АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-4612/2024

г. Краснодар

01 ноября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2025 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., в отсутствие истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП) 323619600107310), третьего лица – прокуратуры Ростовской области, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2025 по делу № А53-4612/2024, установил следующее.  

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее – комитет) обратился в арбитражный суд (с учетом определения Аксайского районного суда Ростовской области от 18.12.2023 о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области, а также определения Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-4612/2024 об объединении данного дела с делом № А53-6908/2024) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:  

– о признании самовольными постройками объектов недвижимого имущества: магазин общей площадью 1049 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600010:10966, о магазин общей площадью 1045 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600010:10965, расположенные по адресу: 

<

...>;  

– обязании предпринимателя за свой счет снести объекты недвижимого имущества;  

– привести земельный участок с кадастровым номером 51:02:0600010:5752, расположенный по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние путем вывоза строительного мусора.  

Прокурор Ростовской области в соответствие с частью 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен к участию в деле.  

Первоначальные исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующим. Объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю, возведен на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0600010:4583, приобретенном в отсутствие законных оснований. Вступившим в законную силу решением Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 по иску прокуратуры указанный земельный участок истребован из чужого незаконного владения в муниципальную собственность. В рамках названного дела суд общей юрисдикции установил, что исходный земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:1011 выбыл из владения публично-правового образования помимо его воли, в результате противоправных действий и в нарушение требований закона. Договор купли-продажи (приватизации) исходного земельного участка признан в судебном порядке недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, все последующие сделки купли-продажи в отношении этих земель также ничтожны. В этой связи и было принято решение возврате в муниципальную собственность всех образованных (из исходного) земельных участков, включая участок с кадастровым номером 61:02:0600010:4583. Возражения предпринимателя о добросовестности приобретения земельного участка судом общей юрисдикции отклонены, указавшим, при этом, что вопрос о судьбе расположенных на образованных участках объектов недвижимости, может быть разрешен путем предъявления самостоятельных требований. Вступившими в законную силу решениями Аксайского районного суда Ростовской области по делам № 2-2062/2021, 2-2063/2021, 2-2060/2021, 2-1548/2021, 2-1545/2021, 2-1544/2021 объекты иных лиц, расположенных на смежных участках, образованных из исходного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:1011, признаны самовольными постройками, подлежащими сносу.  

В свою очередь, предприниматель обратился в арбитражный суд со встречными требованиями о признании права собственности на объекты с кадастровыми номерами 61:02:0600010:10965 и 61:02:0600010:10966. Встречные требования основаны на доводе о правомерном возведении объектов недвижимости – получении разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2025, первоначальный иск удовлетворен; во встречном иске отказано. Суд признал поименованные объекты недвижимого имущества самовольными постройками. На предпринимателя возложена обязанность в течение двенадцати месяцев с момента вступления решения в законную силу снести указанные объекты за счет собственных средств. Также с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 12 тыс. рублей государственной пошлины по иску.  

Суды установили, что в 2002 году администрацией предоставлен в аренду земельный участок площадью 70 га с кадастровым номером 61:02:0600010:1011. После приватизации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:1011 разделен. Из исходного участка образован, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10860. Данный участок поставлен на государственный кадастровый учет 18.12.2015. Право собственности предпринимателя на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи от 11.07.2013 и зарегистрировано 17.07.2013. Также за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости объекты с кадастровыми номерами 61:02:0600010:10965 и 61:02:0600010:10966, возведенные на указанном земельном участке. Вступившим в законную силу решением Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10860 истребован из незаконного владения предпринимателя. Во исполнение решения суда общей юрисдикции по делу № 2-2349/2021 в ЕГРН 18.03.2022 зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5752. Таким образом, суды пришли к выводу, что спорные объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу, поскольку земельный участок истребован из его незаконного владения в рамках иного дела.  

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение от 17.04.2025 и постановление от 18.07.2025 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В кассационной жалобе приведены следующие доводы: 

– вывод судов о том, само по себе решение Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 об истребовании земельного участка, является достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований и никакие иные доводы, обстоятельства, доказательства изучению не подлежат, является ошибочным, поскольку в решении Аксайского районного суда Ростовской области  

от 20.09.2021 указано на возможность разрешения вопроса о судьбе строений в рамках отдельного судебного разбирательства;  

– суды неверно применили положения о сроке исковой давности и необоснованно отказали в ходатайстве предпринимателя о применении срока исковой давности; срок исковой давности начал течь с момента ввода объекта недвижимости а эксплуатацию, то есть с 2015 года (указанное подтверждается многочисленной судебной практикой);  

– ссылка судов на судебные акты по делу № А53-29154/2022 несостоятельна, поскольку в рамках приведенного дела иные фактические обстоятельства;  

