ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 09АП-55723/2024

Дело № А40-121833/19

город Москва

10 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября  2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Ю. Башлаковой-Николаевой,

судей Д.Г. Вигдорчика, В.В. Лапшиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Волковым,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ФИО1 на определение  Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2024 года  по делу № А40-121833/19 об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительными результатов торгов № 36396-ОТПП, проведенных на электронной площадке Акционерное общество «Новые информационные сервисы» (АО "НИС") по адресу с сети Интернет https://nistp.ru по реализации имущества должника ФИО1 в период 06.09.2023 по 08.11.2023 посредством публичного предложения; о признании недействительным договора купли-продажи от 06.11.2023, заключенного финансовым управляющим ФИО2 с ФИО3 о продаже Земельного участка с расположенными на нем объектами капитального строительства; о признании недействительным договора купли-продажи от 25.10.2023, заключенного финансовым управляющим ФИО2 с ФИО3 о продаже земельного участка; о признании недействительным договора купли-продажи от 25.10.2023, заключенного финансовым управляющим ФИО2 с ФИО3 о продаже Земельного участка

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ФИО1 (08.05.1961 г., ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

ФИО3 – лично, паспорт

От ФИО3: ФИО4 по дов. от 07.11.2022

От ФИО1: ФИО5 по дов. от 21.03.2024

От ООО «УК «Плющиха»: ФИО6 по дов. от 22.11.2023

От ФИО2: ФИО7 по дов. от 11.03.2022

иные лица не явились, извещены,       

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города г. Москвы от 21.03.2022 гражданин Бондаренко Игорь Сергеевич признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим должника утвержден Имамов Камиль Рамильевич (ИНН 183105480603), член ААУ «ЦФОП АПК».

Сообщение о введении в отношении должника процедуры реализации имущества опубликовано в газете "Коммерсантъ" №57 от 02.04.2022.

Определением  Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2024 в удовлетворении заявления должника о признании недействительными результатов торгов № 36396-ОТПП, проведенных на электронной площадке Акционерное общество «Новые информационные сервисы» (АО "НИС") по адресу с сети Интернет https://nistp.ru по реализации имущества должника ФИО1 в период 06.09.2023 по 08.11.2023 посредством публичного предложения; о признании недействительным договора купли-продажи от 06.11.2023, заключенный финансовым управляющим ФИО2 с ФИО3 о продаже Земельного участка, кадастровый номер:69:10:0240101:197, площадью 12088 кв.м., адрес: 170550, Россия, 

<

...>, с расположенными на нем объектами капитального строительства; о признании недействительным договора купли-продажи от 25.10.2023, заключенного финансовым управляющим ФИО2 с ФИО3 о продаже Земельного участка, кадастровый номер: 69:10:0240101:404, площадью 1100 кв.м., адрес: 170550, Россия, Тверская обл., Калининский р-н, д. Прудище 4; о признании недействительным договора купли-продажи от 25.10.2023, заключенного финансовым управляющим ФИО2 с ФИО3 о продаже Земельного участка, кадастровый номер: 69:10:0240101:403, площадью 1617 кв.м., адрес: 170550, Россия, Тверская обл., Калининский р-н, д. Прудище, отказано.

ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил указанное определение суда первой инстанции отменить.   

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ.  

В судебном заседании апелляционного суда представитель  ФИО1 поддержал доводы жалобы, просил ее  удовлетворить. ФИО3, его представители, ООО «УК «Плющиха», ФИО2 возражали против ее удовлетворения.

Апелляционный суд считает доводы жалобы необоснованными в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда города г. Москвы от 12.04.2023 г. утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина-должника ФИО1 в редакции, предложенной финансовым управляющим, с учетом возражений должника по п.20 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества.

Суд утвердил пункт 20 Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО1 в следующей редакции:

- величина снижения начальной цены продажи имущества должника - 10%;

- срок, по истечении которого последовательно снижается начальная цена - каждые 7 календарных дней;

- размер задатка - 10% от начальной цены, установленной для соответствующего периода проведения торгов;

- значение минимальной цены продажи (цены отсечения) имущества - 20% от начальной цены продажи имущества, установленной на первоначальных торгах.

