Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-27124/2020

03 декабря 2020 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 03 декабря 2020 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.А. Петров при ведении протокола судебного заседания до перерыва в судебном заседании секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва в судебном заседании помощником судьи О.В. Ершовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по  заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 307744806500040, г. Челябинск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об оспаривании ненормативных правовых актов,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Таганай» в лице конкурсного управляющего ФИО3, Администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление, административный орган) о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 17.06.2020 № 74/001/2016/2020-5199 в отношении документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4242, расположенного по адресу: Челябинская область, р-н Красноармейский, п. Петровский.

.

Определением от 20.07.2020 заявление принято к производству арбитражного суда. 

Определением от 18.08.2020 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Таганай» (ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО3 (далее – ООО «Таганай»).

В заявлении от 03.09.2020 ИП ФИО2 уточнила заявленные требования (т. 1, л.д. 105-106), просила суд признать недействительными Уведомление от 17.06.2020 №74/001/2016/2020-5199 о приостановлении государственной регистрации прав, принятого в отношении документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4242, расположенного по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, поселок Петровский, уведомление от 07.08.2020 №74/001/216/2020-5199 об отказе в снятии с приостановления осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности и права собственности в отношении объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4242, расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, поселок Петровский (далее – оспариваемые уведомления).

Указанные уточнения предмета заявленных требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением от 26.10.2020 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Красноармейского муниципального района Челябинской области (далее – Администрация).

Представитель заявителя в судебных заседаниях заявленные требования поддержала, сослалась на доводы, изложенные в заявлении (т. 1, л.д. 5-8), письменных пояснениях и возражениях на отзыв административного органа (т. 1, л.д. 108-111), пояснила, что предмет договора купли-продажи спорного земельного участка сторонами был согласован в установленном гражданским и земельным законодательством порядке, спор о праве с продавцом в отношении земельного участка отсутствует, для спорного земельного участка не установлены красные линии, проведенное межевание, в результате которого был образован спорный земельный участок, не было оспорено. 

Представитель административного органа в судебных заседаниях с заявленными требованиями не согласился, сослался на доводы, изложенные в отзыве на заявление, дополнении к отзыву (т. 1, л.д. 134-138, т. 2, л.д. 62-65), пояснил, что спорный многоконтурный земельный участок не может использоваться для осуществления жилищного строительства в силу его пространственных характеристик, поскольку представляет собой проезды (дороги) в секторе индивидуальной жилой застройки, что подтверждается сведениями общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта», а именно материалами дистанционного зондирования Земли (цифровыми космическими снимками), возможна застройка только части указанного объекта недвижимости, что должно было быть отражено при определении предмета договора купли-продажи земельного участка, который в силу отсутствия соответствующей конкретизации предмета является незаключенным, поскольку существенное условие  о  предмете договора  е   согласовано его сторонами, границы земельного участка пересекают объект недвижимости – здание, распложенное на земельном участке с кадастровым номером 74:12:1205003:1540. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Таганай» представило мнение по делу (т. 2, л.д. 23-27), в котором с заявленными требованиями ИП ФИО2 согласилось, просило их удовлетворить, пояснило, что 04.10.2019 между ФИО2 и ООО «Таганай» по результатам открытого аукциона по продаже имущества должника ООО «Таганай» в рамках дела о банкротстве заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, предмет договора его сторонами согласован, спор о праве между ИП ФИО2 и ООО «Таганай» в отношении заключенности и действительности указанного договора купли-продажи отсутствует, спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов – для жилищного строительства, расположен в зоне В1.2 – зона двухэтажной блокированной застройки, указанный земельный участок принадлежал на праве собственности ООО «Таганай».   

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Красноармейского муниципального района Челябинской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, мнения по делу не представило, явку представителей не обеспечило, что в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению настоящего дела.

В рамках судебного разбирательства суд ставил на обсуждение лиц, участвующих в деле, вопрос о назначении и проведении судебной экспертизы. 

Заявитель и административный орган против проведения судебной экспертизы возражали, иные лица, участвующие в деле, свое мнение по назначению экспертизы не представили.   

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

04.10.2019 между ООО «Таганай» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) по результатам открытого аукциона по продаже имущества должника ООО «Таганай» в рамках реализации имущества в процессе банкротства юридического лица заключен договор купли-продажи земельных участков (далее – договор купли-продажи от 04.10.2019. спорный договор).

