ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-34054/2020

г. Самара

02 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления оглашена 26 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «ГК Электрощит» на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.05.2021, по делу № А55-34054/2020 (судья Плотникова Н.Ю.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Флагман"

к акционерному обществу "ГК "Электрощит"-ТМ Самара"

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

2. Единая первичная профсоюзная организация «Электрощит»

о признании права собственности, об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности

и по встречному иску акционерного общества "ГК "Электрощит"-ТМ Самара"

к обществу с ограниченной ответственностью "Флагман"

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

при участии представителей:

от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 24.11.2020,

от ответчика – представитель Шапочка А.Н. по доверенности от 11.01.2021,

от Единая первичная профсоюзная организация «Электрощит» - представитель ФИО3 по доверенности от 11.01.2021,

от Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Флагман" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к акционерному обществу "ГК "Электрощит"-ТМ Самара", в котором просит:

признать право собственности ООО «Флагман» на следующие объекты недвижимого имущества:

нежилое здание: Здание заводской столовой, кадастровый номер: 63:01:0324001:3875, назначение: нежилое здание, площадь 1034,7 кв. м, этажность: 1, инвентарный номер: 36:401:001:000534800:0000, литера 107, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка, территория ОАО «Самарский завод «Электрощит»;

земельный участок, на котором расположено Здание, обладающий следующими характеристиками: кадастровый номер 63:01:0309001:593 площадь 1302,3 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию завода, адрес: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка, территория ОАО «Самарский завод «Электрощит».

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с АО «ГК «ЭЛЕКТРОЩИТ» - ТМ САМАРА» на ООО «Флагман» (покупатель) на указанные объекты недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 11.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Единая первичная профсоюзная организация "Электрощит".

Определением арбитражного суда от 01.03.2021 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск, в котором акционерное общество «ГК «Электрощит»-ТМ Самара» просит: признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2019, заключенный между АО «ГК Электрощит» и ООО «Флагман».

Арбитражный суд Самарской области решением от 26.05.2021 суд первой инстанции исковое заявление ООО «Флагман» удовлетворил частично.

Зарегистрировал переход права собственности с акционерного общества «Группа компаний «Электрощит»-ТМ Самара» на общество с ограниченной ответственностью «Флагман» на следующие объекты недвижимого имущества:

Здание заводской столовой, кадастровый номер: 63:01:0324001:3875, назначение: нежилое здание, площадь 1034,7 кв. м, этажность: 1, инвентарный номер: 36:401:001:000534800:0000, литера 107, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка, территория ОАО «Самарский завод «Электрощит»;

Земельный участок, кадастровый номер 63:01:0309001:593, площадью 1302,3 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию завода, адрес: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка, территория ОАО «Самарский завод «Электрощит».

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказал.

Взыскал с акционерного общества «Группа компаний «Электрощит»-ТМ Самара» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Флагман» (ОГРН 

<

***>, ИНН6318235622) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12000 (Двенадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении встречного иска акционерного общества «ГК «Электрощит»-ТМ Самара» о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2019, заключенного между АО «ГК Электрощит» и ООО «Флагман», отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocит отменить обжалуемое решение в полном объеме, отказать в удовлетворении исковых требований, встречный иск удовлетворить.

До судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании 19.08.2021 представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела возражения на отзыв истца.

Суд приобщил к материалам дела возражение на отзыв истца.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела рецензии на судебную экспертизу.

Представитель истца возражал против приобщения рецензии на судебную экспертизу к материалам дела.

В силу разъяснений, данных в п. 29 постановления Пленума ВАС РФ №12  от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Ответчик сведений о наличии уважительных причин, препятствующих представлению указанных документов суду первой инстанции, не представил. Судом апелляционной инстанции наличие обстоятельств, позволяющих принять дополнительные доказательства, не установлено. 

Суд в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о приобщении к материалам дела рецензии на судебную экспертизу отказал.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приостановлении производства по делу.

Представитель истца возражал против удовлетворения заявленного ходатайства представителя ответчика о приостановлении производства.

Представитель ответчика заявил ходатайство  о назначении повторной оценочной экспертизы по делу.

Представитель истца возражал против удовлетворения заявленного ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы.

После перерыва, 26.08.2021, представитель истца заявил ходатайство, о приобщении к материалам дела возражения на ходатайство о приостановлении производства по делу, ранее направленного в суд через сайт «Мой Арбитр».

Представитель Единой первичной профсоюзной организация «Электрощит» поддержал ходатайство представителя ответчика о приостановлении производства.

