﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-8130/19 

Екатеринбург 16 января 2020 г. Дело № А60-64883/2018 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2020 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Лазарева С.В., судей Сулейменовой Т.В., Суспициной Л.А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Ролси» (далее – общество «Ролси») на  постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019  по делу № А60-64883/2018 Арбитражного суда Свердловской области.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители: общества «Ролси» – Корьева Е.А. (доверенность от 25.12.2019); 

Администрации города Екатеринбурга (далее – администрация) –  Воропаев М.А. (доверенность от 04.12.2019 № 652/05/01-12/0111).  

Общество «Ролси» обратилось в арбитражный суд с иском к  администрации о признании недействительной односторонней сделки  администрации по увеличению размера арендных платежей общества «Ролси»  по договору аренды земельного участка от 10.05.2006 № 2-745 за 2018 год,  выраженную в форме Приложения № 1 к договору аренды земельного участка  от 10.05.2006 № 2-745 (арендная плата на 2018 год в размере 4 195 569 руб.).  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Министерство по управлению государственным имуществом  Свердловской области (далее – министерство), общество с ограниченной  ответственностью «Евро-Азиатский международный транспортно- логистический центр» (далее – общество «Евро-Азиатский международный  транспортно-логистический центр», «ЕАМТЛЦ»).  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2019 в  удовлетворении требований отказано.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  21.08.2019 решение суда первой инстанции отменено. Исковые требования  удовлетворены в части, односторонняя сделка по увеличению арендной платы  общества «Ролси» по договору аренды земельного участка от 10.05.2006 № 2- 745 за 2018 год, оформленная приложением № 1 к договору, в части  установления доли земельного участка равной площади земельного участка с  25.07.2018, признана недействительной. В удовлетворении требований в  остальной части отказано.  

В кассационной жалобе общество «Ролси» просит постановление суда  апелляционной инстанции изменить в части установления объема  обязательства по оплате арендной платы, установив объем обязательства по  оплате арендной платы в размере 12,4 % в соответствии с условиями договора  аренды от 10.05.2006 № 2-745. Как указал заявитель, общество не использовало  и не использует остальную площадь земельного участка, являющегося  объектом договора аренды, в связи с чем возложение на общество обязанности  по оплате арендной платы в размере, превышающем установленный договором  объем обязательства, является незаконным и противоречащим как условиям  договора, так и установленным законом требованиям. При этом податель  жалобы пояснил, что на спорном участке имеются также объекты третьих лиц,  что подтверждается судебным актом по делу № А60-2799/2018. По мнению  кассатора, действующим законодательством в области гражданского права не  установлено обязательство иных арендаторов в случае расторжения договора  аренды с одним из арендаторов занимать и/или осуществлять оплату за  освободившуюся в связи с таким расторжением площадь. При этом каких-либо  законных оснований, на которых данное положение пункта 4 дополнительного  соглашения от 18.10.2011 № 1 должно прекратить свое действие, не  установлено. Наличие солидарной ответственности в договоре за общество  «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр» при  расторжении договора с ним не влечет за собой обязанность истца на оплату  арендных платежей по договору в большем объеме, чем установлено  договором. При этом общество «Ролси», имея объекты недвижимого  имущества в долевой собственности совместно с обществом «Евро-Азиатский  международный транспортно-логистический центр» занимает лишь 12,4 % от  общей площади участка, которые использует и оплачивает за эту площадь  арендную плату. Как полагает заявитель, апелляционным судом  проигнорирован факт уже установленного объема обязательства, в связи с чем  указанное постановление не соответствует материалам дела, что, в свою  очередь, повлекло неверное применение нормы права.  

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить  обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между  администрацией, министерством (Арендодатель) и обществом «Евро- 

Азиатский международный транспортно-логистический центр» 10.05.2006  заключен договор аренды земельного участка № 2-745, согласно которому во  временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым  номером: 66:41:00 00 000:0223 общей площадью 531 300 кв.м, в том числе  

197 228,6 кв.м из собственности Свердловской области, расположенный по  Серовскому тракту в городе Екатеринбурге в пределах границ, указанных в  плане земельного участка, за плату сроком на пять лет для строительства  транспортнологистического центра с правом вырубки леса (пункт 2.1  договора).  

Договор зарегистрирован 23.06.2006. 

В соответствии с пунктом 6.1 договора срок его действия установлен с  04.04.2006 по 03.04.2011. Договор на основании статьи 621 Гражданского  кодекса Российской Федерации пролонгирован на неопределенный срок.  

Дополнительным соглашением от 18.10.2011 № 1 к договору, в состав  лиц, выступающих на стороне арендатора, включены общество «ЕАМТЛЦ»,  открытое акционерное общество «Лорри», ГУПСО «Распорядительная  дирекция МУГИСО».  