В пункте 1 указанного договора купли-продажи указывается, что продавец продал, а покупатель купила следующее имущество:  земельный участок – кадастровый номер 74:12:0000000:4242. Категория земель: земли населенных пунктов – для жилищного строительства. Площадь 2754 кв.м.;  земельный участок – кадастровый номер 74:12:0000000:4327. Категория земель: земли населенных пунктов – для жилищного строительства. Площадь 4535 кв.м. Данные земельные участки были образованы при кадастровом делении земельного участка кадастровый номер 74:12:0000000:417, категория земель: земли населенных пунктов – для жилищного строительства, площадь 28 676 кв. м.  (т. 1, л.д. 87-88).

04.06.2020 ИП ФИО2 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4242, расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Петровский (далее – спорный земельный участок), который согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) является многоконтурным земельным участком, в состав которого входят семь  контуров (т. 1, л.д. 31-38) площадью: 1 контур – 307, 84 кв.м.; 2 контур – 1,2 кв.м.; 3 контур - 5,84 кв.м., 4 контур – 2437,17 кв.м, 5 контур – 0,02 кв.м, 6 контур – 0,55 кв.м, 7 контур – 1,61 кв.м.  

Уведомлением  от 17.06.2020 № 74/001/216/2020-5199 (далее – оспариваемое уведомление о приостановлении) государственный регистратор административного органа сообщил заявителю о том, что на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального  закона  от   13.07.2015 №  218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о госрегистрации, Закон № 218-ФЗ) осуществление действий по регистрации права собственности на спорный земельный участок приостанавливается до 17.09.2020 (т. 1, л.д. 21).

В оспариваемом уведомлении о приостановлении указаны следующие основания для приостановления государственной регистрации права (дословно):

«форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, 04.06.2020 представлены заявления о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4242, расположенного по адресу: Челябинская область, р-н Красноармейский, п. Петровский, а также Договор купли-продажи земельных участков от 04.10.2019.

Однако, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), а также, сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4242 является многоконтурным земельным участком, состоящим из 7 контуров, при этом контуры 74:12:0000000:4242(1) и 74:12:0000000:4242(4), исходя из своей конфигурации и расположения относительно окружающих их земельных участков, возможно являются элементами улично-дорожной сети, и посредством данных контуров обеспечивается доступ к ряду иных земельных участков.

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитьшая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 настоящей статьи. Поскольку контуры 74:12:0000000:4242(1) и 74:12:0000000:4242(4) вышеуказанного земельного участка фактически используются как элементы улично-дорожной сети, в силу чего относятся к землям общего пользования, государственная регистрация права собственности ФИО2 на данный земельный участок не может быть произведена.

С целью уточнения сведений о разработке документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) на данные земли, регистрирующим органом направлен запрос в Администрацию Красноармейского муниципального района Челябинской области» (т. 1, л.д. 21) .

10.07.2020 Управление направило запрос № 18221 следующих сведений в адрес Администрации:

- разрабатывалась ли документация по планировке указанной территории (проект планировки, проект межевания);

- если такая документация разрабатывалась, просим предоставить сведения об утверждении указанной документации (дата, номер, утвердивший орган), а также информацию о том, относятся ли указанные земельные участка к землям общего пользования (т. 1, л.д. 78).

В ответ на указанный запрос письмом от 30.07.2020 № 4079 (т. 1, л.д. 79) Администрация Красноармейского муниципального района сообщила, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:12:0000000:4242 и 74:12:0000000:4327 находятся в границах населенного пункта п. Петровский Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области и расположены в жилой территориальной зоне - зоне 2-уг. блокированной застройки (В 1.2).

К ответу на запрос приложена выкопировка из проекта планировки    квартала   жилой застройки   на  западной окраине п. Петровский (2007 г.) (т. 1, л.д. 80). Кроме того, в ответе Администрации на запрос отмечается, что сведениями  об утверждении указанного проекта администрация Красноармейского муниципального района не располагает.

