АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-8551/2024

г. Нижний Новгород                                                                                        27 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.03.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 27.03.2025.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Кузнецовой А.В., 

(шифр дела 19-196), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хохловой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТОП-КЛУБ-НН» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород, 

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Ривербар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород, 

о пресечении действий ООО «Ривербар», направленных на вывоз имущества, принадлежащего ООО «ТОП-КЛУБ-НН», из помещений П17, П19, П20 ООО «ТОП КЛУБ-НН», расположенных по адресу: 

<

...>; 

об обязании ООО «Ривербар» возвратить из чужого незаконного владения имущество, принадлежащее ООО «ТОП-КЛУБ-НН» и вывезенное ответчиком из арендуемых помещений, а именно: возвратить «Система видеонаблюдения - мониторы в комнате охраны, видеорегистратор системы видеонаблюдения», находившиеся в помещении П19, и «Калориферная установка (калорифер)», располагавшийся в пом.П17 по адресу: 

<

...>;

об обязании ООО «Ривербар» не ухудшать состояние помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>;

о взыскании с ООО «Ривербар» в пользу ООО «ТОП-КЛУБ-НН» убытков в виде стоимости работ по приведению помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, в состояние с учетом естественного износа в размере 1 278 493 руб. 14 коп.; 

о признании договоров аренды помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, заключенными на новый срок с 01.04.2024 по 25.08.2024, 

при участии представителей сторон: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 09.07.2024, диплому, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 27.03.2024, диплому,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТОП-КЛУБ-НН» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Ривербар» о пресечении действий ООО «Ривербар», направленных на вывоз имущества, принадлежащего ООО «ТОП-КЛУБ-НН», из помещений П17, П19, П20 ООО «ТОП КЛУБ-НН», расположенных по адресу: 

<

...>; об обязании ООО «Ривербар» возвратить из чужого незаконного владения имущество, принадлежащее ООО «ТОП-КЛУБ-НН» и вывезенное ответчиком из арендуемых помещений, а именно: возвратить «Система видеонаблюдения - мониторы в комнате охраны, видеорегистратор системы видеонаблюдения», находившиеся в помещении П19, и «Калориферная установка (калорифер)», располагавшийся в пом.П17 по адресу: 

<

...>; об обязании ООО «Ривербар» не ухудшать состояние помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>; о взыскании с ООО «Ривербар» в пользу ООО «ТОП КЛУБ-НН» убытков в виде стоимости работ по приведению помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, в состояние с учетом естественного износа в размере 1 278 493 руб. 14 коп.; о признании договоров аренды помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, заключенными на новый срок с 01.04.2024 по 25.08.2024.

Исковые требования основаны на статьях 12, 15, 209, 307, 309, 310, 393, 450.1, 606, 610, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе судебного разбирательства истец настаивал на удовлетворении заявленных требований, ходатайствовал о направлении частного определения в порядке части 4 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в органы дознания и следствия по факту хищения имущества. Ранее заявленное ходатайство об истребовании договоров из ресурсоснабжающих организаций истец не поддержал, в связи с чем данное ходатайство судом не рассматривалось. Подробно позиция истца изложена в исковом заявлении, уточнениях исковых требований и поддержана представителями в судебных заседаниях.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, ходатайствовал о назначении по делу дополнительной и повторной судебной экспертизы. В целях направления запросов в экспертные организации и внесения на депозит суда денежных средств на оплату стоимости экспертизы ответчик заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела на иную дату.

Рассмотрев по правилам статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное ответчиком ходатайство об отложении судебного разбирательства, суд счел его направленным на затягивание судебного процесса и не подлежащим удовлетворению в связи с отсутствием процессуальной необходимости.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

17.10.2013 между ООО «Биржа» (впоследствии ООО «Патриус», арендодатель) и ООО «Парк Культуры» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи в аренду нежилое помещение, обшей площадью 847,2 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060023:35, этаж №1, №2, цоколь, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, Нижне-Волжская набережная, д.16, пом.П17.

На основании дополнительного соглашения от 28.03.2014 № 2 к упомянутому договору аренды права и обязанности арендатора перешли к ООО «Ривербар».

