АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-6112/2018

г. Белгород

22 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2019 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Коновалова А. И.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио-видео записи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода  (ИНН 3123282512, ОГРН 1113123008129)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 42 998 руб. 74 коп. 

и по встречному иску ФИО2 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о взыскании 42 306 руб. 80 коп. (с учетом уточнения иска)

третьи лица: ООО "Управляющая компания по жилью № 7",  Белгородское городское БТИ

при участии в судебном заседании: 

от истца (ответчика): ФИО3, доверенность от 02.04.2019 № 41-09-01-22/1402;

от ответчика (истца): ФИО2, паспорт РФ;

от ООО "Управляющая компания по жилью № 7", : ФИО4, доверенность от 15.03.2019, паспорт РФ.

от Белгородского городского БТИ: не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании    42 998 руб. 74 коп., в том числе 27 742 руб. 68 коп. основного долга по договору аренды нежилого помещения № 8049 от 29.04.2016 за период с 29.04.2016 по 31.03.2017 и            15 256 руб. 06 коп. пени за период с 01.05.2016 по 04.06.2018, а также договорной неустойки 0,1%, рассчитанной на сумму основного долга за каждый день просрочки, начиная с 05.06.2018 по день фактического исполнения обязательства.

Ответчик ИП ФИО2 предъявила встречный иск  к  Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода о взыскании 5093 руб. 36 коп. излишне уплаченных денежных средств по договор Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода у аренды нежилого помещения № 8049 от 29.04.2016.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Белгородское городское БТИ, ООО «Управляющая компания по жилью № 7».

ИП ФИО2 увеличила исковые требования и просит взыскать с  Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода 42306 руб. 80 коп., убытков в связи с изменением и расторжением договора аренды нежилого помещения № 8049 от 29.04.2016 на основании ч.5 ст. 453 ГК РФ.  

Уточнение иска на основании ст. 49 АПК РФ принято судом.

Представитель Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода исковые требования поддержал в полном объеме по основания, изложенным в иске, указал, что на протяжении срока действия договора аренды ИП ФИО2 неоднократно нарушала условия договора о порядке расчетов. В результате за период с 29.04.2016 по 31.03.2017 образовалась задолженность в размере 27742 руб. 68 коп.

ФИО2 в судебном заседании и представленных отзывах  иск не признала, пояснила, что ей была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы. В этой связи Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода,  должен возместить убытки за не передачу по условиям договора нежилой комнаты под лит. 5а за период с 23.04.2016 по 01.04.2017 в сумме 42 306 руб. 80 коп.

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания по жилью № 7» при принятии решения полагается на усмотрение суда.

Третье лицо Белгородское городское БТИ, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований  Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода следует отказать, встречные исковые требования ИП ФИО2  удовлетворить частично в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, письмом от 24.03.2004 N 110 директор МУП по РЭЖФ N 7 обратился в Комитет по управлению и распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Белгорода по вопросу предоставления ИП ФИО2 нежилых помещений площадью 8,4 кв. м под офис и площадью 5,1 кв. м вспомогательная, расположенных на первом этаже здания бывшего общежития по ул. Коммунистическая 78а (ныне ул. Преображенская, 78а).

На основании договора аренды от 30.03.2004 МУП "Городская недвижимость" передало ИП ФИО2 в аренду нежилое помещение площадью 13,5 кв. м, что подтверждается актом приема- передачи.

В последующем, ежегодно договоры аренды на нежилое помещение площадью 13,5 кв. м, перезаключались на новый срок.

10.05.2009 между муниципальным учреждением "Городская недвижимость" и ИП ФИО2 на основании Распоряжения администрации г. Белгорода от 08.05.2009 N 1747, был заключен договор N 4247 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого, истцу было передано в аренду нежилое помещение общей площадью 13,5 кв. м, для размещения офиса. Договор заключен на срок до 01.05.2010.

По акту приема - передачи от 10.05.2009 муниципалитет передал, а истец принял нежилое помещение общей площадью 13,5 кв. м, без претензий и возражений.

01.06.2010 был заключен договор N 5057 сроком действия до 01.05.2011, 05.06.2011 был заключен договор N 5693 сроком действия до 01.05.2012, 20.04.2011 был заключен договор N 6224 сроком действия до 01.04.2013, 24.04.2013 был заключен договор N 6807 сроком действия до 01.04.2014.

По итогам аукциона по продаже права на заключение договоров аренды нежилого помещения от 19.04.2016, на основании протокола N 2/10, между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода и ИП ФИО2 был заключен договор N 8049 аренды нежилого помещения (здания), согласно условиям которого истцу также было передано в аренду нежилое помещение площадью 13,5 кв. м, под офис, расположенное по адресу: 

<

...>.

