АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10486/2018

г. Чебоксары

14 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 10.12.2018.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 429500, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "СтройСервис", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428003, 

<

...>,

об обязании исполнить условия договора и передать в муниципальную собственность автостанцию,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 16.07.2018,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 05.07.2018,

от третьего лица Администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района ЧР – ФИО3 по доверенности от 27.02.2018,

установил:

Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики (далее - истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройСервис" (далее – ответчик, ООО "СтройСервис"), которым истец просил:

1) обязать ответчика исполнить условия пункта 5.4.6 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.03.2013 №57;

2) обязать ответчика передать в муниципальную собственность истца автостанцию, общей площадью 292,3 кв.м., в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Иск мотивирован тем, что пунктом 5.4.6 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.03.2013 №57, заключенного между сторонами по делу, на ответчика возложена обязанность безвозмездно передать в муниципальную собственность согласно проекту планировки, межевания и застройки территории, автостанцию с местами общего пользования для муниципальных нужд. Письмом от 07.03.2018, от 23.05.2018 ответчик уведомил истца о готовности передать в муниципальную собственность нежилое помещение №1 –"Автостанцию", площадью 140,3 кв.м., расположенную на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>. В ответ на письмо от 23.05.2018 истец сообщил ответчику, что согласно градостроительному регламенту, установленному в составе Правил землепользования и застройки Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 15.12.2016 №17-05 (с изменениями, внесенными 16.03.2017 №18-05, 10.08.2017 №23-02, 14.06.2018 №35-03), земельный участок с кадастровым номером 21:21:000000:7747, расположен в территориальной зоне - Т-1 (зона транспортной инфраструктуры). В соответствии с разрешением на строительство от 05.10.2017 №21-21516308-42-2017 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.02.2018 №21-21516308-03-2018, выданными администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района, объект должен быть единым "Здание "Автостанции Кугеси" с нежилыми помещениями иного назначения», площадью 290,2 кв.м. Согласно Проекту планировки, межевания и застройки территории в границах земельного участка, автостанция должна быть этажностью в 2 этажа, общей площадью 292,3 кв.м. Однако ответчик письмом от 15.08.2018 отказался предоставить автостанцию с учетом всех помещений в нем, общей площадью 290,2 кв.м. В пункте 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 14.02.2009 N 112 "Об утверждении Правил перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом и городским наземным электрическим транспортом" содержится понятие автостанции. "Автостанция" - объект транспортной инфраструктуры, включающий в себя размещенный на специально отведенной территории комплекс зданий и сооружений, предназначенных для оказания услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении перевозок пассажиров и багажа, обеспечивающий возможность отправления от 250 до 1000 человек в сутки. Таким образом, спорное здание автостанции в силу приведенной нормы является объектом транспортной инфраструктуры (объектом транспорта).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме по ранее изложенным доводам. Также поддержала доводы, изложенные представителем третьего лица - Администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики. Пояснила, что согласно проекту планировки, межевания и застройки территории, утвержденному постановлением администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 27.07.2015 № 193, автостанция имеет следующие характеристики: этажность – 2; количество зданий – 1; площадь застройки - 179,7 кв.м.; общая нормируемая площадь здания - 292,3 кв.м.; строительный объем здания - 1347,8 куб.м.; и именно с такими характеристиками ООО «СтройСервис» обязано передать в муниципальную собственность здание автостанции.

Согласно техническому плану на здание от 30.01.2018, на основании которого было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, здание автостанции имеет характеристики: этажность – 2; площадь объекта недвижимости – 290,2 кв.м.; строительный объем – 827 куб.м.; площадь застройки – 200,5 кв.м.

В последующем ООО «СтройСервис» поставило на учет здание и разделило его на помещения, на два из которых зарегистрировало право собственности и назвало одно помещение «автостанция» (кадастровые номера 21:21:160120:1702, 21:21:160120:1703). Администрация считает, что разделение здания на помещения по существу направлено на обход передачи здания автостанции полностью, что противоречит проекту планировки, межевания и застройки территории.

Ответчик осваивал территорию именно на основании Проекта планировки, межевания и застройки территории, утвержденного постановлением администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 27.07.2015 № 193, а не Проекта в редакции по состоянию на 2013 год. В связи с чем ссылки ответчика на то, что действующий по состоянию на момент заключения договора в 2013 году Проект планировки, межевания и застройки территории не предусматривал автостанцию, считает необоснованными. На момент получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию здания автостанции действовал Проект планировки, межевания и застройки территории, утвержденный постановлением администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 27.07.2015 № 193. Строительство автостанции осуществлялось ответчиком именно в соответствии с этим Проектом, также как и остальных объектов в рамках договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.03.2013 №57.

