ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А48-6840/2017

город Воронеж

06 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2018 года.

        Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2018 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

председательствующего судьи                                           Семенюта Е.А.,

судей                                                                                    Миронцевой Н.Д.,

                                                                                              Донцова П.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии:

 

от  открытого акционерного общества «Орелжилэксплуатация»: ФИО2, представитель по доверенности от 01.09.2017, паспорт;

от ФИО3: ФИО2, представитель по доверенности от 31.10.2017, паспорт.

от  Администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

       рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от  21.12.2017 по делу № А48-6840/2017 (судья Соколова В.Г.) по заявлению открытого акционерного общества «Орелжилэксплуатация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным открытого конкурса ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, 

       третье лицо - ФИО3,  

 

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Орелжилэксплуатация» (далее – ОАО «Орелжилэксплуатация», заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Администрации города Орла (далее – Администрация г. Орла, ответчик) о признании недействительным открытого конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле, оформленного протоколом конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей  организации для управления многоквартирным домом от 29.09.2017, утвержденным главой Администрации г. Орла 09.10.2017 (с учетом уточнений). 

        Дело рассматривалось с участием третьего лица - ФИО3.    

        Решением Арбитражного суда Орловской области от  21.12.2017, принятым по настоящему делу, заявленные требования удовлетворены.

        Открытый конкурс №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле, оформленный протоколом конкурса №ОК-216/08-17 от 29.09.2017, утвержденным главой Администрации г. Орла 09.10.2017, признан недействительным.

Считая принятый судебный акт незаконным и необоснованным, Администрация г. Орла обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Орловской области.

В обоснование своей позиции заявитель ссылается на то, что у Администрации г. Орла отсутствовали правовые основания для принятия решения об отмене начатого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом по адресу: 

<

...>.

Обращает внимание суда на то, что на момент проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 1 по ул. Зареченская в голосовании участвовало всего 26,40% собственников, зарегистрировавших право собственности в установленном порядке, что недостаточно для проведения общего собрания собственников.

Считает, что права ОАО «Орелжилэксплуатация» нарушены не были, указанная управляющая организация была выбрана победителем конкурса № ОК-216/08/17, проект договора управления победителем был подписан, что свидетельствует о том, что управляющая организация ОАО «Орелжилэксплуатация» приступила к управлению МКД № 1 по ул. Зареченская г. Орла.

В представленном суду отзыве ОАО «Орелжилэксплуатация» соглашается с выводами суда первой инстанции, настаивает на несостоятельности доводов заявителя апелляционной жалобы. 

 

Считает, что Администрация города Орла вышла за пределы своих полномочий установленных жилищным законодательством и Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75.

Представитель  Общества в судебном заседании просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

 В судебном заседании представитель ФИО3 просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

От Администрации города Орла поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

        Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения Администрации города Орла о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие ее представителей в порядке статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав мнение участников судебного процесса, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО «Орелжилэксплуатация» является управляющей организацией многоквартирных жилых домов, осуществляющей свою деятельность на основании лицензии от 24.04.2015 №057-000032 «На осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

30.06.2017 многоквартирный жилой дом №1 корпус 1 по ул. Зареченской г.Орла был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2017 №57-301000-61-2017. 

27.07.2017 по инициативе собственников жилого помещения №31 ФИО3 и ФИО4 было проведено очное собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме, которое не состоялось по причине отсутствия кворума. 

В период с 27.07.2017 по 10.08.2017 было проведено общее собрание собственников путём проведения заочного голосования, в котором приняло участие 4901,30 голосов собственников, что составляет 55,70% от общего количества голосов собственников помещений, о чём 11.08.2017 составлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Указанный протокол был размещён на досках объявлений многоквартирного жилого дома и внутри подъездов дома. 

Согласно указанному протоколу, более 50% собственников приняли решение заключить договор управления домом с выбранной на общем собрании управляющей организацией ОАО «Орелжилэксплуатация» сроком на три года. 

 

18.08.2017 ОАО «Орелжилэксплуатация» в адрес главы Администрации г. Орла направило письмо, в котором указывалось, что собственники многоквартирного жилого дома № 1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле провели общее собрание собственников, на котором более чем 50% собственников помещений избрали управляющую организацию ОАО «Орелжилэксплуатация». В связи с этим ОАО «Орелжилэксплуатация» со ссылкой на п. 39 Постановления Правительства от 06.02.2006 №75 просило не проводить конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым  домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле. К письму были приложены копии протокола общего собрания собственников от 11.08.2017, реестра собственников, принявших участие в голосовании, и договора управления многоквартирным домом от 12.08.2017. 

Администрация г. Орла 21.08.2017 объявила о проведении открытого конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом № 1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле и разместила информацию (извещение) об этом на «Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов» /torgi.gov.ru/. 

