именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-131246/19-35-1118

г. Москва

29 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2020 года

Арбитражный суд в составе: 

председательствующего: Панфиловой Г.Е. 

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску АО "ДОМ.РФ" 

к ответчику ООО "ГРИНФЛАЙТ"

третьи лица: 

Временный управляющий ООО "ГРИНФЛАЙТ" ФИО2, 

ФИО3, 

ФИО4,

ФИО5,

ООО «Виктория»,

ООО «Трест Магнистрой»,

ООО «Трест-31» 

о взыскании 72 972 199 рублей

с участием:

от истца - адвокат Жуков А.А. по доверенности №2/51 от 13.04.2020г. (удостоверение №13577 от 30.07.2014г.)

от ответчика - ФИО6 по доверенности №б/н от 03.06.2020г. 

от третьих лиц - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

АО "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ГРИНФЛАЙТ" о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-22 от 02.04.2012 года по выплате арендной платы в размере 72 972 199 руб.

Ответчик требования Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает требования Истца подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям: 

Между Фондом «РЖС» (Арендодатель) и ООО «Гринфлайт» (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-22 от 02.04.2012 года (далее - «Договор»), согласно которому Арендодателю передает на возмездной основе во временное владение и пользование Арендатору земельный участок.

Во исполнение п.п. 6.1.1 и 6.2.1 Договора земельный участок (кадастровый номер 74:36:0616001:45) был передан от Арендодателя Арендатору по Акту приемки-передачи земельного участка от 02.04.2012 года.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 23.06.2016 №221-ФЗ с 01 сентября все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда РЖС по Договору перешли к АО «АИЖК.

Впоследствии, фирменное наименование АО «АИЖК» было изменено на АО «ДОМ.РФ», о чем была внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ.

На основании заявления ООО «АВС-Стандарт» определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2016 года было возбуждено производство по делу № А76-10623/2016 о банкротстве ООО «Гринфлайт».

Пунктом 1 ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 М127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - «Закон о банкротстве») предусмотрено, что денежные обязательства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, признаются текущими платежами, если иное не установлено Законом о банкротстве. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" (далее - Постановление № 63), в обязательствах, предусматривающих периодическое внесение платы должником, текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

ООО «Гринфлайт» не исполнило свои обязательства по Договору и в настоящее время имеет непогашенную текущую задолженность перед АО «ДОМ.РФ» в силу следующего.

В соответствии с п.п. 4.1 и 4.4 Договора Арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала.

В нарушение указанного положения Договора Арендатором (1) несвоевременно уплачены арендные платежи с 3 квартал 2016 года по 2 квартал 2019 года.

Истец утверждает, что общий размер задолженности Арендатора по оплате арендных платежей с 3 квартала 2016 года по 2 квартал 2019 года составляет 72 972 199 руб.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Ответчиком был представлен обобщенный контрасчет задолженности по Договору, из которого следует, что Ответчик подтверждает долг в размере 48 122 901,38 руб.

Оставшиеся после уточнений исковых требований расхождения в расчетах АО ДОМ и ООО «Гринфлайт» касаются земельных участков в первую очередь земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0616001:208 и 74:36:0616001:201 и образовались в связи со следующим.

АО «ДОМ.РФ» осуществлял поэтапное прекращение начисления арендной платы под площадью застройки каждого многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию с даты государственной регистрации права собственности на помещение в таких домах первого собственника. 

При этом, дальнейшее начисление арендной платы осуществлялось на оставшуюся площадь земельного участка без учета площади исключенной части земельного участка. Прекращение аренды в отношении оставшейся площади образованного земельного участка/исходного ЗУ в измененных границах, осуществлялось с даты его образования в измененных границах (для исходных ЗУ)/дата постановки на кадастровый учет (для образованных ЗУ).

Принимая во внимание, что на момент введения в эксплуатацию построенных домов и регистрации прав первых собственников, участки не были образованы, при пересчете арендной платы АО «ДОМ.РФ» прекращал аренду под пятнами застройки с даты регистрации собственности лиц в введенных в эксплуатацию домах. Под оставшейся площадью земельных участков начисление арендной платы прекращалось с даты постановки на кадастровый учет вновь образованных участков.

В этой связи, до момента раздела земельного участка и образования новых земельных участков (16.09.2019 года) арендная плата подлежит взысканию за пользование всей площадью арендованного земельного участка, указанного в Договоре, за вычетом площади застройки, введенных в эксплуатацию домов, с даты регистрации прав первых собственников на квартиры в них.

Таким образом, уточненный расчет Истца проверен судом и является верным. 

Остальные доводы Ответчика, включая уменьшение размера арендной платы в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства на участке 201 в пользу ООО «Трест Магнистрой» были учтены АО «ДОМ.РФ», а первоначальный размер исковых требований был уменьшен до 72 972 199 руб.

Довод ответчика о прекращении обязанности уплаты арендной платы с даты окончания срока действия Договора 02.04.2019 года судом не принимаетя.

Согласно п. 10.2 Договора Договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Между тем, обязательства Ответчиком по осуществлению строительства не были в полном объеме исполнены ни в спорный период, ни в настоящее время. Ответчик до настоящего время продолжает строительство жилых домов на арендуемом земельном участке.

Кроме того, арендуемые земельные участки по истечение срока действия Договора не были возвращены арендатору, а их использование продолжается.

В соответствии ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с п.38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, доводы о ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы после 02.04.2019 года являются необоснованными.

Тем не менее, заявлением от «16» февраля 2017 года (исх. № 16-02/2017) Общество с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» заявило о зачете переплаты в общей сумме 10 962 267,00 рублей.

Сумма переплаты образовалась за 2014, 2015 годы и составила 11 278 274,69  рубля 69 коп. 

Данные о суммах, которые фактически выставлялись истцом, оплачивались Обществом с ограниченной ответственностью «Гринфлайт», подтверждены актами сверки взаимных расчетов за 2014, 2015 годы. 

Данные о суммах, которые должны были быть фактически предъявлены истцом Обществу с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» содержатся в Актах исправлениях, которые были подготовлены истцом, направлены в электронном виде в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт».

Зачет был заявлен на сумму 10 962 267,00 рублей, из них:

-7 850 829,99 рублей в счет оплаты арендной платы за 3 квартал 2016 года. В связи с тем, чтосогласно произведенным расчетом уплате за 3 квартал 2016 года подлежала сумма в размере6 812 410,53 рублей, зачет был осуществлен (состоялся) на сумму фактически имевшегосявстречного обязательства,

-3 111 437,01 рублей в счет оплаты арендной платы за 4 квартал 2016 года, соответственно зачет был произведен на общую сумму 9 923 847,54 руб.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с п. 1. ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "ГРИНФЛАЙТ" (ОГРН 

<

***>) в пользу АО "ДОМ.РФ" (ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 02.04.2012г. №ДЗ-22 за 3 квартал 2016 г. по 2 квартал 2019г. в размере 63 048 351,5 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента изготовления в полном машинописном виде.

Судья                                                                        Панфилова Г.Е.