Согласно дополнительному соглашению от 01.08.2016 к договору аренды недвижимого имущества от 17.10.2013 арендодателем стало ООО «Филиос».

По условиям договора купли-продажи от 29.06.2023, заключенного между ООО «Филиос» и ООО «Бекетов-ДОМ», права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 17.10.2013 перешли к ООО «Бекетов-ДОМ».

01.04.2014 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Ривербар» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи в аренду нежилое помещение, обшей площадью 19,5 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060023:36, этаж №1, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, Нижне-Волжская набережная, д.16, пом.П19.

Кроме того, 01.01.2019 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Ривербар» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи в аренду нежилое помещение, обшей площадью 78,4 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060023:38, этаж №2, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, Нижне-Волжская набережная, д.16, пом.П20.

Нежилые помещения П17, П19, П20, расположенные в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, переданы арендатору по актам приема-передачи от 17.10.2013, от 01.04.2014, от 01.01.2019.

Впоследствии, соглашениями о перемене лиц в обязательстве от 11.01.2024, от 12.01.2024 права и обязанности арендодателя по договорам аренды недвижимого имущества от 17.10.2013, от 01.04.2014, от 01.01.2019 перешли к ООО «ТОП КЛУБ-НН».

Пунктом 1.6 договоров предусмотрено, что помещение передается в пользование арендатору для размещения в нем клуба, ресторана, бара.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора аренды от 17.10.2013, пунктом 2.1.1 договоров аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019 арендодатель обязан передать арендатору помещение со всеми инженерными коммуникациями и инженерным оборудованием, обеспечивающими помещение энергоснабжением и иными услугами коммунального характера по акту приема-передачи: в течение 2-х рабочих дней с момента выполнения арендодателем обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.1 настоящего договора (по договору аренды от 17.10.2013), в течение 2-х рабочих дней с момента заключения договора аренды (по договорам аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019).

В пункте 2.1.3 договора аренды от 17.10.2013 определено, что арендодатель гарантирует, что на момент передачи ключей от помещения, помещение будет обеспечено водо-, энергоснабжением (разрешенной мощностью подключения не менее 70 кВт), газоснабжением (54 000 куб.м), отводом канализационных стоков - в пределах мощностей и объемов, отпущенных арендодателю по соответствующим договорам, заключенным со специализированными организациями, оборудовано пожарной сигнализацией, системой кондиционирования и вентиляции, телефонной связью.

Пунктом 2.1.7 договора аренды от 17.10.2013, пунктом 2.1.5 договоров аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019 предусмотрено, что арендодатель обязан принять помещение и технологическое оборудование по акту приема-передачи по истечении срока аренды или при досрочном расторжении настоящего договора (одностороннем отказе от исполнения).

Арендатор, в свою очередь, обязан принять от арендодателя по акту приема-передачи помещение со всеми инженерными коммуникациями и инженерным оборудованием, обеспечивающими помещение энергоснабжением и иными услугами коммунального характера (пункт 2.2.1); поддерживать помещение, коммуникации и инженерное оборудование, относящееся к помещению, в исправном состоянии, обеспечивать их нормальную эксплуатацию: нести расходы по содержанию, производить их текущий и капитальный ремонт своими силами и за свой счет (пункт 2.2.2); в течение 20-ти рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи ключей от помещения заключить с сертифицированными и лицензированными организациями договора па обслуживание инженерных коммуникаций и инженерного оборудования (пункт 2.2.3).

Из условий пункта 2.2.14 договора аренды от 17.10.2013, пункта 2.2.12 договоров аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019 следует, что все перепланировки и/или переоборудование помещения осуществляются только с предварительного письменного согласия представителя арендодателя, уполномоченного уставом общества либо надлежаще оформленной доверенностью на совершение таких действий. При этом результатом того, что стороны пришли к согласию по поводу производства перепланировок и/или переоборудования помещения будет являться подписанное сторонами схема-соглашение, в котором определяются виды и перепланировок и/или переоборудования помещения. Произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного помещения по окончании срока настоящего договора переходят в собственность арендодателя.