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения размер арендной платы  определен в следующих долях: общество «ЕАМТЛЦ» - 87,6%, общество  «Лорри» - 12,4%.  

Дополнительным соглашением от 12.09.2014 № 2 к договору аренды  земельного участка от 10.05.2016 № 2-745. Общество «Ролси» включено в  состав арендаторов земельного участка с кадастровым номером  66:41:0000000:0223 (зарегистрировано 08.10.2014 за № 66-66-01/571/2014-332) в  связи с приобретением 11.03.2013 у общества «Лорри» объектов недвижимости,  расположенных на земельном участке с кадастровым номером:  66:41:0000000:0223.  

Согласно условиям заключенного договора истец должен оплачивать  арендные платежи за часть земельного участка, на котором расположены  объекты недвижимости общества «Ролси» в размере 12,4% (подпункт 2.2.1.  пункта 2.2. договора аренды).  

Данные факты подтверждаются выставленными в адрес истца ответчиком  требованиями об оплате арендных платежей за 2015 г. на сумму 1 090 172,60  руб.; за 2016 год - 1 107 840, 23 руб.; за 2017 год -1 149 860,27 руб.; за 2018 год -  1 024 115,38 руб.  

Оплата арендных платежей истцом осуществлялась из расчета доли,  определенной ранее обществу «Лорри», в размере 12,4%. Платеж в оставшейся  части в размере 87,65 от площади земельного участка подлежал уплате другим  арендатором - обществом «ЕАМТЛЦ».  

От ответчика в адрес истца поступило Приложение № 1 к договору  аренды земли от 10.05.2006 № 2-745 (арендная плата на 2018 год в размере  

4 195 569 рублей) из расчета за весь земельный участок. 

Не согласившись с перерасчетом платежей, считая одностороннюю  сделку по увеличению арендной платы незаконной, общество «Ролси»  обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.  

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции  исходил из того, что независимо от расторжения договора с иными  арендаторами сохраняется солидарная ответственность. Поскольку обществом  «ЕАМТЛЦ» не исполняется обязанность по уплате арендной платы, ответчик  на основании статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации праве  требовать исполнение с солидарного должника.  

Отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительной  одностороннюю сделку по увеличению арендной платы общества «Ролси» по  договору аренды земельного участка от 10.05.2006 № 2-745 за 2018 год,  оформленную приложением № 1 к договору, в части установления доли  земельного участка равной площади земельного участка с 25.07.2018,  апелляционный суд пришел к выводу о том, что необходимо исходить из  размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из  собственников, указав, что сделка по изменению ответчиком арендной платы  на 2018 год путем определения доли истца равной площади всего земельного  участка без учета и выделения доли иного собственника объектов  недвижимости нарушает права и законные интересы истца.  

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов  кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.  

В соответствии с положениями статьи 4 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и  законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской  Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является  защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц,  осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.  

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской  Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав  осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права  лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. При этом  избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и  последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными  статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такой способ защиты  прав как признание оспоримой сделки недействительной предусмотрен  положениями статьи 12 указанного Кодекса.  

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской  Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в  силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от  такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой  

сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным  лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана  недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы  лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него  последствия.  

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской  Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта,  является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться  другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом  посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом  интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка  оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не  связанные с недействительностью сделки.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, требования истца  о признании недействительной односторонней сделки администрации по  увеличению размера арендных платежей общества «Ролси» по договору аренды  земельного участка от 10.05.2006 № 2-745 за 2018 год, выраженную в форме  Приложения № 1 к договору аренды земельного участка № 2-745 от 10.05.2006  (арендная плата на 2018 год в размере 4 195 569 руб.) мотивированы тем, что  оспариваемым расчетом в нарушение пункта 1 статьи 450 Гражданского  кодекса Российской Федерации ответчик в одностороннем порядке изменил  размер арендных платежей, требования ответчика о применении солидарных  обязательств по договору противоречит нормам действующего  законодательства, положениям договора, являются злоупотреблением правом  (статья 10 ГК РФ). Истец указывал о нарушении администрацией положений  статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации о соразмерности  обязательств по договору аренды земельного участка долям в праве на здание,  сооружение, принадлежащие правообладателям.  

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если  иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или  договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора  другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,  другими законами или договором.  

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что сторона, которой  настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право  на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права  действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим  Кодексом, другими законами или договором.  

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской  Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон  

правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным  нормам), действующим в момент его заключения.  

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является  платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и  арендная плата.  

