АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-41877/22

г. Уфа

29 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.08.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 29.08.2023 г. 

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по постоянной (базовой) части арендной платы в размере 1 133 132,28 рублей, задолженности по плате за техническое обслуживание в размере 411 381,17 рублей, убытков в размере 260 650 рублей, пени за просрочку внесения постоянной (базовой) части арендной платы за период с 01.01.2020 г. по 28.12.2022 г. в размере 600 000 рублей, процентов за неисполнение денежного обязательства за просрочку внесения платы за техническое обслуживание за период с 01.01.2020 г. по 28.12.2022 г. в размере 76 824,30 рублей,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Управляющая компания «РМ-Консалт» (ОГРН 

<

***>)

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3, по доверенности № 77АД 0037970 от 20.09.2022, представлен паспорт и диплом о высшем юридическом образовании;

от ответчика: ФИО4, по доверенности № 370/23 от 09.06.2023, представлен паспорт и диплом о высшем юридическом образовании;

слушатель ФИО5, представлен паспорт.

 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о взыскании задолженности по постоянной (базовой) части арендной платы в размере 1 133 132,28 рублей, задолженности по плате за техническое обслуживание в размере 411 381,17 рублей, убытков в размере 260 650 рублей, пени за просрочку внесения постоянной (базовой) части арендной платы за период с 01.01.2020 г. по 28.12.2022 г. в размере 600 000 рублей, процентов за неисполнение денежного обязательства за просрочку внесения платы за техническое обслуживание за период с 01.01.2020 г. по 28.12.2022 г. в размере 76 824,30 рублей.

Определением суда от 09.01.2023 г. иск принят к производству.

27.03.2023 г. от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором отражено следующее.

17.07.2020 года ответчик прекратил осуществление торговой деятельности в арендуемом помещении, освободил помещение, вывез все оборудование и товары, приготовил помещение к возврату. Представитель ООО «Элемент-трейд» прибыл 17.07.2020г в 12.00 в помещение по адресу: 

<

...> в целях его возврата арендодателю. Арендодатель необоснованно отказался от приемки помещения, в результате чего ООО «Элемент-Трейд» было вынуждено в одностороннем порядке составить акт от 17.07.2020 приема-передачи (возврата) к договору с указанием выявленных в ходе осмотра недостатков и в этот же день направить их истцу. После 17.07.2020 само помещение ответчиком не использовалось, все имущество из него было вывезено. 

21.07.2020 года ООО «Элемент-Трейд» вернуло истцу комплекты ключей, обеспечивающих исключительный доступ в помещения, что, по мнению ответчика, дополнительно свидетельствует о выбытии помещения из владения и пользования ответчика. 

Поскольку отказ истца от приема помещения из аренды был необоснованным, то при отсутствии доказательств использования ответчиком помещения после расторжения договора аренды, истец не приобрел право требования с ООО «Элемент-Трейд» оплаты постоянной (базовой) части арендной платы, а также платы за техническое обслуживание за период с 18.07.2020 по 27.07.2020. 

Относительно требования о взыскании убытков ответчиком отражено следующее. В ходе проведения 17.07.2020 г совместного осмотра помещения представителями истца и ответчика был составлен акт осмотра, приложенный к письму (исх.№ 124 от 17.07.2020), в котором были отражены иные недостатки, чем отраженные в актах истца. 

По мнению ответчика, акты, приобщенные истом в материалы дела, не могут служить доказательством наличия перечисленных в них повреждений помещения, так как: - составлены с участием только заинтересованных лиц – представителя арендодателя и директора управляющей организации ООО «Ком-Сервис»; - все характеристики, повреждения помещения впечатаны, а не вписаны представителями, что дает основания полагать о составлении акта не на месте возврата помещения; - отсутствует фото или видеоматериал, привязанный к дате их съемки; - отсутствует приглашения арендатора на осмотры 21.07.2020, 23.07.2020г, 27.07.2020. 

Ответчиком в отзыве также высказаны возражения относительно расчета неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

30.03.2023 г. от истца в материалы дела поступили возражения на отзыв.

К судебным заседаниям 14.06.2023, 05.07.2023 г. ответчиком представлены пояснения по делу.

05.07.2023 г. от истца поступили возражения на пояснения ответчика.

Определением суда от 05.07.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Управляющая компания «РМ-Консалт».

К судебному заседанию 22.08.2023 г. ответчиком и третьим лицом представлены пояснения по делу.

В ходе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись исковые требования. В соответствии с последним ходатайством об уточнении иска, заявленном 12.05.2023 г., истец просил суд взыскать с ООО «Элемент-Трейд» в пользу ИП ФИО2 задолженность по постоянной (базовой) части арендной платы в размере 345 161,29 рублей, задолженность по плате за техническое обслуживание в размере 57 136,27 рублей,  убытки, понесённые для восстановления помещения в размере 260 650 рублей, пени за просрочку внесения постоянной (базовой) части арендной платы за период с 01.01.2020 г. по 31.01.2023 г. включительно в размере 650 000 рублей, проценты за неисполнение денежного обязательства за просрочку внесения платы за техническое обслуживание за период с 01.01.2020 г. по 31.01.2023 г. включительно в размере 60 207,52 рублей.

Судом уточнение иска принято в порядке ст.49 АПК РФ, дело рассмотрено с учетом уточнения в судебном заседании при участии представителей истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01 февраля 2013 г. между ЗАО «Вилина» и ООО «Элемент-Трейд-Уфа» (арендатор, ответчик) был заключен договор аренды (нежилого помещении) № 2 (далее по тексту – договор), в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) по акту приема-передачи (приложение № 1), определенное договором недвижимое имущество. Арендатор обязуется принять указанное в договоре недвижимое имущество, своевременно вносить арендную плату за его использование и возвратить имущество арендодателю по истечении срока действия договора в определенном договором состоянии.

В силу п.2.1 договора       объектом аренды является часть нежилого помещения по адресу: 

<

...>, литер Ж, площадью 1 999,40 кв.м., литер Ж-2 площадью 526 кв.м (далее -«помещение»). Общая площадь предоставляемого помещения 2 525,4 кв.м.

Помещения предоставляются арендатору в аренду для осуществления коммерческой деятельности: торговли товарами (в том числе продуктами питания и алкогольными напитками), оказания услуг, а также в складских и административных целях, связанных с такой деятельностью.