В рамках настоящего дела ООО «Флагман» обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к истцу в соответствии с условиями указанного договора на объекты недвижимого имущества, ссылаясь на то, что им выплачена полная стоимость по договору купли-продажи, а продавец уклоняется от государственной регистрации.

Таким образом, при рассмотрении искового заявления ООО «Флагман» суд должен установить факт исполнения сделки и, соответственно, наличия оснований для понуждения АО ГК Электрощит ТМ -Самара» к государственной регистрации перехода права собственности на объекты к ООО «Флагман».

Как разъяснено, в абзаце третьем пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту - Постановление N 10/22) регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абзац четвертый пункта 65 Постановления N 10/22).

То обстоятельство, что в рамках дела N А55-3773/2020 устанавливаются основания для расторжения договора купли-продажи от 01.02.2019, не может являться препятствием для правильного и полного установления обстоятельств в настоящем деле о регистрации права собственности.

Таким образом, оснований для приостановления производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А55-3773/2020 не имеется.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 12.09.2019 N 304-ЭС19-14997 по делу N А75-456/2019.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу отказал.

Представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение оставить без изменений.

Представитель Единой первичной профсоюзной организация «Электрощит» поддержал апелляционную жалобу АО "ГК "Электрощит"-ТМ Самара".

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание явку представителя не обеспечило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области извещенного в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела,  01 февраля 2019 года между ЗАО «Группа компаний «Электрощит» - ТМ Самара» и ООО «Флагман» заключен договор купли -продажи объектов недвижимости, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя объекты недвижимости:

- здание заводской столовой, кадастровый номер: 63:01:0324001:3875, назначение: нежилое здание, площадь 1034,7 кв. м, этажность: 1, инвентарный номер: 36:401:001:000534800:0000, литера 107, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка, территория ОАО «Самарский завод «Электрощит» (далее - Здание столовой);

- земельный участок, на котором расположено Здание столовой, имеющий следующие характеристики: кадастровый номер 63:01:0309001:593, площадь 1302,3 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию завода, адрес: Самарская обл., г. Самара, Красноглинский район, п. Красная Глинка, участок б/н (далее - Земельный участок), совместно именуемые «Объекты».

Согласно пункту 3.1 договора стоимость отчуждаемого имущества составила 8000000 руб. (в т.ч. НДС 20% - 1 100 000 руб.) - общая сумма за объекты недвижимости, из которых 6 600 000 руб. - здание заводской столовой, 1 400 000 руб. - земельный участок.

Покупатель обязался произвести оплату в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 договора купли-продажи.

Пунктом 3.3 договора стороны согласовали, что оплата за объекты недвижимости производится в следующем порядке: 15% от суммы, указанной в пункте 3.1 договора купли-продажи, не позднее 15-ти рабочих дней после подписания актов приема-передачи на Объекты, 85 % от суммы, указанной в п. 3.1 договора купли-продажи, выплачивается в течение 18 месяцев после передачи Объектов Покупателю по актам приема-передачи, ежеквартально не позднее последнего числа месяца текущего квартала равными платежами, начиная с 1 квартала 2019 года (п. 3.3 договора).

С момента подписания актов приема-передачи и до момента полной оплаты покупателем цены по договору купли-продажи недвижимое имущество находится в залоге у продавца (п. 3.5 договора).

Объекты недвижимости переданы ООО «Флагман» по актам приема-передачи от 01.02.2019. истцом представлены платежные поручения о перечислении покупателем продавцу цены договора (т.1 л.д.21-27).

До настоящего времени государственная регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости произведена не была.

Судебными актами по делу А55-25489/2019 ООО «Флагман» отказано в удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности в связи с тем, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие его обращение с заявлением в уполномоченный орган о государственной регистрации права собственности до вынесения решения суда и отсутствуют доказательства того, что ответчик уклоняется от явки в регистрирующий орган.

Принимая во внимание выводы судебных инстанций, письмом от 12 октября 2020 года ООО «Флагман» обратилось к ответчику с просьбой обеспечить явку полномочного представителя для подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности (т.1 л.д.28-31). В ответ АО «ГК «Электрощит»-ТМ Самара» сообщило об отсутствии оснований для государственной регистрации перехода права собственности по договору (т.1 л.д.32).

Как следует из представленных в настоящее дело доказательств, государственная регистрация не была осуществлена, в том числе, по причине неподачи продавцом соответствующего заявления на регистрацию (т.1 л.д.33-39, т.2 л.д.56-59).

Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования и отказывая во встречном иске, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – «Постановление 10/22»), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Представленными в дело доказательствами истец доказал факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Истец в судебном заседании ссылался на то, что цена договора полностью оплачена, в подтверждение чему представил платежные поручения. Ответчик указал, что покупателю возвращены продавцом денежные средства, поскольку он считает договор недействительной сделкой. 

Рассмотрев встречный иск АО «ГК «Электрощит»-ТМ Самара» о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между сторонами, оценив доводы и возражения сторон, исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд первой инстанции признал встречный иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование встречного иска АО «ГК «Электрощит»-ТМ Самара» указало, что объекты недвижимости проданы обществу «Флагман» по цене, существенно отличающейся от рыночной цены, в ущерб интересам продавца. Считало сделку недействительной в силу пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование доводов ссылалось на договор, на основании которого спорные объекты недвижимости приобретались обществом «ГК «Электрощит»-ТМ Самара».

ООО «Флагман» в отзыве на встречное исковое заявление ссылалось на то, что истец не представил доказательства осведомленности ответчика о цене приобретения имущества в 2016 году. Кроме того, объект находится на закрытой территории завода, на границе г.о.Самара, что существенно снижает его стоимость и покупательную привлекательность. Полагало наличие в действиях продавца признаков злоупотребления правом.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Рассматривая указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции принял во внимание следующие обстоятельства.

 Определением от 25.03.2021 по ходатайству ответчика, для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату совершения сделки, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО4, эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза собственности».

Письмом вх. от 14.04.2021 эксперт ФИО4 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просила предоставить дополнительную информацию и запросить у сторон следующие документы: фотоматериалы (при наличии) или описание состояния помещений, коммуникаций, документальное подтверждение улучшений проведенных по устранению дефектов, документы, подтверждающие проходимость (кассовые чеки, выручка, среднее количество человек в сутки и средний чек по состоянию 01.02.2019 г и пр.), в связи со спецификой и ограниченным доступом к помещению (для определения инвестиционной привлекательности объекта), коммунальные расходы (счета: электроэнергия, отопление, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение) за 2018 год и январь 2019 г. помесячно, информацию по ограничениям для проведения улучшений здания и согласованиям (при наличии), обоснование необходимости проведения улучшений и ремонтных работ на дату оценки (при наличии) и иную информацию, известную сторонам, которая может оказывать существенное влияние на объект оценки.

Для выяснения вопроса о наличии у лиц, участвующих в деле, необходимых для представления эксперту документов, на 22 апреля 2021 года назначено судебное заседание. Однако до проведения указанного заседания экспертом представлено экспертное заключение, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов по состоянию на 01 февраля 2019 года определена в размере 8500000 рублей, в том числе: здания – 7000000 рублей, земельного участка – 1500000 рублей.

Судебное заседание по рассмотрению дела было отложено определением от 23 апреля 2021 года на 18 мая 2021 года. Эксперта ФИО4 суд обязал явкой в судебное заседание и обязал представить соответствующие пояснения. Определение суда экспертом не исполнено.

Однако, при рассмотрении вопросов, поставленных перед судом экспертомФИО4, и оценки представленного экспертом ФИО4 заключения, в судебном заседании 18.05.2021 ООО «Флагман» представлен в суд отчет об оценке № 109-1/19, выполненный экспертом ООО «Институт Оценки и Управления», по заказу ЗАО «Группа компаний «Электрощит»-ТМ Самара» 01 февраля 2019 года, то есть, на дату заключения оспариваемой сделки.

Для ознакомления с представленным в суд доказательством в судебном заседании 18 мая 2021 года объявлялся перерыв.

В судебном заседании 20 мая 2021 года после перерыва ответчиком, в связи с сомнениями в беспристрастности эксперта ФИО4 и противоречивостью сделанных в заключении выводов, заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика  о назначении по делу повторной экспертизы в связи с тем, что в материалы дела приобщен отчет об оценке, выполненный на дату заключения оспариваемой сделки, с учетом реального состояния объектов недвижимости. Назначение повторной экспертизы по определению цены объекта, в том числе, с учетом произведенных в здании ремонтных работ, по состоянию на 01 февраля 2019 года, при наличии представленного отчета, выполненного по заказу самого продавца, суд первой инстанции признал процессуально нецелесообразным.

