ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15366/2023

г. Челябинск

12 декабря 2023 года

Дело № А76-28943/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Озерского городского округа Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2023 по делу № А76-28943/2022.

В судебном заседании принял участие представитель Администрации Озерского городского округа Челябинской области - ФИО2 (паспорт, доверенность от 11.01.2023, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «Квант» (далее – истец, ООО «Квант») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Дирекция единого заказчика» Озерского городского округа (далее – ответчик, МУП «ДЕЗ») о признании недействительным уведомления № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества как односторонней сделки в части одностороннего увеличения арендной платы по договору аренды муниципального недвижимого имущества № 02А-2019 от 05.12.2019 с 01.07.2022 до 282 324 руб. в месяц, об установлении с 01.07.2022 в качестве месячной арендной платы по договору аренды муниципального недвижимого имущества № 02А-2019 от 05.12.2019 величины в размере 152 874 руб. 34 коп., определенной в результате повышения размера арендной платы, существовавшей по состоянию на 30.06.2022 (141 041 руб. в месяц) на уровень инфляции на 2021 год (8,39 %).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2023 (резолютивная часть от 14.09.2023) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что судом первой инстанции не было исследовано, что законодательно отсутствуют обязанность арендодателя уведомлять о дополнительном проведении оценки арендного имущества и обязанность знакомить арендатора с отчетами о рыночной стоимости арендного имущества, в силу чего увеличение арендодателем размера арендной платы на основании отчета об оценке № 22041200 являлось обоснованным, а требование ООО «Квант» о признании недействительным уведомления от 31.05.2022 № 01-03-05/742 – не правомерным. Апеллянт полагал, что арендодатель в лице МУП «ДЕЗ» мог без предупреждения провести повторную оценку, которая в дальнейшем послужила основой для перерасчета арендной платы, в то время как оснований для признания уведомления № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества на основании отчета об оценке недвижимого имущества № 22041200 как недействительной сделки у суда первой инстанции не имелось. Апеллянт обосновал действия  МУП «ДЕЗ» по проведению повторной оценки тем, что изначально площадь арендуемых помещений была 713,2 кв.м (договор № 02А-2019 от 05.12.2019), а после заключения дополнительного соглашения от 02.09.2021 составила 672,2 кв.м, то есть изменилась (уменьшилась).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и ответчика не явились.

В отсутствии возражений представителя третьего лица и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей истца и ответчика.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «Квант» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между ООО «Квант» (арендатор) и МУП «ДЕЗ» (арендодатель) на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» был подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества № 02А-2019 от 05.12.2019 (далее также – договор, л.д. 7-9), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды объект недвижимого имущества – нежилое помещение № 2, кадастровый номер 74:41:0101019:1888, находящееся на втором этаже здания, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, для осуществления медицинской деятельности.

Согласно п. 1.2 договора общая площадь нежилого помещения, сдаваемого в аренду, составляет 713,2 кв.м.

В силу п. 2.1 срок аренды устанавливается на пять лет с 01.12.2019 по 30.11.2024.

На основании п. 5.1 договора за указанное в пункте 1.1 договора нежилое помещение арендатор ежемесячно (отчетный месяц) уплачивает арендную плату. Оплата по договору осуществляется на банковский счет арендодателя в размере ежемесячного платежа, указанного в договоре, не позднее 15 числа следующего месяца за месяцем аренды (отчетный месяц). Арендная плата по договору в месяц составляет 142 640 руб., НДС не предусмотрен, без коммунальных расходов. Размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке № 010919-1 рыночной стоимости ежемесячной ставки арендной платы за пользование нежилым помещением от 01.09.2019 (200 руб./кв.м). Арендная плата начисляется с 01.12.2019 и прекращается с момента возврата арендатором нежилого помещения, оформленного соответствующим актом приема-передачи. В случае неполного месяца пользования имуществом в первом и последнем месяце срока действия договора, ежемесячный платеж определяется пропорционально дням пользования.

Из положений п. 5.3 договора следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления не менее чем за один месяц до изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год в размере, не превышающем уровень инфляции за прошедший год, официально установленный Правительством Российской Федерации.

Между сторонами было подписано дополнительное соглашение от 02.09.2021 к договору, согласно которому стороны уменьшили площадь арендованного имущества до 672,2 кв.м, а также внесли изменения в абз. 3 п. 5.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата по договору в месяц составляет 141 041 руб. в месяц, НДС не предусмотрен, без коммунальных расходов, с учетом повышения с 01.10.2021 арендной платы на уровень инфляции за прошедший (2020) год» (л.д. 12).

МУП «ДЕЗ» направило в адрес ООО «Квант» уведомление от 31.05.2022 № 01-03-05/742 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества с 01.07.2022, размер которой составил 282 324 руб. в месяц (420 руб./кв.м.). В качестве основания увеличения арендной платы в уведомлении был указан отчет об оценке № 22041200 по определению рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного ООО «НЭУ «Эсконс» (л.д. 13).

Письмом от 03.06.2022 исх. № 52/22 ООО «Квант» предложило МУП «ДЕЗ» рассмотреть вопрос об увеличении размера арендной платы в соответствии с п. 5.3 договора аренды (л.д. 14).