В соответствии с п.1 Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества, на торги было выставлено следующее имущество (согласно перечню).

Как следует из установленных в рамках настоящего обособленного спора обстоятельств, по состоянию на 25.02.2024 финансовым управляющим - ФИО2 проведены торги и реализовано следующее имущество:

1. Земельный участок, кадастровый номер:69:10:0240101:1. площадью 1500 кв.м., адрес: 170550. Россия. 

<

...>.

Покупателем имущества является ИП ФИО8 (ИНН 

<

***>), место жительства: 603158, 

<

...>. Договор купли - продажи находится на регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области;

2. Земельный участок, кадастровый номер:69:10:0240101:197.площадью 12088 кв. м., адрес: 170550. Россия. 

<

...>; На земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства (построен из материала красный кирпич, бетон, плиты перекрытия бетонные. Марки материалов не определены).

Покупателем имущества является ФИО3. Согласно выписке ЕГРН дата вступления в право собственности 29.12.2023.

3. Здание жилое, кадастровый номер 69:10:0240101:413, площадью 14.8 кв. м.. адрес: 170550. Россия. Тверская область. Калининский р-н. с/п Никулинское, 

<

...>.

Покупателем имущества является ФИО3. Согласно выписке ЕГРН дата вступления в право собственности 21.12.2023.

4. Здание жилое, кадастровый номер 69:10:0240101:407. площадью 16.8 кв.м., адрес: 170550, Россия. Тверская область, Калининский р-н, с/п Никулинское, 

<

...>

Покупателем имущества является ФИО3. Согласно выписке ЕГРН дата вступления в право собственности 21.12.2023.

5. Здание жилое, кадастровый номер 69:10:0240101:438. площадью 21.6 кв. м.. адрес: 170550, Россия, Тверская область. Калининский р-н. с/п Никулинское, 

<

...>

Покупателем имущества является ФИО3. Согласно выписке ЕГРН дата вступления в право собственности 21.12.2023.

6. Земельный участок, кадастровый номер:69:10:0240101:404,площадью 1100 кв.м., адрес: 170550, Россия, Тверская обл.. Калининский р-н. д. Прудище.

Покупателем имущества является ФИО3. Согласно выписке ЕГРН дата вступления в право собственности 27.12.2023.

7. Земельный участок, кадастровый номер:69:10:0240101:403,площадью 1617 кв. м адрес: 170550, Россия. Тверская обл.. Калининский р-н, д. Прудище.

Покупателем имущества является ФИО3. Согласно выписке ЕГРН дата вступления в право собственности 27.12.2023.

ФИО1 обратился в суд с иском о признании недействительными результатов торгов № 36396-0ТПП по реализации имущества должника, проведенные в период с 06 сентября 2023 г. по 08 ноября 2023 г. посредством публичного предложения в составе логов:

Лот № 1 земельный участок, кадастровый номер: 69:10:0240101:1. площадью 1500 кв.м., адрес: 170550. Россия. Тверская обл.. Калининский р-н. д. Прудище. ул. Прибрежная, д. 17,

Лот № 2 земельный участок, кадастровый номер: 69:10:0240101:404. площадью 1100 кв.м., адрес: 170550. Россия. Тверская обл.. Калининский р-н. д. Прудище.

Лог № 3 земельный участок, кадастровый номер: 69:10:0240101:403. площадью 1617 кв.м., адрес: 170550. Россия. Тверская обл.. Калининский р-н. д. Прудище.

Лот № 4: земельный участок, кадастровый номер: 69:10:0240101:197, площадью 12088 кв.м., адрес: 170550. Россия. Тверская обл.. Калининский р-н. д. Прудище. ул. Лесная, д.18.

здание жилое, кадастровый номер: 69:10:0240101:413. площадью 14.8 кв.м., адрес: 170550. Россия. Тверская обл.. Калининский р-н. д. Прудище. ул. Лесная, д.18.

здание жилое, кадастровый номер: 69:10:0240101:407. площадью 16.8 кв.м., адрес: 170550. Россия. Тверская обл.. Калининский р-н. 

