ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, 

тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-13785/2017

город Ростов-на-Дону

27 декабря 2017 года

15АП-20019/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Галова В.В.,судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи Щетининым П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи

 на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Савин Р.Ю.)

от 26 октября 2017 года по делу № А32-13785/2017 по иску Администрации города Сочи

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к ответчику: муниципальному унитарному предприятию «Бодрость» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, о признании договора аренды недействительной сделкой, о признании отсутствующим обременения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Бодрость» (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- о взыскании задолженности по договору аренды от 18.03.2004 №4900003076 в размере 1 502 382 рубля 24 копейки, пени в размере 68 956 рублей 08 копеек;

- о признании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной (недействительной) сделкой, применив к ней последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-01/22- 4/2004-399;

- о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:64, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34, в виде договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в части внесения платы за пользование земельным участком, предоставленным на основании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076. Кроме того, истец также просит признать договор аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной сделкой, заключенной неуполномоченным лицом со стороны администрации, применить последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-01/22- 4/2004-399 и признать отсутствующим обременения земельного участка в виде договора аренды.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, заявил о пропуске истцом сроков исковой давности по части требований.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2017 заявленные требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 37 371 рубль 19 копеек задолженности. В остальной части требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 683 рубля 37 копеек государственной пошлины по иску.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор аренды от 18.03.2004 № 4900003076 является ничтожной сделкой, однако истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о ничтожности договора, а так же требований о применении последствий ничтожности (недействительности) сделки. В удовлетворении требований о признании отсутствующим обременения земельного участка отказано, поскольку владение земельным участком муниципальным образованием не доказано. Судом произведен перерасчет подлежащей взысканию задолженности ответчика за пользование земельным участком, размер которой определен в 37 371 рубль 19 копеек. В удовлетворении требований о взыскании неустойки отказано, поскольку взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Апеллянт настаивает на доводах о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств в части внесения платы за пользование земельным участком, предоставленным на основании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076; просит признать договор аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной сделкой, заключенной неуполномоченным лицом со стороны администрации; применить последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-01/22- 4/2004-399 и признать отсутствующим обременения земельного участка в виде договора аренды с целью защиты нарушенного права муниципального образования.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на жалобу, из содержания которого следует, что ответчик находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы – несостоятельными. В частности, ответчик настаивает на пропуске истцом сроков исковой давности по заявленным требованиям и правомерности произведенного судом первой инстанции расчета задолженности.

Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии  с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 18.03.2004 между Администрацией города Сочи (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием «Платан» (арендатор) заключен договор аренды № 4900003076 (далее – договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:64 общей площадью 469 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора, настоящий договор действует до 01.10.2052.

Согласно пункту 2.2 договора, арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне А-1-а х 469 х 1,3.

В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 15 числа начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.

Истец в адрес МУП «Платан» направлял для подписания дополнительное соглашение к договору от 12.12.2012, согласно которому в пункт 2.2 спорного договора аренды внесены изменения, в том числе размер годовой арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценки рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.08.2012 № 040/83-2012 и составляет 477 041 рубль.

Однако данное дополнительное соглашение МУП «Платан» не было подписано.

МУП «Платан» ненадлежащим образом исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за период с 12.12.2012 по 30.06.2016, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 1 502 382 рублей 24 копеек.

Истец в адрес МУП «Платан» направил претензию от 14.12.2015 № 34571/02-05-17 с просьбой погасить образовавшуюся задолженность незамедлительно, а также представить платежные документы в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в течение 7 дней с момента получения данной претензии.

Ненадлежащее исполнение МУП «Платан» взятых на себя обязательств по внесению арендной платы послужило истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями в защиту нарушенного права.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 23.05.2017 МУП «Платан» прекратило деятельность путем присоединения к МУП «Бодрость» 02.09.2016.

Определением суда первой инстанции от 23.05.2017 произведена процессуальная замена МУП «Платан» на МУП «Бодрость».

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно- оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно- оздоровительных местностей и курортов. Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26- ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу, что спорный договор аренды от 18.03.2004 № 4900003076 является ничтожной сделкой.

Ответчик заявил о пропуске истцом исковой давности по требованию о признании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной (недействительной) сделкой.

В соответствии с положениями статей 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с положениями статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с положениями статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Применение судом исковой давности по заявлению стороны в споре направлено на сохранение стабильности гражданского оборота, защищает его участников от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

В соответствии с положениями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. 

Исполнение сделки, заключенной между истцом и ответчиком, началось 18.03.2004, при таких обстоятельствах срок исковой давности истек.

На основании изложенного в удовлетворении требования истца о признании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной (недействительной) сделкой отказано правомерно и обоснованно.

Истец также просил применить последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи № 23-01/22-4/2004-399.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с действовавшей на день заключения спорного договора аренды редакцией статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение такого срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Возможность предъявления иска о признании недействительности ничтожной сделки предусматривалась как прежней редакцией статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом содержавшегося в пункте 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 разъяснения, так и ее новой редакцией с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25.