Заявитель, полагая, что приостановление в регистрации права собственности на спорный земельный участок, выраженное в оспариваемом уведомлении о приостановлении, не соответствует требованиям законодательства и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

После принятия настоящего дела к производству арбитражного суда уведомлением об отказе в снятии с приостановления от 07.08.2020 № 74/001/216/2020-5199  (далее – оспариваемое уведомление об отказе в снятии с приостановления) государственный регистратор административного органа сообщил заявителю об отказе в снятии с приостановления осуществления действий по государственной регистрации перехода права и права собственности в отношении объекта недвижимости - земельный участок, с кадастровым номером 74:12:0000000:4242, в связи с тем, что (дословно):

«форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; * - сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки;

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации обязательным этапом государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. 04.06.2020 представлены заявления о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4242, расположенного по адресу: Челябинская область, р-н Красноармейский, п. Петровский, а также Договор купли-продажи земельных участков от 04.10.2019.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В представленном договоре купли-продажи указано, что отчуждаемый земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. Вместе с тем, согласно публичной кадастровой карте, которая, в соответствии со ст. 7 и 12 Закона о регистрации является частью Единого государственного реестра недвижимости, на отчуждаемом земельном участке расположены проходы, проезды. Таким образом земельный участок является территорией, которая, в соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного Кодекса Российской Федерации и п. 12 ст. 11 Градостроительного Кодекса РФ относится землям общего пользования.

Согласно п. 12 ст. 1 ГрК РФ, к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные. скверы, бульвары).

В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, лицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами. пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и е подлежат приватизации

Согласно пп. 2. п. 4 ст 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на хмельные участки в границах территорий общего пользования, в связи с чем отчуждаемый земельный участок не может быть использован для индивидуального жилищного строительства.

С целью уточнения сведений о разработке документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) на данные земли, регистрирующим органом направлен запрос в Администрацию Красноармейского муниципального района Челябинской области. В ответ на указанный зарос была представлена выкопировка из проекта планировки квартала жилой застройки на западной крайне п. Петровский (2007 г.) из которой следует, что отчуждаемый земельный участок относится к землям общего пользования.

В соответчики с п. 17 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

При этом, представленный договор купли-продажи от 04.10.2019 г. не содержит условий, указывающих на наличие дорог и проездов на отчуждаемом земельном участке, что нарушает требования статьи 554 ГК РФ. Предмет договора не индивидуализирован с учетом фактических характеристик ЗУ с к/н 74:12:0000000:4242» (т. 1, л.д. 107).

Заявитель, полагая, что оспариваемое уведомление об отказе в снятии с приостановления также не соответствует требованиям законодательства и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, заявил об уточнении заявленных требований, которые были приняты арбитражным судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусматривается, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу части 3 статьи 189 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие).

По смыслу приведенных процессуальных норм законность действий (бездействий) органов публичной власти проверяется судом на момент их принятия. 

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Особенностью рассмотрения дел в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, является вертикальный характер правоотношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, между органом или должностным лицом, осуществляющим публичные полномочия, и лицом, осуществляющим предпринимательскую и другую экономическую деятельность. 

По своей правовой природе подлежащий оспариванию по правилам главы 24 АПК РФ ненормативный правовой акт - это принятый в письменной (документарной) или в устной форме правовой акт властно-распорядительного характера, отражающий результат применения правовой нормы уполномоченным органом публичной власти (должностным лицом) к фактическим обстоятельствам, содержащий формально определенные, обязательные для исполнения правила поведения (предписания, решения, указания, разъяснения), влекущий юридические последствия (возникновение, изменение или прекращение правоотношений) для персонализированных (конкретно определённых) адресатов указанного акта.

 Ненормативный правовой акт по своему характеру является индивидуальным (персонализированным), то есть его действие направлено на конкретное лицо или группу лиц, он принимается для регулирования определенной фактической ситуации, его действие, как правило, исчерпывается однократным надлежащим исполнением.

При этом ненормативный правовой акт, выраженный в письменной форме, может быть принят как в установленной нормами права определённой форме и процедуре, так и в иной форме (например, письменное сообщение об отказе должностного лица в рассмотрении по существу либо удовлетворении обращения), а равно - вне рамок установленной нормами права процедуры либо с ее нарушением.

Вышеуказанные признаки ненормативного правового акта находят свое отражение, в том числе, в разъяснении, приведенное в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», согласно которому к решениям относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций. 

Оспариваемые уведомления административного органа соответствует признакам ненормативного правового акта, поскольку содержит адресованное конкретному заявителю одностороннее властное волеизъявление Управления, направленное на приостановление государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а неустранение в установленный срок нарушений, поименованных в оспариваемых уведомлениях, влечет в дальнейшем отказ в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. 