В силу ч.5 ст. 71 АПК РФ отчет об оценке, в том числе, выполненный в рамках судебной экспертизы, является одним из доказательств по делу, не имеющим для суда приоритетного перед другими доказательствами значения. Указанный документ оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой истец обосновывает свои требования, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в пункте 93 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не доказал осведомленность покупателя о наличии явного ущерба на стороне продавца при заключении сделки.

Суд первой инстанции верно отметил, что ссылка ответчика на условия договора купли- продажи от 14 апреля 2016 года, по которому объекты приобретались в 2016 года по цене в 4 раза превышающей цену продажи по оспариваемой сделке, не может служить подтверждением рыночной цены продажи на момент заключения договора от 01 февраля 2019 года, поскольку предметом договора купли- продажи от 14 апреля 2016 года являлся комплекс объектов недвижимости, что исключает возможность применения указанной цены в качестве сопоставимой для оспариваемой сделки. Фактически, это была цена продажи бизнеса, завода.

По этой же причине и указание балансовой стоимости объектов недвижимости не является подтверждением рыночной цены, поскольку балансовая стоимость не могла быть указана ниже цены приобретения объектов.

В материалы дела представлен отчет об оценке, выполненный на дату сделки. Объекты были проданы по цене, фактически определенной в отчете Учитывая, что заказчиком оценки выступал сам продавец, это еще раз исключает осведомленность покупателя об убыточности для продавца цены сделки.

Ссылка АО «ГК «Электрощит-ТМ Самара» на то, что в отчет намеренно внесены не соответствующие действительности сведения о графике работы столовой, что привело к необоснованному занижению рыночной цены, не может опровергнуть приведенные выше доводы. Кроме того, факт того, что столовая обеспечивала горячим питанием рабочих завода только в дневное время, подтвердил в судебном заседании представитель третьего лица. В остальное время рабочие, работающие в несколько смен, могли пользоваться только буфетом, расположенном в указанном здании. Данный довод напротив, подтверждает, а не опровергает факт того, что здание столовой использовалось по своему функциональному назначению ограниченное время в течение рабочего дня.

Суд принял во внимание и доводы участников процесса, подтверждающих, что в здание до настоящего времени не могут попасть третьи лица, кроме работающих на заводе, в связи с проходом на территорию завода, в центре которого оно расположено, через КПП по пропускной системе. Указанное обстоятельство безусловно снижает рыночную стоимость проданного объекта недвижимости, о чем также указано в отчете об оценке.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом экономической деятельности АО «ГК «Электрощит-ТМ Самара» является производство электродвигателей, генераторов и трансформаторов, кроме ремонта. Как следует из представленной в дело переписки и объяснений ФИО5 и ФИО6, здание столовой являлось непрофильным активом завода, являющейся для предприятия убыточным. В связи с этим было принято решение отдать столовую на аутсорсинг. Перед аутсорсинговой компанией была поставлена задача без дотаций на обеды со стороны завода, обеспечить персонал недорогим питанием нормального качества. При этом, указанная компания несла операционные затраты, а расходы по ремонту, налогу на имущество продолжал нести собственник. В связи с этим было решено продать объекты непроизводственного назначения. Как следует из письма ФИО5, проданы такие объекты, как стадион, дом культуры, склад и столовая, использовать которую ввиду отсутствия доступа к ней людей «с улицы», в качестве общественной точки питания исключено. При этом, на момент продажи, как указано в письме, коммерческие предложения не превышали 8млн, а требуемые капитальные вложения – 9,2 млн. рублей плюс ежегодные амортизация, налог на имущество, страхование и т.п.

Как следует из представленных в дело документов, ООО «Флагман» арендовало с 2016 года здание заводской столовой и движимое имущество. При этом, перепиской сторон подтверждается согласование арендодателем арендатору ремонта крыши, установки крыльца, оборудования, замену стеновых и потолочных покрытий, оборудования, вентиляции, системы очистки. стороны рассматривали вопрос о возможной компенсации части затрат ООО «Флагман» на проведение данного комплекса работ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

При разрешении ходатайства суд апелляционной инстанции не находит основания для его удовлетворения, поскольку достоверных и допустимых доказательств, порочащих отчет, подготовленный по заказу ответчика  обществом с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления», ответчиком не представлено, указанный отчет оценивается судом как достоверный и соответствующий федеральным стандартам оценки.

В силу изложенного в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции отказано.

Довод АО ГК Электрощит-ТМ Самара" о том, что новый единоличный исполнительный орган узнал, что сделка нарушает права общества только 06.04.2020, когда были отражены соответствующие финансово-хозяйственные операции,  и  когда была подписана бухгалтерская отчетность за 2019, подлежит отклонению.

