АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-37548/17

23 апреля 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   16 апреля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            23 апреля 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску прокуратура Ростовской области в интересах муниципального образования Зерноградский район в лице администрации Зерноградского района Ростовской области к администрации Россошинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  Юртовому казачьему обществу  «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ  Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Холдинг-Урал-Дон», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от истца: ФИО2 – прокурор (служебное удостоверение); 

администрация Зерноградского района: представитель не явился, извещен;

от ответчиков: администрация Россошинского сельского поселения: представитель не явился, извещен;

Юртовое казачье общество  «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ  Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское»: ФИО3 - атаман

от третьих лиц: 

ООО «Холдинг-Урал-Дон»: ФИО4 - представитель по доверенности от 25.12.2018;

Управление Росреестра: не явился, извещен;

установил:

Прокуратур Ростовской области обратился с иском в интересах в интересах муниципального образования Зерноградский район в лице администрации Зерноградского района Ростовской области к администрации Россошинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области, Юртовому казачьему обществу  «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ  Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское» о признании недействительным (ничтожным) договора от 21.10.2016 № 16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601601:1134, площадью 1121200 кв. м, местоположение: Ростовская область, Зерноградский район, 2,95 км по направлению на юго-запад от х. Революционный, от западной его окраины, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав Юртовое Казачье общество «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское» возвратить по акту приема-передачи администрации муниципального образования «Зерноградский район» земельный участок, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности № 61-61/015-61/015/003/2016-2974/5 от 16.11.2016.

В судебном заседании прокурор поддержал исковые требования.

Представитель  администрации Зерноградского района согласно отзыву оставляет решение вопроса на усмотрение суда.

Представители ответчиков администрации поселения, Юртового казачьего общества  исковые требования не признали, представили отзывы на иск, указывая на предоставление земельного участка в собственность казачьему обществу в соответствии с требованиями закона.

Представитель третьего лица ООО «Холдинг-Урал-Дон» возражает против исковых требований по изложенным в отзыве и дополнении к нему основаниям, ссылаясь на предоставление земельного участка в собственность ответчику с учетом требований законодательства, действовавшее в период заключения договора аренды и после договора купли-продажи.  

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился. Согласно отзыву полагает требования в части погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок необоснованными.

В судебном заседании, назначенном на 09 апреля 2019 г. на 12 час. 20 мин., в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин., после которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон. На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 16 апреля 2019 г. до 15 час. 30 мин.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2018, в иске отказано со следующей мотивировкой. Казачье общество приобрело земельный участок в аренду в 2004 году в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. На него не распространяется установленный земельным законодательством запрет на предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность казачьим обществам. В 2014 году договор аренды земельного участка заключен казачьим обществом в общем порядке продления арендных отношений. Земельный участок не относился к землям, предоставляемым в аренду казачьим обществам без проведения торгов. Казачье общество надлежащим образом использовало земельный участок и регулярно вносило арендную плату. У казачьего общество возникло права на приобретение земельного участка в собственность по истечении трех лет аренды. Основания для отказа казачьему обществу3 А53-37548/2017 в предоставлении земельного участка в собственность у администрации поселения отсутствовали.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2018  решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2018, постановление апелляционного  суда от 10.08.2018 отменены с направлением дела на новое рассмотрение. 