Спорный договор аренды заключен 18.03.2004, прошел государственную регистрацию 22.04.2004.

Администрация является стороной по сделке с 2004 года; получала арендные платежи по договору аренды, таким образом, договор исполняется обеими сторонами с 2004 года, в то время как иск был подан 14.04.2017, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требования о применении последствий недействительности договора в виде погашения регистрационной записи № 23-01/22-4/2004-399 в Едином государственном реестре недвижимости соответствует пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, поскольку суд отказал в признании договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076 ничтожной (недействительной) сделкой, то требования о применении последствий ничтожности (недействительности) сделки также не подлежали удовлетворению.

Также истец просил признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:64, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34, в виде договора аренды от 18.03.2004 № 4900003076.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

По смыслу пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения. 

В дело представлен акт осмотра земельного участка управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи от 15.07.2015, в котором указано, что на земельном участке расположено одноэтажное капитальное строение, которое используется под размещение бани, парикмахерской, а также продуктового магазина.

Согласно выписки из ЕГРН от 05.06.2017 № 23/264/002/2017-5869, нежилое здание - баня с кадастровым номером 23:49:0402030:2233 расположена по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34 и принадлежит на праве хозяйственного ведения ответчику с 21.09.2016 (л.д.106, т.2)

При таких обстоятельствах в силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик сохраняет право законного пользования земельным участком, на котором расположен объект ограниченного вещного права. 

Также истец просил взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды от 18.03.2004 № 4900003076 за период с 12.12.2012 по 30.06.2016 в размере 1 502 382 рубля 24 копейки, фактически отыскивая плату за пользование земельным участком.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку переданный ответчику земельный участок находится в публичной собственности, плата является регулируемой в силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи  309  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  обязательства  должны  исполняться  надлежащим  образом,  в  соответствии  с  условиями обязательства  и  требованиями  закона,  иных  правовых  актов,  а  при  отсутствии  таких условий и требований  -  в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

Истцом в материалы дела представлены договор аренды от 18.03.2004 № 4900003076 расчет арендной платы, согласно которому задолженность по арендной плате за пользование спорным земельным участком за период с 12.12.2012 по 30.06.2016 составляет 1 502 382 рубля 24 копейки.

В материалах дела также имеется отчет оценщика - ООО «Бизнес технологии» - от 30.08.2012 № 040/83-2012 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы за спорный земельный участок, согласно которому арендная плата составляет 477 041 рубль, рассчитанная по формуле 6 326 810 рублей (рыночная стоимость участка) х 7,54 % (коэффициент капитализации).

Ответчик в отзыве заявил об истечении исковой давности относительно взыскания задолженности по договору аренды от 18.03.2004 № 4900003076 за период с 12.12.2012 по 13.04.2014.

Как было указано ранее, в соответствии с положениями статей 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковое заявление было подано в Арбитражный суд Краснодарского края истцом 14.04.2017, что подтверждается штампом на исковом заявлении. Следовательно, задолженность может быть взыскана только с 14.04.2014.

Определением от 20.06.2017 суд первой инстанции предложил истцу представить расчет задолженности с учетом заявления ответчиком об исковой давности (с 14.04.2014).

Истец представил суду расчет задолженности за период с 14.04.2014 по 30.06.2016, согласно которому задолженность составляет 846 656 рублей 38 копеек.

Суд первой инстанции правомерно признал названный расчет неверным.

Относительно методики расчета задолженности по арендной плате за указанный период суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Спорный земельный участок расположен на территории города-курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования.

К отношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - постановление № 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009- 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 5.6 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению № 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:64 общей площадью 469 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 34.

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления № 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее – постановление № 1061).

Преамбулой к правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061, допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р х С х Ки,

где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос №7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 № 308-ЭС15-10694 по делу № А32- 28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу № А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу № А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу № А32- 2133/2014, от 05.08.2016 по делу № А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу № А32- 31400/2015.

Согласно пункту 5.2 Правил № 1061 при расчете коэффициента инфляции Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Однако, как следует из пункта 4.1 Правил № 1061, указанный пункт 5.2 подлежит применению только в случаях, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления № 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления № 210. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу № А32-2133/2014, от 26.06.2017 по делу № А32-14759/2016, от 04.08.2017 по делу № А32-27073/2016.

Согласно отчету ООО «Бизнес технологии» от 30.08.2012 № 040/83-2012 рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:64 составляет 6 326 810 рублей.

Поскольку рыночная оценка земельного участка произведена по состоянию на 2012 год, с 2013 года при расчете арендной платы следует использовать коэффициент инфляции, размер которой на 2013 год - 1,055, на 2014 год - 1,05, на 2015 год - 1,05, на 2016 год - 1,07.

С учетом изложенного, расчет суда первой инстанции судом апелляционной инстанции проверен, признан законным и обоснованным.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки отказано правомерно и обоснованно, поскольку взыскание договорной неустойки в силу ничтожности договора, является недопустимым.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 октября 2017 года по делу №А32-13785/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                                     В.В. Галов  Судьи                                                                                                   М.Н. Малыхина                                                                                                              А.А. Попов