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок на обращение в арбитражный суд, предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В силу статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 218-ФЗ Управление является уполномоченным органом по осуществлению действий по государственной регистрации права собственности.

Согласно статье 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочего акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (пункты 1 и 6 части 2).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребования у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, заявителю может быть отказано в государственной регистрации права только в случае приостановления процедуры государственной регистрации и только в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления такой процедуры и указанных непосредственно в статье 26 Закона о государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в следующих случаях:

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7);

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).

Частью 2 статьи 26 Закона №218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено данной статьей.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 названного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят, в том числе, из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ принятое в  день приостановления государственной регистрации прав уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения Закона № 218-ФЗ.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подп. 1 и 2 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 г. № 278 (далее – Административный регламент № 278)).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, (пункт 53 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Пунктом 2 статьи 7  ЗК РФ установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии   с   зонированием  территорий,   общие   принципы  и  порядок проведения     которого     устанавливаются     федеральными законами  и требованиями специальных федеральных законов.

Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. В силу части 4 указанной статьи основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно данным ЕГРН (т. 1, л.д. 27-63) спорный земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи между ИП ФИО2 и ООО «Таганай», является многоконтурным земельным участком, в состав которого входят семь контуров различной площади (т. 1, л.д. 29), категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для жилищного строительства. 

Согласно данным ЕГРН в отношении учетного номера части земельного участка № 1 площадью 2141  кв. м. установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 ЗК РФ, размеры и границы водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы, а также режим их использования установлены в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации, водоохранная зона на территории г. Челябинска, Красноармейского района Челябинской области, зона с особыми условиями использования территорий № 1, 74:0.2.555, распоряжение № 691 от 05.09.2019 (т. 1, л.д. 52); в отношении учетного номера части земельного участка № 2 площадью 2141 кв. м. установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 ЗК РФ, размеры и границы водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы, а также режим их использования установлены в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации, водоохранная зона на территории г. Челябинска, Красноармейского района Челябинской области, зона с особыми условиями использования территорий № 1, 74:0.2.556, распоряжение № 691 от 05.09.2019 (т. 1, л.д. 52-53).       

Спорный земельный участок образован при кадастровом делении земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:417 (категория земель: земли населенных пунктов – для жилищного строительства, площадь 2  754 кв. м.). В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в состав указанного земельного участка, собственником которого являлось ООО «Таганай», были включены объекты дорожного хозяйства, и иные объекты, расположенные на территориях общего пользования. 

Из представленного в материалы дела межевого плана раздела земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:417 (т. 2, л.д. 41-69) следует, что при образовании спорного земельного участка  при разделе  земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:417 вид разрешённого использования - «для жилищного строительства» не изменился.

Многоконтурный земельный участок - это участок, представляющий собой совокупность контуров, отделенных друг от друга иными земельными участками или землями. 

Если граница земельного участка представляет собой совокупность контуров, отделенных друг от друга иными земельными участками или землями (многоконтурный земельный участок), то описание местоположения такого земельного участка дополняется обозначением контура границ земельного участка, состоящего из кадастрового номера земельного участка и порядкового номера соответствующего контура земельного участка, указываемого после кадастрового номера в скобках арабскими цифрами, и площадью такого контура в квадратных метрах с округлением до 0,01 квадратного метра с указанием погрешности вычисления (пункт 23 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).

Как отмечается в письме Минэкономразвития РФ от 16.01.2009 № 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках», в целях государственного кадастрового учета и последующей государственной регистрации прав под многоконтурным земельным участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров; отдельные контуры границы земельного участка не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями; все контуры границы многоконтурного земельного участка должны располагаться на территории одного муниципального образования или на территории одного населенного пункта; государственный кадастровый учет таких земельных участков осуществляется в общем порядке; многоконтурному земельному участку присваивается один кадастровый номер; в целях идентификации (в реестре объектов недвижимости и на кадастровой карте) контурам границы многоконтурного земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета могут присваиваться учетные номера.

При этом образуемые земельные участки (в том числе образуемые многоконтурные земельные участки) должны соответствовать требованиям действующего законодательства к земельным участкам, в частности требованиям статьи 11.9 ЗК РФ, а при несоблюдении указанных в статье 11.9 ЗК РФ требований государственный регистратор на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ обязан принять решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета образованного земельного участка. 