В силу пункта 2.2.16 договора аренды от 17.10.2013, пункта 2.2.13 договоров аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019 арендатор обязан возвратить помещение, а также принятое с помещением технологическое оборудование в срок не позднее 7 рабочих дней, исчисляя с даты прекращения действия договора по истечении его срока, а также при досрочном его расторжении (прекращении) арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, зафиксированном сторонами в акте приема-передачи ключей от помещения на дату передачи ключей арендатору с учетом нормального износа, и произвести полный расчет с арендодателем в соответствии с условиями настоящего договора аренды за все время пользования помещением до момента его возврата (фактической передачи) по акту.

В соответствии с пунктом 2.2.18 договора аренды от 17.10.2013, пунктом 2.2.16 договора аренды от 01.04.2014, пунктом 2.2.15 договора аренды от 01.01.2019 арендатор вправе своими силами и за свой счет с предварительного письменного согласия арендодателя проводить работы по внутренней перепланировке (переоборудования) помещения (в т.ч. представлять интересы арендодателя в специализированных организациях по вопросу согласования перепланировки (переоборудования) помещения на основании соответствующей доверенности арендодателя), устанавливать в арендуемом помещении какое-либо техническое оборудование, требующее подсоединения к инженерным системам помещения или стационарного прикрепления к конструктивным частям здания, в котором расположено помещение.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 17.10.2013 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение семи лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи ключей от помещения. Пунктом 6.1 договоров аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019 предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 11 марта 2021 года.

При этом действие договора аренды распространяется на отношения сторон, возникшие с момента его подписания сторонами.

Дополнительными соглашениями от 30.12.2022 действие договоров аренды недвижимого имущества от 17.10.2013, от 01.04.2014, от 01.01.2019 продлено по 31.03.2024.

Из искового заявления, приложенных документов и пояснений истца следует, что ответчик письмом от 28.03.2024 уведомил истца о прекращении арендных отношений и возврате арендованного имущества, предложил истцу обеспечить явку своего представителя для принятия помещений из аренды 01.04.2024 в 10 час. 00 мин.

Данное уведомление направлено в адрес истца по электронной почте.

Впоследствии нежилые помещения П17, П19, П20, расположенные в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, возвращены арендодателю в одностороннем порядке по Актам возврата помещений из аренды от 01.04.2024.

Указанные акты вместе с ключами от помещений направлены ответчиком в адрес истца посредством почтовой связи сопроводительным письмом от 01.04.2024 с описью вложения.

Актом осмотра фасада и помещений нежилого здания от 05.04.2024, составленным специалистом ООО «Волго-Окская экспертная компания», установлено повреждение имущества, находящегося в помещениях П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>.

Полагая, что ответчиком нарушен порядок прекращения договорных отношений и возврата помещений из аренды, нежилым помещениям арендодателя, находящимся в объекте культурного наследия регионального значения, причинен значительный ущерб в процессе эксплуатации арендатором, действиями последнего, в том числе по направлению писем о пролонгации договора, а также подачей в рамках настоящего дела встречного иска действие договора аренды продлено на новый срок, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснил, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 названного кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Из материалов дела следует, что сторонами заключены договоры от 17.10.2013, от 01.04.2014, от 01.01.2019 аренды нежилых помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>.

Дополнительными соглашениями от 30.12.2022 к договорам аренды нежилых помещений от 17.10.2013, от 01.04.2014, от 01.01.2019 установлен срок окончания действия аренды помещений - 31.03.2024.

Уведомлением от 28.03.2024 (л.д.145-147 том 2), а также письмом от 01.04.2024 (л.д.11 том 3), направленными в адрес истца электронной почтой и полученными последним, арендатор известил арендодателя о расторжении договоров аренды по истечении срока их действия и готовности возвратить арендованные помещения по соответствующему акту 01.04.2024 в 10 час. 00 мин.

В связи с неявкой арендодателя на принятие помещений из аренды, арендатором в присутствии представителя ТПП Нижегородской области составлены Акты приема-передачи арендованного имущества от 01.04.2024.