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор заключен 01.02.2019. Исковое заявление подано в арбитражный суд 26.02.2021 обществом в лице единоличного исполнительного органа НАО «СЭЩ Холдинг».

После прекращения полномочий ФИО6 единоличным исполнительным органом назначен по решению акционеров общества 18.02.2019 -ФИО7

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении АО ГК "ЭЛЕКТРОЩИТ" - ТМ САМАРА" сведения о смене руководителя на ФИО7 зарегистрированы 26.02.2019.

07.08.2019 ООО «Флагман» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к АО "ГК "Электрощит-ТМ Самара" об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, дело № А55-25489/2019.

После подачи вышеуказанного иска, президент АО "ГК Электрощит ТМ-Самара» ФИО7 инициировал расторжение оспариваемого договора, что подтверждается уведомлением о расторжении договора исх. №ю19116 от 15.08.2019.

Согласно официальному сайту Арбитражного суда, уже 17.02.2020 АО «ГК Электрощит-ТМ Самара» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ООО "Флагман" о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2019, заключенного между ЗАО «Группа компаний «Электрощит-Самара» и ООО «Флагман» о применении последствий расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2019, дело № А55-3773/2020.

Таким образом, не позднее августа 2019 г. новый руководитель АО «ГК Электрощит-ТМ Самара» ФИО7 обладал исчерпывающей информацией о данной сделке.

Довод ответчика о том, что срок исковой давности следует исчислять для Общества с даты формирования бухгалтерской отчетности за предыдущий год, не основаны на нормах права, незаконны и могут относится к акционерам обществам, членам совета директоров, которые не имеют постоянного доступа к бухгалтерской отчетности и не осуществляют текущую деятельность в обществе.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате совершения сделки продавцу причинен ущерб, не подтверждается материалами дела.

Отчет об оценке ООО «Институт Оценки и управления» выполнен по заказу АО «ГК «Электрощит-ТМ Самара» и не оспаривался продавцом, который не мог не знать о его содержании.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма N 92 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В части 3 статьи 71 АПК РФ указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на электронную переписку от 15.02.2020 которую представило в материалы дела ООО «Флагман» свидетельствует лишь о том, что продавцом принято решения об отчуждение спорных не ликвидных для него объектов.

Действующее законодательство не обязывает продавца и покупателя производить оценку имущества перед заключением сделки по его продаже (покупке), заключение оспариваемой сделки соответствует принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), а также исполнимости договоров по цене, согласованной сторонами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Согласно заключению эксперта СЭ13-1-2021 от 19.04.2021 рыночная стоимость объектов составляет 8 500 000 рублей, что незначительно выше цены отчуждения.

Представленный ответчиком обзор динамики цен на коммерческую и производственную недвижимость также не отражает обоснованность его требований. Данный сайт не является официальным, невозможно установить объективность внесения сведений.

Более того, на рыночную стоимость имущества влияет целый ряд показателей, экономических факторов, подлежащих оценке, в том числе транспортная доступность, инфраструктурную привлекательность имущества, соотношения спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или в отношении имущества, расположенного в определенной местности.

Спорное имущество находится на территории АО «ГК «Электрощит» - ТМ Самара», на котором установлен внутриобъектовый и пропускной режим, ограничивающий доступность объекта.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, о том что судом не принята во внимание бухгалтерская отчетность за 2019 г., подтверждающая наличие явного ущерба у общества подлежат отклонению.

В данном случае материалами дела не подтверждается причинение оспариваемой сделкой явного ущерба Обществу, поскольку реализация спорных объектов по рыночной стоимости подтверждается отчетом об оценке и заключением эксперта.

Исходя из представленного бухгалтерского баланса на 31.12.2019 балансовая стоимость имущества (активов) АО «ГК Электрощит-ТМ Самара»" на 31.12.2018 составляла 14 113 950 тысяч руб. Остаточная стоимость отчуждаемого имущества согласно справке АО «ГК Электрощит - ТМ Самара» составляла 28 349 174 рублей. Таким образом, оспариваемая сделка составляет 0,2 % от балансовой стоимости имущества.

Наличие убытков по результатам 2019 года не свидетельствует о причинении ущерба обществу в связи с заключением оспариваемой сделки.

Таким образом, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о возникновении неблагоприятных последствий для общества в результате совершения оспариваемой сделки, осведомленности общества о наличии явного ущерба в результате совершения спорной сделки, равно как и доказательства, подтверждающие факты сговора истца по встречному иску и ООО «Флагман» либо их иных совместных действий в ущерб интересам предприятия.