Срок аренды устанавливается сторонами с 01 феврали 2013 г. но 31 июля 2013 г. включительно. Помещение передается арендатору по акту приема-передачи (приложение № 1, который является неотъемлемой частью договора) и считается сданным в аренду с момента его подписания уполномоченными представителями сторон (п.3.1 – 3.2 договора).

Согласно п. 4.1 договора арендная плата за пользование помещением состоит из (1) постоянной части, включающей в себя:

-          арендную ставку определенную в соответствии с п. 4.2 договора

и (2) переменной части, включающей в себя расходы по обеспечению помещения теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной воды, водоотведением. Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно исходя из фактических затрат, подтвержденных счетами, исходя из установленных поставщиками услуг тарифов, цен и фактического потребления определяемого на основании показаний приборов учета.

В силу п. 4.2 договора арендная плата, которая включает в себя все федеральные, региональные и местные налоги, предусмотренные действующим законодательством РФ составляет: 1 264 740 рублей в месяц.

Арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы ежемесячно авансом не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца, согласно счетам выставленных арендодателем (п.4.3 договора).

Стороны договорились, что ежемесячно на протяжении всего срока действия настоящего договора арендатор не позднее 10 числа текущего месяца, производит оплату из расчета 40 руб. за кв.м. арендуемого помещения за техническое обслуживание :

- трансформаторной подстанции;

- элеваторного узла:

- системы водоснабжения и канализации (только наружные сети): уборку территории парковки в зимнее и летнее время, а так же за аренду кондиционеров находящихся в помещении - 3000 (три тысячи) рублей в месяц за одну штуку. Общее количество кондиционеров предоставляемых в аренду- 13 штук (п.4.4 договора).

В соответствии с 4.11 договора в  случае неисполнения арендатором обязанности по уплате постоянной и переменной частей арендной платы по договору арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,5 % от величины неуплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения платежа.

Арендатор в  силу п. 6.1.15 обязуется не позднее чем за 3 месяца письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока аренды или в случае досрочного прекращения договора, передать помещение н ключи от арендуемого помещения арендодателю по акту сдачи - приемки в течении 2 ( двух) рабочих дней с момента окончания срока аренды, произвести с арендодателем окончательные взаиморасчеты и подписать акт сверки взаиморасчетов.

В силу п. 6.2.6 договора арендатор вправе отказаться от договора, письменно предупредив арендодателя, но не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении помещения. В случае если арендатор в указанный срок не уведомил арендодателя о досрочном освобождении помещения, арендатор обязан внести арендную плату за последующий месяц.

Возврат арендатором помещения арендодателю осуществляется с участием двухсторонней комиссии, состоящей из надлежащим образом уполномоченных представителей сторон, при этом составляется соответствующий акт сдачи -приемки помещения, который подписывается всеми членами комиссии (п.7.1 договора).

Стороны должны приступить к подготовке передачи помещения за 2 дня до окончания срока действия договора. В течение срока, указанного в п.7.2 договора арендатор обязан подготовить помещение к передаче арендодателю, сдать ключи и передать помещение арендодателю по акту приема-сдачи помещения. Помещение считается фактически переданным арендодателю с момента подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения (п.7.3 договора).

В случае неисполнения арендатором условий п. 7.3 договора в течение 3 календарных дней после окончания срока действия договора арендодатель имеет право без письменного предупреждения вскрыть помещение и освободить его от имущества арендатора. Ответственность за сохранность имущества арендатора арендодатель при этом не несет (п.7.5 договора).

В силу п.7.6 договора помещение должно быть передано арендодателю в состоянии не худшем, чем, то, в котором оно стало находиться с учетом произведенных арендатором улучшений, с учетом нормальною износа.

По окончании срока аренды (включая случаи досрочного расторжения, одностороннего отказа от исполнения договора, прекращения действия договора по иным основаниям) арендатор обязан передать (вернуть) помещение арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа, освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в помещении или иных вещей арендатора н/или третьих лип. Арендодатель вправе рассматривать оставленное арендатором имущество как умышленно оставленное или брошенное и распоряжаться им по своему усмотрению, при этом псе дополнительные расходы и издержки, связанные с вывозом, хранением или утилизацией оставленного имущества относятся на счет арендатора. Право собственности на произведенные арендатором неотделимые улучшения в помещении автоматически переходит к арендодателю после прекращения настоящего Договора без возмещения их стоимости. При этом арендодатель вправе потребовать, чтобы все неотделимые улучшения, выполненные арендатором: (а) в нарушение условий настоящего договора без согласования с арендодателем: либо (b) в случае специального согласования сторонами, подлежали демонтажу арендатором за свой счет, в срок, установленный арендодателем, а помещение в части проведенного демонтажа восстановлению до первоначального состояния (п.7.11 договора).

Как следует из акта приема – передачи от 01.02.2013 г., помещение было передано арендатору в следующем состоянии (т.1, л.д. 10):

- нежилое здание торгово-офисного центра, литер Ж2, площадь 526 кв.м., 1 этаж: - пол: керамогранит; стены: гипсокартон окрашенный; потолок: плитка типа «Армстронг»; система пожарной сигнализации в исправном состоянии; 10 светильников; 13 радиаторов отопления; 1 унитаз со сливным бачком; 1 раковина; 1 смеситель; 10 стеклопакетов (8 оконных и 2 на входной группе); 2 сплит-системы Geral Climste с пультами;

- нежилое здание торгово-офисного центра, литер Ж2, площадь 526 кв.м., 2 этаж: пол: керамогранит; стены: керамическая плитка; помещения 2, 3, 15-20 согласно техпаспорту не имеют перегородок; потолок: плитка типа «Армстронг», помещения 9,10 согласно техпаспорту не имеют плиток на потолке; 16 радиаторов отопления; 2 унитаза со сливным бачком; 2 раковины; 2 смесителя; 9 пластиковых стеклопакетов; пульт охраны;

