АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-11240/2020

город Киров

06 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2021 года 

В полном объеме решение изготовлено 06 июля 2021 года  

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Бельтюковой С.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Вегас» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610004, Россия, 

<

...>) 

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 610000, Россия, 

<

...>) 

о признании незаконным решения о наложении штрафа от 03.02.2020 № 826-01-06ДМС, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Локос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 119192, Россия, 

<

...>), 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 30.08.2020,

от ответчика – Козловских М.Е., по доверенности от 11.01.2021,

от третьего лица – не явился. 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вегас» (далее – истец, ООО «Вегас») обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту муниципальной собственности  администрации города Кирова (далее – ответчик, департамент) о признании незаконным решения департамента, оформленного в письме от 03.02.2020 № 826-01-06ДМС о наложении штрафа.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Локос» (далее – третье лицо, ООО «Локос») – лицо, осуществлявшее пользование спорным помещением до заключения договора аренды с ООО «Вегас».

Заявленные требования основаны на нормах статей 198, 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и мотивированы отсутствием у департамента установленных договором аренды нежилого помещения от 15.12.2017 № 7563 (далее – договор аренды) оснований для наложения штрафа.

Ответчик требования не признал. В отзыве и дополнениях к нему указал на ненадлежащий способ защиты права, выбранный истцом, а также на наличие оснований, предусмотренных пунктом 5.1.1 договора аренды, для наложения штрафа: проведение истцом незаконной перепланировки в арендуемом помещении;  невыполнение обязанности по заключению договора теплоснабжения в отношении арендуемого объекта и по представлению договора теплоснабжения арендодателю.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечило, отзыв на иск не направило.

Суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между департаментом (арендодателем) и ООО «Вегас» (арендатором) в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договором аренды от 29.12.2015 № 7354 заключен договор аренды нежилого помещения от 15.12.2017 № 7563, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 56,2 кв.м (в которую входят помещения             № 1, 2, 3, 7, 8 на поэтажном плане), расположенного в помещении общей площадью 661,7 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 43:40:000411:2002 (пункты 1.1 и 1.2 договора аренды).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 16.12.2017.

Срок действия договора установлен с 16.12.2017 по 01.12.2020 (пункт 8.1 договора аренды).

 Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 11.01.2018.

Параграфом 2 договора аренды установлены обязанности арендатора, в том числе:

- заключить договоры в двадцатидневный срок с момента подписания договора с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО (пункт 2.2.3 договора аренды);

- не позднее 15 января каждого года действия договора аренды предоставлять копии договоров, указанных в пункте 2.2.3, на следующий период, а также справки об отсутствии задолженности по оплате данных договоров (пункт 2.2.4 договора аренды);

- в течение 10 дней с момента заключения договоров, указанных в пункте 2.2.3 договора аренды, представить информацию (копии договоров) арендодателю (пункт 2.2.6 договора аренды);

- не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя и последующего согласования с органами Роспотребнадзора по Кировской области, органами противопожарного надзора и с Управлением градостроительства  и архитектуры администрации города Кирова (пункт 2.2.11 договора аренды).

В пункте 5.1.1 договора аренды предусмотрена обязанность виновной стороны выплатить неустойку за нарушение обязанностей, предусмотренных в том числе, пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6 и 2.2.11 договора аренды.

28.10.2019 главным специалистом управления административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова проведена проверка исполнения условий договора аренды, по итогам которой составлен акт т 28.10.2019 № 730.

В акте установлено, что между помещениями № 3 и № 7 оборудован проход; помещение № 7 путем установки перегородки из светонепроницаемых материалов разделено на два помещения (одно используется как подсобное помещение, другое – малый зал); договор на теплоснабжение не представлен.

Письмом от 09.12.2019 департамент предупредил арендатора о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок со дня получения предупреждения, а именно, привести помещение в соответствие с техническим планом либо обратиться в департамент с заявлением о согласовании перепланировки, а также предоставить копию договора теплоснабжения.

На заседании комиссии по использованию муниципальной собственности от 30.01.2020 принято решение о наложении штрафа в размере годовой арендной платы в связи с нарушением арендатором условий договора аренды.

В протоколе заседания комиссии от 30.01.2020 № 1152 отражен тот факт, что расположение арендованных помещений не соответствует плану помещения, а именно: оборудован проход между помещениями № 3 и № 7; помещение № 7 путем установки перегородки из светонепроницаемых материалов разделено на два помещения (одно используется как подсобное помещение, другое – малый зал). Также в протоколе имеется ссылка на представление арендатором заявления от 01.02.2018 о заключении договора теплоснабжения; договор теплоснабжения комиссии не представлен.

Согласно представленной в материалы дела выписке из протокола заседания комиссии по использованию муниципальной собственности от 30.01.2020 № 1152 комиссией принято решение о наложении на ООО «Вегас» штрафа в размере годовой арендной платы на основании пункта 5.1.1 договора аренды в связи с нарушением условий договора аренды, а именно:

- незаключение договора на коммунальные услуги с ресурсоснабжающей организацией на теплоснабжение (пункт 2.2.3 договора аренды);

- непредставление в течение установленного срока договора на коммунальные услуги (теплоснабжение) в департамент (пункт 2.2.6 договора аренды);

- проведение перепланировки без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.1.11 договора аренды).

