АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-14138/2019

г. Астрахань

25 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  23 июня 2020 года. 

Арбитражный суд Астраханской области  в составе  судьи: Богатыренко С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело  по иску  Управления муниципального имущества администрации Муниципального образования "Город Астрахань" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческая фирма «Сапфир» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о взыскании основного долга  по  договору № 11332 от 29.01.2004г. в сумме  44 739 руб. 55 коп. и  пени в сумме  22 567 руб. 78 коп. 

при участии: 

от истца: ФИО2 -  представитель по доверенности № 17 от 27.03.2020 г., 

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 28.02.2020 г., ордер № 01723 от 04.06.2020 г.

  Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании основного долга  по  договору № 11332 от 29.01.2004г. в сумме  44 739 руб. 55 коп. и  пени в сумме  22 567 руб. 78 коп.

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил  ходатайство об уменьшении исковых требований, а именно  об уменьшении основного долга до 36 653 руб. 90 коп., и уменьшении пени до 14 769 руб. 09 коп.

Судом  уменьшение исковых требований принято.

Представитель истца исковые требования поддерживает, изложил доводы искового заявления. 

Представитель ответчика исковые требования не признал, изложил доводы отзыва на исковое заявление, дополнения к отзыву, просит в удовлетворении требований отказать. 

            Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между   Комитетом   по управлению  имуществом г. Астрахани (Комитет) и Обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческая фирма «Сапфир» (арендатор) 29 января 2004года  был заключен договор № 11332, согласно которому  Комитет  сдает  арендодателю в арендное  пользование  нежилое помещение на первом этаже, в подвале в кирпичном доме № 5 литера «А», помещение № 23,26 по ул. ФИО4, 5 с общей площадью  260,9 кв.м., в том числе № 23 первый этаж 225,9 кв.м., подвал пом № 26 комнаты № 1, 2, площадью  35 кв.м. для  использования под магазин.

Срок аренды с 01.02.2004г. по  31.01.2019г.

В соответствии с пунктом 8 договора, за указанное в п. 1 договора помещение «Арендатор» оплачивает «Комитету» самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца, дополнительно с учетом налогов по действующему законодательству. «Арендодатель» вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.  

Согласно пункту 10 договора за просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Согласно расчету  арендной платы, сумма  арендной платы в месяц составляла 1 406 руб. 16 коп. 

В соответствии  с выпиской из ЕГРН  о переходе прав на  объект недвижимости от 02.07.2019г. нежилое помещение № 23, общей площадью 225,9 кв.м., перешло в собственность к открытому  акционерному  обществу  энергетики и электрификации «Астраханьэнерго» 28.02.2008г. С 30.01.2012 г. собственником указанного нежилого помещения стало Общество с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческая фирма «Сапфир».

Договор   аренды № 11332  от 29.01.2004г. прекратил свое действие  с 01.02.2019г. согласно разделу 1 и 2 договора аренды. 

Согласно доводам искового заявления ответчик обязан был производить оплату аренды за  часть нежилого помещения № 26 площадью 35 кв.м.

Согласно материалам дела, за ответчиком числится задолженность  по арендной плате  за пользование помещением № 26 за период с 01.06.2016г. по 31.01.2019г.  в сумме 44 739 руб. 55 коп. и пени  за период с 11.01.2016г. по 31.01.2019г. в сумме 22 567 руб. 78 коп. 

 Истец 10.07.2019 года направил ответчику претензию с требованием оплатить имеющуюся задолженность в 10-ти дневный срок. Данная  претензия была получена ответчиком 12.07.019г. 

Ответчик, на претензию  истца направил ответ, согласно которому  ООО ТКФ «Сапфир»  с 2008года не является  арендатором помещения № 23  площадью 223,5 кв.м. и не имеет  задолженности  по арендной плате и пени.  Требования  об оплате  задолженности  по аренде подвальных  помещений  площадью 35 кв.м. также необоснованно, поскольку после  прекращения  аренды   помещения на 1-м этаже здания по ул. Ахматовская, 5, в связи с его продажей  третьему  лицу, пользование  подвальным  помещением со стороны  ООО ТКФ «Сапфир»   стало невозможно. 

Поскольку ответчик задолженность не погасил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив  в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  доводы сторон, доказательства и обстоятельства по делу суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение  договора.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализируя условия  заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от     суд приходит к выводу о том, отношения сторон по указанному  договору регулируются нормами главы 34    Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде. 

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. 

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Из  материалов  дела  следует, что между сторонами заключен договор аренду нежилого помещения, указанное помещение предано ответчику и  находится  в его пользовании.  Сторонами при заключении данного договора  определен предмет аренды, его местонахождение, в связи с изменением площади помещения, дополнительным соглашением внесены  изменения  в договор.       

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Срок аренды с 01.02.2004г. по  31.01.2019г.