- нежилое здание торгово-офисного центра, литер Ж, площадь 1999,4 кв.м.: 3 входные группы с 2 линии пластиковыми стеклопакетами; потолок: реечный хром, 2-уровневый, плитка типа «Армстронг» с установленными декоративными элементами в виде кругов; плитка «Армстронг; стены:  гипсокартон, обои под покраску окрашены белой краской, разобрана стена, видна кирпичная кладка (5х5м); полы: керамогранит; 210 светильников дневного света, 61 точечный светильник; 43 радиатора отопления; 2 тепловых завесы «Балу» 3 кВт; кондиционеры: «Lessar-24» 9 шт., «Lessar-36» 4 шт., отсутствует один наружный блок на кровле здания; система оповещения: 25 извещателей, 1 пульт радиооповещения, 1 выносной микрофон; в служебном помещении: полы линолеум, стены гипсокартон, обои под покраску, потолок плитка «Армстронг» теплозавеса «Тропик»; система приточно-вытяжной вентиляции в исправном состоянии; система пожарной сигнализации в исправном состоянии, 2 рольставни, 6 пожарных шкафов с рукавами и система пожаротушения; 23 электрощита; 2 шкафа ВРУ;

- всего по помещению приборы учёта: 7 электросчётчиков, 3 счётчика воды.

Дополнительным соглашением № 1 от 31.07.2013 г. к договору аренды срок аренды был продлён по 31.01.2020 г. включительно, внесены изменения в иные условия договора (т.1, л.д. 14). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.12.2013 г.

В ходе действия договора ООО «Элемент-Трейд-Уфа» реорганизовано в форме присоединения к ООО «Элемент-Трейд», ЗАО «Вилина» реорганизовано в ООО «Вилина». В дальнейшем, ввиду перехода права собственности на помещение от ООО «Вилина» к ИП ФИО6 права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к последнему. Указанные изменения отражены в дополнительном соглашении № 3 от 01.09.2015 г. (т.1, л.д. 16-17).

Дополнительным соглашением № 4 от 19.06.2017 г. срок аренды по договору был продлён до 31.01.2027 г. (т.1, л.д. 18-20).

06.06.2018 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение №5, согласно которому стороны договорились о следующем.

Пункт 2.1 договора стороны решили изложить в следующей редакции. Объектом аренды по договору является часть нежилого помещения в здании с кадастровым номером 02:56:060402:281 по адресу: 

<

...>, литер Ж, площадью 1566,9 кв.м., литер Ж2 площадью 489,9 кв.м. Общая площадь предоставляемого помещения 2 056,8 кв.м.

В состав помещения входят:

-          по литеру Ж помещения общей площадью 1 566,9 кв.м.,

-          по литеру Ж2 помещения общей площадью 489,9 кв.м.

С 01.05.2018 г.  стороны согласовали пункт 4.4 договора изложить в следующей редакции. Стороны договорились, что ежемесячно на протяжении всего срока действия настоящего договора арендатор не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным, производит оплату в размере 165 535 руб. за техническое обслуживание трансформаторной подстанции, элеваторного узда, систем водоснабжения и канализации (только наружные сети, за исключением устранений засоров, вызванных неправильной эксплуатацией сетей водоотведения - слив жиров, не растворяющегося, крупногабаритного мусора и т.п.), а также за уборку территории парковки в зимнее и летнее время.

Стороны также установили, что арендодатель не вправе повышать размер платежей, указанных в п. 4.4 договора (в редакции настоящего соглашения) в порядке, предусмотренном п. 4.12 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 31.07.2013 г.), ранее 01.05.2019 г.

С 04.04.2019 г. собственником арендуемого ответчиком помещения стала ИП ФИО2 (арендодатель, истец), при этом в соответствии с достигнутым между ИП ФИО6 и ИП ФИО2 соглашению арендная плата за период по 31.05.2019 г. уплачивается ИП ФИО6, а с 01.06.2019 г. – ИП ФИО2, о чем арендатор был информирован письмом № 19 от 17.04.2019 г. (т.1, л.д.25).

Таким образом, к 01.06.2019 г. размер платежей по договору составлял:

- в соответствии с пп. «А» п. 2 дополнительного соглашения № 4 от 19.06.2017 г. размер базовой части арендной платы составлял 1 000 000 рублей в месяц со сроком оплаты не позднее 5 числа оплачиваемого месяца.

- в соответствии с п. 4.4 договора аренды в редакции п. 4 дополнительного соглашения № 5 от 06.06.2018 г. размер платы за техническое обслуживание составлял 165 535 рублей в месяц со сроком оплаты не позднее 10 числа месяца следующего за отчётным.

В соответствии с письмом истца № 122 от 27.11.2019 г. на основании п. 4.12 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 31.07.2013 г.) размер платы за ТО был увеличен и с 01.01.2020 г. составил 177 122,45 рублей в месяц (т.1, л.д.26).

В соответствии с письмом истца № 4 от 04.02.2020 г. на основании п. 4.12 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 31.07.2013 г.) размер базовой части арендной платы был увеличен и с 01.03.2020 г. составил 1 070 000 рублей в месяц (т.1, л.д.28).

Как указал истец, в нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды с 01.03.2020 г. ответчик продолжил оплачивать арендную плату в размере не более 1 000 000 рублей, с мая 2020 г. ответчик прекратил оплачивать плату за техническое обслуживание (далее по тексту  - ТО).

16.04.2020 г. арендодателем получено уведомление арендатора о расторжении договора аренды, в котором ответчик указал, что готов возвратить помещение 17.07.2020 г. (письмо б/н от 10.04.2020 г., т.1, л.д. 32).

17.07.2020 г. комиссия в составе представителей собственника, обслуживающей организации и арендатора выявили значительные недостатки помещения, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 6.1.16 и 7.6 договора аренды, в связи с чем в принятии помещения арендатору было отказано, а также установлен разумный срок для устранения замечаний, о чём был составлен соответствующий акт (т.1, л.д. 35).

В связи с отсутствием уполномоченных представителей и не устранением замечаний 21.07.2020 г. и 23.07.2020 г. принятие помещения переносилось, а 27.07.2020 г. помещение с недостатками было принято арендодателем в одностороннем порядке с недостатками, о чём также был составлен соответствующий акт (т.1, л.д. 41).