Односторонние акты возврата помещений из аренды от 01.04.2024, составленные арендатором в соответствии с пунктом 2.2.16 договора аренды от 17.10.2013, пунктом 2.2.13 договоров аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019, вместе с ключами от помещений направлены в адрес истца посредством почтовой связи сопроводительным письмом от 01.04.2024 с описью вложения.

Согласно изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 18168/10 правовой позиции действия, свидетельствующие о признании стороной обязательства действующим, должны носить явно выраженный и волевой характер.

В данном случае действие договора аренды прекращено в связи с истечением срока, на который он был заключен. Обязательства по возврату помещений по окончании срока действия договоров аренды, предусмотренные положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнены ответчиком.

Документальных доказательств, свидетельствующих о явно выраженном волеизъявлении арендатора на сохранение арендных отношений после направления в адрес истца уведомления о принятии помещений из аренды, материалы дела не содержат.

Направленные впоследствии в адрес истца письма также содержали информацию о прекращении между сторонами договоров аренды нежилых помещений от 17.10.2013, от 01.04.2014, от 01.01.2019.

Доказательств того, что после направления в адрес истца уведомления о принятии помещений из аренды ответчик своими действиями подтвердил наличие договорных отношений, равно как и доказательств, свидетельствующих о пользовании ответчиком нежилыми помещениями после истечения срока их аренды, в материалы дела не представлено.

Письменных соглашений, в которых стороны установили иной (новый) срок действия договоров аренды нежилых помещений, сторонами не заключено, доказательств обратного в материалы дела также не представлено.

Более того, в процессе рассмотрения спора ответчик настаивал на обоснованности и законности заявленного в уведомлении от 28.03.2024 отказа от продления договорных отношений на новый срок и прекращении арендных отношений.

Определением суда от 26.03.2024 поданное в рамках настоящего дела встречное исковое заявление о понуждении арендодателя заключить договор аренды недвижимого имущества, а именно помещений П17, П19, П20, расположенных по адресу: 

<

...>, на тот же срок на тех же условиях, которые изложены в договорах аренды недвижимого имущества от 17.10.2013, от 01.04.2014, от 01.01.2019, возвращено ответчику.

С учетом изложенного, оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договоров аренды нежилых помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, заключенными на новый срок с 01.04.2024 по 25.08.2024.

Истцом заявлены требования об обязании ООО «Ривербар» не ухудшать состояние помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, а также о пресечении действий ООО «Ривербар», направленных на вывоз имущества, принадлежащего ООО «ТОП-КЛУБ-НН», из помещений П17, П19, П20 ООО «ТОП КЛУБ-НН», расположенных по адресу: 

<

...>.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания договоров аренды от 17.10.2013, от 01.04.2014, от 01.01.2019 следует, что арендатор обязан поддерживать помещение, коммуникации и инженерное оборудование, относящееся к помещению, в исправном состоянии, обеспечивать их нормальную эксплуатацию, нести расходы по содержанию, производить их текущий и капитальный ремонт своими силами и за свой счет (пункт 2.2.2).

Принимая во внимание  факт прекращения договорных отношений по истечении срока действия договоров аренды, представленные в материалы дела доказательства возврата ответчиком помещений из аренды, отсутствие в материалах дела документальных доказательств, свидетельствующих о нахождении спорных нежилых помещений П17, П19, П20 на дату рассмотрения настоящего спора во владении и пользовании ответчика, оснований для удовлетворения требования истца об обязании ООО «Ривербар» не ухудшать состояние помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, у суда не имеется.

После прекращения действия договоров аренды и возврата помещений, доступ ответчика к нежилым помещениям ограничен, ответчик не имел физической возможности находиться в указанных помещениях и совершать действия по ухудшению состояний помещений и вывозу имущества истца из арендуемых помещений.

Документальных доказательств, свидетельствующих, что ответчиком в настоящее время осуществляются действия по вывозу имущества, принадлежащего ООО «ТОП-КЛУБ-НН», из помещений П17, П19, П20 ООО «ТОП КЛУБ-НН», расположенных по адресу: 

<

...>, материалы дела также не содержат, в связи с чем данное требование также оставлено судом без удовлетворения.

