АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-4774/2024

г. Краснодар

24 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем видео-конференц-связи с Арбитражным судом Республики Северная Осетия – Алания, помощником судьи Давыдовым Д.Д., при участии в судебном заседании от истца – заместителя прокурора Республики Северная Осетия – Алания – ФИО1 (служебное удостоверение), от ответчика: администрации местного самоуправления город Владикавказ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 26.12.2024), от третьих лиц: администрации Главы Республики Северная Осетия – Алания и Правительства Республики Северная Осетия – Алания – ФИО3 (доверенность от 20.03.2025), Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа – ФИО4 (доверенность от 27.12.2024), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Габа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), министерства экономического развития Республики Северная Осетия – Алания (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: Федерального агентства водных ресурсов, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания, министерства природных ресурсов и экологии Республики Северная Осетия – Алания, министерства здравоохранения Республики Северная Осетия – Алания, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации Главы Республики Северная Осетия – Алания и Правительства Республики Северная Осетия – Алания, администрации местного самоуправления город Владикавказ, министерства экономического развития Республики Северная Осетия – Алания на  

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 27.03.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2025 по делу № А61-4774/2024, установил следующее.  

Заместитель прокурора Республики Северная Осетия – Алания (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью «Габа» (далее – общество), администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее – администрация), министерству экономического развития Республики Северная Осетия – Алания (далее – министерство) о признании недействительным (ничтожным) инвестиционного соглашения от 26.10.2022 № 8, заключенного между министерством и обществом; признании незаконным распоряжения главы Республики Северная Осетия – Алания от 05.12.2022 № 128-рг «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Габа" земельных участков в аренду без проведения торгов» (далее – распоряжение № 128-рг); признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков от 12.12.2022 № 149-22, 150-22, 151-22, 152-22 и 153-22, заключенных между администрацией и обществом, применении последствий недействительности (ничтожности) сделок в виде возложения на общество обязанности возвратить земельные участки администрации по акту приема-передачи.  

Решением суда от 27.03.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.07.2025, исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

Не согласившись с судебными актами, администрация Главы Республики Северная Осетия – Алания и Правительства Республики Северная Осетия – Алания (далее – администрация Главы), администрация, министерство обратились с кассационными жалобами в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Жалобы мотивированы тем, что оспариваемые распоряжение, инвестиционное соглашение и договоры аренды соответствуют закону и приняты (заключены) с соблюдением установленного порядка. Главой Республики Северная Осетия – Алания реализовано установленное федеральным законодательством право предоставления земельного участка юридическому лицу для размещения объекта социально-культурного назначения с соблюдением всех норм, регламентирующих предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов. В исковом заявлении прокурор не указывает, какие законодательные нормы нарушены при принятии распоряжения, каким образом нарушены права и законные интересы неопределенного круга лиц или иные публичные интересы в сфере предпринимательской и другой экономической деятельности. В материалах дела отсутствуют исследованные  

судом доказательства, подтверждающие проведение кадастровых работ по установлению координат характерных точек границ второй зоны округа санитарной охраны одним из методов, установленных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393, и сопоставление полученных данных с описанием местоположения границ спорных земельных участков, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Податели жалоб считают необоснованным вывод судов о невозможности строительства инвестиционного объекта на земельных участках, так как с 01.09.2024 вступили в силу изменения в Федеральный закон от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), внесенные Федеральным законом от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которым в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны запрещается осуществление хозяйственной и иной деятельности, загрязняющей окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящей к их истощению (утрате), истощению (утрате) их лечебных свойств. С 01.09.2024 вступило в силу распоряжение Правительства Российской Федерации от 23.07.2024 № 1959-р, которым к курортам федерального значения отнесена курортная зона пригорода г. Владикавказа. Прокурор основывает исковые требования на постановлении Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 13.12.2016 № 439, которое признано утратившим силу на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 23.12.2024 № 552. Податели жалоб считают, что на территориях вторых зон округов санитарной охраны курортов разрешено строительство объектов туристской индустрии, зданий и сооружений социально-культурного, физкультурно-спортивного назначения. Объект инвестиционного соглашения совпадает с видом разрешенного использования спорных земельных участков, а также соответствует Генеральному плану города и Правилам землепользования и застройки, которые не оспорены. Осуществление строительства аквакомплекса на территории второй зоны санитарной охраны возможно при соблюдении всех действующих требований и ограничений в использовании земельных участков. Доказательства, подтверждающие наличие границы береговой полосы, дату установления границы береговой полосы, ее координаты, имеющие пересечение со спорными земельными участками, материалы дела не содержат. В кассационных жалобах указано на  