Как следует из акта от 17.07.2020 г., изложенные в нем замечания не соответствуют условиям договора о состоянии передаваемого помещения. Для определения стоимости восстановительного ремонта истцом был привлечён независимый оценщик, в соответствии с заключением эксперта стоимость восстановления помещения составила 260 650 рублей (т.1, л.д.42-54).

Истец указал, что выполнение ремонта осуществлялось силами  арендодателя без привлечения третьих лиц, указанные затраты были понесены лично арендодателем для приведения помещения в состояние, которому оно должно было соответствовать при возврате помещения.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия (письмо № 45 от 22.11.2022 г.) с требованием уплаты суммы долга и понесенных убытков в виде стоимости восстановления помещения (т.1, л.д. 55-56).

Неисполнение ответчиком требований претензии послужило для истца основанием для обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением о взыскании задолженности по постоянной (базовой) части арендной платы в размере 345 161,29 рублей, задолженности по плате за техническое обслуживание в размере 57 136,27 рублей,  убытков, понесённых для восстановления помещения в размере 260 650 рублей, пени за просрочку внесения постоянной (базовой) части арендной платы за период с 01.01.2020 г. по 31.01.2023 г. включительно в размере 650 000 рублей, процентов за неисполнение денежного обязательства за просрочку внесения платы за техническое обслуживание за период с 01.01.2020 г. по 31.01.2023 г. включительно в размере 60 207,52 рублей (с учетом принятого судом уточнения).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Оценив договор аренды №2 нежилого помещения от 01.02.2013 г. на предмет его заключенности, суд пришел к выводу о согласованности предмета договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды. 

Согласно статьям 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Арендодателем договорные обязательства исполнены надлежащим образом, объект аренды передан арендатору, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема – передачи (т.1 л.д.10-11).

Согласно расчету истца задолженность ответчика по оплате арендной платы составляет 345 161,29 руб. задолженность по оплате за техническое обслуживание в размере 57 136,27 рублей.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что 17.07.2020 г. прекратил осуществление торговой деятельности в арендуемом помещении, освободил помещение, вывез все оборудование и товары, приготовил помещение к возврату. Представитель ООО «Элемент-трейд» прибыл 17.07.2020г в 12.00 в помещение по адресу: 

<

...> в целях его возврата арендодателю. Арендодатель необоснованно отказался от приемки помещения, в результате чего ООО «Элемент-Трейд» было вынуждено в одностороннем порядке составить акт от 17.07.2020 приема-передачи (возврата) к договору с указанием выявленных в ходе осмотра недостатков и в этот же день направить их истцу. После 17.07.2020 само помещение ответчиком не использовалось, все имущество из него было вывезено. 

21.07.2020 года ООО «Элемент-Трейд» вернуло истцу комплекты ключей, обеспечивающих исключительный доступ в помещения, что, по мнению ответчика, дополнительно свидетельствует о выбытии помещения из владения и пользования ответчика. 

Поскольку отказ истца от приема помещения из аренды был необоснованным, то при отсутствии доказательств использования ответчиком помещения после расторжения договора аренды, истец не приобрел право требования с ООО «Элемент-Трейд» оплаты постоянной (базовой) части арендной платы, а также платы за техническое обслуживание за период с 18.07.2020 по 27.07.2020. 

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора, договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 6.2.6 договора аренды арендатор вправе отказаться от договора, письменно предупредив арендодателя, но не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении помещения.

Как следует из материалов дела, истцом 19.05.2020 г. ответственному представителю ответчика ФИО7 передано письмо № 108, содержащее предварительные рекомендации по состоянию помещения (т.1, л.д. 138).

Согласно пояснениям истца, поскольку по прошествии времени отсутствовали значительные признаки приведения помещения в надлежащее состояние ответчиком, истец направил ответчику письмо № 114 от 09.06.2020 г. аналогичного содержания посредством электронной почты руководителю управляющей организации ответчика ФИО8, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией указанного письма (т.1, л.д. 33).

17.07.2020 г. комиссия в составе представителей собственника, обслуживающей организации и арендатора при проведении осмотра в ходе мероприятий по возврату помещения из аренды установили, что в помещении торгового зала имеется отделка: пол – керамогранит (имеются следы крепления торгового оборудования), стены окрашены, потолок подвесной Армстронг; имеются противопожарные двери 4 шт., рольставни 3 шт. кондиционеры 9 шт. (работоспособность не проверялась), имеются 216 светодиодных светильников, 1 смеситель; в подсобных помещениях в проходах стены окрашены, установлены металлические защитные щиты, потолок подвесной, пол – керамогранит с установленными металлическим покрытием; в комнатах преимущественно стены обклеены плиткой; имеется сантехническое оборудование: 12 смесителей, 2 душевых лейки, 5 раковин, 1 унитаз с бачком; на первом этаже здания литер Ж2 стены: окраска, установлены металлические защитные щиты, потолок ГКЛ, пол – керамогранит с установленными металлическим покрытием, имеются противопожарные шторы 2 шт., автоматические ворота 2 шт., тепловентиляторы «Вулкан» 2 шт.; на втором этаже здания литер Ж2 стены окраска, пол керамогранит, потолок подвесной Армстронг, имеется сантехническое оборудование: моечный поддон 2 шт., смесители с раковинами 4 шт., унитазы с бачком 4 шт., имеются 4 противопожарные двери.

При этом комиссией установлены следующие недостатки помещения:

- в помещении торгового зала (лит. Ж) на подвесном потолке демонтированы 17 плиток, 14 плиток повреждены отверстиями круглой формы; в пожарном шкафу ПК4 отсутствует пожарный рукав; демонтирована противопожарная дверь между торговым залом и подсобными помещениями;

- в подсобных помещениях (лит. Ж): в основном проходе не демонтированы напольные металлические листы; в основном проходе не устранено существенное загрязнение напольного покрытия; в основном проходе отсутствуют (отломаны) напольные плитки «сапожка» на стенах; в основном проходе имеется повреждение потолка типа «Армстронг», демонтированы плитки; в комнате 18 (мясной цех) на подвесном потолке демонтированы плитки; в комнате 18 (мясной цех) имеется протекание из водопроводной трубы предположительно вследствие неисправности запорного крана; в комнате 18 (мясной цех) повреждена межкомнатная дверь; в комнате 23 (горячий цех) сломан подвесной потолок типа «Армстронг»; в комнате 24 повреждена межкомнатная перегородка (повреждения ГКЛ); в комнате 25 демонтирована 1 потолочная плитка, 1 повреждена; в комнате 26 (мучной цех) отсутствует 1 смеситель или заглушки на водопроводных трубах, существенное загрязнение потолочного покрытия и потолочных светильников;

- в помещениях первого этажа лит. Ж2: не демонтированы напольные металлические листы; имеются повреждения перегородки (повреждения ГКЛ);

- в помещениях второго этажа лит. Ж2: нарушен крепёж встроенного потолочного кондиционера, повреждение потолка Армстронг; в комнате 6 сломан потолок Армстронг, с потолка свисает множество кабелей;

- на прилегающей территории имеется мусор;

- на фасаде здания (ул. Мира) в месте размещения демонтированной на момент составления акта вывески «Супермаркет» не восстановлены стеклянные витражи.