<

...>.

здание жилое, кадастровый номер: 69:10:0240101:438. площадью 21.6 кв.м., адрес: 170550. Россия. Тверская обл.. Калининский р-н. 

<

...>.

Также ФИО1 заявлено о признании недействительными договоров купли-продажи, заключенных по результатам торгов, с ФИО3: - от 06 ноября 2023 г. в отношении Лота № 4, - от 25 октября 2023 г. в отношении Лога № 2, - от 25 октября 2023 г. в отношении Лота № 3.

В обоснование исковых требований ФИО1 ссылается на положения ст. 449 ГК РФ, а именно, на проведение торгов с нарушением правил, установленных законом, что является основанием для признания их судом недействительными.

В качестве нарушения правил проведения торгов заявителем указано следующее: в сообщениях о проведении торгов и договорах, заключенных с ФИО9 не указано на наличие в отношении реализуемых объектов запретов на совершение регистрационных действий, сервитутов; реализация одного из земельных участков произведена с расположенным на нем незарегистрированным объектом незавершенного строительства.

В частности, Должник в обоснование своих требований ссылается на отсутствие указания, среди характеристик объектов недвижимости в сообщении о проведении торгов, на наличие действующего запрета на регистрационные действия и иных ограничений в отношении продаваемых земельных участков. Должник приводит сведения, и основывает на них свои доводы, об отсутствии в Договоре купли-продажи от 06 ноября 2023 года, заключенном с победителем торгов ФИО3 информации о действующем запрете на регистрационные действия и иных ограничениях в отношении продаваемого земельного участка. А также считает, что финансовым управляющим не зарегистрирован объект незавершенного строительства и не учтен, как актив, при продаже реализуемого имущества.

Пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве предусмотрено, что все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

Порядок продажи имущества должника, признанного банкротом, установлен положениями статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

Согласно статье 139 Закона о банкротстве, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

В силу положений статей 110 и 139 Закона о банкротстве процедура реализации имущества должника, признанного банкротом, включает в себя последовательное проведение первых, повторных торгов, а также торгов путем публичного предложения.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов.

Как следует из пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку гражданские права и интересы заявителя не нарушены.

Как следует из доводов заявления, в объявлении о проведении торгов в ЕФРСБ №11295999 от 20.04.2023 среди характеристик объектов недвижимости не указано о наличии действующего запрета на регистрационные действия и иных ограничений в отношении продаваемых земельных участков.

Вместе с тем, суд первой инстанции обратил внимание, что обязанность организатора торгов размещать в сообщении о проведении торгов сведения о наличии обременений, ограничений, сервитутов в отношении реализуемого имущества действующим законодательством не установлена.

По смыслу пункта 2 статьи 448 ГК РФ и пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве в сообщении о торгах указывается лишь на перечень сведений, которые должны содержаться в публикации. Соответственно, в каждом конкретном случае организатор торгов сам определяет, достаточно ли данной информации о реализуемом имуществе для потенциальных участников торгов.

Согласно пункту 10 статьи 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже должны содержаться: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием; сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия: требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса: порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о пене предприятия время окончания представления предложений не указывается): порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер зачатка сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной  цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия: порядок и критерии выявления победителя торгов; дата, время и место подведения результатов торгов: порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

Таким образом, из буквального содержания указанной нормы, следует, что положениями Закона о банкротстве не установлено обязанности организатора торгов размещать в сообщении о проведении торгов сведения о наличии обременений, ограничений и сервитутов в отношении реализуемого имущества.

В свою очередь отсутствие в опубликованном финансовым управляющим сообщении о проведении торгов сведений относительно ограничения прав и обременения реализуемого имущества, применительно к обстоятельствам дела, не свидетельствует о нарушении финансовым управляющим требований части 10 статьи 110 Закона о банкротстве.

Кроме того, как следует из доводов отзыва, право на получение потенциальными покупателями (участниками торгов), более полной информации об имуществе, выставленном на продажу, также соблюдено при проведении оспариваемой процедуры торгов.