необоснованность довода прокурора о том, что согласно бизнес-плану инвестиционного проекта «Строительство аквакомплекса в Республике Северная Осетия – Алания» с 2022 по 2024 год поступление налогов в консолидированный бюджет не предусмотрено. Данные критерии должны быть достигнуты при реализации проекта, а не на стадии строительства. Согласно доводам кассационных жалоб проведенная прокуратурой проверка противоречит приказу Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 07.12.2007 № 195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина». Материалы дела не содержат доказательств законности проведенной проверки, соблюдения прокурором обязательного для всех обращающихся в суд лиц досудебного порядка урегулирования спора. Представленные прокурором доказательства не могут быть признаны допустимыми, так как получены с нарушением закона. Прокурор пропустил срок исковой давности для обращения с рассматриваемым исковым заявлением. В жалобе Главы администрации дополнительно указано, что оспариваемое решение принято о правах и обязанностях Совета по инвестициям в Республике Северная Осетия – Алания (далее – Совет по инвестициям), которым рассмотрен проект «Строительство аквакомплекса в Республике Северная Осетия – Алания» и принято решение о соответствии инвестиционного проекта установленным законодательством критериям. Данное лицо не привлечено к участию в деле.  

В отзыве на кассационные жалобы прокурор просит судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.  

До судебного заседания от администрации и министерства поступили ходатайства об отложении судебного заседания, мотивированные рассмотрением названными органами вопроса об отказе от кассационных жалоб.  

В судебном заседании представители администрации Главы, администрации и Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа поддержали доводы жалоб, представитель администрации также поддержал ходатайство об отложении судебного заседания.  

Представитель прокуратуры возражал против удовлетворения кассационных жалоб.  

Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.  

При рассмотрении поступивших ходатайств об отложении судебного заседания суд округа исходит из следующего. Кассационные жалобы администрации и министерства  

поданы 13.08.2025 и 08.09.2025. К дате судебного заседания у ответчиков имелось достаточно времени для формирования правовой позиции по делу. При названных обстоятельствах заявленные накануне судебного заседания ходатайства о его отложении суд округа оценивает как направленные на затягивание срока рассмотрения кассационных жалоб, в связи с чем данные ходатайства подлежат отклонению.  

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационных жалобах и в отзыве, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществом в Совет по инвестициям представлено ходатайство о рассмотрении масштабного инвестиционного проекта «Строительство аквакомплекса в Республике Северная Осетия – Алания», в соответствии с которым предполагается строительство аквакомплекса, включающего в себя круглогодичный спа-центр, ресторан, кафе, бары. Данный проект признан масштабным инвестиционным проектом (т. 1, л. д. 21 – 35).  

26 октября 2022 года министерство и общество заключили инвестиционное соглашение № 8 о реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство аквакомплекса в Республике Северная Осетия – Алания» (т. 1, л. д. 79 – 85). Наименование объекта инвестиционной деятельности: земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0032601:627, 15:09:0032601:628, 15:09:0032601:629, 15:09:0032601:631, 15:09:0032601:256 (пункт 2 инвестиционного соглашения).  

Согласно пункту 6 инвестиционного соглашения инвестор получает право на использование государственной поддержки инвестиционной деятельности в форме предоставления земельных участков без проведения торгов, предусмотренной подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), Законом Республики Северная Осетия – Алания от 03.10.2016 № 43-РЗ «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, в целях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов» и Указом Главы Республики Северная Осетия – Алания от 23.07.2021 № 181 «О правилах принятия решения о предоставлении юридическим лицам земельных участков в аренду без проведения торгов».  

5 декабря 2022 года Глава Республики Северная Осетия – Алания издал распоряжение № 128-рг (т. 1, л. д. 86 – 87), согласно которому обществу предоставлены без проведения торгов сроком на 5 лет земельные участки с кадастровыми номерами  

15:09:0032601:627, 15:09:0032601:628, 15:09:0032601:629, 15:09:0032601:631, 15:09:0032601:256.  