Представители арендодателя, посчитав указанные замечания существенными, отказались от принятия помещения из аренды.

Об отказе от принятия помещений арендодателем составлен соответствующий акт от 17.07.2020 г., при этом арендодателем установлен срок для устранения замечаний  - 2 рабочих дня, дата возврата помещения перенесена на 21.07.2020 г. (т.1, л.д. 35).

Указанный акт подписан представителями истца и обслуживающей организации, представитель ответчика от подписания акта отказался, о чём в акте проставлена соответствующая отметка. Истец передал экземпляр акта представителю ответчика, о чем свидетельствует подпись представителя арендатора в сопроводительном письме № 124 от 17.07.2020 г. (т.1, л.д. 36). 

 В связи с отсутствием уполномоченных представителей и не устранением замечаний 21.07.2020 г. и 23.07.2020 г. принятие помещения также переносилось с уведомлением об этом посредством электронной почты сотрудников ответчика (т.1, л.д.37-40).

27.07.2020 г. истец ввиду не устранения недостатков помещения ответчиком, принял помещение из аренды в одностороннем порядке с недостатками, о чём был составлен соответствующий акт (т.1, л.д. 41).

Доводы ответчика о том, что у истца отсутствовало право на отказ от принятия помещения не может быть признан обоснованным в связи со следующим.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. 

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств; в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в силу ст. 328 ГК РФ обязательство арендодателя принять помещение является встречным по отношению к обязательству арендатора по приведению состояния помещения в соответствие с договорными условиями.

В соответствии с п. 6.1.16 договора аренды арендатор обязан передать помещение свободным от своего имущества, в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, в случае неисполнения арендатором данного обязательства, арендатор обязан возместить арендодателю в течение 5 рабочих дней с момента предъявления соответствующего документально подтвержденного требования все расходы последнего, связанные с приведением помещения в надлежащее состояние, в том числе внести арендную плату за то время что арендодатель будет самостоятельно приводить помещение в надлежащее состояние.

В соответствии с п. 7.6 договора аренды помещение должно быть передано арендодателю в состоянии не худшем, чем, то, в котором оно стало находиться с учетом произведенных арендатором улучшений, с учетом нормального износа.

Исходя из вышеизложенного, неисполнение ответчиком обязательства по приведению помещения в надлежащее состояние является основанием для отказа истца, как арендодателя, от исполнения обязательства по принятию помещения, в связи с чем доводы ответчика об обратном подлежат отклонению. 

В своих пояснениях ответчик, возражая против удовлетворения исковых  требований, также указал на следующее. 

Акты от 17.07.2020, от 21.07.2020, от 23.07.2020г, от 27.07.2020, представленные истцом,  были составлены в одностороннем порядке. Уведомления о датах осмотра не направлялись ответчику тем способом, который стороны использовали для направления юридически значимых сообщений. В последующем, ни один из этих документов не был своевременно направлен ответчику почтовым отправлением, как это было указано в самих документах.

Акт от 17.07.2020 года истцом был составлен в одностороннем порядке после того, как сторонами без разногласий был подписан акт осмотра помещения от 17.07.2020 года с одним выявленным замечанием, и представитель ответчика уехал (т.2, л.д.117) , получив отказ истца № 124 от приемки помещения из аренды. 

Способ оформления акта от 17.07.2020 свидетельствует о том, что он был составлен не в ходе осмотра, а после него, так как заполнен не от руки, а машинописным текстом. 

В качестве члена комиссии указан представитель ООО «Ком-Сервис», сведения об участии в осмотре которого отсутствую в подписанном сторонами акте осмотра помещения от 17.07.2020, что говорит о его изготовлении не в ходе осмотра с участием ответчика. 

Также ответчик сослался на отсутствие фото или видеоматериала, привязанный к дате их съемки. Замечание по поводу фасада здания (со стороны ул. Мира) было устранено ответчиком, а иных недостатков в ходе совместного осмотра выявлено и зафиксировано не было. В акте от 21.07.2020 года отсутствуют сведения о замечаниях на объекте. На осмотр 23.07.2020г и 27.07.2020 ответчик не приглашался, уведомления почтовым отправлением не направлялись. Осмотр, проведенный 23.07.2020 года ООО «РАОиЭ», по результатам которого было составлено заключение эксперта № 135-20/СО, был также осуществлен без вызова ответчика.

Указанные доводы ответчика как основание для отказа в удовлетворении иска судом не принимаются на основании следующего.

Как пояснил истец, при осмотре помещения 17.07.2020 г. недостатки записывались представителем истца тезисно рукописным способом. В дальнейшем в этот же день, непосредственно и незамедлительно после осмотра в офисном помещении здания по ул. Мира д. 1В был составлен акт от 17.07.2020 г. в машинописном виде.  

Суд обращает внимание, что составление акта в машинописном виде законодательно не запрещено, и не противоречит условиям договора, в связи с чем оснований для критического отношения к указанному акту у суда не имеется.

Акт от 17.07.2020 г. был подписан ФИО3 и ФИО9 с проставлением отметки об отказе от подписи ФИО7, при этом замечаний к тексту ФИО7 не выразил.

Согласно пояснениям истца по прошествии незначительного периода времени в офисное помещение вернулся ФИО7 с подготовленным машинописным способом актом о наличии недостатка стеклянных витражей после демонтажа вывески и попросил подписать. Поскольку указанный недостаток также имел место помимо прочих, представитель ФИО3 указанный акт подписал. 

