АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-130/2021

г. Биробиджан

30 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2021 года. Полный текст решения изготовлен 30 марта 2021 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Нехамкиной А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1177901001167, ИНН 7901549092)

к администрации Бирского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (п. Бира Облученского района Еврейской автономной области, ОГРН 1067907000974, ИНН 7902525979)

о расторжении договоров аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Бирское городское поселение» от 01.07.2019,

при участии представителя истца ФИО3 (на основании доверенности № 01/2020 от 10.12.2020),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к администрации Бирского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (далее - Администрация) о расторжении договоров аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Бирское городское поселение» от 01.07.2019.

В обоснование искового заявления Общество ссылается на то, что переданное ему во временное владение и пользование муниципальное имущество на данный момент находится в крайне неудовлетворительном состоянии, требует значительных финансовых средств с целью приведения его в надлежащее состояние для обеспечения предоставления качественных услуг населению. Муниципальное имущество имеет физический износ и серьезные эксплуатационные дефекты ввиду длительной эксплуатации, что привело его в состояние не пригодное для использования по целевому назначению.   

Ответчик отзыв на иск не представил, своего представителя в суд не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

На основании частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам. 

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, поддержав доводы, изложенные в заявлении.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании представителя истца, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, комиссией по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций, обеспечению пожарной безопасности и безопасности на водных объектах муниципального образования «Бирское городское поселение» 31.05.2018 приняты решения о заключении с Обществом договора на управление многоквартирными домами и договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Бирское городское поселение». 

01.06.2018 между истцом (управляющей организацией) и ответчиком (собственником) заключен договор управления многоквартирными домами, по условиям которого управляющая организация обязалась оказывать собственнику услуги по управлению жилыми многоквартирными домами. 

Согласно пункту 2.1 указанного договора, в услуги по управлению жилыми многоквартирными домами входит: 

- обеспечение выполнения работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, в зависимости от технического состояния жилого дома и в пределах средств, поступивших от жильцов на эти цели;

- доведение коммунального ресурса в зависимости от степени благоустройства дома (холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия, тепловая энергия на отопление, услуги водоотведения) до жилого (нежилого) помещений;

- иная деятельность, направленная на достижение целей управления домом. 

01.07.2019 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключены договоры аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Бирское городское поселение», согласно которым арендатору во временное пользование и владение передано имущество в целях оказания услуг по водоснабжению и водоотведению.

Срок действия условий договоров определен сторонами в пункте 1.2 – с 01.07.2019 до заключения концессионного соглашения.

Имущество передано арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 01.07.2019, от 07.07.2019.

15.12.2020 истец направил ответчику требование за № 687 о расторжении договоров аренды муниципального имущества, ссылаясь на его неудовлетворительное состояние.

В письме от 24.12.2020 № 2278 Администрация выразила несогласие на расторжение договоров аренды муниципального имущества, что послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 310 ГК РФ, в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, арендатор ссылается на то, что муниципальное имущество на данный момент находится в крайне неудовлетворительном состоянии, имеет физический износ и серьезные эксплуатационные дефекты, что приводит его в состояние не пригодное для использования. 

Согласно актам приема-передачи от 01.07.2019, от 07.07.2019, техническое состояние предоставленного Обществу в аренду муниципального имущества на момент передачи удовлетворительное, претензий у принимающей стороны нет.      

Принятие муниципального имущества арендатором во временное пользование и владение свидетельствует о том, что имущество соответствует согласованным сторонами условиям сделки. Доказательств непригодности переданного в аренду имущества для использования истцом также не представлено.

Доказательств принятия истцом действий по отказу от исполнения договоров аренды и возврату арендованного муниципального имущества в связи с его неудовлетворительным состоянием в период с 01.07.2019 (дата заключения договоров) до 15.12.2020 (дата направления ответчику соглашения о расторжении договоров), в материалы дела не представлено.

Кроме того, по договорам от 01.07.2019 Обществу в аренду переданы объекты коммунальной инфраструктуры, предназначенные для оказания услуг водоснабжения и водоотведения. 

Следовательно, к отношениям сторон подлежат применению специальные нормы права, регулирующие правоотношения по передаче прав владения и (или) пользования объектами водоснабжения и водоотведения, находящимися в государственной или муниципальной собственности, а именно, Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее – Закон о водоснабжении и водоотведении).

В силу части 1 статьи 41.1 Закона о водоснабжении и водоотведении, передача прав владения и (или) пользования централизованными системами горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельными объектами таких систем, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по договорам аренды таких систем и (или) объектов, которые заключаются в соответствии с требованиями гражданского законодательства, антимонопольного законодательства Российской Федерации и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации с учетом установленных настоящим Федеральным законом особенностей, или по концессионным соглашениям, заключенным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о концессионных соглашениях, за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 41.3 Закона о водоснабжении и водоотведении, арендатор по договору аренды систем и (или) объектов, указанных в части 1 статьи 41.1 настоящего Федерального закона, обязан поддерживать системы и (или) объекты, указанные в части 1 статьи 41.1 настоящего Федерального закона, в исправном состоянии, проводить их текущий ремонт и капитальный ремонт, нести расходы на их содержание.

Пунктами 3.4.4, 3.4.10 договоров аренды от 01.07.2019 предусмотрена обязанность арендатора содержать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы по содержанию имущества.  

Принимая во внимание отнесение на арендатора обязанности по проведению текущего и капитального ремонта имущества, в совокупности с обязанностью нести расходы на их содержание, суд приходит к выводу о том, что положения пункта 3 части 1 статьи 41.3 Закона о водоснабжении и водоотведении представляют собой императивные нормы права, которые вменяют в обязанность арендатору муниципального имущества проводить за свой счет все необходимые манипуляции с арендуемым имуществом, направленные на поддержание его надлежащего состояния, включая расходы на текущий и капитальный ремонт.

Соответственно, ссылки истца на неудовлетворительное (аварийное) состояние арендуемого муниципального имущества, относятся на его же ответственность. 

Императивность данных норм связана именно со специальным режимом муниципального имущества, которое предоставляется во временное пользование и владение арендаторам в целях организации качественного и бесперебойного водоснабжения и водоотведения, так как, если бы законодатель был намерен придать этим нормам диспозитивный характер, то дополнительного закрепления их в специальных законах, при наличии общего правила, не требовалось. 

Установление обязанности арендаторов объектов водоснабжения и водоотведения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, проводить за свой счет все необходимые манипуляции с арендуемым имуществом, направленные на поддержание его надлежащего состояния, включая расходы на текущий и капитальный ремонт, связано с закреплением исключения из общего правила (статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) в специальных нормах Закона о водоснабжении и водоотведении.

Кроме того, передача в аренду объектов коммунальной инфраструктуры направлена не на использование их в целях удовлетворения потребностей самого арендатора, а на осуществление арендатором своей хозяйственной деятельности в целях извлечения прибыли при эксплуатации этих объектов. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие у арендатора претензий к переданному в аренду муниципальному имуществу на момент его передачи, отсутствие доказательств непригодности муниципального имущества для использования, а также учитывая, что бремя производства капитального ремонта переданного в аренду муниципального имущества возложено на арендатора, основания для удовлетворения исковых требований у суда отсутствуют.

Определением суда от 17.02.2021 истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения настоящего заявления. 

Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств.

При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, которому была дана отсрочка в уплате государственной пошлины.

          Таким образом, на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с истца в федеральный бюджет надлежит взыскать 12 000 рублей государственной пошлины по иску. 

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч" к администрации Бирского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области о расторжении договоров аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Бирское городское поселение» от 01.07.2019 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Луч" в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

ФИО1