Так, в сообщении о проведении торгов указано, что ознакомление с имуществом должника, описанием, составом и характеристиками продаваемого имущества, принадлежащего Должнику, осуществляется по месту нахождения финансового управляющего, с момента публикации сообщения о продаже имущества и до окончания приема заявок, указаны контакты для записи на ознакомление с имуществом и документацией в отношении него: +79501768959. Также информация об основных характеристиках объектов, в том числе об имеющихся обременениях является открытой, и потенциальные участники торгов имели возможность с ней ознакомиться, получив выписку из ЕГРН.

Действующее законодательство не содержит требования об обязательном включении в договор купли-продажи недвижимого имущества сведений о наличии в отношении проданного имущества сервитутов, ограничений, установленных Земельным кодексом РФ, поскольку данная информация носит открытый характер, в обязательном порядке включается в выписку из ЕГРН, покупатель имущества, проявляя должную осмотрительность, не может не знать о наличии сервитута или иных ограничений, установленных Земельным кодексом РФ.

Из материалов дела следует, что в договоре купли-продажи от 06 ноября 2023 года, заключенном с победителем торгов ФИО3, актуальные на момент заключения договора сведения о действующем запрете на регистрационные действия и иных ограничениях в отношении продаваемого земельного участка были полностью изложены в п.3.4 договора, в соответствии с требованиями пункта 19.

Должником не представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что наличие на момент проведения оспариваемых торгов обременений в отношении объектов недвижимости повлияло на снижение количества потенциальных участников торгов, равно доказательств проведения торгов в форме публичного предложения с существенными нарушениями, которые повлекли нарушение прав и законных интересов ФИО1 либо прав кредиторов.

Как следует из установленных в рамках настоящего обособленного спора обстоятельств, финансовый управляющий, являющийся организатором торгов, в рамках своих полномочий обращался в соответствующие органы, наложившие обременения в виде запрета на регистрацию, в связи с чем, обременения, препятствующие регистрации перехода права собственности были сняты, а право собственности на объекты недвижимости зарегистрированы за победителем торгов ФИО3

ФИО1 указывает также на наличие незарегистрированного объекта незавершенного строительства на земельном участке как на основание для признания торгов недействительными. Доводы сводятся к тому, что стоимость объекта не учтена при проведении торгов.

Как следует из доводов отзыва, в данном случае указанное обстоятельство не повлияло и не могло повлиять на результаты торгов по следующим основаниям.

Как следует из установленных в рамках настоящего обособленного спора обстоятельств, в рамках реализации имущества Должника на торги выставлено имущество в виде земельных участков и жилых строений, в том числе земельный участок Земельный участок, кадастровый номер: 69:10:0240101:197,площадью 12088 кв.м., адрес: 170550, Россия, 

<

...>, на котором находится незарегистрированный объект незавершенного строительства (построен из материала красный кирпич, бетон, плиты перекрытия бетонные. Марки материалов не определены). В объявлении о проведении торгов финансовым управляющим отражена полная информация с описанием, составом и характеристиками продаваемого имущества. Начальная цена определена в сумме 33 430 891,50 руб.

На торговой электронной площадке лот в виде земельного участка с расположенным на нем незавершенным строительством также описан в соответствии с требованиями Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что торги по продаже недвижимого имущества с начальной ценой лота 33 430 891,50 руб. трижды были признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

По результатам торгов в виде публичного предложения недвижимое имущество было приобретено по цене 10 305 000 руб. единственным участником торгов, что свидетельствует об отсутствии интереса потенциальных покупателей на участок по предыдущей цене.

Указанные обстоятельства опровергают доводы Должника, что объект незавершенного строительства не учтенный как отдельный актив, мог повлиять на увеличенные конкурсной массы или привело к снижению его привлекательности и негативно повлияло на итоговую цену продажи имущества.