– возможность сноса здания (либо возможность его сохранения) полежит отдельному самостоятельному исследованию;  

– спорные объекты недвижимости не отвечают ни одному из установленных в законе признаков самовольной постройки, перечень которых является закрытым: строительство осуществлено на принадлежащем ответчику земельном участке; строительство осуществлено на основании разрешительной документации; спорные объекты не нарушают градостроительные и строительные нормы и правила;  

– суды не учли, что 11.07.2013 предприниматель приобрел земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5752 площадью 1134 кв. м по договору купли-продажи. Орган местного самоуправления согласовал предпринимателю место размещения объекта капитального строительства в центральной части вышеназванного земельного участка с разрешенным видом использования «Магазины торговой площадью свыше 50 кв. м». Предприниматель подготовил техническую документацию, необходимую для получения разрешения на строительство. Администрацией Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области предоставлено разрешения на строительство № RU61502302-907, сроком действия до 22.05.2016 и разрешение на строительство № RU61502302-935 сроком действия до 18.05.2016. Затем, Администрация Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области выдала разрешения на ввод объектов в эксплуатацию № 61RU61502302-169-2015 и 61-RU61502302-168/2015. Как следует из представленного в дело Строительно-технического заключения № 206-11/22, спорные объекты недвижимости являются объектом оконченного строительства – степень готовности 100%, соответствуют требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим), предъявляемым к нежилым зданиям. Таким образом, ФИО1 приобрел участок и возвел на нем строения исключительно на легитимных основаниях, при таких обстоятельствах снос вышеназванных строений не допустим.  

– суды оставили без внимания разъяснения Верховного Суда Российской Федерации о том, что если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной;  

– при разрешении спора не учтено, что принадлежащий предпринимателю земельный участок до настоящего времени находится составе земель населенных пунктов, а не земель сельскохозяйственного назначения, то есть, остался в первоначальном виде, соответственно у Комитета отсутствует намерения восстанавливать статус изъятого земельного участка, существовавший до 2006 года. Более того, на земельном участке планируется размещение нежилых зданий, что опровергает довод Комитета о том, что на данном земельном участке планируется проведение сельскохозяйственных работ, размещение лугов, пастбищ; вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5752 используется в настоящий момент с нарушением целевого назначения, не основан на доказательствах по делу;  

– судами не раскрыто какое именно нарушение допущено предпринимателем при строительстве объектов недвижимости;  

– суды не учли разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации о том, что имущество считается выбывшим по воле публично-правового образования, как следствие не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если публично-правовое образование самостоятельно и добровольно (по воле) передало владение ответчику (добросовестному приобретателю), даже если для этого отсутствовали законные основания; во всяком случае, волеизъявление публичного собственника на передачу имущества должно считаться очевидным, если такая передача опосредовалась актом местной администрации, изданным (подписанным) главой местной администрации; наличие такого акта не может не создавать у граждан разумной уверенности относительно обоснованности и законности их первоначального предоставления; в рассматриваемом споре имущество выбыло по воле публично-правового образования, следовательно, нельзя истребовать имущество у добросовестного владельца.  

Отзывы на жалобу не поступили. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.  

Как установили суды, на основании постановления администрации района от 06.05.2002 № 568 Управление сельского хозяйства и продовольствия администрация района (арендодатель) и ООО «Аксайское сельскохозяйственное предприятие» (далее – предприятие; арендатор) заключили договор аренды от 15.05.2002 № 7 на 10 лет, по которому в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:1011 площадью 70 га из земель районного фонда перераспределения для развития растениеводства.  

На основании распоряжения от 19.06.2006 № 200 администрация района (продавец) и предприятие (покупатель) заключили договор купли-продажи указанного земельного участка от 30.06.2006 № 11-п.  

После государственной регистрации перехода права из публичной собственности предприятие произвело действия по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:1011, в результате которого образованы земельные участки, включая участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5752.  

Право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5752 возникло на основании договора купли-продажи от 11.07.2013 и зарегистрировано 17.07.2013.  

Предпринимателем получены разрешения на строительство разрешения на строительство № RU61502302-907 сроком действия до 22.05.2016 и № RU61502302-935 сроком действия до 18.05.2016 спорных объектов объекта капитального строительства – магазинов.  

Также предпринимателем получены разрешения № 61RU61502302-169-2015 и 61-RU61502302-168/2015 на ввод объектов в эксплуатацию, на основании которых 12.02.2016.  

12 февраля 2016 года за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости объекты с кадастровыми номерами 61:02:0600010:10965 и 61:02:0600010:10966, возведенные на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0600010:5752.  

Вступившим в законную силу решением Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 земельный участок истребован из незаконного владения предпринимателя.  