При этом суд соглашается с мнением истца о том, что составление и подписание второго акта (двустороннего) ответчиком не свидетельствует об отсутствии иных недостатков помещения, в том числе  отраженных в акте истца с учетом отсутствия со стороны представителя ответчика каких – либо замечаний к акту при отказе от подписания акта.

Кроме того, суд учитывает, что одновременно с актом истцом составлено и подписано письмо  № 124 от 17.07.2020 г. и вместе с актом вручено представителю ответчика ФИО7, о чем свидетельствует подпись представителя арендатора в сопроводительном письме № 124 от 17.07.2020 г. (т.1, л.д. 36).

Таким образом, уполномоченный представитель ответчика был надлежащим образом уведомлен о переносе даты, времени осмотра и принятия помещения до 21.06.2020 года.

Тот факт, что истцом последующие  письма  о переносе даты принятия помещения были направлены посредством электронной почты, не может сам по себе являться подтверждением ненадлежащего обмена юридически значимыми сообщениями.

В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 

В соответствии с ч. 2 ст. 165.1 ГК РФ правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

Исходя из смысла ч. 1 ст. 182 ГК РФ полномочие на представление интересов может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Как следует из материалов дела, действовавший между сторонами договор аренды не содержит в себе условий о запрете направления юридически значимых сообщений посредством электронной почты.

Кроме того, предоставленная истцом выборка переписки посредством электронной почты между истцом и представителями ответчика – ФИО7, ФИО10, а также директором управляющей компании юридического лица-ответчика ФИО8, подтверждает, что сложившиеся отношения сторон по переписке посредством электронной почты являются обычной практикой в отношениях между сторонами сделки, что в силу ст. 5 ГК РФ признаётся обычаем (т.1, л.д.139-146).

Суд также принимает во внимание, что переписка сторон посредством электронной почты была устоявшимся способом обмена юридически значимыми сообщениями, что следует из  в п. 2.1 дополнительного соглашения № 4 от 19.06.2017 г., в котором стороны определили порядок направления справок о размерах оборота, т.е. первичных документов, подтверждающих размер арендной платы, посредством электронной почты (т.1, л.д. 18).

Указание ответчика о том, что представители ответчика не были приглашены на осмотр помещения оценщиком также не соответствует действительности. 

21.07.2020 г.  истцом посредством электронной почты направлено письмо о переносе срока принятия помещения на 23.07.2020 г.  на электронные адреса ФИО8, ФИО10, ФИО7 При этом ФИО10 подтвердил прочтение указанного письма (т.1, л.д. 139-146).

Таким образом, суд считает доводы ответчика об отсутствии извещения о переносе даты принятия помещения, необоснованными.

Кроме того, суд отмечает, что уполномоченный представитель ответчика лично был уведомлен о переносе даты, времени осмотра и принятия помещения до 21.06.2020 года. Между тем, 21.06.2020 г. представителями ответчика явка на осмотр помещения не обеспечена.

Таким образом с учётом всего изложенного, направление истцом писем об отказе от принятия помещения, о необходимости устранения недостатков и о переносе сроков принятия помещения признаётся обоснованным, соответствующим обстановке и не может признаваться ненадлежащим уведомлением.

Указание ответчика на обстоятельства того, что ФИО7 был уволен 17.07.2020 г., ФИО10 не обладал соответствующими полномочиями на получение корреспонденции, а ФИО8 находился в командировке, как на подтверждение ненадлежащего уведомления не может признаваться обоснованным.

Ответчик в ходе рассмотрения дела не оспаривал устоявшуюся практику общения истца с ФИО10 как представителем ответчика посредством электронной почты. При этом судом учитывается то обстоятельство, что истец направлял на электронный адрес ФИО10 счета и акты от ресурсоснабжающих компаний, счета и акты за пользование объектом, уведомления о завершении отопительного сезона и иные документы. Соответственно, направление истцом юридически значимых сообщений указанному представителю может признаваться надлежащим в силу норм, предусмотренных ст. 165.1 ГК РФ и абзацем вторым ч. 1 ст. 182 ГК РФ.

Судом также установлено, что ФИО8 является директором ООО Управляющая компания «РМ-Консалт», являющегося управляющей организацией ООО «Элемент-Трейд». Представленный ответчиком приказ о направлении ФИО8 в служебную командировку в период с 16 по 24 июля 2020 г., что являлось препятствием в пользовании им электронной почтой, также не может быть признан состоятельным. 

В соответствии со ст. 166 ТК РФ служебная командировка – поездка работника по распоряжению работодателя на определенный срок для выполнения служебного поручения вне места постоянной работы. Из этого следует, что находясь в командировке работник осуществляет трудовые функции вне постоянного места его работы. Соответственно, использование корпоративной почты при выполнении трудовых обязанностей является частью трудовой функции. 

В этом случае направленные истцом письма признаются доставленным надлежащим образом в силу абзаца второго ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ. 

Кроме того, в материалах дела имеется письмо б/н от 31.07.2020 г., подписанное ФИО8, в котором сообщается о направлении истцу акта возврата от 17.07.2020 г. для подписания в связи с отказом истца от принятия помещения. Это свидетельствует о том, что в период командировки он исполнял свои трудовые функции, учитывая, что письмо и акт подписаны лично ФИО8, соответственно, отсутствовал факт возложения обязанностей директора на замещающее лицо в период нахождения в командировке (т.1, л.д.109,113).

Направление  ФИО8 письма от 31.07.2020 г. с формулировкой «в связи с отказом от подписания акта приема-передачи» также свидетельствует, что указанное лицо располагало информацией об отказе истца от принятия помещения и действительных причинах такого отказа.

Этими же обстоятельствами опровергается довод ответчика о том, что ответчик не приглашался на осмотры 21, 23 и 27 июля 2020 г., в том числе на осмотр с участием эксперта 23.07.2020 г., так как при добросовестном поведении ответчика он имел возможность направить уполномоченного представителя на осмотры, в том числе и с участием эксперта.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно положениям, предусмотренным частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

Между тем, в нарушение названных норм процессуального права ответчик, на котором лежит бремя доказывания отсутствия долга, таковые в материалы дела не представил. 