Уведомлением от 03.02.2020 № 826-01-06ДМС арендатор извещен о наложении штрафа. 

Письмом от 15.06.2020 № 5 истец обратился к ответчику с просьбой о пересмотре решения о наложении штрафа.

Департамент в письме от 17.07.2020 указал на наличие оснований для взыскания с ООО «Вегас» штрафа в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора аренды.

Указывая на отсутствие оснований для наложения штрафа, ООО «Вегас» обратился в суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

ООО «Вегас», обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, ссылается на нормы главы 24 АПК РФ.

Вместе с тем, защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Основываясь на данных нормах, суд полагает, что при наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, либо защиты иными предусмотренными законом способами выбранный способ защиты должен соответствовать нарушенному праву.

Особенностью рассмотрения дел в порядке главы 24 АПК РФ является характер правоотношений между органом государственной власти и лицом, осуществляющим предпринимательскую и другую экономическую деятельность, основанный на властном подчинении одной стороны другой.

В рассматриваемом случае данный спор является спором гражданско-правового характера, возникшим из обязательственных отношений сторон по ранее заключенному договору аренды нежилого помещения (несмотря на наличие в данных правоотношениях публичного элемента); властно-подчиненные отношения между сторонами отсутствуют, следовательно, настоящий спор должен рассматриваться в порядке искового производства, а не в порядке главы 24 АПК РФ.

Правоотношения ООО «Вегас» и департамента основаны на договоре аренды нежилого помещения от 15.12.2017 № 7563. Следовательно, в рамках настоящего спора подлежит оценке правомерность применения арендодателем к арендатору договорной неустойки (штрафа). 

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В пункте 3 статьи 420 ГК РФ установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 304-419 ГК РФ).

В силу обязательства, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

В статьях 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Проанализировав условия договора аренды, суд установил, что стороны, заключая настоящий договор, согласовали все существенные его условия, предусмотренные статьями 421, 432 и 607 ГК РФ, в том числе и обстоятельства наступления ответственности одной стороны перед другой, независимо от количества нарушений условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 5.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя  потребовать у арендатора уплаты штрафа в случае нарушения условий договора, в частности предусмотренных пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6 и 2.2.11 договора аренды.

Данное право реализовано департаментом путем направления в адрес арендатора письма о наложении штрафа от  03.02.2020 № 826-01-06ДМС.

Вместе с тем, арендатор оспаривает наличие оснований для наложения на него штрафа, предусмотренного пунктом 5.1.1 договора аренды.

 

1. Одним из оснований для наложения штрафа, указанным в письме от 03.02.2020 № 826-01-06ДМС, является невыполнение в установленный срок условий, предусмотренных пунктами 2.2.3 и 2.2.6 договора аренды.

Пунктами 2.2.3 и 2.2.6 договора аренды установлена обязанность арендатора заключить в двадцатидневный срок с момента подписания договора аренды договоры с ресурсоснабжающими организациями, в том числе договор теплоснабжения в отношении арендуемого помещения, а также представить копию данного договора арендодателю.

Из материалов дела следует, что на момент наложения спорного штрафа договор теплоснабжения арендатором заключен не был.

В материалы дела представлен договор теплоснабжения от 26.05.2020                      № 942420, заключенный между АО «КТК» и ООО «Вегас» более чем через два года после заключения договора аренды помещения.

Истец в обоснование своей позиции об отсутствии вины в совершении нарушения ссылается на заявления ООО «Вегас» от 01.02.2018 (входящий 02.02.2018), от 23.12.2019 (входящий 23.12.2019), от 15.06.2020 (входящий 15.06.2020) в адрес акционерного общества «Кировская теплоснабжающая компания» с просьбой о заключении договора теплоснабжения по адресу арендуемого помещения.

Вместе с тем, указанные обращения истца в теплоснабжающую организацию с просьбой о заключении договора теплоснабжения не являются доказательствами надлежащего исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.3 договора аренды.

Согласно пункту 40 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.08.2012 № 808, единая теплоснабжающая организация обязана в течение 10 рабочих дней с момента получения надлежаще оформленной заявки и необходимых документов направить заявителю 2 экземпляра подписанного проекта договора; заявитель в течение 10 рабочих дней со дня поступления проекта договора обязан подписать договор и 1 экземпляр договора направить единой теплоснабжающей организации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как верно указывает ответчик, истцом не представлены доказательства соблюдения процедуры заключения публичного договора, предусмотренной статьей 445 ГК РФ. Также суд учитывает, что после первичного обращения в ОАО «КТК» в феврале 2018 года  и до декабря 2019 года истцом не было предпринято никаких действий по понуждению теплоснабжающей компании к заключению договора и оплате теплоэнергии; следующее письмо в ОАО «КТК» арендатором направлено только в декабре 2019 года после получения предупреждения арендодателя от 09.12.2019 об устранении нарушений.