В адрес ОАО «Орелжилэксплуатация» и гр. ФИО3 Администрация г. Орла 11.09.2017 направила письмо № П-8507, 2/12574, в котором указала, что у нее отсутствуют правовые основания для отказа от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле, так как согласно представленным документам на момент проведения собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме в голосовании участвовало всего 26,40% собственников помещений, зарегистрировавших право собственности в установленном законом порядке, что недостаточно для проведения общего собрания собственников. 

29.09.2017 Администрацией г.Орла был проведён открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом № 1 корпус 1 по улице Зареченская в городе Орле, который был оформлен протоколом конкурса №ОК-216/08-17 29.09.2017, утвержденным главой Администрации г. Орла 09.10.2017.

Победителем конкурса, а, следовательно, управляющей организацией для управления многоквартирным жилым домом стало ОАО «Орелжилэксплуатация», которое принимало участие в торгах. 

Договор управления многоквартирным домом от 17.10.2017 заключен на основании проведенного конкурса сроком на один год. 

Не согласившись с проведением Администрацией г. Орла открытого конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом (по сроку действия договора, цене), заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

 

        Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из недействительности открытого конкурса.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений статьи 198 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц требуется одновременно наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 

2)  управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 

3)   управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ 

 

управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен в Правилах проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее – Правила № 75).

В соответствии с пунктом 3 указанных Правил конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

 

В соответствии с п. 5 Правил N 75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

В силу пункта 39 указанных Правил в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. 

Из материалов дела усматривается, что в многоквартирном жилом доме № 1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом, что подтверждается протоколом от 11.08.2017.

Управляющей организацией было выбрано - ОАО «Орелжилэксплуатация», с которой  более чем с 50% собственников МКД № 1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле  заключили договоры управления. 

В адрес Администрации г. Орла были направлены копии материалов общего собрания собственников (бюллетени, реестр голосования, уведомления) и копии договоров управления, заключенных управляющей организацией с собственниками помещений, которые подтверждают, что собственники/дольщики реализовали принятые на общем собрании решения о выборе способа управления и управляющей организации.

Отклоняя  довод администрации о том, что решения общего собрания, оформленные протоколом от 11.08.2017, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не было зарегистрировано в установленном законом порядке, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ). 

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 16 Закона №214-ФЗ). 

В силу ч. 1 ст. 12 Закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона №122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.  

Согласно ст. 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. 

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. 

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя. 

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшие еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 10, п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома. 

С учетом приведенных норм суд области верно указал, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения. 

При этом суд учел правовую позицию, которая изложена в определениях Верховного Суда РФ от 15.09.2017 №307-ЭС17-4212 по делу №А56-2498/2016 и от 16.11.2015 №304-ЭС15-14035 по делу №А70-13362/2014. 

Обстоятельства дела свидетельствуют, что в заочном голосовании общего собрания собственников многоквартирного жилого дома приняло участие 4901,30 голосов собственников и участников долевого строительства, принявших от застройщика помещения, что составляет 55,70% от общего количества голосов, принявших  участие в голосовании, и подтверждается бюллетенями заочного голосования, протоколом общего собрания от 11.08.2017.

 Протокол общего собрания собственников не оспорен в установленном законом порядке; Администрация г.Орла на момент проведения собрания имела в собственности жилые помещения общей площадью 1214,7 кв.м. жилой площади, принимала участие в общем собрании собственников и голосовала за выбор ОАО «Орелжилэксплуатация» в качестве управляющей организации и заключение договора управления на 3 года. 

С учетом изложенного, апелляционная коллегия соглашается с судом области об отсутствии у Администрации г. Орла правовых оснований для проведения открытого конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле в связи с наличием на момент его проведения решения собственников и дольщиков помещений в многоквартирном доме об избрании способа управления этим многоквартирным домом и выбора управляющей компанией ОАО «Орелжилэксплуатация».

Довод жалобы о том, что права ОАО «Орелжилэксплуатация» нарушены не были, поскольку указанная управляющая организация была выбрана победителем конкурса № ОК-216/08/17 был исследован судом первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционная коллегия согласна.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что у Администрации г. Орла отсутствовали правовые основания для принятия решения об отмене начатого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирным домом признается апелляционной инстанцией несостоятельной.

Иных аргументированных доводов, опровергающих выводы суда области, в апелляционной инстанции не заявлено.

Апелляционная инстанция находит, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

 

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от  21.12.2017 по делу № А48-6840/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 Председательствующий судья                                           Е.А. Семенюта

 

 Судьи                                                                                  Н.Д. Миронцева

 

                                                                                              П.В. Донцов