Как следует из объяснений истца, производство работ по ремонту кровли было приостановлено обществом «Флагман» в связи с инициированием ответчиком судебных споров о расторжении договора купли-продажи, о признании   недействительным  договора  подряда  и   неясности  дальнейшей  судьбы оспариваемого имущества.

Доводы о том, что подрядчиком выступало аффилированное к ООО «Флагман» лицо, не опровергает реальности проведения ремонтных работ и не относится к существу рассматриваемого спора. Производство работ подтверждается актами выполненных работ.

Факты сговора органов управления общества продавца и покупателя либо их иных совместных действий в ущерб интересам общества не установлены. Заинтересованность между названными лицами также не выявлена.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при заключении договора ООО «Флагман» знало или должно было знать о явном ущербе для юридического лица, как и доказательств того, что стороны сделки совместно действовали в ущерб интересам истца. Кроме того, истец не доказал причинение ему явного ущерба заключением сделки.

В связи с этим судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что оспариваемая сделка не может быть признана недействительной на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ, поскольку не установлены обстоятельства, позволяющие считать ее экономически неоправданной, совершенной во вред обществу и его участникам.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанциинеобоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложениисудебного заседания для предоставления рецензии на заключение эксперта,подлежит отклонению.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лицо несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий.

Заключение (рецензия) эксперта на заключение судебной экспертизы, полученное вне рамок рассмотрения дела, не может быть признано экспертным заключением, полученным в соответствии со ст. 86 АПК РФ.

Согласно положениям статьи 71 АПК РФ представленная в материалы спора рецензия на заключение эксперта, как и любое доказательство, не является для суда обязательным.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания не свидетельствуют о принятии судом первой инстанции неправильного по существу судебного акта в условиях, когда в материалах дела содержатся иные доказательства подтверждающую рыночную стоимость спорных объектов на дату отчуждения.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что ООО «Флагман» намерено непредоставило отчет об оценке при подаче иска, является голословным, несоответствует обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Довод о том, что отчет об оценке находился в распоряжении ООО «Флагман» при заключении договора, не подтверждается материалами дела.

Предоставление ООО «Флагман» отчета об оценке в материалы дела является процессуальным правом стороны процесса, предусмотренной ст. 35 АПК РФ в связи с предъявлением встречного искового заявления о признании сделки недействительной.

Довод   апелляционной   жалобы,   что   суд  должен   был   приостановить производство по делу, основаны на неверном толковании закона.

В рамках дела №А55-3773/2020 рассматривалось исковое заявление АО "ГК Электрощит - ТМ Самара" в котором просило расторгнуть договор купли-продажи объектов   недвижимости от 01.02.2019, заключенный между ЗАО "Группа компаний "Электрощит"- ТМ Самара" и ООО "Флагман".

Согласно п. 1. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.

Позиция АО «ГК Электрощит-ТМ Самара» по настоящему делу №А55-34054/2020 прямо противоречит позиции, заявленной АО «ГК Электрощит-ТМ Самара» в деле № А55-3773/2020 по спору, вытекающему из тех же правоотношений по договору купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2019.

Требования о расторжении договора и признании его недействительным являются взаимоисключающими, поскольку расторгнут может быть только действительный (законный) договор (Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2013 N 18-КГ13-42).

Следовательно, заявив ранее требование о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2019 по делу №А55-3773/2020, АО «ГК Электрощит-ТМ Самара» тем самым подтвердило действительность указанного договора.

В связи с этим, само требование о признании договора недействительным является проявлением злоупотребления АО «ГК Электрощит-ТМ Самара» своими правами с целью  причинения вреда истцу ООО «Флагман» путем воспрепятствования осуществлению им правомочий собственника добросовестно приобретенных объектов недвижимости.

Из пункта 70 Постановления N 25 следует, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Принимая во внимание факт заключения между истцом и ответчиком сделки, фактическую передачу и использование истцом объектов недвижимости, уклонение АО «ГК Электрощит-ТМ Самара» от государственной регистрации перехода права собственности, первоначальный иск в части требования о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворен обоснованно.

В части требований о признании за ООО «Флагман» права собственности на объекты недвижимости иск оставлен без удовлетворения, в этой части решение сторонами не обжалуется.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.  

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26.05.2021, по делу № А55-34054/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда акционерному обществу «ГК Электрощит» денежные средства в размере 160 000 рублей, перечисленные платежным поручением №12367 от 10.08.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Д.А. Дегтярев

                                                                                                                          Е.А. Митина