Решение о взыскании с истца неустойки принято ответчиком до заключения договора теплоснабжения.

Тот факт, что договор теплоснабжения от 26.05.2020 распространяется на отношения сторон с 16.12.2017 года, не влияет на определение ненадлежащего исполнения истцом обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.3 договора аренды. Кроме того, суд учитывает, что за период с декабря 2017 по март 2018, за май 2018 года с арендодателя как с собственника помещения в пользу ОАО «КТК» (при отсутствии договора теплоснабжения с арендатором) на основании решений Арбитражного суда Кировской области была взыскана задолженность за теплоэнергию, потребленную арендатором (дела № А28-18334/2018, А28-7893/2018). 

Таким образом, факт неисполнения истцом обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.3 договора аренды, в период до 26.05.2020 документально подтвержден. 

Довод истца о невозможности исполнить обязанность по заключению договора теплоснабжения в 20 – дневный срок со дня подписания договора аренды ввиду необходимости государственной регистрации договора, не влияют на вышеуказанные выводы суда, поскольку в рассматриваемом случае договор теплоснабжения не был заключен в течение более двух лет с момента регистрации договора аренды. 

Департамент как лицо, осуществляющее полномочия собственника в отношении муниципального имущества, заинтересован в обеспечении  сохранности этого имущества. 

Включая в договор аренды требование о заключении договора теплоснабжения, а также обязанность по представлению арендатором договора  арендодателю (пункт 2.2.6 договора аренды), арендодатель имел целью обеспечение надлежащего содержания арендуемого помещения.

Таким образом,  такое нарушение условий договора аренды как отсутствие договора теплоснабжения в период до 26.05.2020 (более двух лет) в отношении спорного помещения является для арендодателя существенным и в соответствии с пунктом 5.1.1 договора аренды является самостоятельным основанием для взыскания штрафа с арендатора. 

 

2. Также в качестве основания для наложения на арендатора штрафа за ненадлежащее исполнение им условий договора аренды в письме от 03.02.2020                 № 826-01-06ДМС указано проведение перепланировки без письменного разрешения арендодателя в нарушение пункта 2.1.11 договора аренды.

Истец в обоснование заявленных доводов указывает на наличие в момент заключения спорного договора аренды несогласованной перегородки, прохода между помещениями № 3 и № 7, установку и оборудование которых, как полагает ответчик, произвел истец.

Как сообщил истец и не оспорил ответчик, при заключении спорного договора аренды 15.12.2017 представителями истца и ответчика произведен совместный осмотр помещения, департаментом произведена фотосъемка арендуемого помещения. 

Согласно представленным истцом в материалы дела фотографиям от 15.12.2017 спорная перегородка и проход между помещениями имелись уже на момент осмотра  и передачи помещения истцу при заключении договора аренды, т.е. указанная перепланировка не могла быть произведена истцом.

В результате судебной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки» ФИО3, установлено, что представленные суду фотографии спорного помещения, датированные 15.12.2017, фактически  изготовлены 15.12.2017 с помощью фотоаппарата марки Nicon, модель COOLPIX S2700.

Наличие на указанных фотографиях, изготовленных 15.12.2017, спорных перегородки и прохода подтверждается пояснениями опрошенного в судебном заседании специалиста - сотрудницы управления административно-технического и муниципального контроля ФИО4 (лица, проводившего проверку спорного помещения 28.10.2019).

Таким образом, доказательства несоблюдения истцом требований пункта 2.1.11 договора аренды, а именно: проведение перепланировки арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя, в материалы дела не представлены. Спорные элементы перепланировки объективно не могли быть выполнены истцом и уже имели место на дату передачи помещения в пользование арендатору ООО «Вегас»; с учетом изложенного, судом не принимается ссылка ответчика на план помещения, переданного в аренду 15.12.2017, поскольку судом установлена недостоверность данных, отраженных в указанном плане, в отношении спорных элементов перепланировки.

 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о доказанности одного из оснований для наложения штрафа в соответствии с пунктом 5.1.1 договора аренды (невыполнение обязанности по своевременному заключению договора теплоснабжения в отношении арендуемого имущества и по представлению соответствующего договора арендодателю).

Необходимо отметить, что наличие хотя бы одного из указанных в письме от  03.02.2020 № 826-01-06ДМС оснований является самостоятельным основанием для наложения штрафа в соответствии с пунктом 5.1.1 договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, департамент правомерно потребовал уплаты арендатором штрафа на основании пункта 5.1.1 договора аренды, направив арендатору письмо от 03.02.2020  № 826-01-06ДМС.

В связи с чем, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Уплаченная ООО «Вегас» государственная пошлина подлежит отнесению на истца.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам. 

Судом установлено, что ООО «Вегас» оплачено производство судебной экспертизы в полном объеме. С учетом отказа в удовлетворении требований истца в полном объеме, расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15 000 рублей 00 копеек (платежное поручение от 12.03.2021 № 80) относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                               С.А. Бельтюкова