В числе прочих требований в силу статьи 11.9 ЗК РФ к образуемым земельным участкам предъявляются следующие требования:

- предельные размеры (максимальные и минимальные);

- недопустимость пересечения земельным участком границ муниципальных образований и/или населенных пунктов, границ территориальных зон, лесничеств, лесопарков (за исключением участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов);

- недопустимость образования земельных участков, если это приведет к невозможности использования расположенных на них объектов недвижимости;

- недопустимость раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых участков обременения (ограничения) не позволяют использовать их в соответствии с разрешенным использованием;

- недопустимость при образовании земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и других препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков.

По мнению административного органа,  учитывая параметры земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4242, данный земельный участок не может использоваться для осуществления жилищного строительства в силу его пространственных характеристик, поскольку представляет собой проезды (дороги) в секторе индивидуальной жилой застройки. Данное обстоятельство, как полагает Управление, подтверждается сведениями общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта», а именно материалами дистанционного зондирования Земли (цифровыми космоснимками). Управление полагает, что, учитывая пространственные параметры земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4242 позволяют осуществить застройку только части указанного объекта недвижимости, то данное обстоятельство должно быть отражено при определении предмета Договора от   04.10.2019, в   указанном   договоре   не   согласованы существенные  условия  о  предмете договора,  подлежащего  передаче  от продавца покупателю, в связи с чем, договор от 04.10.2019 не соответствует требованиям статьи 554 ГК РФ. 

Указанный довод административного органа не принимается судом в силу следующего. 

Договор купли-продажи земельных участков от 04.10.2019 г. заключён по результатам открытых торгов (статьи 448, 449.1 ГК РФ) в простой письменной форме (пункт 1 статьи 158, статья 160, подпункт1 пункта 1 статьи 161, статья 434, статья 550 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 договора купли-продажи земельных участков от 04.10.2019, заключенным между ООО «Таганай» и ФИО2 (далее - Договор от 04.10.2019) предмет договора определен как земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4242, с указанием категории земель - земли населенных пунктов, вида разрешённого использования - «для жилищного строительства».

Таким образом, договором купли-продажи от 04.10.2019  предусматривается передача земельных участков, в отношении которых указаны: кадастровый номер, площадь, категория земель.

Кадастровый номер - это номер, который идентифицирует объект недвижимости. Он присваивается органом регистрации прав при внесении сведений об объекте в ЕГРН и не изменяется. Такой номер является уникальным идентификатором земельного участка на территории Российской Федерации (часть 1 статьи 5 Закона № 218-ФЗ), используется для кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на нее и позволяет идентифицировать объект недвижимости среди других. При этом в случае снятия недвижимости с кадастрового учета такой номер больше не будет использоваться, так как его нельзя присвоить другому объекту (пункт 6 Порядка, приведенного в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877).

Следовательно, указание кадастрового номера земельного участка является достаточным для того, чтобы считать, что предмет договора купли-продажи соответствует требованиям статьи 554 ГК Российской Федерации (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 г. № 54).

Более того, в рамках рассматриваемого спора у административного органа не возникало вопросов относительно идентификации спорного земельного участка, в отношении которого осуществлён кадастровый учет, его границ и соотношения с иными земельными участками.

Суд отмечает, что между ИП ФИО2 и ООО «Таганай» как сторонами договора купли-продажи отсутствует спор о праве по вопросу идентификации  земельного  утка как предмета договора купли-продажи. 

Цена договора купли-продажи земельных участков от 04.10.2019, заключённого между ООО «Таганай» и ИП ФИО2, установлена на основании итоговых протоколов открытого аукциона (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). 

Таким образом, существенные условия договора купли-продажи продажи от 04.10.2019 согласованы его сторонами в требуемой гражданским законодательством форме.

Довод Управления о том, что содержание договора купли-продажи должно быть дополнено соответствующими характеристиками, позволяющими установить существующие ограничения в использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования: подтвердить, что многоконтурный земельный участок предполагает возведение дома только на определенном контуре спорного земельного участка, исходя из параметров объекта недвижимости, либо подтвердить факт нахождения в границах контуров земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4242 территорий общего пользования, суд не принимает, поскольку соблюдение действующих норм земельного, градостроительного, экологического и иного законодательства возлагается на участников гражданского оборота независимо от того, совершили они соответствующее заявление (например, в виде заверения об обстоятельствах) в тексте договора купли-продажи либо нет.  

