АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-33081/2019

13 апреля 2021 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 апреля 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з – ФИО2, 

рассмотрев в судебном заседании  08 апреля 2021 года  дело по иску

Открытого акционерного общества Спорткомплекс "СТАРТ"

к Администрация городского округа  Самара

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

2. Министерство строительства Самарской области

о признании права собственности 

при участии в заседании

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО3, доверенность от 25.01.2021, диплом

от ответчика – не явился, извещен

от третьих лиц – не явились, не извещены

Установил:

Открытое акционерное общество Спорткомплекс "СТАРТ" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа  Самара о признании права собственности  на самовольно реконструированное нежилое здание спорткомплекса по адресу: г. Самара, Советский район, квартал 612, ул. 22 Партсъезда, 1Б, общей площадью 2642,8 кв.м. в реконструированном состоянии согласно техническому паспорту Самарского областного отделения Средне-Волжского филиала Акционерного общества «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 17.08.2018.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Администрация городского округа  Самара  в письменном отзыве указала на следующие обстоятельства (т. 2 л.д. 125-128).

Нежилое здание (спортивный комплекс) площадью 2577,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Советский район, 612 квартал, ул. 22 Партсъезда, 16 принадлежит Истцу согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 07.05.2002 № 63-01/01-4/2002-692.1. Земельный участок под спорным объектом с кадастровым номером 63:01:0925001:514 принадлежит ОАО Спорткомплекс «Старт» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №63-63-01/140/2008-105 от 11.07.2008. В 2009 году истцом произведена реконструкция принадлежащего ему спорткомплекса, вследствие которой площадь объекта увеличилась до 2642,8 кв.м.

Учитывая характер произведенных изменений, в результате которых была изменена площадь спорного объекта, ответчик делает вывод о существенных изменениях конфигурации объекта недвижимости, что свидетельствует о создании нового объекта.

Однако в материалах дела отсутствует как-либо документация, подтверждающая ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию. Кроме того, ответчик указал, что истцом не представлены документы о наличии (отсутствии) красных линий в границах земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, доказательства соответствия реконструированного объекта требованиям градостроительных норм и правил, расположение спорного объекта в границах земельного участка, принадлежащего истцу.

Таким образом, ответчик сделал вывод, что документально не подтверждены основания для приобретения истцом права собственности на спорный объект, в связи с чем обозначенные требования являются незаконными и необоснованными.

Определением от 24.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Учитывая, что судебный акт, которым завершится рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, может повлиять на права или обязанности Министерства строительства Самарской области по отношению к одной из сторон, суд привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о чем 02.12.2019 было принято определение.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2020 решение Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 дело № А55-33081/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При этом суд кассационной инстанции указал, что суды первой и апелляционной инстанций уклонились от исследования по существу вопросов о соответствии самовольной постройки установленным требованиям, а также о том, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли данная постройка угрозу жизни и здоровью граждан, обратив внимание на то, что кроме исследование и оценки доказательств, для принятия законного и обоснованного решения требуется совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Определением от 11 февраля 2021 года удовлетворено ходатайство Открытого акционерного общества Спорткомплекс "СТАРТ". По делу № А55-33081/2019 назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено Ассоциации судебных экспертов (443001 

<

...>, оф. 6Н), эксперту  ФИО4. При этом суд установил, что экспертиза должна быть проведена, а заключение представлено в арбитражный суд в срок до 25.03.2021.

Определением от 01 апреля 2021 года возобновлено производство по делу № А55-33081/2019.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2015 ОАО «Спорткомплекс «Старт»  ИНН 

<

***>, 

<

...>  признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. 

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, Открытое акционерное общество Спорткомплекс "СТАРТ" указало, что в конкурсную массу Истца, подлежащую реализации в соответствии со ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", входит нежилое здание (спортивный комплекс) площадью 2577.9 кв. м., расположенное по адресу: г. Самара. Советский район, квартал 612. ул. 22 Партсъезда 16, которое принадлежит Истцу на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.05.2002 сделана регистрационная запись № 63-01/01-4/2002-692.1 (т. 1 л.д. 12).