Как следует из материалов дела, 15 декабря 2022 г. было проведено заочное собрание кредиторов ФИО1. на котором присутствующие конкурсные кредиторы проголосовали единогласно за утверждение положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника, имущество которого находится по адресу: РФ. Зверская обл.. Калининский район, с/п Никулинское. д.Прудище:

Земельный участок, кадастровый номер:69:10:0240101:1. площадью 1500 кв.м.:

Земельный участок, кадастровый номср:69:10:0240101:404.площадью 1100 кв.м.;

Земельный участок, кадастровый номер:69:10:0240101:403.площадью 1617 кв.м.:

Земельный участок, кадастровый номер:69:10:0240101:197,площадью 12088 кв.м.;

Здание жилое, кадастровый номер 69:10:0240101:413. площадью 14.8 кв.м.; 7 . Здание жилое, кадастровый номер 69:10:0240101:438. площадью 21.6 кв.м. Впоследствии финансовый управляющий ФИО2 обратился в суд с заявлением об утверждении указанного положения.

При рассмотрении судом вопроса об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации спорных объектов ФИО1 настаивал на внесении в Положение изменений только в части ускорения процедуры продажи, снижения размера задатка и минимальной цены реализации имущества.

Определением Арбитражного суда города г. Москвы от 12.04.2023 г. утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина-должника ФИО1 в редакции, предложенной финансовым управляющим, с учетом возражений должника по п.20   Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества.

Суд утвердил пункт 20 Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО1 в следующей редакции:

- величина снижения начальной цены продажи имущества должника - 10%;

- срок, по истечении которого последовательно снижается начальная цена - каждые 7 календарных дней;

- размер задатка - 10% от начальной цены, установленной для соответствующего периода проведения торгов;

- значение минимальной цены продажи (цены отсечения) имущества - 20% от начальной цены продажи имущества, установленной на первоначальных торгах.

Суд первой инстанции обратил внимание, что ФИО1 не оспаривал оценку имущества, в то время как закон наделяет должника правом направить конкурсному управляющему требование о проведении независимой оценки стоимости имущества в случае его несогласия с начальной стоимостью продажи имущества.

По мнению Должника, самостоятельным основанием для признания торгов недействительным является невозможность участия ФИО1 в процедуре банкротства с 15.02.2023 по 15.11.2023 г. в связи с нахождением под следствием.

Вместе с тем, дело о банкротстве возбуждено 27.06.2019 года, Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 марта 2022 года по делу № А40-121833/19 должник ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества должника. Соответственно, ФИО1, знал о процедуре банкротства в отношении него и мог участвовать как лично, так и через своего представителя.

Как следует из материалов дела, Должник воспользовался правом, предусмотренным ч. 1 ст. 59 АПК РФ, и направил для участия в процессе своего представителя. Так, при утверждении Арбитражным судом г. Москвы от 12.04.2023 г. Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества от лица Должника ФИО1 в процессе участвовал его представитель. При таких обстоятельствах ФИО1 знал о рассмотрении заявления финансового управляющего, и, принимая активное участие в судебном процессе посредством представителя, мог своевременно обратиться с апелляционной жалобой на данный судебный акт в случае несогласия с ним.

Представитель Должника настаивал на внесении изменений в Положение, которые полностью были удовлетворены судом. По ходатайству представителя Должника пункт 20 Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества Бондаренко изложен в следующей редакции: - величина снижения начальной пены продажи имущества должника – 10%; - срок, по истечении которого последовательно снижается начальная цена - каждые 7 календарных дней; - размер задатка - 10% начальной цены, установленной для соответствующего периода проведения торгов; значение минимальной цены продажи (цены отсечения) имущества - 20% от начальной цены продажи имущества, установленной на первоначальных торгах. Тем самым Должник признал стоимость имущества завышенной, не соответствующей потребительскому спросу.

Кроме этого, как следует из доводов отзыва, Должник не предоставил доступ к объекту незавершенного строительства, финансовый управляющий не имел права и не мог осуществить проведение и фиксацию результатов инвентаризации, а значит и последующие мероприятия по постановке объектов на учет (регистрация права), оценке (при необходимости). Кроме того, разрешительной документации на строительство данного объекта и иной технической документации Должник также не предоставил. Доказательства ликвидности объекта, либо несоответствия оценки реальной стоимости участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, также не представлены Должником.