В соответствии  с выпиской из ЕГРН  о переходе прав на  объект недвижимости от 02.07.2019г. нежилое помещение № 23, общей площадью 225,9 кв.м., перешло в собственность к открытому  акционерному  обществу  энергетики и электрификации «Астраханьэнерго» 28.02.2008г. 

Нежилое помещение, расположенное по адресу: у. Ахматовская, 5, литер А пом. 26 комн.1,2  общей площадью 35 кв.м. осталось в собственности муниципального образования «Город Астрахань».

Истцом начислена арендная плата за пользование пом.26  за период с 01.06.2016г. по 31.01.2019г.  в сумме 44 739 руб. 55 коп., а также пени  за нарушение сроков оплаты за период с 11.01.2016г. по 31.01.2019г. в сумме 22 567 руб. 78 коп. 

Ответчиком было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.  

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 3 названной статьи Кодекса по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Пропуск срока исковой давности при предъявлении требований об оплате задолженности является основанием для отказа в удовлетворении иска на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

           Истец с учетом заявления о пропуске срока исковой давности уменьшил исковые требования в части долга по арендной плате до 36 653 руб. 90 коп. за период с 29.11.2016г. по 31.01.2019г.  и  пени до 14 769 руб. 09 коп. за период с 11.12.2016г. по 31.01.2019г. 

Судом уменьшение иска принято. 

          Согласно  доводам ответчика,  помещение № 26 является частью подвала многоквартирного дома по ул. ФИО4, 5 (в наст, время- ул. Ахматовская, 5), самостоятельного значения не имеет, является вспомогательным помещением и относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Требования об оплате задолженности по аренде подвального помещения площадью 35 кв.м необоснованны, поскольку после прекращения аренды помещения на 1-м этаже здания по ул. Ахматовская, 5 в связи с его продажей третьему лицу, пользование подвальным помещением со стороны ООО «ТКФ «Сапфир» стало невозможно, ввиду вспомогательного назначения подвального помещения и невозможности его использовать в качестве самостоятельного объекта.  Здание по ул. Ахматовская, дом 5 — многоквартирный жилой дом, и подвальное помещение является общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений данного многоквартирного жилого дома в силу закона.  Следовательно, администрация города не вправе распоряжаться чужой собственностью, в том числе и передавать ее в аренду и взимать арендную плату за подвал, в котором расположены коммуникации многоквартирного дома и личные вещи жильцов (кладовки).

    На основании статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Кроме того, состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. В общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома перешли помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, фактически использовавшиеся на тот момент как общее имущество. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как подобное оборудование может располагаться и в индивидуальных помещениях и данный факт сам по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

           Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 17 сентября 2019 г. следует, что   помещение № 26, расположенное в подвале жилого дома   № 5 по ул. Ахматовская (ранее ФИО4), площадью 141,5 кв.м. является собственностью Муниципального образования «Город Астрахань».

         Государственная регистрация не оспорена, не признана недействительной.           

        Согласно договору № 11332 от 29.01.2004 г. истец передал в аренду часть подвала, а именно комнаты №№ 1,2 площадью 35 кв.м.           

 В пункте 9   Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"   разъяснено, что  судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

              Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений.     Ответчик не доказал, что подвал не является самостоятельным объектом недвижимости, а относится к общему имуществу собственников помещений указанного выше дома.

           Кроме того, суд считает, что для разрешения данного спора не имеет правового значения, кто является собственником подвала по следующим причинам.

  В пункте 12  Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

         Учитывая изложенное, суд считает, доводы ответчика не обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства. 

Невозможность использовать помещение не является основанием для освобождения ответчика от оплаты аренды, поскольку ответчик не доказал, что препятствия в использовании спорного помещения обусловлены действиями арендодателя. 

Документы, представленные истцом, подтверждают наличие задолженности по арендной плате в сумме   36 653 руб. 90 коп. за период с 29.11.2016г. по 31.01.2019г.

Принимая во внимание вышеуказанные нарушения ответчиком положений закона и договорных обязательств, доказанность задолженности ответчика перед истцом, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в заявленной сумме.

          Истцом заявлены также требования о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков уплаты аренды в сумме  14 769 руб. 09 коп. за период с 11.12.2016г. по 31.01.2019г. 

   В  соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание   пени является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно положениям пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса  Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.    

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 10 договора предусмотрено за просрочку внесения месячного платежа Арендатором уплачивается пеня в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Таким образом, суд не вправе по собственной инициативе снижать размер пени.

       Ответчик не заявил о  несоразмерности неустойки.  

        Учитывая  изложенное,  неустойка подлежит взысканию  в сумме  14 769 руб. 09 коп. 

Истец в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, государственная пошлина    подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческая фирма «Сапфир» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в бюджет Муниципального образования «Город Астрахань» задолженность   по  договору аренды  № 11332 от 29.01.2004г. в сумме 36 653 руб. 90 коп. и  пени в сумме  14769 руб. 09 коп. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торгово-коммерческая фирма «Сапфир» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2057 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

С.В. Богатыренко