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0925001:514, который принадлежит ОАО Спорткомплекс «Старт» на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.07.2008 сделана регистрационная запись № 63-63-01/140/2008-105 (т. 1 л.д. 13).

Истец указал, что в период с 2007 года по 2009 год за счет собственных средств была произведена реконструкция принадлежащего ему здания спорткомплекса: было обустроено дополнительное междуэтажное перекрытие над 1 этажом в помещении тренажерного зала. В результате на 2 этаже здания появились новые помещения, а общая площадь здания изменилась и увеличилась до 2642.8 кв. м.

Техническое описание принадлежащего Истцу реконструированного здания содержится в техническом паспорте данного здания по состоянию на 17.08.2018, выданном Самарским областным отделением Средне-Волжского филиала АО «Ростехннвентаризация-Фелеральное БТИ» (т. 1 л.д. 18-47).

Реконструкция здания была произведена на основании Проекта «Конструкция дополнительного междуэтажного перекрытия здания, расположенного по адресу: 

<

...>», выполненного НПЦ «Прогноз», обладающим соответствующей лицензией на выполнение проектных работ (т. 1 л.д. 48-55).

С целью легитимизации произведенной ранее в здании реконструкции, что требуется для реализации на торгах имущества организации - банкрота, Истец обратился в Департамент градостроительства городского округа Самара с заявлением о вводе в эксплуатацию реконструированного здания. Письмом № Д0501-01 /8223-б-р от 03.08.2017, однако Департамент градостроительства городского округа Самара сообщил об отсутствии у него таких полномочий (т. 1 л.д. 56-57).

Министерство строительства Самарской области также отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как у Истца отсутствуют все предусмотренные ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса документы, прежде всего разрешение на строительство (т. 1 л.д. 60-64).

Истец указывает, что у него отсутствует объективная возможность получить разрешение на строительство в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса, так как иных документов, кроме представленных в Министерство строительства Самарской области, Конкурсному управляющему в ходе процедуры банкротства передано не было, при этом реконструкция дополнительного межэтажного перекрытии в спорткомплексе была проведена еще в 2008 году без получения разрешения на строительство.

В силу полномочий, установленных ст. ст. 129, 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в обязанности конкурсного управляющего входит проведение инвентаризации и оценки имущества, реализация имущества на открытых торгах.

Соответственно, основной задачей конкурсного управляющего является реализация имущества на торгах с целью проведения расчетов с кредиторами.

При этом сроки процедуры банкротства являются ограниченными, а круг его полномочий строго ограничен Законом о банкротстве.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшею Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 № 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" по истечении установленного Законом срока конкурсное производство может быть продлено судом лишь в исключительных случаях с целью завершения конкурсного производства, в частности, если это необходимо для реализации имущества должника, завершения расчетов с кредиторами.

Истец указывает, что поскольку реконструкция принадлежащего должнику здания была произведена без получения разрешения до введения процедуры конкурсного производства 14.05.2015, конкурсный управляющий изначально был лишен возможности соблюдения в полном объеме административного порядка узаконения реконструкции.

При этом истец пояснил, что необходимость реализации имущества должника - банкрота обусловлена требованиями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Целью конкурсного производства в соответствии с абзацем 16 статьи 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" является соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Исходя из положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе, ст. 20.3, 126, 129, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", имущество, составляющее конкурсную массу должника, подлежит в любом случае реализации конкурсным управляющим с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Иной юридический судьбы для имущества должника, кроме реализации (а следовательно, предварительного узаконении реконструкции) ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предусматривает.

Истец пояснил, что в связи с проведенной реконструкцией и изначальной невозможностью соблюдения конкурсным управляющим в полном объеме административного порядка узаконения, включающего получение разрешение на реконструкцию, продажа имущества на торгах в настоящее время невозможна.

Невозможность реализации принадлежащего ОАО «Спорткомплекс «СТАРТ» здания без узаконения реконструкции истец подтверждает вступившим в законную силу определением арбитражного суда Самарской области от 25.11.2015 по делу № А55-30340/2015, которым были признаны недействительными результаты собрания кредиторов 25.08.2015, утверждающего порядок продажи имущества на торгах.