Из протокола N 2/10 аукциона по продаже права на заключение договоров аренды (размер арендной платы в месяц) нежилого помещения от 19.04.2016 следует, что аукцион проводился в отношении части нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:004197-00/001:0001/А/1008, расположенного по адресу: 

<

...> а, общей площадью 13,5 кв. м.

Согласно п. 7.1 договора заключен на срок с 29.04.2016 до 01.04.2017.

Пунктом 7.2 предусмотрено, что договор подлежит перезаключению через каждые 11 месяцев, в течение срока права на заключение договора аренды, приобретенного по результатам аукциона до 20.04.2021.

Пунктами 2.2.12. и 3.1. договора аренды установлена обязанность арендатора своевременно и полностью производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету арендной платы (приложение №2), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно прилагаемому к договору расчету, п. п. 3.2. 3.3 договора аренды, сумма арендной платы без учета НДС в месяц составляет 5708 руб. 88 коп. и подлежит перечислению ежемесячно на счет арендодателя не позднее двадцатого числа отчетного месяца.

Также, по результатам аукциона по продаже права на заключение договоров аренды нежилого помещения от 18.12.2012 оформленного протоколом N 2/7 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода и ООО "УК по жилью №7"  01.01.2013 был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 150 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Из протокола N 2/7 аукциона по продаже права на заключение договоров аренды (размер арендной платы в месяц) нежилого помещения от 18.12.2012 следует, что аукцион проводился в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...> а, общей площадью 150 кв.м.

Договор аренды нежилого помещения площадью 150 кв. м, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода и ООО "УК по жилью №7"  перезаключался на новый срок 01.12.2013 и 01.08.2014.

08.05.2015  "УК по жилью №7" обратился к Комитету по вопросу предоставления дополнительного помещения общей площадью 18 кв. м 01.06.2015 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода и ООО "УК по жилью №7"  заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 7361 от 01.08.2014, согласно условиям которого, предметом аренды было указано нежилое помещение 168 кв. м, для размещения бытовых помещений организаций, предоставляющей услуги в сфере ЖКХ, а в последующем был заключен договор N 7706 от 01.07.2015 на это же имущество.

Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 24.05.2016 по делу N 2-1874/2016 установлено, что в июне 2014 ООО "УК по жилью №7"  в помещении N 5б, установлена перегородка, в помещениях N 5а и N 5б установлены металлические двери.

Как следует из пояснений Комитета, согласия собственника и разрешений на установку перегородки и металлических дверей в помещении N 5б ответчиком получено не было.

Письмом от 19.01.2016 Комитет сообщил ИП ФИО2, об уменьшении фактически занимаемой площади арендуемого помещения, при заключении договора на новый срок.

Между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода и ООО "УК по жилью №7"  договор N 7706 аренды нежилого помещения 168 кв. м, для размещения бытовых помещений организаций, предоставляющей услуги по управлению и обслуживанию многоквартирных домов сроком перезаключен до 01.06.2016. Договор подлежит перезаключению через каждые 11 месяцев в течение срока права на заключение договора аренды, приобретенного по результатам аукциона до 19.12.2017.

Из представленного в материалы дела акта обследования нежилого помещения от 04.05.2018, составленного Комитетом С участием ИП ФИО2, нежилое помещение находится на первом этаже многоквартирного жилого дома, вход осуществляется через подъезд совместно с другими арендаторами и жильцами дома.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.11.2013, собственником нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:004197-00/001:0001/А/1008, общей площадью 35,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> а, является городской округ "Город Белгород". Нежилое помещение, расположено на 1 этаже, 1 уровне: 5, 5а, 5б, 5в (часть указанного помещения площадью 13,5 кв. м была передана в аренду ИП ФИО2).

Как следует из технического паспорта встроенного нежилого помещения от 21.02.2006, нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:004197-00/001:0001/А/1008, общей площадью 35,6 кв. м, включает в себя: кабинет (номер на поэтажном плане 5), площадью 8 кв. м; подсобное (номер на поэтажном плане 5а), площадью 7,1 кв. м; коридор (номер на поэтажном плане 5б), площадью 14,4 кв. м; мастерская по ремонту обуви (номер на поэтажном плане 5в), площадью 6,1 кв. м.

Из технического плана предоставленного Белгородским БТИ из дел БТИ от 29.05.2013 усматривается, что помещения N 5 - кабинет, N 5а - подсобное и 5в - мастерская, являются самостоятельными помещениями, вход в которые осуществляется через коридор под N 5б. Вход в коридор под N 5б осуществляется через общую площадку первого этажа, где также расположены два лифта.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

Согласно разъяснений данных в Определении Конституционного Суда РФ от 06.11.2014 N 2528-О, в системе действующего правового регулирования предусмотренное ч. 2 ст. 69 АПК РФ основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями ч.1 ст. 64 и ч. 4 ст. 170 того же Кодекса означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 09.11.2018 по делу А08-16070/2017 установлено, что начиная с июня 2014 года ООО "УК по жилью №7" самовольно установило перегородку в общем коридоре и металлические двери, в связи с чем, ИП ФИО2 доступ к части арендованного им помещения площадью 5,5 кв.м, ограничен. 

