ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8782/2017

г. Челябинск

01 сентября 2017 года

Дело № А76-9258/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Румянцева А.А., 

судей Забутыриной Л.В., Хоронеко М.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2017 по делу № А76-9258/2016 (судья Катульская И.К.).

В судебное заседание явился представитель общества с ограниченной ответственностью «Озерск КАПИТАЛ СИТИ» - ФИО2 (паспорт, доверенность № 16/17 от 10.01.2017).

Администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация, истец, податель апелляционной жалобы) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Озерск Капитал Сити» (далее –ООО «Озерск Капитал Сити», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 887 005 руб. 79 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 197 696 руб. 48 коп., всего 1 084 702 руб. (т.1, л.д.5-6).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2016 исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме (т.1, л.д.58-60).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2016 оставлено без изменения (т.1, л.д.206-211).

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23.01.2017 решение суда первой и постановление апелляционной инстанций по делу № А76-9258/2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (т.2, л.д. 24-33).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2017 исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Озерск Капитал сити»  в  пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 1-1112 от 16.12.2008 в размере 134 097 руб. 49 коп. и пени в размере 12 003 руб. 58 коп., всего 146 101 руб. 7 коп.; в порядке распределения судебных расходов с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 5 383 руб. (т.2, л.д.87-90). 

Не согласившись с вынесенным решением Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы ее податель указал на неправильный расчет арендной платы, произведенный без учета коэффициента увеличения, который устанавливается постановлениями Правительства Свердловской области (на 2015 год - постановление № 1227-ПП от 30.12.2014; на 2016 год - постановление № 1217-ПП от 30.12.2014 и № 1209-ПП от 28.12.2015).

Ссылается на порядок расчета арендной платы за использование земельных участков, которые находятся в собственности Свердловской области, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории Свердловской области, утвержденному постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП  "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", согласно которому размер годовой арендной платы за земельные участки определяются по формуле, элементом которой является коэффициент увеличения арендной платы, установленный Правительством Свердловской области.

Применяются повышающие коэффициенты при расчете арендной платы с целью учета уровня инфляции. Принимая во внимание, что коэффициент увеличения каждый год индексирует арендную плату и из расчета цены аренды исключен быть не может, представленные расчеты арендной платы с учетом, в том числе, коэффициентов увеличения арендной платы, установленных постановлениями Правительства Свердловской области являются экономически обоснованными и не противоречат закону.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано, что в площадь объекта составляет 1 144,5 кв.м., доказательств, что была произведена перепланировка здания и площадь составила 1129,3 кв.м., материалы дела не содержат. Не согласен с расчетом арендной платы, в частности со ставкой.

В дополнительных пояснения к отзыву ответчик указал, что на 2015 год коэффициент увеличения был установлен в размере 1,055, а на 2016 год - в размере 1,074, соответственно, видна тенденция повышения коэффициента увеличения. В  постановлении  Правительства  Свердловской области от 28.12.2015 № 1209-ПП, коэффициент установлен только один в размере 1,074, из чего следует, что в 2016 году применяется только один коэффициент. Полагает, что расчет арендной платы, принятый судом подлежит изменению в части применения повышающего коэффициента на 2016, который установлен в размере 1,074.

Представитель Администрации, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва и дополнения к нему.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Аптека «Классика», ИНН 

<

***>  (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1-1112 от 16.12.2008 (т.1, л.д. 13-16).

Согласно п.п. 1.1, 2.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1551 кв. м, находящийся по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 66:41:0106042:19 для строительства и дальнейшей эксплуатации магазина промышленных товаров.

В силу п. 2.2.1 договора, размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, Свердловской области и МО «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с п. 3.1 договора за несвоевременное и (или) неполное внесение арендной платы за землю в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Настоящий договор заключен на срок с 05.12.2008 по 04.12.2011 (п. 6.1).

По акту приема - передачи от 16.12.2008 земельный участок передан арендатору (т.1, л.д.17).

В приложении № 1 к договору сторонами согласован размер арендной платы за период с 2012 года по 2016 год (т.1, л.д.22-26).

ООО «Аптека «Классика» на основании разрешения на ввод вэксплуатацию № RU 66302000-1435 от 02.08.2012 ввело в эксплуатациюдвухэтажное многофункциональное здание с помещениями    аптеки    и магазина на 1 этаже и с помещениями офисов на 2 этаже общей площадью 1144,5 кв.м. присвоен адрес ул. Победы, 70-6 (т.2, л.д.55), после перепланировки площадь здания составила 1 129,3 кв.м.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации за ООО «Озерск Капитал Сити» 24.09.2012 зарегистрировано право собственности: на помещения (литера А) 1 этаж № 1-12, общей площадью 220,9 кв. м; № 20, общей площадью 6,6 кв. м; № 26, общей площадью 18,8 кв.м. (т.1, л.д.29-31).

 Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Аптека «Классика», ИНН 

<

***> (арендатор по спорному договору) ликвидировано, о чем  13.01.2015 внесена соответствующая запись о ликвидации юридического лица.

 05.11.2015 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 16.12.2008 № 1-1112, по условиям которого произведена замена арендатора: вместо  ликвидированного общества арендаторами указаны несколько лиц, которые совместно с ответчиком вступили в права арендатора спорного земельного участка, признанного неделимым.

В соответствии с вышеназванным соглашением арендная плата определяется пропорционально площади принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, а именно: для ООО «Озерск Капитал Сити» в размере 246,3/129,3 от 1 551 кв. м с 24.09.2012 (т.1, л.д.19-20).

Отсутствие оплаты за период с сентября 2012 года по март 2016 года явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Разрешая исковые требования по существу, суд первой инстанции исходил из того, что с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения за ответчиком, у последнего возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимого имущества, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды, а у истца -   право на ее получение.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Размеры земельного участка определяются на основании ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что именно с 24.09.2012 (дата регистрации права собственности на помещения) у общества «Озерск Капитал сити» возникла обязанность по оплате аренды за пользование земельным участком, на котором расположены его объекты недвижимости.

В силу ст.ст. 552, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации к ответчику перешло право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, то есть на праве аренды.

Сам факт наличия нежилых помещений, расположенных в помещении, находящемся на земельном участке, предполагает его неразрывную связь с землей и наделяет собственника недвижимости правом пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а, следовательно, на собственника нежилых помещений возлагается обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком.

Факт использования обозначенного земельного участка ответчиком не оспаривается.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды возмездный и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом.

По условиям договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

В абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Расчет размера арендной платы за земельный участок произведен истцом на основании постановлений Правительства Свердловской области от 07.06.2011 № 695-ПП от 30.12.2011 № 1855-ПП.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Факт несвоевременного исполнения ответчиком обязательств в части внесения арендной платы установлен судом первой инстанции.

Вместе с тем, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела, с учетом требований ч. 2.1. ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело, пришел к выводу об отсутствие оснований для взыскания арендной платы за период с сентября 2012 по 2014 год, поскольку за период с 2012 года по апреля 2013 года истек срок исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей, а за 2013-2014 годы задолженность отсутствует.

Так, вступившим в законную постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу № А60-51838/2015 по иску Администрации к ИП ФИО3, с участием в качестве третьего лица ООО «Озерск Капитал сити», имеющим в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, установлено, что обязанность по внесению арендной платы за период с 2012 года по 2014 год за весь земельный участок (1551 кв.м) с кадастровым номером 66:41:0106042:19 по договору № 1-1112 исполнена ООО «Аптека «КЛАССИКА». Также судом апелляционной инстанции установлен факт переплаты арендных платежей по договору № 1-1112 от 16.12.2008 в сумме 1 464 580 руб. 61 коп., которые арендатору не возвращалась в связи с ликвидацией ООО «Аптека «КЛАССИКА».

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, с учетом обращения Администрации в арбитражный суд Челябинской области 18.04.2016 (т.1, л.д.5), положений ст.ст. 196, 200-201 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий дополнительного соглашения к договору аренды, изложенных в п.2.2.1 о сроках внесения арендной платы (до 10 числа текущего месяца).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания арендных платежей за период с 01.01.2015 по март 2016 года.

Согласно расчета суда, размер арендной платы за 2015 год составил 70 448 руб. 01 коп., из расчета: 203 354,52 (сумма долга по аренде за 2015 год) - 132 906, 51 (сумма переплаты за аренду в 2014 году). Данный расчет судом апелляционной инстанции проверен и признан правильным.

Вместе с тем, проверив расчет суда по арендной плате за 2016 год, суд апелляционной инстанции не может с ним согласиться.

Так, согласно порядку расчета арендной платы за использование земельных участков, которые находятся в собственности Свердловской области, утвержденному постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП  размер годовой арендной платы за земельные участки определяются по формуле, элементом которой является коэффициент увеличения арендной платы, установленный Правительством Свердловской области.

Применяются повышающие коэффициенты при расчете арендной платы с целью учета уровня инфляции. Принимая во внимание, что коэффициент увеличения каждый год индексирует арендную плату и из расчета цены аренды исключен быть не может, представленные расчеты арендной платы с учетом, в том числе, коэффициентов увеличения арендной платы, установленных постановлениями Правительства Свердловской области являются экономически обоснованными и не противоречат закону.

