АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-9911/2023

г. Краснодар

24 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.04.2024.

Полный текст решения изготовлен 24.04.2024.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                                                 Хачатрян Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

заявитель: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата присвоения ОГРНИП: 22.07.2005), г. Сочи (далее – заявитель, ФИО1, предприниматель)

заинтересованное лицо: администрация Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (

<

...>) (далее – заинтересованное лицо, администрация)

о признании недействительным решения

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2, по доверенности, диплом,

от заинтересованного лица: ФИО3, по доверенности, диплом, 

 

УСТАНОВИЛ:

Заявитель обратился в суд с исковым заявлением, согласно которого просит:

- признать незаконным решение муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края, выраженного в письме администрации Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи № ОП-12991/22 от 09.01.2023 в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером №23:49:0202003:180;

- обязать муниципальное образование город-курорт Сочи Краснодарского края предоставить в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202003:180 для использования под существующий объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202003:1959 с видом разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, квартал индивидуальной жилой застройки, ул. Клубничная, земельный участок №49;

- подготовить проект договора аренды земельного участка площадью 700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202003:180 со множественностью лиц на стороне арендатора с установленной ставкой арендной платы за 1 кв. м в год и направить подписанный экземпляр договора ФИО1

Заявитель в судебном заседании от 13.12.2023 возражал относительно заявления ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу определения признаков многоквартирного жилого дома у спорного объекта.

Рассмотрев материалы дела суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежат жилые помещения, этаж № 2, с кадастровыми номерами 23:49:0202003:6236 (пом. 24-31), 23:49:0202003:6237 (пом. № 19-23), расположенные по адресу: 

<

...> квартал жилой застройки, участок № 49.

Согласно сведениям ЕГРН помещение расположено в пределах объекта с кадастровым номером 23:49:0202003:1954 (жилой дом).

Жилой дом с кадастровым номером 23:49:0202003:1954 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:180, площадью 700 кв. м, по адресу (относительно ориентира): Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, квартал индивидуальной жилой застройки, ул. Клубничная, земельный участок № 49, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (далее – спорный земельный участок, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202003:180, участок). Указанный участок находится в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, запись государственной регистрации права от 20.08.2011.

ФИО1 обратился в администрацию с заявлением от 25.12.2022 о предоставлении в аренду со множественность лиц на стороне арендаторов сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:180 без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмо от 09.01.2023 №ОП-12991/22 заинтересованное лицо отказало в предоставлении спорного земельного участка в аренду.

Указанный отказ мотивирован тем, что в производстве Центрального районного суда города Сочи находилось гражданское дело № 2-493/2-12 по исковому заявлению администрации города Сочи к ФИО4 и ФИО5 о приведении жилого дома в соответствии с разрешительной документацией, путем осуществления сноса восьмого этажа дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:180 по адресу: 

<

...> земельный участок №49. Решением Центрального районного суда города Сочи от 23.03.2012 администрации города Сочи отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Этим же решением суда, вступившим в законную силу, исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 к ФИО4 и администрации города Сочи о признании права собственности на долю домовладения и самовольную постройку в доме под лит. "Д", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:180 площадью 700 кв. м – удовлетворены. Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Сочи от 08.08.2022 по делу № 2а-5141/2022 отказано в удовлетворении исковых требований ФИО14 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании незаконным отказа от 25.03.2022 № ОП-2012/22, об обязании предоставить на 49 лет в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202003:180 площадью 700 кв. м, для использования под существующий объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202003:1959, расположенный по адресу: город Сочи, Центральный район, улица Клубничная, земельный участок № 49. Таким образом, вопрос о предоставлении на 49 лет в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:180 площадью 700 кв. м, являлся предметом судебного разбирательства, и судом дана оценка обстоятельствам дела. Дополнительно сообщено, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, предоставленным департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, на территории города Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202003:180 расположен в территориальной зоне "ОЦ-1" – жилая зона, в которой виды разрешенного использования, предполагающие размещение многоквартирного жилого дома, отсутствуют.

Заявитель, считая отказ заинтересованного лица в предоставлении в аренду без проведения торгов спорного земельного участка не законным, обратился в суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996№ 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Одним из предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем из материалов дела следует, что приобретенные заявителем жилые помещения располагаются в семиэтажном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0202003:1954, площадью 1 361,5 кв. по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, квартал индивидуальной жилой застройки, улица Клубничная, земельный участок № 49.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202003:180 в 2003 году предоставлялся в аренду в целях осуществления строительства жилого дома.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 21 марта 2016 года по делу № 2-1020/2016 указанный договор аренды от 10 апреля 2003 года № 0105 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:180 в аренду расторгнут. За время аренды на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:180 возведен семиэтажный жилой дом. Жилой дом в эксплуатацию актом администрации не вводился.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 23 марта 2012 года по делу № 2-493/12, а затем определением о разъяснении решения суда от 22 октября 2015 года семиэтажный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0202003:1954 признан безопасным, а в административном иске администрации города Сочи отказано. Вследствие этого удовлетворены исковые требования граждан о признании за каждым из них права долевой собственности в жилом доме с определением в натуре конкретных жилых помещений.