До процедуры банкротства общество осуществило самовольную реконструкцию без обращения в установленном порядке за получением разрешения, поскольку реализация имущества не предполагалась.

После введения конкурсного производства продажа имущества в установленном законом порядке стала обязательной и осуществляется под контролем суда и кредиторов, доказательства чего представлены в материалы дела.

Поскольку у Истца отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию), а также ввод здания в эксплуатацию после проведенной реконструкции (несмотря на принятые конкурсным управляющим попытки получения разрешения), и он не имеет законной возможности зарегистрировать право на данное имущество в административном порядке, Истец обратился в суд с иском о признании права на здание в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные илисозданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 No101-О и от 27.09.2016 №1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

В пункте 26 постановления от 29.04.2010 №10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указывалось выше, ОАО«СТАРТ» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1768 кв.м с кадастровым номером 63:01:0925001:514, на котором расположен спорный объект недвижимости, реконструированный истцом без получения разрешения на строительство.

При рассмотрении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт26постановления от 29.04.2010 №10/22).

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом указанные разъяснения не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления от 29.04.2010 №10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта26 постановления от 29.04.2010 №10/22 и пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 №14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В пункте26 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении нарушения градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ), создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Указанные правовые подходы содержатся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 по делу № 301-КГ18-25680, от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447, от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642.

В материалы дела обществом представлено заключение от ноября 2018года №170п.18-ТЗ по инженерно-техническому обследованию конструкций здания спортивного комплекса, расположенного по адресу: г.Самара, Советский район, ул.22 Партсъезда, д.1Б, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Проектная компания «Ускорение», согласно которому комплекс выполненных строительно-монтажных работ по строительству спорного объекта: соответствует требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных норм (при условии согласования с Госпожарнадзором), действующих на территории Российской Федерации; соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ СП70.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»); обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, пригодно для использования по текущему назначению и рекомендуется к утверждению.

В соответствии с экспертными заключениями по результатам испытаний от 28.01.2019 № 848-851 и от30.01.2019 No985, проведенных в спорном здании, выданных Федеральным бюджетным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области», здание соответствует требованиям СП2.1.2.3304-15. СанПин2.2.1/2.1.1.1278-03. СанПиН2.2.4.3359-16. СанПиН2.2.4/2.1.8.562-96.

Из заключения от 12.08.2019 № 12-08/19, подготовленного Самарским филиалом НИИОПБ, следует соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений спорного объекта площадью 2642,8 кв.м нормам пожарной безопасности, действующим в Российской Федерации.

Согласно заключению кадастрового инженера от 22.11.2019, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Самаратехносервис», нежилое здание спортивного комплекса расположено в границах земельного участка площадью 1768 кв.м с кадастровым номером 63:01:0925001:514, площадь застройки 1517 кв.м.

Также в материалы дела истцом представлена выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 63:01:0925001:514 расположен на двух территориальных зонах: для размещения объектов спортивно-зрелищного назначения (Ц-4с), застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3), одним из видов разрешенного использования которых предусмотрен:«спорт», «деловое управление».

Согласно заключению эксперта № 161-31-19-109, выполненному Ассоциации судебных экспертов в рамках судебной экспертизы, земельный участок, на котором располагается спорный объект недвижимости, по текущему использованию соответствует разрешенному использованию действующих Правил застройки и земплепользования в г.Самаре, утвержденных постановлением самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61. самовольная постройка соответствует санитарно-эпидемиологическим номам и правилам, противопожарным нормам и правилам, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что самовольная постройка соответствует установленным законом требованиям, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании изложенного, с учетом позиции Арбитражного суда Поволжского округа, отраженного в постановлении от 16.11.2020 по настоящему делу, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб., а также расходы на проведение экспертизы  относятся на истца. Государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать  право собственности  Открытого акционерного общества Спорткомплекс "СТАРТ" на самовольно реконструированное нежилое здание спорткомплекса по адресу: г. Самара, Советский район, квартал 612, ул. 22 Партсъезда, 1Б, общей площадью 2642,8 кв.м. в реконструированном состоянии согласно техническому паспорту Самарского областного отделения Средне-Волжского филиала Акционерного общества «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 17.08.2018.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1