Таким образом, в расчет арендной платы за 2016 год входит коэффициент увеличения за 2015 год в размере 1,055 и коэффициент увеличения за 2016 год в размере 1,074, соответственно, расчет будет следующим:

13 847,22*0,0525*1,055*1,074*333,78*31/366 =23 287,32

13 847,22*0,0525*1,055*1,074*333,78*29/366=21 784,91

13 847,22*0,0525*1,055*1,074*333,78*31/366 =23 287,32

Таким образом, сумма арендных платежей за первый квартал 2016 года составила 68 359 руб. 55 коп.; общая сумма задолженности составляет 138 807 руб. 56 коп., из расчета: 70 448,01+ 68 359,55. 

Ссылка ответчика на неверное определение Администрацией размера задолженности, связанное с необоснованным применением истцом одновременно двух коэффициентов увеличения при расчете арендной платы, подлежит отклонению, как основанная на неверном применении норм материального права. Истцом при расчете платы правомерно применены ежегодные повышающие коэффициенты: 1,055 на 2015 г., установленный постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2014 № 1227-ПП, 1,074 на 2016 г., установленный постановлением Правительства Свердловской области от 28.12.2015 № 1209-ПП, поскольку из нормы п. 2 ст. 18.1 решения Екатеринбургской городской Думы от 23.12.2008 № 90/70 следует, что коэффициент увеличения каждый год индексирует арендную плату и из расчета цены аренды исключен быть не может. Арендная плата за земельный участок по завершении очередного финансового года определяется с учетом всех ранее примененных коэффициентов, при этом при применении повышающего коэффициента корректируется размер арендной платы в денежном выражении, размер арендной платы увеличивается, новый размер арендной платы, таким образом, является базовой величиной как для расчета арендной платы, так и для дальнейшего применения повышающих коэффициентов в следующих годах.

Факт несвоевременного исполнения ответчиком обязательств в части внесения арендной платы послужило основанием для начисления договорной неустойки за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

Согласно ст.ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов обеспечения обязательств. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключение договора, при этом в силу пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного кодекса).

Поскольку спорным договором № 1-1112 от 16.12.2008 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа, доказательств своевременной оплаты арендных платежей ответчиком не представлено, выводы суда о наличие оснований для взыскания неустойки являются верными.

Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих в соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации об освобождении его ответственности за неисполнение обязательства.

С учетом, что сумма основного долга увеличена судом до 138 807 руб. 56 коп., сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы составит 11 888 руб.  46 коп. из расчета 0,1% за каждый день просрочки:

С 11.09.2015 по 17.03.2016 189 дней на сумму 5922,78 руб. = 1119,41 руб.

С 13.10.2015 по 17.03.2016 157 дней на сумму 21745,20 руб. = 3414,00 руб. 

С 11.11.2015 по 17.03.2016 128 дней на сумму 21070,83 руб.= 2697,07 руб.

С 11.12.2015 по 17.03.2016 98 дней на сумму 21742,20 руб. = 2130,74 руб.

С 12.01.2016 по 17.03.2016 66  дней на сумму 23287,32 руб. = 1536,96 руб.

С 11.02.2016 по 17.03.2016 36 дней на сумму 21784,91 руб. = 784,26 руб.

С 11.03.2016 по 17.03.2016 7 дней на сумму 5922,78 руб. = 163,01 руб. 

Ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности размера неустойки последствиям неисполнения денежного обязательства; соответствующего ходатайства о снижении размера неустойки не заявлено; оснований для снижения неустойки судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном определении площади здания отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку из материалов дела следует, что его площадь фактически составляет 1144,5 кв.м., что подтверждается, в том числе представленным в суд апелляционной инстанции заключением № 1137792 в качестве обоснований возражений на апелляционную жалобу. 

Доводы апелляционной жалобы о неправильном определении судом ставки арендной платы на 2015 год суд апелляционной инстанции находит необоснованными, поскольку в соответствии с утвержденными  Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП ставками арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Муниципального образования "Город Екатеринбург"  в отношении земельных участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли вновь построенными (в течение трех лет с момента ввода в эксплуатацию), установлена ставка в размере 3,4. Как следует из материалов дела объект введен в эксплуатацию в августе 2012 года, соответственно, в течение трех лет подлежит применению указанная выше ставка арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы учтены судом апелляционной инстанции при вынесении настоящего постановления.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации,  в связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 3 313 руб. 3 коп., из расчета: 150 696,02 (сумма иска) х 23 847 (подлежащая уплате сумма госпошлины) / 1 084 702,27 (сумма первоначального иска).  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат взысканию с общества в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2017 по делу № А76-9258/2016 удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2017 по делу № А76-9258/2016 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции: 

" Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Озерск Капитал сити» в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате по договору аренды № 1-1112 от 16.12.2008 в размере 138 807 руб. 56 коп. и пени в размере 11 888 руб. 46 коп., всего 150 696 руб. 02 коп.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Озерск Капитал     сити» в  доход  федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 3 313 руб. 3 коп. и по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб."

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                    А.А. Румянцев

Судьи:          Л.В. Забутырина

 М.Н. Хоронеко