Административный орган не доказал, что имеются признаки незаключенности либо ничтожности договора купли-продажи продажи от 04.10.2019.

Управление не доказало, что ООО «Таганай» в лице конкурсного управляющего не было уполномочено распоряжаться спорным земельным участком. При этом решение о проведении торгов и их результаты оспорены не были. 

В соответствии с письмом отдела архитектуры и градостроительства Администрации Красноармейского муниципального района от 30.06.2020 № 165 (т. 1, л.д. 13) спорный земельный участок находится в границах населенного пункта п. Петровский Озерного сельского поселения   Красноармейского муниципального района Челябинской области и расположен в жилой территориальной зоне  - зоне усадебной и коттеджной застройки (В1.1). 

Красные линии в границах участка не установлены. 

При этом из письма Администрации от 30.07.2020 № 4079 (т. 1, л.д. 79) следует, что спорный земельный участок расположен в жилой территориальной зоне – зоне двухэтажной блокированной застройки (В 1.2).

Расхождение в квалификации конкретного установленного вида жилой зоны в письмах от 30.06.2020 № 165 (В1.1) и от 30.07.2020 (В1.2) не имеет существенного значения для целей правильного рассмотрения и разрешения настоящего спора, поскольку, как следует из представленной выписки из Правил землепользования и застройки Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области от 10.01.2017 № 1 (т. 1, л.д. 23-26), основные, вспомогательные и условно разрешенные виды разрешенного использования для жилых зон В1.1. и В1.2, установлены одни и те же. Так, в качестве основных видов разрешенного использования предусмотрены:

- отдельно стоящие индивидуальные жилые дома усадебного типа с приусадебными участками;

- блокированные жилые дома на несколько семей с придомовыми участками;

- жилые улицы, проезды (ширина проезда – не менее 6 м.).

К числу вспомогательных видов разрешенного использования в соответствии с  Правилами землепользования и застройки Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области от 10.01.2017 № 1 отнесены, в том числе:

- сады, огороды;

- сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей; парники, теплиц, оранжереи и т.п.;

-  инженерные сети и инженерно-технические объекты: котельные, КНС, ТП, ГРП, АТС и др. 

Указанные виды разрешённого использования в целом соответствуют Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Указанными Правилами землепользования и застройки Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области предусматриваются конкретные параметры разрешенного использования и ограничения в использовании земельных участков (т. 1, л.д. 22-26).

Следовательно, на спорном земельном участке в целом, равно как и на каждом его контуре в отдельности, допускается не только возведение индивидуальных или блокированных жилых домов с придомовыми участками, но другие виды разрешённого использования.

Более того, вопреки правовой позиции Управления, факт государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок за заявителем сам по себе не влечет автоматического дозволения по осуществлению правообладателем строительства жилых домов в рамках каждого контура многоконтурного земельного участка, поскольку осуществление указанной деятельности должно учитывать нормативные положения действующих строительных норм и правил, требований пожарной безопасности, СанПиНов, а также ограничивается конкретными параметрами разрешенного использования и ограничениями в использовании земельных участков, предусмотренными Правилами землепользования и застройки Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области (т. 1, л.д. 22-26).

В оспариваемом уведомлении о приостановлении содержится позиция административного органа о том, что земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4242 не подлежит приватизации, поскольку по данным публичной кадастровой карты на спорном земельном участке расположены проходы, проезды, иные объекты, по своему функциональному назначению предназначены для использования неограниченным кругом лиц.

Вместе с тем, в рассматриваемом деле неприменимы специальные нормы о приватизации  государственного и муниципального имущества, поскольку договор купли-продажи земельных участков от 04.10.2019 заключён между ООО «Таганай» и ИП ФИО2 Переданный  по указанному договору спорный земельный участок принадлежит продавцу ООО «Таганай» на праве собственности, произведенный раздел земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:417 осуществлен в соответствии с действующим правовым регулированием. Доказательств обратного в материалы дела Управление не представило. 

Правовая позиция Управления по вопросу установления факта нахождения на спорном земельном участке проходов, проездов, иных объектов, по своему функциональному назначению предназначенных для использования неограниченным кругом лиц, основывается на сведениях из общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта», а именно -  материалах дистанционного зондирования Земли (цифровыми космическими снимками). 