Представитель ответчика иск не признал по доводам, изложенным в отзывах от 15.10.2018 и 10.12.2018. Отзывами указал, что Администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района разрешением от 20.02.2018 №21-21516308-03-2018 введен в эксплуатацию построенный ООО "СтройСервис" за счет собственных средств объект - Здание "автостанции Кугеси" с нежилыми помещениями иного назначения, по адресу: 

<

...>, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 21:21:000000:5757, 21:21:000000:7747. ООО "СтройСервис" выразило готовность передать в муниципальную собственность нежилое помещение №1 - «Автостанцию» площадью 140,3 кв.м., с кадастровым номером 21:21:160120:1702, расположенную на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...> д. Требования к обустройству автостанций определены в Приказе Минтранса России от 29.12.2015 N 387 "Об утверждении минимальных требований к оборудованию автовокзалов и автостанций". С учетом указанных требований проектной организацией ООО "АБ "Классика" был разработан проект "Здание автостанции "Кугеси" с нежилыми помещениями иного назначения по ул.Советская пос.Кугеси Чебоксарского района ЧР". Согласно данному проекту Автостанция с местами общего пользования со всеми необходимыми помещениями занимает первый этаж здания, имеет отдельный вход и выход, может функционировать без учета иных помещений, расположенных в здании. При этом количество, назначение и размеры помещений автостанции соответствуют требованиям, установленным действующим законодательством для вновь возводимых автостанций. Из разрешения от 20.02.2018 №21-21516308-03-2018 на ввод в эксплуатацию объекта - Здание "автостанции Кугеси" с нежилыми помещениями иного назначения, по адресу: 

<

...>, следует, что данный объект соответствует вышеуказанному проекту. Другое помещение №2, с кадастровым номером 21:21:160120:1703, площадью 129,8 кв.м., расположенное в спорном здании на первом и втором этажах, имеет иное назначение. К автостанции оно не относится, имеет отдельный выход, может функционировать отдельно от помещений автостанции. Помещения №3 и №4, площадью 5,1 кв.м. и 3,9 кв.м. соответственно, с кадастровым номером 21:21:160120:1701 и 21:21:160120:1700 относятся к местам общего пользования. В них расположены объекты инженерной инфраструктуры и в силу закона принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в здании по адресу: 

<

...>. Договор № 57 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.03.2013 не содержал запрета на то, что помещения Автостанции, подлежащие передаче в муниципальную собственность, могут располагаться в составе отдельно стоящего здания, помещения в котором имеют другое назначение и иных собственников.

На момент заключения указанного договора №57 от 11.03.2013, проект планировки территории, относящийся к переданному в аренду земельному участку, не содержал сведений об автостанции. Из Проекта планировки, межевания и застройки территории, утвержденного постановлением Администрации Кугесьского сельского поседения от 29.11.2013 №382 следует, что на месте, на котором в настоящее время расположено спорное здание, было запланировано строительство многоэтажного жилого дома. Указанное исходит из Проекта планировали территории, разработанного ООО «Проектное бюро «Артек» по заказу ООО «Артек». Истец располагает другим вариантом проекта планировки территории, разработанным также ООО «Проектное бюро «Артек». Данным ППТ вместо спорно здания предусмотрен объект - автомоечный центр. Но здания автостанции в ППТ от 2013 года не предусмотрено в обоих вариантах. Более того, из Карты территориального зонирования к Правилам застройки и землепользования Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района, действовавшей на момент заключения договора №57 от 11.03.2013 (утв. постановлением Чебоксарского районного собрания депутатов от 15.12.2012 № 17-05), следует, что место расположения спорного автовокзала относится к зоне Ж-1/3. Такая зона Ж-1/3 предусмотрена для многоэтажной свыше 5-этажей жилой застройки. Строительство автостанций в такой зоне не предусмотрено. В последующем решением Чебоксарского районного собрания депутатов (постановление №17-05 от 15.12.2016) приняты новые Правила застройки и землепользования Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района. Из Карты территориального зонирования к Правилам застройки и землепользования Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района, действовавшей на момент заключения договора №57 от 11.03.2013, следует, что место расположения спорного автовокзала относится к зоне Т-1 (зона транспортной инфраструктуры). Такая зона Т-1 предусмотрена, в том числе, для объектов, связанных с автомобильным транспортом. Таким образом, ответчик, при заключении договора №57 от 11.03.2013 полагал, что ему необходимо построить автостанцию (помещения автостанции) отвечающие Требованиям к оборудованию автовокзалов, утв. Приказом Минтранса РФ от 01.11.2010 N234. К тому моменту, когда были приняты новые Правила застройки и землепользования Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района (15.12.2016) с выделением места для строительства автовокзала (выделена зона Т-1), уже действовали Минимальные требования к оборудованию автовокзалов и автостанций, утв. Приказом Минтранса России от 29.12.2015 N 387. Пунктом 6 указанных Требований предусмотрено, что в здании и (или) на территории автовокзала, автостанции помимо объектов, указанных в пунктах 3, 4 настоящих Требований, допускается размещение иных объектов при условии выполнения требований, предусмотренных приложением к настоящим Требованиям. Уже с учетом указанных требований проектной организацией ООО «АБ «Классика» был разработан проект «Здание автостанции «Кугеси» с нежилыми помещениями иного назначения по ул.Советская пос.Кугеси Чебоксарского района ЧР». Если бы ответчик изначально был уведомлен о том, что ему необходимо построить автостанцию высотой 2 этажа и не менее 292 кв.м., то, скорее всего, он отказался бы заключать договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства на таких условиях.