Согласно расчету истца задолженность ответчика по постоянной (базовой) части арендной платы равна 345 161,29 руб., задолженность по плате за техническое обслуживание -  57 136,27 руб. (т.1,л.д.127-128).

Судом расчет истца проверен, признан верным.

Исходя из анализа правоотношений сторон в период расторжения договора аренды, а также в предшествующий этому и последующие после него периоды, также учитывая, что ответчиком заявленная задолженность по договору за период до 27.07.2020 г. не оплачена, учитывая, что требования истца основаны на условиях заключенного между сторонами договора, документально подтверждены, суд считает, что исковые требования о взыскании задолженности  в общей сумме  402 297,56 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения постоянной (базовой) части арендной платы за период с 01.01.2020 г. по 31.01.2023 г. включительно в размере 650 000 рублей (с учетом добровольного уменьшения ответчиком), проценты за неисполнение денежного обязательства за просрочку внесения платы за техническое обслуживание за период с 01.01.2020 г. по 31.01.2023 г. включительно в размере 60 207,52 рублей.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии с 4.11 договора в  случае неисполнения арендатором обязанности по уплате постоянной и переменной частей арендной платы по договору арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0.5 % от величины неуплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения платежа.

Истцом добровольно снижена сумма неустойки до 650 000 руб., что является его правом. Судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ требования рассматриваются в пределах, указанных истцом, 

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей установлен, суд находит правомерным требование истца о взыскании с ответчика неустойки на основании условий договора. 

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, признан верным, при этом ответчиком данный расчет не оспорен, контррасчет не представлен.  

Довод ответчика о том, что имеются основания для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом не принимается по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. Суду предоставлено право снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

Именно в статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера подлежащей взысканию неустойки может служить только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 13.01.2011 N 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

Согласно пункту 71 вышеуказанного постановления если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 73 постановления разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

На основании п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 77 названного постановления от 24.03.2016 № 7 указано, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Оценив представленные сторонами доводы и доказательства, суд не усматривает оснований для  применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки. 

Так, истец и ответчик являются коммерческими организациями, которые, руководствуясь принципом свободы договора, установили размер договорной неустойки в размере 0,5 % за каждый календарный день просрочки платежа.  При этом с учетом добровольного снижения, неустойка истцом заявлена в размере 650 000 руб. Указанный размер неустойки не является завышенным и не выходит за рамки обычной деловой практики, требований разумности и справедливости.

Каких-либо доказательств того, что ответчик при заключении договора поставки являлся слабой стороной договора в контексте разъяснений, данных в п. 9, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", суду представлено не было. 

 Кроме того, суд учитывает, что истец при подаче искового заявления добровольно снизил размер договорной неустойки, исключив из расчета также период моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации № 497 от 28.03.2022 за период с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Ответчик, заявляя о снижении неустойки, просит снизить ставку до 0,1% в день за каждый день просрочки. При этом, как верно отметил истец, размер неустойки за период с 01.01.2020 по 28.03.2023, рассчитанный по ставке 0,1% в день, составит 1 131 493 руб.34 коп., а с учетом моратория 952 997 руб., согласно расчету  истца, приведенному в возражениях на отзыв (т.1, л.д.130-137).

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Кроме того, из положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что уменьшение размера неустойки является правом, а не обязанностью суда.

Таким образом, в связи с отсутствием доказательств явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исходя из вышеприведенных правовых норм и разъяснений, истец вправе начислить проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за просрочку оплаты платы за техническое обслуживание.

Поскольку факт несвоевременной оплаты со стороны ответчика подтвержден,  требования истца о применении гражданско-правовой ответственности в форме уплаты ответчиком процентов за пользование чужими денежными средствами являются обоснованными.

Произведенный истцом расчет процентов за период с 01.01.2020 г. по 31.01.2023 г. судом проверен и признан верным. 

Таким образом, рассмотрев исковые требования в части взыскания процентов, суд признает их обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика убытков, понесённых для восстановления помещения в размере 260 650 рублей.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Статья 393 Гражданского кодекса определяет, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать нарушение своего права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками. Недоказанность одного из условий является основанием для отказа в иске.

В силу пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 15, 393 Гражданского кодекса кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса).

Как указано выше, 17.07.2020 г. комиссия в составе представителей собственника, обслуживающей организации и арендатора при проведении осмотра в ходе мероприятий по возврату помещения из аренды установили, что в помещении торгового зала имеется отделка: пол – керамогранит (имеются следы крепления торгового оборудования), стены окрашены, потолок подвесной Армстронг; имеются противопожарные двери 4 шт., рольставни 3 шт. кондиционеры 9 шт. (работоспособность не проверялась), имеются 216 светодиодных светильников, 1 смеситель; в подсобных помещениях в проходах стены окрашены, установлены металлические защитные щиты, потолок подвесной, пол – керамогранит с установленными металлическим покрытием; в комнатах преимущественно стены обклеены плиткой; имеется сантехническое оборудование: 12 смесителей, 2 душевых лейки, 5 раковин, 1 унитаз с бачком; на первом этаже здания литер Ж2 стены: окраска, установлены металлические защитные щиты, потолок ГКЛ, пол – керамогранит с установленными металлическим покрытием, имеются противопожарные шторы 2 шт., автоматические ворота 2 шт., тепловентиляторы «Вулкан» 2 шт.; на втором этаже здания литер Ж2 стены окраска, пол керамогранит, потолок подвесной Армстронг, имеется сантехническое оборудование: моечный поддон 2 шт., смесители с раковинами 4 шт., унитазы с бачком 4 шт., имеются 4 противопожарные двери.