12 декабря 2022 года на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса администрация и общество заключили следующие договоры (т. 1, л. д. 36 – 71):  

– договор аренды земельного участка № 149-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:631 общей площадью 2,8812 га, размер арендной платы в год составляет 216 617 рублей 26 копеек;  

– договор аренды земельного участка № 150-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:627 общей площадью 6,1424 га, размер арендной платы в год составляет 48 897 рублей 34 копейки;  

– договор аренды земельного участка № 151-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:628 общей площадью 2,6329 га, размер арендной платы в год составляет 20 959 рублей 53 копейки;  

– договор аренды земельного участка № 152-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:629 общей площадью 0,7277 га, размер арендной платы в год составляет 63 014 рублей;  

– договор аренды земельного участка № 153-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:256 общей площадью 1,4273 га, размер арендной платы в год составляет 7953 рубля 54 копейки.  

Полагая, что инвестиционное соглашение от 26.10.2022 № 8, распоряжение № 128-рг, а также указанные договоры аренды земельных участков противоречат требованиям законодательства и являются недействительными, прокурор обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.  

Законность судебных актов проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.  

Положениями статьи 52 Кодекса прокуратуре предоставлено право на обращение в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также о применении последствий их недействительности.  

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-I «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре) прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.  

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено следующее. В силу пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статьей 52 Кодекса.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.  

Одним из способов защиты права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.  

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункты 1, 3 статьи 166, пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).  

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).  

Как указано в пунктах 73 – 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.  

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).  

Исковое заявление мотивировано тем, что спорные земельные участки располагаются в границах второй зоны санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности местного значения, в которой запрещается вырубка лесов, строительство объектов и сооружений (кроме объектов курортной инфраструктуры), производство горных и других работ, не связанных непосредственно с развитием и благоустройством курорта. В этой связи использование земельных участков для целей реализации инвестиционного проекта невозможно и нарушает режим использования земель.  

По общему правилу, установленному нормами Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Законодателем установлен ряд исключений из этого правила, при которых договор аренды может быть заключен без проведения торгов. Одним из таких исключений является случай предоставления земельного участка юридическому лицу в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации масштабного инвестиционного проекта, соответствующего установленным региональными законами критериям (подпункт 3 пункта 2).  

Указанное в названном распоряжении высшего должностного лица юридическое лицо вправе рассчитывать на предоставление земельного участка без торгов, что не исключает необходимость проверки предоставления земельного участка на предмет его соответствия существующим нормативно установленным градостроительными ограничениям. Выявленное противоречие распоряжения высшего должностного лица названным ограничениям препятствует предоставлению земельного участка в аренду даже на «льготных» (неконкурентных) условиях. Соответствующая правовая позиция о необходимости соблюдения нормативно установленного порядка комплексного освоения территории сформулирована в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2023 № 307-ЭС23-1848, от 27.11.2023 № 307-ЭС23-17606. Юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, препятствует пользованию арендованным имуществом, на что указано в определении Судебной  

коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053.  

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, обязано использовать этот участок в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, соблюдать при этом требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельном участке строительство в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (пункт 1 статьи 42 Земельного кодекса).  

Целью оспариваемых договоров является строительство аквакомплекса, что предполагает получение разрешительной документации. При выдаче разрешения на строительство должны устанавливаться не только соответствие проектной документации объекта капитального строительства требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, но и допустимость размещения такого объекта на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и установленными законодательными ограничениями (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

Федеральным законом от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» в редакции, действующей на момент заключения (принятия) оспариваемых договоров, соглашения и распоряжения (до 04.08.2023) предусматривались следующие положения.  

Лечебно-оздоровительной местностью является территория, обладающая природными лечебными ресурсами и пригодная для организации лечения и профилактики заболеваний, а также для отдыха населения; курортом местного значения – освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в ведении органов местного самоуправления; округом санитарной (горно-санитарной) охраны – особо охраняемая территория с установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации режимом хозяйствования, проживания, природопользования, обеспечивающим защиту и сохранение природных лечебных ресурсов и лечебно-оздоровительной местности с прилегающими к ней участками от загрязнения и преждевременного истощения. Для лечебно-оздоровительных местностей и курортов, где природные лечебные ресурсы относятся к недрам (минеральные воды, лечебные грязи и другие), устанавливаются округа горно-санитарной охраны. В остальных случаях устанавливаются округа санитарной охраны. Внешний  

контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района) (статья 1).  

Признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. Курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом местного значения в порядке, установленном правовыми актами субъекта Российской Федерации (статья 3).  

Природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми объектами и территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации, а для лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального и местного значения – исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон. На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению. На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением (статья 16).  

Из приведенных правовых норм следует, что земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.  

В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством.  

Данные требования также содержатся в актуальной редакции части 2 статьи 94 Земельного кодекса.  

В соответствии с пунктами 2, 3 частей 2, 3 Водного кодекса Российской Федерации (далее – Водный кодекс) водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) относятся к поверхностных водным объектам, состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.  

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Водного кодекса поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено названным Кодексом. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими федеральными законами.  

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров.  

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2025 № 32-КГ25-2-К1, из правового режима береговой полосы следует, что капитальное строительство объекта, не связанного со строительством гидротехнических сооружений или со строительством в рекреационных целях, не допускается, так как береговая полоса предназначена для общего пользования – беспрепятственного доступа к водному объекту неограниченного круга лиц и пребывания у него (пункты 1, 2, 6, 8 статьи 6 Водного кодекса).  

При этом невнесение сведений о местоположении береговой полосы водного объекта в сведения Государственного водного реестра и Единого государственного реестра недвижимости не свидетельствует об их отсутствии и не исключает соблюдение установленного законом запрета на определенные виды деятельности на земельном участке, расположенном в пределах береговой полосы.  

Масштабный инвестиционный проект не должен нарушать права граждан на охрану окружающей среды, доступ к объектам общего пользования.  

Из материалов дела следует, что земельные участки, на которых предполагается строительство инвестиционного проекта, находятся на территории второй зоны округа санитарной охраны, установленной постановлением Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 13.12.2016 № 439 «О признании южной части города Владикавказа лечебно-оздоровительной местностью местного значения» и ранее проектом округа санитарной охраны курортной зоны пригорода г. Орджоникидзе Северо-Осетинской АССР, разработанным 13.12.1984 Управлением главного архитектора города Орджоникидзе, получившим положительное заключение заместителя Главного государственного санитарного врача РСФСР и согласованным заместителем министра Лесного хозяйства РСФСР. Данные обстоятельства установлены судами на основании информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания, акта проверки прокуратуры, проведенной с участием специалистов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания и МУП «Владикавказский городской лес-Экология», ответчиками документально не опровергнуты. Земельные участки полностью или в значительной части покрыты многолетними зелеными насаждениями, древесной растительностью, участки с кадастровыми номерами 15:09:0032601:627 и 15:09:0032601:256 пересекают береговую полосу р. Терек, что подтверждено актом проверки прокуратуры, фотоматериалами, данными Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.  

При рассмотрении дела суды обосновано учли ограничения, установленные для территории второй зоны санитарной охраны, запрещающие размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.  

В соответствии с постановлением Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 13.12.2016 № 439 «О признании южной части города Владикавказа лечебно-оздоровительной местностью местного значения» на территории второй зоны санитарной охраны запрещается строительство объектов и сооружений (кроме объектов курортной инфраструктуры), производство горных и других работ, не связанных непосредственно с развитием и благоустройством курорта. Запрещается устройство поглощающих колодцев, полей орошения и фильтрации, скотомогильников, массовый прогон скота, применение ядохимикатов для борьбы с сорняками, вырубка зеленых  

насаждений (кроме рубки ухода за лесом и санитарных рубок) и всякое другое использование земельных участков, лесных угодий и водоемов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных средств курорта.  

Аналогичные ограничения установлены проектом округа санитарной охраны курортной зоны пригорода г. Орджоникидзе Северо-Осетинской АССР, разработанным 13.12.1984 Управлением главного архитектора города Орджоникидзе.  

Доводы кассационных жалоб о том, что реализация масштабного инвестиционного проекта «Строительство аквакомплекса в Республике Северная Осетия – Алания» названным ограничениям не противоречит судом округа, не принимаются. На основании оценки представленных в материалы дела доказательств суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанные в проекте объекты – аквакомплекс, включающий в себя круглогодичный спа-центр, ресторан, кафе и бары, не отвечает критериям лечебно-оздоровительной местности, предназначенной для лечения, оздоровления и отдыха населения, то есть неограниченного круга граждан, а не только посетителей аквакомплекса.  