По мнению ответчика, положения Проекта планировки, межевания и застройки территории, утвержденных постановлением Администрации Кугесьского сельского поседения от 27.07.2015 №193, в части размеров автостанции, по отношению к договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.03.2013 №57, не применимы. 

Представитель третьего лица Администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района ЧР исковые требования поддержал по доводам, изложенным в пояснениях от 15.10.2018 и от 10.12.2018, пояснив, что согласно проекту планировки, межевания и застройки территории, утвержденному постановлением администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 27.07.2015 года № 193, автостанция имеет следующие характеристики: этажность – 2; количество зданий – 1; площадь застройки - 179,7 кв.м.; общая нормируемая площадь здания - 292,3 кв.м.; строительный объем здания - 1347,8 куб.м.; и именно с такими характеристиками ООО «СтройСервис» обязано передать в муниципальную собственность здание автостанции. Администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района выдано разрешение на строительство от 05.10.2017 № 21-21516308-42-2017 и разрешение на ввод в эксплуатацию от 20.02.2018 № 21-21516305-03-2018 на «Здание «автостанции Кугеси» с нежилыми помещениями иного назначения» с характеристиками, указанными в проекте планировки, межевания и застройки территории. Согласно техническому плану на здание от 30.01.2018, на основании которого было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию здание автостанции имеет характеристики: этажность – 2; площадь объекта недвижимости - 290,2 кв.м.; строительный объем - 827 куб.м.; площадь застройки - 200,50 кв.м. Ответчиком в адрес администрации Кугесьского сельского поселения направлялось письмо от 23.05.2018 № 47 о передаче нежилого помещения № 1 «Автостанция» площадью 140,3 кв.м., расположенную на первом этаже нежилого здания, что не соответствует проекту планировки, межевания и застройки территории, в соответствии с которым ООО «СтройСервис» обязано передать здание целиком, а не помещение в нем.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ установлено обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом местного самоуправления, подготовить и представить в исполнительный орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор. Аналогичный пункт установлен и в договоре № 57 от 11.03.2013 аренды земельного участка для комплексного освоения. Таким образом, Ответчик разработал и представил в администрацию Кугесьского сельского поселения на согласование проект планировки и межевания территории в 2013 году с автомоечным комплексом с конкретным обозначением границ части земельного участка под объектом, со следующими характеристиками: Зданий - 1; Этажность - 2; Площадь - 292,3 кв.м. В 2015 году Ответчиком представлен проект изменений проекта планировки и межевания территории, в котором предлагал изменения в части позиции №8: нежилой пристрой перенести в торец жилого дома, так как по нормативам не хватает места для организации проезда; в части позиции №1: со строительства автостанции на строительство дома секционного типа, а автостанцию перенести на торец позиции №9 (конец ул. Советская, пос. Кугеси). Администрацией Кугесьского сельского поселения были проведены публичные слушания по данному проекту. Как видно из протокола публичных слушаний от 06.07.2015, было принято решение: в части позиции №8 согласовать перепое нежилого пристроя в торце многоквартирного дома; в части позиции №1 принести проект планировки в соответствие генеральному плану развития пос. Кугеси (заменить автомойку на автостанцию). В соответствии с утвержденными изменениями проект планировки и межевания территории в 2015 году имел автостанцию с точно такими же характеристиками, как и в 2013 году: Зданий - 1; Этажность - 2; Площадь - 292,3 кв.м. То есть поменялось только название объекта. Доводы ответчика о том, что при заключении договора аренды земельного участка, он не знал, какая будет автостанция, считает необоснованными в связи с тем, что договором аренды земельного участка, который Ответчик заключил добровольно, установлено, что проект планировки и межевания территории, подготавливает и предлагает сам ответчик. То есть, Ответчик самостоятельно принимал решение, какая автостанция должна быть в проекте планировки территории. Представленный Ответчиком суду проект планировки 2013 года является лишь его предложением по внесению изменений в проект от 2015 года, а не утвержденный проект (отсутствует нежилой пристрой поз. №8, отсутствует автостанция, что делает невозможность исполнения обязательств по договору аренды земельного участка). Освоение территории в границах земельного участка проводилось исключительно в соответствии с проектом планировки территории от 2013 гола, с изменениями от 2015 года в части позиции №8 (согласовать перенос нежилого пристроя в торце многоквартирного дома) и в части позиции №1 (привести проект планировки в соответствие генеральному плану развития пос. Кугеси (заменить автомойку на автостанцию)).