Истец также просил суд обязать ООО «Ривербар» возвратить из чужого незаконного владения имущество, принадлежащее ООО «ТОП-КЛУБ-НН» и вывезенное ответчиком из арендуемых помещений, а именно: возвратить «Система видеонаблюдения - мониторы в комнате охраны, видеорегистратор системы видеонаблюдения», находившиеся в помещении П19, и «Калориферная установка (калорифер)», располагавшийся в пом.П17 по адресу: 

<

...>.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Указанные обстоятельства подтверждаются в первую очередь письменными доказательствами.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При рассмотрении виндикационного иска (иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику) суду необходимо установить наличие у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое индивидуально-определенное имущество (подтверждение первичными и иными документами факта приобретения истцом имущества), фактическое нахождение спорного имущества у ответчика, незаконность владения ответчиком этим имуществом (обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию).

В данном случае, документальных доказательств, свидетельствующих о том, что спорное имущество существует в натуре и находится во владении ответчика, истцом в материалы дела не представлено.

Более того, из содержания акта приема-передачи (возврата) помещений из аренды, датированного 01.04.2024 (л.д.3-5 том 2), следует, что заявленное к истребованию имущество, а именно «Система видеонаблюдения - мониторы в комнате охраны, видеорегистратор системы видеонаблюдения», находившиеся в помещении П19 (пункт 15 Акта), «Калориферная установка (калорифер)», располагавшийся в пом.П17 (пункт 8 Акта) по адресу: 

<

...>, возращено арендодателю в одностороннем порядке.

Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие в материалах дела документальных доказательств, подтверждающих факт нахождения спорного имущества во владении ответчика, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части истребования из владения ответчика имущества «Система видеонаблюдения - мониторы в комнате охраны, видеорегистратор системы видеонаблюдения», находившиеся в помещении П19, и «Калориферная установка (калорифер)», располагавшийся в пом.П17 по адресу: 

<

...>.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ООО «Ривербар» в пользу ООО «ТОП КЛУБ-НН» убытков в виде стоимости работ по приведению помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, в состояние с учетом естественного износа в размере 1 278 493 руб. 14 коп.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями возмещения убытков являются противоправные действия ответчика, возникновение у истца материального ущерба и причинная связь между ущербом и противоправными действиями ответчика.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 разъяснил, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодека Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Из содержания статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что при возврате помещений из аренды истцом зафиксированы повреждения нежилых помещений, в подтверждение чего истцом в материалы дела представлен акт осмотра фасада и помещений нежилого здания от 05.04.2024, выполненный специалистом ООО «Волго-Окская экспертная компания».

Как следует из пункта 2.2.2 договоров, арендатор обязан поддерживать помещение, коммуникации и инженерное оборудование, относящееся к помещению, в исправном состоянии, обеспечивать их нормальную эксплуатацию: нести расходы по содержанию, производить их текущий и капитальный ремонт своими силами и за свой счет.

Согласно пункту 2.2.7 договора аренды от 17.10.2013, пункту 2.2.6 договоров аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019 арендатор несет риск случайной гибели или случайного повреждения помещения с момента подписания сторонами Акта приема-передачи ключей от помещения до момента возврата арендодателю по акту приема-передачи.

Все перепланировки и/или переоборудование помещения осуществляются только с предварительного письменного согласия представителя арендодателя, уполномоченного уставом общества либо надлежаще оформленной доверенностью на совершение таких действий. При этом результатом того, что стороны пришли к согласию по поводу производства перепланировок и/или переоборудования помещения будет являться подписанное сторонами схема-соглашение, в котором определяются виды и перепланировок и/или переоборудования помещения. Произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного помещения по окончании срока настоящего договора переходят в собственность арендодателя (пункт 2.2.14 договора аренды от 17.10.2013, пункт 2.2.12 договоров аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019).

В силу пункта 2.2.16 договора аренды от 17.10.2013, пункта 2.2.13 договоров аренды от 01.04.2014, от 01.01.2019 арендатор обязан возвратить помещение, а также принятое с помещением технологическое оборудование в срок не позднее 7 рабочих дней, исчисляя с даты прекращения действия договора по истечении его срока, а также при досрочном его расторжении (прекращении) арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, зафиксированном сторонами в акте приема-передачи ключей от помещения на дату передачи ключей арендатору с учетом нормального износа, и произвести полный расчет с арендодателем в соответствии с условиями настоящего договора аренды за все время пользования помещением до момента его возврата (фактической передачи) по акту.