Вместе с тем, суд полагает, что указанные доказательства не являются достаточными для формулирования административным органом соответствующего вывода.

На представленных в материалы настоящего дела снимках и распечатках из публичной кадастровой карты отсутствуют сведения о наличии красных линий в пределах спорного земельного участка, которые, как установлено в пункте 1 статьи 1 ГрК РФ, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. 

Об отсутствии установления в пределах спорного земельного участка  красных линий свидетельствует и ответ отдела архитектуры и градостроительства Администрации  Красноармейского муниципального района от 30.06.2020 № 165 (т. 1, л.д. 22). 

Не может быть надлежащим доказательством, подтверждающим доводы Управления, и выкопировка  из проекта планировки    квартала   жилой застройки   на  западной окраине п. Петровский (2007 г.) (т. 1, л.д. 80), приложенная к письму от 30.07.2020 № 4079 Администрация Красноармейского муниципального района (т. 1, л.д.79), поскольку в самом ответе Администрация Красноармейского муниципального района подтверждает, что сведениями  об утверждении указанного проекта администрация Красноармейского муниципального района не располагает. 

Более того, Администрации Красноармейского муниципального района не ответила утвердительно на прямой вопрос Управления в запросе от  10.07.2020 № 18221 о том, относятся ли указанные земельные участка к землям общего пользования (т. 1, л.д. 79), сообщив лишь, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:12:0000000:4242 и 74:12:0000000:4327 находятся в границах населенного пункта п. Петровский Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области и расположены в жилой территориальной зоне - зоне 2-уг. блокированной застройки (В 1.2).

Более того, административный орган не привел в обоснование своей правовой позиции какой-либо конкретной правовой нормы, которая уполномочивала бы государственного регистратора в рамках административной процедуры регистрации права собственности на земельный участок на осуществлений действий по использованию материалов дистанционного зондирования Земли (цифровых космоснимков) в их сопоставлении со сведениями публичной кадастровой карты для целей определения того, согласован ли предмет договора купли-продажи земельного участка, являющийся основанием для государственной регистрации права при постановке на кадастровый учет соответствующего земельного участка.    

Суд отмечет, что Управление не доказало, что спорный земельный участок  не может использоваться по тому целевому назначению, которое предусмотрено категорией и видом разрешенного использования. Напротив, Правила землепользования и застройки Озерного сельского поселения Красноармейского муниципального района Челябинской области от 10.01.2017 № 1 (т. 1, л.д. 22-26), для жилых зон В1.1. и В1.2 устанавливают несколько видов разрешенного использования, а не только строительство жилых домов. 

Ссылка Управления в обосновании своей позиции ссылается на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2019 № 306-ЭС19-11334 по делу № А55-12236/2018 не может быть принята судом, поскольку указанный судебный акт не является преюдициальным, а конкретные обстоятельства дела № А55-12236/2018 не аналогичны обстоятельствам рассматриваемого дела. 

Кроме того, кадастровая стоимость спорного земельного участка по сведениям ЕГРН  составляет 249 842,88 руб., тогда как кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе таких видов разрешенного использования земель как:  земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок (пункты 2.5 и 2.6.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития РФ от 15.02.2007 г. № 39).

Согласно сведениям, отражённым в ЕГРН, в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:12:0000000:4242 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости — ипотека в силу закона. Основанием для государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости является договор об участии в долевом строительстве № 13В-1, 2. 3 от 23.11.2012 г. и договор об участии в долевом строительстве № А-13/1 от 21.11.2012 г. 

В соответствии с положениями статей 1, 3, 13, 15.4, 26 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека устанавливается на земельные участки, предназначенные для осуществления строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а не на земельные участки для размещения объектов улично-дорожной сети.

Суд отмечает, что Управление не представило в материалы дела документального подтверждения наличия фактических и правовых оснований для издания оспариваемого уведомления от 17.06.2020 г. № 74/001/216/2020-5199 об отказе в снятии с приостановления в отсутствие соответствующего заявления ИП ФИО2 и в отсутствие предоставления ИП ФИО2 в период с 17.06.2020 до 07.08.2020 каких-либо новых документов в обоснование наличия оснований для государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок. 