Полагая, что вышеуказанное увеличение МУП «ДЕЗ» арендной платы не соответствует условиям заключенного между сторонами договора аренды муниципального недвижимого имущества № 02А-2019 от 05.12.2019, ООО «Квант» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик произвел изменение арендной платы и увеличил ее фактически в 2 раза в нарушение норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условий п. 5.3 договора аренды.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы третьего лица, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Как следует из материалов дела, между ООО «Квант» (арендатор) и МУП «ДЕЗ» (арендодатель) на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» был подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества № 02А-2019 от 05.12.2019, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды объект недвижимого имущества – нежилое помещение № 2, кадастровый номер 74:41:0101019:1888, находящееся на втором этаже здания, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, для осуществления медицинской деятельности.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора, приступили к исполнению его условий. Действительность и заключенность указанного договора аренды лесного участка сторонами в ходе его исполнения не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В силу пунктов 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

На основании п. 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.09.2021) за указанное в пункте 1.1 договора нежилое помещение арендатор ежемесячно (отчетный месяц) уплачивает арендную плату. Оплата по договору осуществляется на банковский счет арендодателя в размере ежемесячного платежа, указанного в договоре, не позднее 15 числа следующего месяца за месяцем аренды (отчетный месяц). Арендная плата по договору в месяц составляет 141 041 руб. в месяц, НДС не предусмотрен, без коммунальных расходов, с учетом повышения с 01.10.2021 арендной платы на уровень инфляции за прошедший (2020) год. 

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» также разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как было установлено судом первой инстанции, в настоящем случае истец не оспаривает условия договора аренды о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, так как данные условия не противоречат положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 ГК РФ, однако ООО «Квант» не согласно с величиной арендной платы, установленной ответчиком в спорном уведомлении.

В п. 5.3 договора стороны согласовали, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления не менее чем за один месяц до изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год в размере, не превышающем уровень инфляции за прошедший год, официально установленный Правительством Российской Федерации.

Однако, как следует из уведомления от 31.05.2022 № 01-03-05/742, МУП «ДЕЗ» заявило об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества с 01.07.2022 до суммы 282 324 руб. в месяц (420 руб./кв.м.), в результате чего размер арендной платы повысился фактически в два раза (со 141 041 руб. до 282 324 руб.), что значительно превышает уровень инфляции за прошедший год, официально установленный Правительством Российской Федерации (8,39 %).

В качестве основания увеличения арендной платы в уведомлении был указан отчет об оценке № 22041200 по определению рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного ООО «НЭУ «Эсконс».

Однако, как обоснованно было отмечено судом первой инстанции, исходя из условий договора размер арендной платы мог быть изменен арендодателем в одностороннем порядке только в размере, не превышающем уровень инфляции за прошедший год, официально установленный Правительством РФ.

В соответствии с частью 8 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» при заключении и (или) исполнении указанных в частях 1, 3, 3.1 и 3.2 настоящей статьи договоров, в том числе договоров аренды муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию, их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Таким образом, как верно было указано судом первой инстанции, МУП «ДЕЗ» произвело изменение арендной платы и увеличило ее фактически в два раза (на 200 процентов) в нарушение норм ГК РФ и условий договора.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ). Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (статья 154 ГК РФ).

По смыслу статьи 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В силу пункта 5.3 договора аренды и прямого указания в тексте уведомления № 01-03-05/742 от 31.05.2022 увеличение размера арендной платы на основании такого уведомления ответчика является обязательным для истца.

Также в уведомлении содержится формулировка о том, что оно составляет неотъемлемую часть договора аренды.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что уведомление № 01-03-05/742 от 31.05.2022 является односторонней сделкой, так как изменяет обязанность истца по оплате аренды, и что в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ уведомление № 01-03-05/742 от 31.05.2022 является недействительной односторонней сделкой в части установления новой арендной ставки в размере 282 324 руб. (НДС не предусмотрен).

В соответствии пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ) или в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 статьи 450 ГК РФ).

Поскольку по смыслу пункта 1 статьи 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование истца о признании недействительным уведомления № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, как односторонней сделки в части одностороннего увеличения арендной платы до 282 324 руб. в месяц, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

31.05.2022 в адрес ООО «Квант» поступило уведомление МУП «ДЕЗ» № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества о том, что с 01.07.2022 она составит 282 324 руб. в месяц (420 руб./кв.м.)

В ответ истец предложил ответчику рассмотреть вопрос об увеличении размера арендной платы в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды исходя из уровня инфляции с оформлением дополнительного соглашения.

Учитывая, что стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы с 01.07.2022 суд первой инстанции обосновано посчитал необходимым установить размер арендной платы на последующий период для разрешения возникшего между сторонами спора.

Согласно расчету истца, повышение размера арендной платы с учетом указанного уровня инфляции не должно превышать суммы 152 874 руб. 34 коп. исходя из следующего расчета: (141 041 руб. х 108,39 %) / 100 = 152 874 руб. 34 коп., где:

141 041 руб. - арендная плата согласно пункту 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.09.2021);

108,39 % (8,39 %) - уровень инфляции (рост потребительских цен) в 2021 году.

Указанный расчет истца ответчиком опровергнут не был, судом первой инстанции был проверен, признан верным.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование истца об установлении с 01.07.2022 в качестве месячной арендной платы величину в размере 152 874 руб. 34 коп. является обоснованным, в связи с чем правомерно удовлетворил требования истца.

Обжалуя решение суда первой инстанции, Администрация не приводит каких-либо новых доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда.

Ссылки апеллянта на отсутствие законодательной обязанности арендодателя уведомлять о дополнительном проведении оценки арендного имущества и обязанности знакомить арендатора с отчетами о рыночной стоимости арендного имущества, на изменение площади арендуемых помещений дополнительным соглашением от 02.09.2021 к договору, отклонены судебной коллегией, поскольку указанные обстоятельства исходя из условий договора не предоставляют ответчику право на изменение размера арендной платы на основании вновь полученного отчета об оценке недвижимого имущества, если это приводит к нарушению условий пункта 5.3 договора аренды.

Апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, основания для отмены судебного акта судебной коллегией не усмотрены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2023 по делу № А76-28943/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Озерского городского округа Челябинской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

А.Х. Камаев