Должник указывает на заниженную начальную стоимость реализованного на торгах земельного участка с кадастровым номером: 69:10:0240101:197, площадью 12088 кв.м., адрес: 170550, Россия, 

<

...>, на котором находится незарегистрированный объект незавершенного строительства, ссылаясь на Отчет от 16 декабря 2015 года выполненный ООО «НОК».

Однако, суд первой инстанции обратил внимание, что данный отчет не является актуальным к моменту утверждения судом 12.04.2023 года Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, в связи с чем при прочих обстоятельствах не может быть принят во внимание судом как доказательство стоимости имущества.

Учитывая тот факт, что рыночная стоимость недвижимого имущества формируется в результате спроса и предложения и действует на рынке в какой-либо конкретный момент, то оценка должника девятилетней давности не может являться надлежащим доказательством занижения стоимости объекта.

Судом первой инстанции установлено, что оспариваемые торги по реализации имущества Должника проведены в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, которое утверждено собранием его кредиторов. ФИО1 не обращался с заявлением о разрешении разногласий по положению, не оспаривал решение собрания кредиторов об утверждении положения, не оспорил начальную продажную стоимость имущества должника.

Представленный в материалы дела отчет № 51010324 от 17.03.2024 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0240101:197 и находящегося на нем объекта незавершенного строительства не отвечает требованию достоверности и объективности и   не может быть принят судом в качестве доказательства.

Ссылка ФИО1 на обязанность финансового управляющего зарегистрировать объект незавершенного строительства и произвести его реализацию как самостоятельного объекта неосновательна, поскольку совершение указанных действий объективно невозможно в силу недобросовестного поведения самого должника.

Заявителем не представлено доказательств передачи финансовому управляющему проектной, сметной, строительной документации в отношении спорного объекта соответственно у финансового управляющем не имелось правовых оснований для инвентаризации спорного объекта как объекта незавершённого строительства с последующим оформлением на него прав.

Со стороны представителя должника также не предоставлено обоснования ликвидности (сметы, стоимость материалов, годы строительства, предполагаемое назначение, дата последних строительных работ по незарегистрированному объекту незавершенного строительства).

Условия торгов в виде открытого аукциона позволяют реализовать имущество должника по цене более высокой, нежели начальная продажная цена.

Несмотря на предварительную оценку, действительная (реальная) продажная цена может быть определена только в результате реализации имущества на торгах в зависимости от спроса потенциальных покупателей на него. Реальная, справедливая рыночная стоимость имущества будет выявлена непосредственно в процессе самих торгов.

Именно полученная в результате проведения торгов цена, вырученная от реализации имущества, должна рассматриваться как рыночная стоимость имущества.

Как следует из установленных в рамках настоящего обособленного спора обстоятельств, торги состоялись, победителем по Лоту 4 на земельный участок с незавершенным объектом строительства и 3-мя жилыми строениями признан единственный участник ФИО3 Единственная предложенная цена - 10 305 000 руб.

По сути, доводы должника направлены на пересмотр вступившего в законную силу Определения Арбитражного суда г. Москвы от 12.04.2023 г. об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, что недопустимо в силу статей 16 и 69 АПК РФ. Судебный акт имеет преюдициальное значение при рассмотрении вопроса о стоимости участка. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Доводы заявителя о том, что в мотивировочной части судебного акта надлежало указать на незаконность действий конкурсного управляющего, были отклонены судом первой инстанции, поскольку они выходят за рамки рассматриваемого требования. Действия конкурсного управляющего предметом оспаривания в рамках настоящего обособленного спора не являются.

Апелляционный суд не находит оснований для  переоценки указанных выводов  суда первой инстанции. Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные в заявлении должника, однако, все они судом первой инстанции проверены и получили надлежащую оценку в обжалуемом судебном акте. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов определения суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о вынесении судом первой инстанции судебного акта, с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 176,266-268,269,270,271,272 АПК РФ, апелляционный суд,

                                                            ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июля 2024 года  по делу № А40-121833/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Бондаренко И.С. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:Е.Ю. Башлакова-Николаева

Судьи:Д.Г. Вигдорчик

 

В.В. Лапшина