На момент заключения ИП ФИО2 с Комитетом договора №8049 аренды нежилого помещения (здания) от 19.04.2016 по итогам аукциона и подписания приема-передачи, арендодателем (Комитетом) не исполнена установленная ст. ст. 606, 611 ГК РФ обязанность по передаче имущества арендатору площадью 5,5 кв.м.

Помещением под номером 5а (подсобное) которым ИП ФИО2 не владела, , уплаченная ею арендная плата за данную часть помещения, которое незаконного занимало ООО "УК по жилью №7"  за период с 01.06.2014 по 18.04.2016 взыскана с последнего в размере 59 293 руб. неосновательного обогащения в пользу ИП ФИО2 

Судом также установлено, что Комитетом не была исполнена обязанность по передаче истцу помещения площадью 5,5 кв. м на основании заключенного договора N 8049 аренды нежилого помещения (здания) от 19.04.2016 по итогам аукциона, поэтому ИП ФИО2 не может требовать взыскать с ООО "УК по жилью №7"  сумму уплаченных ею арендных платежей за часть указанного помещения за период с 19.04.2016 по 2017 года, поскольку такие требования, по смыслу ст. 611 ГК РФ могут быть предъявлены к арендатору.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст. 614 ГК РФ).

В силу  п.1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В п.10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится рекомендация, согласно которой арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду объектов в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе, в частности, требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объектов аренды. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п.2 ст. 328 ГК РФ В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. ст. 65, 66 АПК РФ).

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие передачу предпринимателю ФИО2 нежилого помещения, напротив, в соответствии с решением Арбитражного суда Белгородской области от 09.11.2018 по делу А08-16070/2017 установлено, что Комитетом не была исполнена обязанность по передаче истцу помещения площадью 5,5 кв. м на основании заключенного по итогам аукциона договора N 8049 аренды нежилого помещения от 19.04.2016 

Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то у арендатора не возникла обязанность по внесению арендной платы за непереданное нежилое помещение.

Истцом предъявлен к взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Исходя из расчета к договору аренды размер арендной платы за 1 кв. м. составляет 5708,88 : 13,5 = 422 руб. 88 коп. Соответственно размер арендной платы за помещение площадью 8 кв.м. составляет: 422 руб. 88 коп. х 8 = 3 383 руб. 04 коп. в месяц, и 3 383 руб. 04 коп. х 11 = 37 213 руб. 44 коп за 11 месяцев.

За период с 28.04.2016 по 21.01.2017 ИП ФИО2 уплачено 42 306 руб. 80 коп., что подтверждается представленными в материалы дела чеками –ордерами.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений не состоялась в момент заключения сторонами договора, суд приходит к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные арендатору в пользование помещения, и по этим основаниям отказывает в удовлетворении иска Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода.

По смыслу ст. 6, ч.1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений.

Удовлетворяя частично требования ФИО2 суд исходит из того, что в связи с предоставлением последней имущества в пользование, находящаяся у Комитета в пользовании денежная сумма в размере уплаченной части и арендной платы является его неосновательным обогащением в соответствии с п.1 ст. 1102 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

На основании подп. 3 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из материалов дела следует, что  ИП ФИО2 за пользование имуществом уплачено 42 306 руб. 80 коп. арендной платы. Размер арендной платы исходя из условий договора составляет 37 213 руб. 44 коп. Размер излишне перечисленных денежных средств по договору аренды нежилого помещения № 8049 от 29.04.2016 составляет 5 093 руб. 36 коп.

В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Правовые основания для удержания суммы внесенной предпринимателем арендной платы Комитетом не названы и не доказаны, доказательства возврата денежных средств не представлены, в связи с чем, требование ИП ФИО2 по встречному иску о взыскании денежных средств является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично в сумме 5 093 руб. 36 коп.

В остальной части заявленных ФИО2 исковых требований следует отказать.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что в удовлетворении первоначальных исковых требований судом отказано в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом по встречному иску, возлагаются на него.

Поскольку встречные исковые требования признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскания неосновательного обогащения в размере 5 093 руб. 36 коп., судебные расходы относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Встречные требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 5 093 руб. 36 коп. излишне перечисленных денежных средств по договору аренды нежилого помещения № 8049 от 29.04.2016 и 240 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины, всего 5 333 руб. 36 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

А.И.Коновалов