Направляя дело на новое рассмотрение, кассационным судом указано, что выводы судов о том, что при заключении договоров аренды казачьей общество действовало на общих основаниях, а не как специальный субъект казачье общество, для которого пунктом 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривался особый неконкурентный порядок заключения договоров аренды с запретом на приватизацию объекта аренды. Договор купли-продажи, при совершении которого был нарушен названный запрет, посягает на публичные интересы и имеет признаки ничтожной сделки (в отсутствие иных доказательств). В материалах дела отсутствуют доказательства того, что у казачьего общества до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Предусмотренное изданным после вступления в силу этого Закона постановлением главы района от 08.06.2000 № 411 право пользования земельным участком могло быть признано юридически действительными только при наличии государственной регистрации. В деле также отсутствуют доказательства соблюдения комитетом по управлению имуществом администрации района и казачьим обществом при заключении в 2004 и 2014 годах договоров аренды земельного участка в порядке, устанавливавшемся пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьей 34 Земельного кодекса. На момент заключения договора аренды земельного участка в 2014 году не действовала норма подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанции, в том числе основанные на положениях Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» в редакции Областного закона от 29.06.2016 № 552-ЗС о неопределенности территории, на которой земельные участки предоставляются в аренду казачьим обществам без проведения торгов, на момент заключения договора аренды земельного участка в 2014 году, об утрате этим участком принадлежности к целевому земельному фонду для предоставления земель казачьим обществам, о заключении договоров аренды в общем порядке, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В силу части 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания суда кассационной инстанции обязательны для суда, вновь рассматривающего данное дело.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации района от 20.03.1998 № 143 утверждено Положение о целевом земельном фонде для предоставления земель казачьим обществам, входящим в войсковое казачье общество. Постановлением главы администрации района от 31.08.1998 № 4724 А53-37548/2017 образован целевой земельный фонд для предоставления земель казачьим обществам, входящим в войсковое казачье общество, в который вошли земли площадью 558 га, в том числе земельный участок. Постановлением главы Зерноградского района от 07.04.1997 № 34 земельный участок предоставлен казачьей общине в аренду до 31.12.2001. Сторонами заключен соответствующий договор аренды от 09.04.1997 № 17/10200.

Постановлением главы района от 08.06.2000 № 411 договор аренды от 09.04.1997 № 17/10200 расторгнут, земельный участок изъят у казачьей общины в связи с ее прекращением, передан в районный фонд перераспределения, из которого предоставлен в пользование казачьему обществу.

Решением комитета по управлению имуществом администрации района от 21.07.2004 № 134 земельный участок изъят из пользования казачьего общества и предоставлен ему в аренду на 10 лет. Комитет по управлению имуществом администрации района (арендодатель) и казачье общество (арендатор) заключили договор от 21.07.2004 № 124 аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства на 10 лет. Договор зарегистрирован 29.04.2008. В решении комитета по управлению имуществом администрации района от 21.07.2004 № 134 указано на относимость земельного участка к целевому земельному фонду для предоставления земель казачьим обществам, а в преамбуле договора аренды стороны сослались на статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статью 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Решением комитета по управлению имуществом администрации района от 07.08.2014 № 363/1 земельный участок предоставлен казачьему обществу в аренду на новый срок со ссылкой на пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Комитет по управлению имуществом администрации района (арендодатель) и казачье общество (арендатор) заключили договор от 07.08.2014 № 72/1 аренды земельного участка на 10 лет до 06.08.2024. Договор зарегистрирован 25.08.2014.

По заявлению казачьего общества от 19.10.2016 постановлением главы поселения от 20.10.2016 № 359 расторгнут договор от 07.08.2014 № 72/1 аренды земельного участка, земельный участок предоставлен казачьему обществу в собственность за плату. Администрация поселения (продавец) и казачье общество (покупатель) заключили договор от 21.10.2016 № 16 купли-продажи земельного участка. Запись с номером регистрации 61-61/015-61/015/003/2016-2974/5 о переходе к казачьему обществу права5 А53-37548/2017 собственности на земельный участок внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2016.

По заключенному казачьим обществом (залогодатель) и обществом (залогодержатель) договору от 07.12.2016 земельный участок передан в залог (ипотеку) с залоговой стоимостью 7 848 400 рублей.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения прокурора в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами органов местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Оспариваемый договор купли-продажи заключен после 01.09.2013, ввиду чего в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - постановление Пленума № 25). Названной редакцией статьи 168 Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к названной норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В спорный период заключения комитетом по управлению имуществом администрации района и казачьим обществом договора от 21.07.2004 № 124 аренды земельного участка редакцией статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» допускалась передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае поступления только одного заявления о такой передаче при условии предварительного и заблаговременного опубликования соответствующего сообщения (пункт 4). Это положение не распространялось на случаи передачи названных земельных участков казачьим обществам для осуществления ими сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни. В этом случае выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускался (пункт 5). 

Аналогичный запрет сохранялся и в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.

Действовавшей на момент заключения комитетом по управлению имуществом администрации района и казачьим обществом договора от 21.07.2004 № 124 аренды земельного участка редакцией статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридическим лицам предписывалось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение их в собственность до 01.01.2006 (пункт 2). Признавались действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также выданные после введения в действие этого закона до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (пункт 9).

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившим в силу 31.01.1998, государственная регистрация определялась как единственное доказательство существования зарегистрированного права (статья 2). Обязательной государственной регистрации подлежали права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (статья 4). Признавались юридически действительными при отсутствии государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (статья 6).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что у казачьего общества до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. 

Принятие постановления главы района от 08.06.2000 № 411 не подменяет необходимости обязательной государственной регистрации права. Предусмотренное изданным после вступления в силу этого Закона постановлением главы района от 08.06.2000 № 411 право пользования земельным участком могло быть признано юридически действительными только при наличии государственной регистрации. 

Кроме того, администрация Зерноградского района представала архивную справку, солано которой в архивном отделе администрации государственный акт на земельный участок площадью 1121200 кв.м с кадастровым номером 61:12:0601601:1134 не поступал. Также отсутствие и свидетельство о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования.

При новом рассмотрении дела комитетом по управлению имуществом администрации района не представлено документальных доказательств соблюдения порядка при заключении в 2004 и 2014 годах договоров аренды земельного участка в порядке, устанавливавшемся пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьей 34 Земельного кодекса. На момент заключения договора аренды земельного участка в 2014 году не действовала норма подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

Администрация района и казачье общество не обосновали и документально не подтвердили, что казачье общество при заключении договоров аренды земельного участка действовало на общих основаниях, а не как специальный субъект, для которого пунктом 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривался особый неконкурентный порядок заключения договоров аренды с запретом на приватизацию объекта аренды. 

Договор купли-продажи, при совершении которого был нарушен названный запрет, посягает на публичные интересы и имеет признаки ничтожной сделки (в отсутствие иных доказательств).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Несоблюдение публичной процедуры представления земельного участка влечет за собой ничтожность договора аренды.

Поскольку договор купли-продажи от 21.10.2016 № 16 совершен с нарушением императивных требований, закона, такой договор признается судом недейственным как ничтожная сделка. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о возможности применения в качестве последствия недействительности сделки погасить в Едином государственном реестре недвижимости безосновательной записи о праве собственности Юртового казачьего общества  «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ  Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское»  на земельный участок с кадастровым номером 61:12:0601601:1134.

Кроме того, обоснованным является также в порядке реституции требование о возврате ФИО5 казачьим обществом  «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское» администрации муниципального образования «Зерноградский район» по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 61:12:0601601:1134. 

Истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплате в бюджет подлежит государственная пошлина в размере 6 000 руб. 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. Муниципальный орган от уплаты государственной пошлины освобожден. Более того, поскольку признанием сделки недействительной в части восстанавливаются также и права арендатора, суд не находит оснований к отнесению на него государственной пошлины по иску.

Государственная пошлины, составляющая 50% от подлежащей уплате по иску, подлежит отнесению на ответчика Юртовое казачье общество  «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ  Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 21.10.2016 № 16, заключенный администрацией Россошинского сельского поселения и  Казачьим обществом «Мечетинский юрт» Черкасский округ  Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское».

Применить последствия недействительности договора, обязав возвратить администрации муниципального образования «Зерноградский район» земельный участок с кадастровым номером 61:12:0601601:1134 по акту приема-передачи.

Применить последствий недействительности данной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Юртового казачьего общества  «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ  Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское»  на земельный участок с кадастровым номером 61:12:0601601:1134.

Взыскать с Юртового казачьего общества  «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ  Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

                  Судья                                                                               О.П. Захарченко