Суд считает необходимым привести правовую позицию, выраженную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2022 № 308-ЭС21- 28715 по делу Арбитражного суда Краснодарского края № А32-49829/2017.

В данном Определении Верховный Суд Российской Федерации указал следующее:

"Из положений статьи 222 Гражданского кодекса, как в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, действовавшей на дату признания права собственности на самовольные постройки за истцом, так и в последующих редакциях, следует, что законодатель установил для недобросовестного застройщика санкции в виде непризнания права собственности на самовольную постройку; непризнания самой самовольной постройки законным объектом недвижимости, исключение ее из гражданского оборота; сноса постройки или обращения ее в собственность обладателя вещного права на земельный участок, на котором она возведена, с компенсацией застройщику лишь расходов на ее возведение.

Так Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11.11.2021 № 48-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина ФИО15", обращаясь к вопросу о правовой природе обязанности по сносу самовольной постройки подчеркивал, что эта обязанность представляет собой санкцию за правонарушение, которое может состоять в нарушении норм, регулирующих предоставление земельного участка и его застройку, которая применима лишь при наличии вины застройщика.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса признание права собственности на самовольную постройку допускается лишь при наличии установленных в ней оснований.

Легализуя постройку, суд оценивает степень вины застройщика и безопасность постройки, а также решает вопрос о том, можно ли считать такую постройку безопасным зданием, строением, сооружением и ввести ее в гражданский оборот.

Помимо собственно признания права собственности на постройку такая легализация исключает применение приведенных выше санкций, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса: постройка более не считается самовольной; является полноценным объектом гражданских прав; не подлежит сносу по тем основаниям самовольности, которые были предметом рассмотрения при ее легализации, поскольку объект уже введен в гражданский оборот.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

После вступления в силу и исполнения решения суда о признании права собственности на самовольную постройку для гражданского оборота в целом и для решения вопроса о возможности приватизации земельного участка под таким объектом в частности, основание возникновения права на недвижимость правового значения не имеет.

Собственник соответствующего здания, сооружения имеет исключительное право на приобретение земельного участка под ним (статья 39.20 Земельного кодекса).

Пункт 1 статьи 2, пункт 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ не содержат указания на то, что предусмотренный ими порядок не применим к зданиям, строениям, сооружениям, на которые распространялся ранее режим самовольной постройки и которые были легализованы в судебном порядке.

Прямого ограничения (исключения) для применения льготной цены выкупа публичного земельного участка только на том основании, что право на объект приобретено в силу признания его судом на основании статьи 222 Гражданского кодекса действующее законодательство не содержит, а следовательно, и оснований для отказа в их применении лишь на этом основании не имеется".

Таким образом, само по себе признание права собственности на здание как на самовольную постройку в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть основанием для ограничения прав его собственника в сфере землепользования.

При этом согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений (объектов общего имущества). Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения (объекты общего имущества) - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Часть многоквартирного дома может состоять из двух и более квартир, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Таким образом, многоквартирный дом представляет собой тип здания, в котором имеются две и более квартиры, а также общее имущество собственников, в числе которого в пункте 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (пункты 1 - 3 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (части 2 - 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, ключевым фактом для признания объекта недвижимости многоквартирным домом является то, что такой объект недвижимости должен состоять из квартир, являющихся отдельными структурно обособленными помещениями в многоквартирном доме, обеспечивающими возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Так, согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202003:1954 зарегистрирован как жилой дом.

Однако, из представленного в материалы дела акта осмотра усматривается, что указанный объект, площадью 1 361,5 кв. м, имеет признаки многоквартирного жилого дома.

Указанное обстоятельство имеет правовое значение, так как влияет на процедуру предоставления земельного участка под таким объектом. Так, предоставление земельного участка под многоквартирным жилым домом, в отношении помещений в котором зарегистрировано право собственности, осуществляется в соответствии с номами жилищного законодательства.

При этом описание объектов, приведённое в резолютивной части соответствующих решений суда, не позволяет однозначно отнести данный объект к конкретному объекту недвижимости.

Установленные обстоятельства предпринимателем не опровергнуты, ходатайство о проведении экспертизы не заявлено.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд отмечает, что в соответствии с положением "О департаменте имущественных отношений администрации города Сочи", утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 250, департамент имущественных отношений администрации города Сочи является структурным подразделением (органом) администрации города Сочи, в связи суд считает, что надлежащим заинтересованным лицом является администрация город Сочи. 

Таким образом, суд не находит достаточных оснований для признания оспариваемого отказа в предоставлении земельного участка незаконным, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать полностью.

 

Руководствуясь статьями 9, 65, 7, 110, 137, 167-176, 198-2021 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко