Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-13935/2023

г. Владивосток

29 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-3217/2024

на решение от 06.05.2024 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-13935/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

о расторжении договора,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Румас-трейдинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: представитель ФИО2  по доверенности от 23.11.2021 года сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-474), паспорт;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО3 по доверенности от 25.12.2023 сроком действия до 01.12.2024 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-2120), служебное удостоверение;

в отсутствие представителей иных участников спора;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) о расторжении договора от 28.08.2007 №02-Ю-10022 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:7, об обязании освободить земельный участок.

Определением от 28.11.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Румас-трейдинг» (далее – ООО «Румас-трейдинг»), Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением суда от 06.05.2024 в удовлетворении исковых требований отказано, с чем Управление не согласилось, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к указанию на наличие оснований для расторжения спорного договора аренды при доказанности длительного не использования земельного участка арендатором по целевому назначению.

В обоснование позиции апеллянтом представлено дополнительное доказательство – письмо Управления градостроительства Администрации г. Владивостока № 30/26591 от 10.07.2024, которое приобщается апелляционным судом к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК) как связанное с обстоятельствами настоящего спора.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, настаивая на законности оспариваемого судебного акта. В числе аргументов предпринимателем указано на принятие им мер по реализации прав и обязанностей арендатора, в том числе в виде изменения в заявительном порядке вида разрешенного использования земельного участка, оспаривания его кадастровой стоимости, подготовки проектной документации для строительства магазина спортивных товаров, принятия участия в мероприятиях, касающихся планировки территории в районе спорного земельного участка.

В подтверждение доводов ответчиком представлены копия заявления от 18.06.2024, распоряжение № 33-вр от 15.01.2018, решение Приморского краевого суда от 06.05.2019 по делу № 3а-16119, расписки о подаче заявлений, пояснительная записка в составе ПД 2017-009-ПЗ, письма в УМС г. Владивостока от 16.01.2023 и от 22.01.2023, письмо Управления градостроительства Администрации г. Владивостока № 25305/1у/30 от 29.10.2021, которые приобщаются к материалам дела на основании абзаца второго части 2 статьи 268 АПК РФ.

Приведенные позиции были поддержаны представителями сторон в заседании суда апелляционной инстанции. Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьи лица явку представителей не обеспечили, что не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 28.08.2007 между Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) и ООО «Румас-трейдинг» (арендатор) был заключен договор № 02-Ю-10022, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком с 17.08.2007 по 16.08.2056 земельный участок с кадастровым номером 25:28:020002:0075 площадью 1492 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> д. 27а-29а (участок находится примерно в 1 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>) для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов.

Во исполнение договора земельный участок передан по акту приема-передачи от 28.08.2007.

В настоящее время полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, обладает УМС г. Владивостока на основании соответствующего постановления Администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667.

Пунктом 3.4.2 установлено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и требованиями утвержденной проектной документации.

Пунктом 3.1.2 предусмотрено, что арендатор имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Как следует из пункта 5.3 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 3.1.1 договора: при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендой платы более, чем за 2 месяца.

Соглашением от 20.09.2017 права и обязанности по договору переданы предпринимателю, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 09.10.2017 внесена запись государственной регистрации № 25:28:020002:75-25/001/2017-5.

Распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15.01.2018 № 33-вр изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка на «объекты розничной торговли».

Актом от 20.03.2023 № 41/1, составленным специалистами Управления в рамках проверки целевого использования земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 25:28:020002:75, установлено, что в границах указанного земельного участка размещен металлический гараж, площадью 20 кв.м, какая-либо хозяйственная деятельность не осуществляется, участок захламлен бытовым мусором. Доступ на участок свободный. В результате осмотра сделан вывод: предпринимателем указанный земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования и целями предоставления по договору аренды не используется.

В этой связи Управлением в адрес предпринимателя направлено письмо от 21.03.2023 о необходимости приведения земельного участка в состояние, соответствующее условиям договора в срок не позднее 30 дней с даты получения уведомления, а также об оплате образовавшейся задолженности.

Актом от 11.05.2023 № 62 установлены обстоятельства и сделан вывод аналогичные тем, что отражены в акте от 20.03.2023.

Учитывая, что предпринимателем не устранены выявленные нарушение, управление направило в адрес предпринимателя претензию о расторжении спорного договора в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.

Предприниматель соглашение о расторжении не подписал, в связи с чем управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При разрешении спора суд первой инстанции правомерно квалифицировал правоотношения сторон как возникшие из договора аренды земельного участка, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 3 названной нормы установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Проверяя наличие оснований для расторжения договора аренды, суд первой инстанции с учетом возражений ответчика, указавшего на  сохранение интереса по строительству на спорном земельном участке магазина спортивных товаров, разработку проектной документации, погашение задолженности по арендным платежам, осуществление расчистки и уборки территории, установил, что согласно акту проверки (обследования) от 13.02.2024 спорного земельного участка, составленному сторонами в период рассмотрения спора, на территории участка отсутствует строительный и бытовой мусор, вместе с тем присутствует металлический гараж, около 18 кв.м, который со слов ФИО1 ему не принадлежит, размещено объявление о его демонтаже.

Актом обследования от 18.03.2024 спорного земельного участка, составленным специалистами Управления, установлено, что в границах участка расположено ТП – 106, другие строения или иные объекты отсутствуют.

Приняв во внимание данные обстоятельства, руководствуясь также разъяснениями пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» о специальных основаниях и условиях расторжения договора аренды применительно к пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности на момент принятия решения допущения ответчиком нарушений условий договора аренды при использовании спорного земельного участка и отсутствии ввиду этого оснований для удовлетворения иска Управления.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно позиции Управления, спорный земельный участок длительное время не использовался в соответствии с его целевым назначением как первоначальным арендатором ООО «Румас-Трейдинг», получившим соответствующий статус в 2007 году, так и ИП ФИО1, являющимся правообладателем с 2017 года.

Как указано выше, согласно положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с принятым во внимание судом первой инстанции пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Применительно к указанным положениям, установленные Управлением в марте 2023 году признаки неиспользования спорного земельного участка, переданного в аренду для целей строительства в августе 2007 году (отсутствие какой-либо хозяйственной деятельности, захламленность участка, свободный доступ к нему) действительно свидетельствовали о наличии предусмотренных статьями 45, 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды земельных участков с текущим арендатором ИП ФИО1.

При этом разумные и документально подтвержденные причины невозможности осуществления строительства в течение столь длительного периода (17 лет), преодолеть которые арендатор при должной степени заботливости и осмотрительности не мог, не приведены. Вопреки позиции ответчика действия по оспариванию кадастровой стоимости, разработка проекта не могут подтверждать использование земельного участка для целей строительства.

Вместе с тем, на основании межведомственного запроса 21.08.2024 судом была получена выписка из ЕГРН (о чем стороны спора были уведомлены в судебном заседании от 22.08.2024), согласно сведениям которой спорный земельный участок в настоящее время обременен правом аренды иного пользователя – физического лица (сведения о ФИО и паспортных данных не приводятся в целях соблюдения законодательства о персональных данных) на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 02-Ю-10022 аренды земельного участка от 28.08.2007, выданного 03.06.2024.

Сведений о расторжении или недействительности данного соглашения от 03.06.2024 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, удовлетворение исковых требований Управления к ИП ФИО1 о расторжении договора не приведет к восстановлению прав ведомства как арендодателя, в том числе посредством возврата ему земельного участка.

По смыслу статей при выборе способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, что судебный акт должен обладать свойством исполнимости, в случае, если принятие решения по такому делу не позволяет восстановить нарушенные права и не изменяет сложившуюся правовую ситуацию, отказ в иске является правомерным, поскольку способ защиты не приводит к восстановлению прав и имущественных интересов лиц.

Принимая во внимание, что выводы суда первой инстанции не повлекли принятия неправильного решения по существу спора, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 06.05.2024  по делу №А51-13935/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

 

Е.Н. Шалаганова