При этом комиссией установлены следующие недостатки помещения:

- в помещении торгового зала (лит. Ж) на подвесном потолке демонтированы 17 плиток, 14 плиток повреждены отверстиями круглой формы; в пожарном шкафу ПК4 отсутствует пожарный рукав; демонтирована противопожарная дверь между торговым залом и подсобными помещениями;

- в подсобных помещениях (лит. Ж): в основном проходе не демонтированы напольные металлические листы; в основном проходе не устранено существенное загрязнение напольного покрытия; в основном проходе отсутствуют (отломаны) напольные плитки «сапожка» на стенах; в основном проходе имеется повреждение потолка типа «Армстронг», демонтированы плитки; в комнате 18 (мясной цех) на подвесном потолке демонтированы плитки; в комнате 18 (мясной цех) имеется протекание из водопроводной трубы предположительно вследствие неисправности запорного крана; в комнате 18 (мясной цех) повреждена межкомнатная дверь; в комнате 23 (горячий цех) сломан подвесной потолок типа «Армстронг»; в комнате 24 повреждена межкомнатная перегородка (повреждения ГКЛ); в комнате 25 демонтирована 1 потолочная плитка, 1 повреждена; в комнате 26 (мучной цех) отсутствует 1 смеситель или заглушки на водопроводных трубах, существенное загрязнение потолочного покрытия и потолочных светильников;

- в помещениях первого этажа лит. Ж2: не демонтированы напольные металлические листы; имеются повреждения перегородки (повреждения ГКЛ);

- в помещениях второго этажа лит. Ж2: нарушен крепёж встроенного потолочного кондиционера, повреждение потолка Армстронг; в комнате 6 сломан потолок Армстронг, с потолка свисает множество кабелей;

- на прилегающей территории имеется мусор;

- на фасаде здания (ул. Мира) в месте размещения демонтированной на момент составления акта вывески «Супермаркет» не восстановлены стеклянные витражи.

В ходе проведения осмотра 23 июля 2020 г. к осмотру была привлечена независимый эксперт ФИО11, которая провела осмотр и фотофиксацию недостатков помещения, на основании чего составила заключение № 135-20/СЭ от 27.07.2020 г., согласно которому стоимость восстановительного ремонта составила 260 650 рублей (т.1, л.д. 42-54).

Довод ответчика о том, что наличие подписанного представителями сторон ФИО3 и ФИО7 акта осмотра помещения от 17.07.2020 г., которым установлено единственное замечание к стеклянным витражам на фасаде здания, исключает действительность акта от 17.07.2020 г., подписанного ФИО3 и ФИО9 с отметкой об отказе от подписи представителя арендатора ФИО7 судом отклонен, как и доводы о не направлении истцом в адрес ответчика уведомлений о предстоящих осмотрах, о чем указано выше по тексту судебного акта.

Суд считает необходимым отметить, что представленный ответчиком акт не противоречит фактическим обстоятельствам, так как недостаток на фасаде здания действительно имел место, что подтверждают обе стороны процесса. Указанный ответчиком акт свидетельствует только о признании ответчиком только одного недостатка из выявленных в ходе осмотра 17.07.2020 г., который впоследствии им устранен.

При этом тот факт, что недостатки, отраженные экспертом в ходе осмотра 23.07.2020 г. совпадают с недостатками, изложенными в акте от 17.07.2020 г., а также частично с недостатками, указанными в письмах истца ответчику № 108 от 19.05.2020 г. и № 114 от 09.06.2020 г., подтверждает, что указанные недостатки возникли по вине ответчика в период  пользования им помещением. 

Суд также учитывает, что осмотр помещения экспертом состоялся в незначительный период времени после расторжения между сторонами договора аренды и совместного осмотра арендуемого помещения (через 6 дней), что также свидетельствует о несостоятельности доводов ответчика о наличии на момент осмотра помещения единственного замечания к стеклянным витражам на фасаде здания и отсутствие иных фактов неудовлетворительного состояния помещения, возникших по вине ответчика.       

Несостоятельным признается и довод ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих размер ущерба, причиненного истцу. Гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Закон запрещает кому-либо извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" дано толкование понятия добросовестности.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при наличии обоснованного заявления другой стороны. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей (по крайней мере, не чинящего препятствий), в том числе в получении необходимой информации. 

Из материалов дела следует, что истец, действуя активно и добросовестно, обратился в ООО «Региональное агентство оценки и экспертизы» для проведения независимой экспертизы по определению размера ущерба. 

Проанализировав заключение, имеющееся в материалах дела, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы специалиста носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность  специалиста не оспорены.

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов специалиста, либо доказательств, опровергающих выводы проведенных исследований, лицами, участвующими в деле, в том числе ответчиком, суду в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Сделанные в рамках заключения выводы ответчиком не оспорены, возражения на них ответчиком не представлены, как и не представлено мотивированных и обоснованных возражений относительно заключения, которые могли быть основаниями для их непринятия.

По результатам указанных мероприятий, было подготовлено экспертное заключение, согласно которому стоимость восстановительных работ нежилого помещения составила 260 650 руб. 

Согласно статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. 

В силу закрепленного в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации принципа состязательности задача лиц, участвующих в деле, собрать и представить в суд доказательства, подтверждающие их правовые позиции, арбитражный суд не является самостоятельным субъектом собирания доказательств. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд не может обязать сторону спора представлять доказательства, как в обоснование своей позиции, так и в обоснование правовой позиции другой стороны, поскольку в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, самостоятельно доказывает обстоятельства, на которых основывает свои требования и возражения.

 В ходе разрешения спора арбитражный суд предоставил сторонам достаточно времени для подготовки своей позиции по делу, представлении доказательств в обоснование своих требований и возражений. Документально обоснованных возражений против предъявленных требований ответчик не заявил, недостоверность сведений, содержащихся в заключении специалиста, не оспорил. 

Из материалов дела следует, что в ходе производства по делу в суде ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы о техническом состоянии арендуемого помещения, сторонами не заявлялось.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. 

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. 

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Кодекса в их взаимосвязи и совокупности, учитывая отсутствие доказательств того, что имущество было возвращено в обусловленном договором состоянии, суд приходит к выводу о том, что истцу причинены убытки в результате ненадлежащего исполнения ответчиком предусмотренных договором обязанностей, которые находятся в причинно-следственной связи с нарушающими условия сделки действиями ответчика.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 260 650 руб., исходя из представленного истцом расчета эксперта-оценщика.

Таким образом, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

С учетом уменьшения истцом размера исковых требований государственная пошлина в сумме 8 678 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму долга в размере 402 297 руб.56 коп., неустойку  в сумме 650 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 60 207 руб.52 коп., убытки в сумме 260 650 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 26 732 руб.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину, оплаченную по платежному поручению № 89 от 28.12.2022 в сумме 8 678 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                   С.И. Хомутова