Пунктом 2 раздела 1 Постановления Правительства РФ от 14.02.2009 № 1.12 "Об утверждении Правил перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом и городским наземным электрическим транспортом" установлено понятие автостанции: "автостанция" - объект транспортной инфраструктуры, включающий в себя размещенный на специально отведенной территории комплекс здании и сооружений, предназначенных для оказания услуг пассажирам и перевозчиках; при осуществлении перевозок пассажиров и багажа, обеспечивающий возможность отправления от 250 до 1000 человек в сутки. Пункт 5.4.6. договора аренды № 57 от 11.03.2013 установлен как: «Безвозмездно передать в муниципальную собственность, согласно проекту планировки, межевания и застройки территории, автостанцию с местами общего пользования для муниципальных нужд». Подпунктом 1 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ установлено, что образование земельного участка осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории. Согласно Проекту планировки и межевания территории, образован земельный участок для автостанции с кадастровым номером 21:21:000000:7747, общей площадью 2004 кв.м. Градостроительным регламентом, установленным в составе Правил землепользования и застройки Кугесьского сельского поселения, данный земельный участок расположен в территориальной зоне - Т-1 (зона транспортной инфраструктуры). Генеральным планом развития пос. Кугеси на данном земельном участке обозначена автостанция. Из этого следует, что все объекты (здания, строения, дороги, парковки, разворотная площадка), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:21:000000:7747, являются автостанцией - объектом транспортной инфраструктуры, включающий в себя размещенный на специально отведенной территории комплекс зданий и сооружений, предназначенных для оказания услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении перевозок пассажиров и багажа. В последующем Ответчиком был подготовлен проект здания автостанции, который имел наименование - «Здание «Автостанции Кугеси» с нежилыми помещениями иного назначения». При рассмотрении данного проекта и в последующем при выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, администрация Кугесьского сельского поселения предполагала, что данный объект является единым зданием автостанции, которой полностью перейдет в муниципальную собственность. И словам в наименовании «с нежилыми помещениями иного назначения» не придавала значения, так как предполагала, что всё здание и является автостанцией, со всеми помещениями в её составе. Этим впоследствии и пытается воспользоваться ответчик, пытаясь передать нежилые помещения, вместо здания. Считает, что объект, поставленный на кадастровом учете с наименованием: «Здание «автостанции Кугеси» с нежилыми помещениями иного назначения» по ул. Советская, п. Кугеси», общей площадью 290,2 кв.м., и есть все здание автостанции, а 4 нежилых помещения - это помещения здания автостанции.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенное надлежащим образом, своего представителя в уд не направило, в связи с чем дело рассматривается в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 03.12.2018 до 10.12.2018.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Арбитражным судом Чувашской Республики рассматривалось дело № А79-5981/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройСервис" к администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики о признании недействительным условия пункта 5.4.6 договора аренды от 11.03.2013 № 57.

В обоснование иска истец указывал следующее. Оспариваемым условием договора на него возложена обязанность безвозмездно передать в муниципальную собственность согласно проекту планировки, межевания и застройки территории, автостанцию с местами общего пользования для муниципальных нужд. Между тем, как полагает истец, такое условие является самостоятельной сделкой, в связи с чем противоречит статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным. Кроме того, данное условие договора невозможно исполнить.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.09.2016 по делу № А79-5981/2016, оставленным без изменения постановлениями Первого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 и Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.03.2017, в иске было отказано. 