Ссылка подателей кассационных жалоб на признание постановления Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 13.12.2016 № 439 утратившим силу в связи с изданием постановления Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 23.12.2024 № 552 получила надлежащую оценку в судах первой и апелляционной инстанций. Суды верно исходили из того, что законность сделки проверяется на дату ее совершения. Издание постановления Правительства Республики Северная Осетия – Алания от 23.12.2024 № 552 в период рассмотрения спора судом, после предъявления прокурором рассматриваемого иска не устраняет изначальную недействительность договоров аренды земельных участков и соглашения.  

С учетом изложенного суды пришли к основанному на материалах дела и установленных по делу обстоятельствах дела выводу о том, что строительство предусмотренного инвестиционным проектом комплекса на земельных участках, расположенных в границах территории второй зоны санитарной охраны, в период заключения оспариваемых договоров и соглашения являлось невозможным, нарушало режим использования указанных земель. Соответствующими ограничениями в использовании земельных участков создана юридическая невозможность реализации на них целей инвестиционного проекта. Передача в аренду для целей строительства земельных участков, включающих береговую полосу, также свидетельствует о нарушении публичных интересов, прав и законных интересов граждан.  

При разрешении спора суды с учетом приведенных норм и представленных в материалы дела доказательств пришли к выводу о том, что в рассматриваемом случае нарушен явно выраженный законодательный запрет на строительство в границах территории второй зоны санитарной охраны и береговой полосы. Суды признали обоснованными доводы прокурора о допущенных при заключении инвестиционного соглашения и договоров аренды земельных участков нарушений, которые позволяют квалифицировать их как недействительные (ничтожные) сделки, совершенные в противоречие требованиям нормативных актов, посягающие на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.  

В материалы дела представлены дополнительные сведения о нарушении публичных интересов при заключении оспариваемых сделок: публикации в средствах массовой информации и подписи значительного количества граждан, выступающих против застройки водной станции и прилегающей к ней территории, требующих остановить вырубку зеленых насаждений, высадить лиственные деревья в местах, где они были вырублены, оставить водную станцию доступным местом отдыха населения.  

Доводы о пропуске срока исковой давности по иску прокурора судами проанализированы и мотивированно отклонены. В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Исковое заявление подано в суд 26.07.2024, то есть в пределах названного трехлетнего срока исковой давности. Суды также учли, что в рамках настоящего дела иск заявлен в публичных интересах неопределенного круга лиц. Сведения о допущенных нарушениях стали известны в результате проверки, которая проведена по письму от 24.06.2024.  

Вопреки доводам кассационных жалоб, из материалов дела не следует принятие судебных актов по делу о правах не привлеченного к участию в деле лица – Совета по инвестициям. Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им непосредственно  

устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2019 № 305-ЭС18-17798, от 22.04.2019 № 31-ПЭК19, от 30.04.2019 № 305-ЭС19-4597). Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь ярко выраженный материальный интерес на будущее, то есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон. В рассматриваемом случае Совет по инвестициям не обладает статусом юридического лица, является рабочим и совещательным органом при Главе Республики Северная Осетия-Алания (Указ Главы Республики Северная Осетия-Алания от 02.06.2021 № 137 «О Совете по инвестициям в Республике Северная Осетия-Алания»), администрация Главы Республики Северная Осетия – Алания к участию в деле привлечена, при рассмотрении дела занимала активную позицию, ознакомлена с материалами дела, предоставила отзыв.  

Выводы суда первой инстанции о несоответствии масштабного инвестиционного проекта критериям, указанным в статье 3 Закона Республики Северная Осетия – Алания от 03.10.2016 № 43-РЗ «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, в целях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов» исключены апелляционным судом, в названной части апелляционное постановление не обжалуется, в связи с чем судом округа не проверяется.  

Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателями кассационных жалоб не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда и апелляционного постановления отсутствуют.  

Податели кассационных жалоб освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайств администрации местного самоуправления город Владикавказ и министерства экономического развития Республики Северная Осетия – Алания об отложении судебного заседания отказать.  

Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 27.03.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2025 по делу № А61-4774/2024 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.А. Авдякова  

Судьи В.А. Анциферов  

 М.Н. Малыхина