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В пункте 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации  закреплен принцип, в силу которого размер долей в праве общей собственности  или размер обязательства по договору аренды земельного участка с  множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного  участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи,  должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения  в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в  них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей  здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О  некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,  следует, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды  земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора,  арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ,  устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству,  связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными,  если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не  предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору  аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания  (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких  арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором  аренды.  

В силу положений статьи 322 Гражданского кодекса Российской  Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное  требование возникает, если солидарность обязанности или требования  предусмотрена договором или установлена законом, в частности при  неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по  обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и  требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются  

солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями  обязательства не предусмотрено иное.  

По условиям договора аренды земельного участка от 10.05.2006 № 2-745  в редакции дополнительных соглашений размер арендной платы для  соарендаторов был определен в следующих долях: для общества «ЕАМТЛЦ»87,6%, для истца - 12,4%. Кроме того, установлена солидарная ответственность  соарендаторов по договору.  

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в том числе  судебными актами по делу № А60-2799/2018, на земельном участке с  кадастровым номером 66:41:0000000:0223, отнесенным к неразграниченным  землям, помимо объектов недвижимости истца расположены объекты общества  «ЕАМТЛЦ». Договор аренды, стороной которого является и истец, с  обществом «ЕАМТЛЦ» расторгнут, решение о расторжении договора аренды  вступило в законную силу (постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 25.07.2018).  

При указанных обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о  том, что оснований полагать, что после расторжения договора аренды  земельного участка от 10.05.2006 № 2-745 сохранились солидарные  обязанности лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости,  расположенных на спорном земельном участке, не имеется.  

Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции, общество  «ЕАМТЛЦ» как собственник объектов недвижимости сохраняет право  пользования соответствующей частью земельного участка, занятой  принадлежащими ему объектами недвижимости, что соответствует  положениям статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35  Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениям пункта 25  постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды».  

Исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской  Федерации и разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, арендная плата  за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,  относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера  арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются  соответствующим уполномоченным органом.  

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки,  расположенные на территории Свердловской области, установлен  постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855- ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной  платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной  платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности  Свердловской области, и земельные участки, право государственной  собственности на которые не разграничено, расположенные на территории  Свердловской области» (далее – Порядок № 1855-ПП).  

В соответствии с Порядком № 1855-ПП если земельный участок  предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора,  размер арендной платы определяется по формуле: АП = КС x Д x СтАП x Ку x  ПК и разделить на 100, где: АП - величина арендной платы в год по договору  аренды; КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);  Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества,  расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов  недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который  определяется как частное от деления площади объектов недвижимого  имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и  общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на  земельном участке; СтАП - ставка арендной платы, утвержденная  постановлением Правительства Свердловской области; ПК - понижающий  коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением  Правительства Свердловской области; Ку - коэффициент увеличения, ежегодно  устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей  инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых  прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на  очередной год.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в  порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание  Порядок № 1855-ПП, учитывая, что при определении размера обязательства  каждого из лиц, использующих земельный участок для эксплуатации и  содержания принадлежащего ему объекта недвижимости, необходимо исходить  из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из  собственников, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу  о том, что изменение ответчиком арендной платы на 2018 год путем  определения доли истца равной площади всего земельного участка без учета и  выделения доли иного собственника объектов недвижимости является  неправомерным.  

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно счел  требования истца подлежащими частичному удовлетворению, признав  недействительной одностороннюю сделку по увеличению арендной платы  общества «Ролси» по договору аренды земельного участка от 10.05.2006  

 № 2-745 за 2018 год, оформленную приложением № 1 к договору, в части  установления доли земельного участка равной площади земельного участка с  25.07.2018, как нарушающую права и законные интересы истца.  

Суд кассационной инстанции считает обоснованной позицию  апелляционного суда об арифметически правильном расчете общей суммы  арендной платы, указанной в приложении № 1 к договору аренды, за земельный  участок и необходимости оплаты заявителем той части арендной платы,  которая соответствует фактическому использованию им земельного участка с  учетом находящихся на нем объектов недвижимости и осуществляющегося  строительства.  

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом  кассационной инстанции отклоняются как ошибочные и основанные на  неправильном толковании положений действующего законодательства  применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того,  указанные доводы уже являлись предметом рассмотрения суда апелляционной  инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Доводы заявителя  направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств  дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований,  предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие  существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства  исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований  для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда  кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся  основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не  установлено.  

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не  подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019  по делу № А60-64883/2018 Арбитражного суда Свердловской области оставить  без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Ролси» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий С.В. Лазарев 

Судьи Т.В. Сулейменова 

 Л.А. Суспицина