При рассмотрении дела № А79-5981/2016 судами были установлены следующие обстоятельства.

Распоряжением от 23.01.2013 № 015-р администрация Чебоксарского района организовала открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:21:000000:5757 общей площадью 2,6677 га, расположенного поселке Кугеси Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Извещение о проведении аукциона было опубликовано в Чебоксарской районной газете "Таван Ен", что подтверждается представленной в материалы дела выкопировкой публикации, а также на официальном сайте в сети Интернет по адресу: http://gov.cap.ru/SiteMap.aspx?gov_id=93&id=1396657.

Начальный размер годовой арендной платы установлен в сумме 2005000 руб.

Помимо прочего, извещение о проведении аукциона содержало раздел "Условия комплексного освоения земельного участка".

Пунктом 5 названного раздела установлены основные требования к параметрам и характеристикам земельного участка с кадастровым номером 21:21:000000:5757, в том числе: 

- застройка участка многоквартирными жилыми домами средней этажности, 

- возможность размещения объектов транспортного обслуживания и инженерной инфраструктуры, необходимых для развития территории,

- строительство автостанции с местами общего пользования, подлежащей по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную собственность,

- строительство сетей газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, проезжей части, квартальных дорог.

Согласно протоколу результатов открытого аукциона от 05.03.2013 № 1 для участия в нем было подано 2 заявки, победителем признано ООО "СтройСервис", предложившее годовой размер арендной платы земельного участка в сумме 2105250 руб.

По результатам проведенного аукциона между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики (Арендодатель) и ООО "СтройСервис" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.03.2013 № 57 (далее – Договор), по условиям которого Арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязался принять земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2,6677 га с кадастровым номером 21:21:000000:5757, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Кугесьское сельское поселение, п. Кугеси (далее – Участок), для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Государственная регистрация Договора произведена регистрирующим органом 05.06.2013 (номер регистрации: 21-21-11/025/2013-050).

По акту приема-передачи от 11.03.2013 ответчик принял объект аренды.

По условиям дополнительного соглашения от 09.03.2016 к Договору права и обязанности Арендодателя по Договору переданы администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.

Согласно пункту 1.2. Договора комплексным освоением Участка является подготовка документации по планировке и проекта межевания территории в составе проекта освоения территории; обустройство территории в границах Участка посредством строительства объектов инженерно-технического обеспечения с безвозмездной передачей их в муниципальную собственность либо оформление в частную собственность; а также осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования.

В силу пункта 2.1. Договора срок аренды Участка установлен с 11.03.2013 по 10.03.2018.

Пунктом 5.4.6. Договора предусмотрена обязанность ответчика безвозмездно передать в муниципальную собственность, согласно проекту планировки, межевания и застройки территории, автостанцию с местами общего пользования для муниципальных нужд.

Судами по делу № А79-5981/2016 установлено, что договор аренды заключен для комплексного освоения территории.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

На основании изложенной нормы, перед заключением договора от 11.03.2013 № 57 истцом проведен открытый аукцион по продаже права аренды, в связи с чем разработана и размещена в открытом доступе аукционная документация, включавшая в себя условия проведения аукциона, а также условия комплексного освоения земельного участка.

В числе требований к освоению земельного участка предусмотрено строительство автостанции с местами общего пользования.

Названное условие изложено в пункте 5.4.6 заключенного Договора в виде возложения на Арендатора обязанности безвозмездно передать в муниципальную собственность согласно проекту планировки, межевания и застройки территории, автостанцию с местами общего пользования для муниципальных нужд.

В силу подпункта 5 пункта 4 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из условий комплексного освоения территории является обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории.

Поскольку условие о строительстве объекта инфраструктуры (автостанции с местами общего пользования) перечислено среди условий комплексного освоения территории, опубликованных в средствах массовой информации, то предусмотренная Договором обязанность истца по передаче названного объекта в собственность муниципалитета соответствует нормам действующего законодательства и условиям торгов.

В качестве основания для признания пункта 5.4.6 договора недействительным истец указывал на невозможность его исполнения в рамках действующих правил землепользования и застройки, а также утвержденного генерального плана и проекта планировки территории.