Во исполнение решения суда общей юрисдикции по делу № 2-2349/2021 в ЕГРН 18.03.2022 зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5752.  

Комитет обратился в суд с требованиями о признании самовольной постройкой и возложении на предпринимателя обязанности по сносу объектов с кадастровыми номерами 61:02:0600010:10965 и 61:02:0600010:10966.  

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего. 

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником участка одновременно с иском о сносе самовольной постройки либо с иском о признании права собственности на нее по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731).  

Как установлено судами решением Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5752 истребован из незаконного владения предпринимателя. Доводы о добросовестности приобретения земельного участка (статья 302 Гражданского кодекса) отклонены судами, которые при этом, указали, что вопрос о судьбе расположенных на истребуемых земельных участках объектах недвижимости, находящихся в собственности предпринимателя, подлежит разрешению путем предъявления самостоятельных требований.  

Суды при разрешении спора учли установленные в рамках гражданского дела № 2-2349/2021 обстоятельства, согласно которым исходный земельный участок выбыл из муниципальной собственности в результате противоправных действий, в нарушение закона; земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:5752, занимаемый спорными объектами, изначально был предоставлен первоначальным собственникам в нарушение действующего законодательства, то есть какие-либо основания пользования земельным участком, на котором расположены спорные объекты, у предпринимателя отсутствуют, указанное является одним из квалифицирующих признаков (возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке самовольной постройки).  

К признакам самовольной постройки закон относит возведение или создание строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также его возведение или создание без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса).  

Ссылка предпринимателя на возведение спорных объектов на основании выданных разрешений на строительство отклонена, поскольку отсутствие прав на земельный участок является основанием для признания возведенной на нем постройки самовольной, оснований для ее возведения у собственника не имелось. Выдача разрешений на строительство без учета обстоятельств выбытия участка из владения муниципального образования «Аксайский район» в результате противоправных действий, в нарушение закона, не может свидетельствовать о законности возведения объекта. Сохранение постройки, самовольно возведенной на земельном участке, не находящемся в законном пользовании (собственности) предпринимателя, нарушает права иных лиц, в том числе права органов, наделенных соответствующими полномочиями в сфере земельных правоотношений. При этом в данном случае защита права Аксайского района не может быть поставлена в зависимость от учета баланса интересов, так как земельный участок выбыл из муниципальной собственности без волеизъявления собственника, что установлено вступившим в законную силу решением от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021.  

Законом предусмотрены основания и способ устранения нарушения прав собственника при возведении на его участке самовольной постройки путем предъявления иска о сносе такого (самовольно возведенного) объекта.  

Соответствующий иск комитет заявил после вступления в законную силу судебных актов по делу № 2-2349/2021, что не противоречит закону и имеет своей целью восстановление нарушенных прав и законных интересов публично-правового образования. В рамках гражданского дела № 2-2349/2021 был установлен как факт незаконного выбытия земельного участка из состава муниципальной собственности, так и факт незаконного изменения разрешенного вида использования исходного участка и как следствие образованных из него земельных участков (изначально разрешенное использование исходного земельного участка было сельхозугодия пашни, пастбища).  

С учетом судебных актов по делу № 2-2349/2021 и установленных при разрешении данного спора обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что спорные объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу, поэтому удовлетворили первоначальные требования комитета и отказали во встречном иске предпринимателю.  

Доводы предпринимателя о недопустимости истребования имущества у добросовестного предпринимателя подлежат отклонению. Суд общей юрисдикции по делу по делу № 2-2349/2021 установил, что исходный земельный участок с кадастровым номером 61:02:600010:1011 выбыл из владения муниципального образования «Аксайский район» помимо воли публичного собственника (в результате противоправных действий) и в нарушение требований закона.  

В этой связи последующие сделки купли-продажи с указанным участком являются ничтожными с момента их заключения, то есть какие-либо легальные основания пользования земельным участком, на котором расположен спорный объект недвижимости, у предпринимателя отсутствуют.  

Изложенное является одним из квалифицирующих признаков (возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке) самовольной постройки.  

Доказательств, подтверждающих наличие законных оснований владения и пользования спорным земельным участком, на котором располагаются объекты незавершенного строительства, в материалы дела не представлено.  

Исходя содержания вступившего в законную силу решения от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что возведенный на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0600010:5752 объект является самовольной постройкой и подлежит сносу. В связи с удовлетворением первоначальных требований судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Суд кассационной инстанции отмечает, что все доводы кассационной жалобы проверены судами и им дана надлежащая оценка.  

Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе  

доводам отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2025 по делу № А53-4612/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий Е.В. Артамкина Судьи В.В. Аваряскин Е.И. Афонина