В соответствии с пунктом 5.1 договоров стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по договору аренды. Сторона, не выполнившая или ненадлежащим образом выполнившая условия договора аренды, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В процессе рассмотрения спора суд удовлетворил ходатайство истца о назначении по делу строительно-технической судебной экспертизы на предмет установления природы выявленных повреждений и стоимости восстановительного ремонта помещений.

Проведение судебной экспертизы поручено судом эксперту ООО «Коллегия судебных экспертов» ФИО4

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы: 

- Определить с учетом естественного износа состояние помещений П17 (кадастровый номер 52:18:0060023:35), П19 (кадастровый номер 52:18:0060023:36), П20 (кадастровый номер 52:18:0060023:38), расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, по сравнению с Актами приема-передачи от 28.03.2014 (помещение П17), от 01.04.2014 (помещение П19), от 01.01.2019 (помещение П20), а именно: ухудшилось ли состояние указанных помещений за пределами естественного износа или нет (без учета перепланировок, по состоянию на 01.04.2024)?

- Если ухудшилось состояние указанных помещений за пределами естественного износа, то определить в чем именно выражаются ухудшения, повреждения, иной ущерб помещениям?

- Определить перечень и стоимость работ по приведению помещений в состояние с учетом естественного износа?

В связи с назначением по делу судебной экспертизы, производство по настоящему делу приостанавливалось.

26.12.2024 экспертное заключение №374-08/24 от 24.12.2024, выполненное ООО «Коллегия судебных экспертов», представлено в материалы дела.

Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что состояние помещений П17 (кадастровый номер 52:18:0060023:35), П19 (кадастровый номер 52:18:0060023:36, П20 (кадастровый номер 52:18:0060023:38), расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, за пределами естественного износа ухудшилось за счет повреждений отделочных покрытий полов и стен помещений, а так же за счет отсутствия предусмотренного для данных помещений оборудования; ухудшение состояния помещения П17 выражается в нарушении целостности отделочных и облицовочных покрытий стен и полов помещений, что нарушает ограждающие и эстетические свойства строительных конструкций здания, а также в нарушении функционального назначения помещений за счет отсутствия электротехнического или санитарно-технического оборудования; ухудшение состояния помещения П19 выражается в повреждении и потере эстетических функций отделочными покрытиями стен и пола, в нарушении целостности ограждающего короба инженерных коммуникаций; ухудшение состояния помещения П20 выражается: в нарушении безопасного функционирования электрических распределительных щитов; для приведения помещений П17, П19 и П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, в состояние с учетом естественного износа необходимо выполнить работы в соответствии с Дефектной ведомостью, представленной экспертом вместе с заключением, общей стоимостью 1 278 493 руб. 14 коп., а именно: для помещения П17 - стоимостью 1 200 277 руб. 98 коп., для помещения П19 - стоимостью 59 522 руб. 86 коп., для помещения П20 - стоимостью 18 692 руб. 30 коп.

В судебном заседании 13.03.2025 судом заслушаны пояснения эксперта ООО «Коллегия судебных экспертов» ФИО4 по подготовленному им экспертному заключению №374-08/24 от 24.12.2024, экспертом даны ответы на поставленные ответчиком и судом вопросы. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания от 13.03.2025.

В ходе судебного заседания судом рассмотрено и отклонено ходатайство ответчика о назначении по делу дополнительной и повторной судебной строительно-технической экспертизы, мотивированное наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта.

Ходатайство ответчика о назначении по делу дополнительной и повторной судебной экспертизы рассмотрено судом и отклонено, о чем вынесено отдельное определение.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта. Заключение основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик, заключение соответствует предъявляемым законодательством требованиям, в нем отражены все необходимые сведения, экспертные заключение содержат категоричные выводы. Противоречий в выводах эксперта не установлено.

Таким образом, данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.