Более того, в оспариваемом уведомлении от 17.06.2020 г. № 74/001/216/2020-5199 об отказе в снятии с приостановления указано дополнительное нормативное основание для приостановления государственной регистрации, отсутствующее в оспариваемом уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 17.06.2020№ 74/001/216/2020-5199: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, государственный регистратор в оспариваемом уведомлении от 17.06.2020 г. № 74/001/216/2020-5199 фактически расширил перечень оснований для приостановления государственной регистрации.

Управление не представило суду правового и фактического обоснования законности указанных действий государственного регистратора. 

Довод административного органа о том, что из материалов дистанционного зонирования Земли (цифровых космических снимков) следует, что в границах спорного земельного участка частично расположен объект недвижимости - здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:12:1205003:1540, не принимается судом в силу следующего

Земельный участок площадью 1 083 кв.м. с кадастровым номером 74:12:1205003:1540 является смежным со спорным многоконтурным земельного участком с кадастровым номером 74:12:0000000:4242. В соответствии со сведениями ЕГРН и данными общедоступной публичной кадастровой карты каких-либо зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества на территории земельного участка с кадастровым номером 74:12:1205003:1540, не расположено. 

Административный орган не представил в материалы дела необходимой совокупности относимых, допустимых, достоверных доказательств, достаточных для установления факта частичного расположения какого-либо объекта недвижимости в границах спорного земельного участка, а   предположение Управления о наличии такого здания не может служить основанием для приостановления государственной регистрации права собственности. 

Кроме того, Управление не представило в материалы дела доказательств того обстоятельства, что границы земельных участков с кадастровыми номерами 74:12:0000000:4242 и 74:12:1205003:1540 пересекаются, а согласно данным общедоступной публичной кадастровой карты указанные земельные участки относятся к различным кадастровым кварталам: участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4242 к кадастровому кварталу 74:12:0000000, участок с кадастровым номером 74:12:1205003:1540 к кадастровому кварталу 74:12:1205003. 

Как следует из пояснений ООО «Таганай», конфликта интересов между ИП ФИО2 и ООО «Таганай» нет, в том числе в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:12:0000000:4242 и 74:12:1205003:1540, у ООО «Таганай» отсутствует право собственности на здание, которое по материалам дистанционного зонирования Земли (цифровых космических снимков) расположено на земельном участка с кадастровым номером 74:12:1205003:1540, предполагаемое здание в конкурсной массе ООО «Таганай» отсутствует.

Кроме того, административный орган не представил в материалы дела правового и фактического обоснования исследования вопроса о наличии самовольных построек в границах спорного земельного участка в рамках процедуры государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок. Так, в Управлением в материалы дела по указанному управлением зданию не были представлены  документы, подтверждающие наличие признаков самовольной постройки, предусмотренные Приложением № 2 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 марта 2019 г. № 169/пр.

Следовательно, приостанавливая государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0000000:4242 по основаниям, указанным в оспариваемых уведомлениях, административный орган действовал с выходом за пределы полномочий, установленных пунктом 1 и разделом II постановления Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», а оспариваемые управления по своему содержанию приняты с нарушением норм материального права и положений Закона № 218-ФЗ, регламентирующих основания для приостановления государственной регистрации.

При таких условиях суд устанавливает наличие совокупности юридических фактов, необходимых и достаточных для признания оспариваемых уведомлений административного органа недействительными. 

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку заявленные требования ИП ФИО2 подлежат удовлетворению, суд полагает необходимым в качестве правовостановительной меры обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО2, поскольку является преждевременным указание исчерпывающего перечня конкретных действий по восстановлению нарушенного права заявителя с учетом того, что Управлением решения об отказе в государственной регистрации права  собственности на спорный земельный участок до настоящего момента принято не было. При этом с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу Управление обязано руководствоваться выводами суда, изложенными в нем, при рассмотрении соответствующего заявления ИП ФИО2 

В соответствии с частью 1 статьи 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом соответствующей судебной инстанции разрешаются вопросы распределения судебных расходов. 

В связи с удовлетворением заявленного требования судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей подлежат взысканию в пользу ИП ФИО2 с Управления (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о приостановлении государственной регистрации от 17.06.2020 № 74/001/216/2020-5199, об отказе в снятии с приостановления от 07.08.2020 № 74/001/216/2020-5199. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области восстановить нарушенные права индивидуального предпринимателя ФИО2 с учетом обстоятельств, установленных судом в решении по настоящему делу.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 300 рублей государственной пошлины. 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                                      А.А. Петров