размера арендной платы на 144817 руб. 86 коп. в месяц до проведения капитального ремонта крыши, а за 23 дня июля (с 09.07.2018 по 31.07.2018) потребовал уменьшения на сумму 107445 руб. 51 коп.

   Возражая против доводов ответчика истец указал, что на момент заключения договора аренды ответчик знал о необходимости проведения капитального ремонта крыши административного здания площадью 1526,4 кв.м., лит.АА1; заключение о техническом состоянии крыши здания лит.А ООО «Архдизайн» передало истцу только 23.07.2018, а сам осмотр проводился 11.07.2018, поэтому истец не мог знать 9 июля о содержании заключения; поскольку срок проведения капитального ремонта договором не определен, он должен проводиться в разумный срок, так как заключение ООО «Архдизайн» получено 23.07.2018, с этого срока должен быть отсчитан разумный срок; в заключении ООО «Архдизайн» рекомендовано истцу провести ремонт крыши, заключение не носит обязательного характера; истец полагает, что крыша административного здания лит.АА1 требовала текущего ремонта, который по условиям договора должен проводить арендатор, хотя истец за свой счет с 04.06.2018 по 05.07.2018 организовал проведение капитального ремонта административного здания (лит.А) и текущего ремонта над административным зданием (лит.А1) с 01.08.2018 по 18.10.2018.

           Суд считает, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению, а доводы ответчика не состоятельны, исходя из следующего.

  Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

  В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

  При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

 Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Из материалов дела следует, что арендатор на момент заключения договора аренды от 10.10.2016 знал о необходимости проведения капитального ремонта крыши административного здания, общей площадью 1526,4 кв.м. лит.АА1, что подтверждается письмом ответчика исх.№ 787 от 22.08.2016 направленным в адрес истца (л.д. 150).

  При этом, ответчик принял это здание по акту приема – передачи от 10.10.2016, отразив в нем, что к качеству и другим характеристикам принятых в аренду объектов недвижимого имущества претензий не имеет.

  Вышеуказанный акт подписан без каких-либо возражений и замечаний со стороны арендодателя и арендатора.

  Таким образом, волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер. Ответчик до заключения договора аренды был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду имущества, согласился на принятие в пользование именно такого имущества, тем самым арендатор лишил себя права требовать уменьшения арендной платы за используемое имущество со ссылкой на указанное им обстоятельство, что не дает ему права требовать уменьшения арендной платы на основании абзаца 5 части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

   Поскольку в силу ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, суд считает, что сумма арендной платы была согласована сторонами с учетом их осведомленности относительно состояния имущества, передаваемого в аренду.

   Письмо о необходимости снижения арендной платы было направлено ответчиком истцу только 05.10.2018, то есть через два года после заключения договора и передачи имущества.

   В нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств того, что он не пользовался в июле 2018 спорным имуществом.

   Ссылка ответчика на заключение о техническом состоянии крыши одноэтажного производственного здания лит.А по ул.Правды, д. №88 в г.Кузнецке, выполненное ООО «Архдизайн», не состоятельна, поскольку заключение специалиста вывода о запрещении эксплуатации указанного здания не содержит. В заключении указано, что здание находится в ограниченно работоспособном состоянии, поэтому рекомендуется произвести капитальный ремонт крыши и выполнить текущий ремонт кирпичной кладки.

   Условиями договора аренды от 10.10.2016, заключенного между истцом и ответчиком, обязанность по проведению текущего ремонта здания возложена на арендатора (п.3.3. договора). А капитальный ремонт (реконструкция, перепланировка) арендуемых объектов может производиться по согласованию сторон силами арендатора с отнесением расходов по такому ремонту в счет арендных платежей (п.3.4. договора).

Доказательств того, что арендатором в период действия договора выполнялись работы по капитальному ремонту арендуемого имущества, ответчиком не представлено.

Кроме того, суд соглашается с возражениями истца на доводы ответчика о  применении разумных сроков для проведения работ по капитальному ремонту крыши с момента получения заключения о необходимости капитального ремонта, поскольку условиями договора аренды такой срок не предусмотрен. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим (ст.310 ГК РФ).

Исходя из статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что задолженность ответчика по арендной плате по договору подтверждается материалами дела, доказательства полной оплаты долга в спорный период в материалах дела отсутствуют, арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ, признает исковые требования истца о взыскании с МУП «Водоканал» задолженности по оплате арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 10.10.2016 за июль 2018 в размере 107445 руб. 51 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины составила 4744 руб., которая в соответствии с пп.1. п.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации и ст.104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу из доходов федерального бюджета.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере  4223 руб.   

Руководствуясь ст.ст. 110, 228-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

                                                             Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Экосервис» удовлетворить. Расходы по оплате государственной пошлины отнести на ответчика.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия города Кузнецка «Водоканал» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Экосервис» долг в сумме 107445 руб. 51 коп.,  а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4223 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Экосервис» из доходов федерального бюджета государственную пошлину в размере 4744 руб., уплаченную по платежному поручению № 693 от 25.09.2018.

Выдать справку на возврат госпошлины.

Решение подлежит немедленному исполнению. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней со дня принятия резолютивной части решения, а в случае составления мотивированного  решения по заявлению стороны  -  со дня принятия решения в полном объеме. 

Судья                                    С. А. Новикова