В соответствии с частью 2 статьи 64 и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ООО «Коллегия судебных экспертов» в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения установленного экспертным заключением размера стоимости работ по приведению помещений в первоначальное состояние с учетом естественного износа при расчете суммы убытков.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлено документальных доказательств, свидетельствующих о невозможности применения при расчете стоимости повреждений арендуемых помещений результатов проведенной судебной экспертизы, а именно: заключения эксперта ООО «Коллегия судебных экспертов» №374-08/24 от 24.12.2024.

Доводы ответчика о том, что он не причинял повреждения помещениям истца, судом рассмотрены и отклонены.

В данном случае доказательства того, что выявленные повреждения при возврате помещений из аренды причинены действиями иных лиц, равно как и доказательств наличия доступа третьих лиц в арендуемые ответчиком помещения, в материалы дела не представлены.

На дату рассмотрения спора ответчик размер предъявленной к взысканию суммы убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещений документально не опроверг, доказательств перечисления в материалы дела не представил. При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании убытков заявлено правомерно, обоснованно и подлежит судом удовлетворению в заявленном к взысканию размере.

Представленные ответчиком в материалы дела и приобщенные судом в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства, подтверждающие, по мнению ответчика, проведение отделимых улучшений в нежилых помещениях П17, П19, П20, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно: договора купли-продажи бывшего в употреблении оборудования от 25.03.2014, товарных накладных, счетов-фактур, актов выполненных работ, не могут быть приняты судом в качестве относимых и допустимых доказательств, подтверждающих факт установки ответчиком вышеуказанного оборудования в период действия между сторонами арендных отношений и именно в  спорных нежилых помещениях П17, П19, П20.

Из договоров аренды нежилых помещений от 17.10.2013, от 01.04.2014, от 01.01.2019 и актов приема-передачи к ним следует, что нежилые помещения П17, П19, П20, расположенные по адресу: 

<

...>, переданы в аренду со всеми инженерными коммуникациями и инженерным оборудованием, обеспечивающими помещения энергоснабжением и иными услугами коммунального характера. Возражений и замечаний при приемке в аренду помещений сторонами не заявлено, доказательств обратного материалы дела не содержат.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документальных доказательств, свидетельствующих о необходимости замены, либо установки в нежилых помещениях П17, П19, П20, расположенных по адресу: 

<

...>, имеющегося оборудования и сантехники (например, вследствие поломки, истечения срока годности и т.п.), ответчиком в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца убытки в виде стоимости работ по приведению помещений П17, П19, П20, расположенных в объекте культурного наследия регионального значения по адресу: 

<

...>, в состояние с учетом естественного износа в размере 1 278 493 руб. 14 коп.

В процессе рассмотрения дела судом рассмотрены и отклонены ходатайства истца о вынесении частного определения, а также об отнесении судебных расходов на заинтересованное лицо.

В силу статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

Из содержания данной нормы следует, что вынесение частного определения направлено на устранение нарушений законности органами публичной власти, должностными и иными лицами, при этом принятие указанного судебного акта является правом, а не обязанностью суда.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и результатов рассмотрения дела, оснований для вынесения частного определения в отношении органов дознания и следствия, установленных частью 1 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Предусмотренные статьей 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отнесения судебных расходов на заинтересованное лицо в рассматриваемом случае отсутствуют.

Оснований для применения к ответчику процессуального эстоппеля (принципа утраты права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении) судом также не установлено.

Частью 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В рамках настоящего спора проведена судебная экспертиза в ООО «Коллегия судебных экспертов».

Поскольку экспертное заключение признано допустимым доказательством, услуги эксперта подлежат оплате. Экспертной организации подлежит перечислению с депозитного счета суда 78 000 руб.

Расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ТОП-КЛУБ-НН» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ривербар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), г. Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТОП-КЛУБ-НН» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

<

...> 278 493 руб. 14 коп. задолженности, 78 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы и 6 000 руб. 00 коп расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области перечислить на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Коллегия судебных экспертов» 78 000 руб. за производство экспертизы по делу.

Решение может быть обжаловано в Первом арбитражном апелляционном суде через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                       А.В. Кузнецова