АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-313/2021

г. Краснодар

13 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 мая 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции, от истца – администрация местного самоуправления муниципального образования Ардонский район Республики Северная Осетия – Алания – ФИО1 (доверенность от 18.11.2021), от ответчика – сельскохозяйственного производственного кооператива «Закка» – ФИО2 (доверенность от 07.09.2019), рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления муниципального образования Ардонский район Республики Северная Осетия – Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 19.11.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 по делу № А61-313/2021,

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления муниципального образования Ардонский район Республики Северная Осетия – Алания (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Закка» (далее – кооператив) о расторжении договора аренды от 10.12.2018 № 10 земельных участков площадью 2 550 890 кв. м с кадастровым номером 15:06:0020102:142, площадью 1 003 833 кв. м с кадастровым номером 15:06:0020102:280, площадью 273 353 кв. м с кадастровым номером 15:06:0020102:144, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия – Алания, Ардонский р-н, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – договор аренды), о понуждению к возвращению земельных участков администрации по акту приема-передачи, об аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 19.11.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, администрация обратилась в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты по настоящему делу и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, договор аренды подлежит расторжению, поскольку кооператив допустил существенное нарушение его условий в части реализации масштабного инвестиционного проекта, в соответствии с которым он обязался создать необходимое количество постоянных рабочих мест, в определенном размере производить отчисления ежегодных налоговых поступлений в консолидированный бюджет и вложения в основные средства.

В отзыве на жалобу кооператив указал на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать. 

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, просил судебные акты нижестоящих судов отменить, кассационную жалобу – удовлетворить. 

Представитель кооператива возражал против доводов жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятия обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом. 

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителей администрации и кооператива, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судами установлено и следует из материалов дела, что в целях реализации инвестиционного проекта «Развитие сельскохозяйственного производственного кооператива "Закка"» на основании распоряжения Главы Республики Северная Осетия – Алания от 26.11.2018 № 351-рг «О предоставлении сельскохозяйственному производственному кооперативу "Закка" земельных участков в аренду без проведения торгов» администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) 10.12.2018 заключили договор аренды земельных участков с 26.11.2018 по 26.11.2021, зарегистрированный 11.03.2019 в установленном законом порядке. Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрены случаи возникновения у арендодателя права требовать досрочного расторжения договора, в том числе при несоблюдении арендатором условий реализации масштабного инвестиционного проекта и (или) не выполнения заявленных социально-экономических показателей данного проекта. В соответствии с условиями договора аренды (пункт 4.5) арендатор обязался соблюдать условия реализации и показатели масштабного инвестиционного проекта согласно имеющимся в таблице данным, в соответствии с которой показателями реализации являются количество созданных рабочих мест (в 2018 году – 25 мест), ежегодные поступления от налогов в консолидированный бюджет (в 2019 – 412,7 тыс. руб., в 2020 – 535 тыс. руб., а 2021 – 575,9 тыс. руб.) и вложения в основные средства (в 2018 – 5137,5 тыс. руб., в 2019 – 3662,9 тыс. руб., в 2020 – 355,6 тыс. руб.). 

В рамках рассмотрения дела № А61-4357/2019 по иску администрации к кооперативу о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой подготовлено заключение с выводом о предоставлении кооперативу для выполнения инвестиционной программы земельных участков, не соответствующих условиям договора аренды. 

Кооператив направил администрации письмо от 21.05.2020 № 13 о невозможности реализации проекта в полном объеме до устранения недостатков переданного имущества за счет арендодателя. Кооператив просил либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Администрацией данное обращение оставлено без ответа.

Письмом от 22.04.2021 № 6 кооператив уведомил администрацию о невозможности достижения запланированных показателей реализации инвестиционного проекта по независящим от кооператива причинам. В приложении к данному письму предоставлены сведения о выполнении условий предоставленных в аренду без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов по состоянию на 01.03.2021.

Полагая, что кооператив нарушил условия пунктов 4.1.1, 4.5, 4.6 договора аренды, администрация направила ему уведомление от 11.12.2020 № 4448 с предложением в десятидневный срок с момента получения указанного уведомления подписать соглашение о расторжении договора и акт возврата земельных участков. Указанное уведомление ответчиком не получено.

Вышеуказанные обстоятельства послужили администрации основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводам, что администрация не исполнила свои обязательства по предоставлению в аренду земельных участков, соответствующих целям предоставления, а кооператив не мог осуществить полную реализацию масштабного инвестиционного проекта по независящим от него обстоятельствам, в том числе и в связи с наличием на протяжении длительного периода принятых судом обеспечительных мер.

Суд округа не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим. 

В силу статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса),

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды на арендодателя возложена обязанность по направлению в адрес арендатора соответствующего предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Такое предупреждение может быть направлено и совместно с требованием о расторжении договора аренды в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Направленное кооперативу письмо администрации от 11.12.2020 № 4448 не содержало предложения о необходимости устранения допущенных арендатором нарушений условий договора аренды в разумный срок и исполнения обязательств, принятых на себя в соответствии с данными условиями.

Кроме того, обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом в силу закона бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора аренды земельного участка возложено на истца.

Таким образом, администрация, являясь арендодателем земельного участка, обращаясь в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды обязана доказать наличие со стороны кооператива существенных нарушений условий договора.

Давая оценку заявленным требованиям по изложенным основаниям, суды двух инстанций с учетом фактических обстоятельств спора, пришли к выводу о том, что кооператив не исполнил предусмотренные пунктом 4.5 обязательства по независящим от него обстоятельствам, а именно ввиду несоответствия предоставленных администрацией земельных участков условиям договора аренды, наличия в отношении спорных участков с 17.05.2019 по 10.08.2021 обеспечительных мер, принятых в рамках дела № А61-2329/2016. Основания для квалификации допущенных арендатором земельных участков нарушений как существенных нарушений условий договора и основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

По правилам части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суды правильно указали, что в рамках рассмотрения дела № А61-4357/2019 установлена возможность пользования кооперативом только частью земельных участков общей площадью 1 345 085 кв. м, которая и была использована при расчете арендной платы, подлежащей взысканию. Принимая во внимание преюдициально установленные по указанному делу обстоятельства, суды нижестоящих инстанции пришли к верному выводу о том, что доказательств существенности нарушений условий договора, материалы дела не содержат, и как следствие отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований администрации.

Суд округа считает необходимым дополнительно отметить, что с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делу № А61-4357/2019 стороны договора аренды не лишены возможности проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ и площади спорных земельных участков с целью устранения нарушения водного и земельного законодательства в части формирования земельных участков.

Нарушения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено. 

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 19.11.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 по делу № А61-313/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

 

Судьи

В.А. Анциферов

 

В.Е. Епифанов