Отклоняя доводы истца о невозможности исполнения принятого на себя обязательства, суды по делу № А79-5981/2016 исходили из того, что строительство автостанции с местами общего пользования имеет важное социальное значение и предусмотрено в интересах жителей Кугесьского сельского поселения. Ответчик, как орган местного самоуправления и как арендодатель земельного участка по договору от 11.03.2013 N 57 заинтересован в создании такого объекта инфраструктуры (автостанции с местами общего пользования), а также обладает достаточными полномочиями для организации его строительства. Приняли во внимание, что ответчиком в настоящее время приняты меры для устранения существующих препятствий. В частности между администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района и обществом с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Инженер" заключен договор о 13.05.2016 N ЮЛ-118, согласно которому последний обязался выполнить работы по внесению изменений в правила землепользования и застройки Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района. Пришли к выводу, что предпринимаемые ответчиком действия направлены на обеспечение для истца таких условий, которые позволили бы ему исполнить принятое на себя оспариваемым пунктом договора обязательство.

С учетом изложенного, судами по делу № А79-5981/2016 был сделан вывод о том, что спорный пункт договора не противоречит закону и нормативному акту, направлен на защиту охраняемых интересов ответчика. Приведенные истцом обоснования невозможности исполнения договора сами по себе не могут служить основанием для признания спорного условия договора недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов настоящего дела, в связи с утратой с 01.01.2017 силы пункта 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 указанного Закона по условиям соглашения от 23.03.2017 о внесении изменений в Договор права и обязанности Арендодателя по Договору переданы Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики.

Администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района ответчику были выданы разрешение на строительство от 05.10.2017 № 21-21516308-42-2017 и разрешение на ввод в эксплуатацию от 20.02.2018 № 21-21516305-03-2018 на здание автостанции.

После завершения строительства здания автостанции ответчик письмами от 07.03.2018, от 23.05.2018, от 15.08.2015 уведомил истца о готовности передать в муниципальную собственность нежилое помещение №1, площадью 140,3 кв.м., расположенное на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, назвав указанное помещение "Автостанцией". Указал, что другое помещение №2, площадью 129,8 кв.м., расположенное в здании на первом и втором этажах, имеет иное назначение и к автостанции не относится.

Письмом от 06.07.2018 истец сообщил ответчику, что согласно градостроительному регламенту, установленному в составе Правил землепользования и застройки Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 15.12.2016 №17-05 (с изменениями, внесенными 16.03.2017 №18-05, 10.08.2017 №23-02, 14.06.2018 №35-03), земельный участок с кадастровым номером 21:21:000000:7747, расположен в территориальной зоне - Т-1 (зона транспортной инфраструктуры). В соответствии с разрешением на строительство от 05.10.2017 №21-21516308-42-2017 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.02.2018 №21-21516308-03-2018, выданными администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района, объект должен быть единым "Здание "Автостанции Кугеси" с нежилыми помещениями иного назначения», площадью 290,2 кв.м.

Отказ ответчика в передаче в муниципальную собственность всего здания автостанции послужил основанием для обращения истца с иском в суд.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 5.4.6 заключенного Договора предусмотрена обязанность Арендатора обязанности безвозмездно передать в муниципальную собственность согласно проекту планировки, межевания и застройки территории, автостанцию с местами общего пользования для муниципальных нужд.

Согласно Проекту планировки, межевания и застройки территории, утвержденному постановлением администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 27.07.2015 № 193, автостанция имеет следующие характеристики: этажность – 2; количество зданий – 1; площадь застройки - 179,7 кв.м.; общая нормируемая площадь здания - 292,3 кв.м.; строительный объем здания - 1347,8 куб.м. 

Как следует из материалов дела, ответчик осваивал территорию именно на основании Проекта планировки, межевания и застройки территории, утвержденного постановлением администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 27.07.2015 № 193, а не какой-либо иной редакции. Строительство автостанции осуществлялось ответчиком именно в соответствии с этим Проектом, также как и остальных объектов в рамках договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.03.2013 №57.

Администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района выдано разрешение на строительство от 05.10.2017 № 21-21516308-42-2017 и разрешение на ввод в эксплуатацию от 20.02.2018 № 21-21516305-03-2018 на «Здание «автостанции Кугеси» с нежилыми помещениями иного назначения» с характеристиками, указанными в Проекте планировки, межевания и застройки территории.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что на основании пункта 5.4.6 Договора в соответствии с Проектом планировки, межевания и застройки территории, утвержденным постановлением администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 27.07.2015 № 193, ответчик обязан передать истцу все построенное здание автостанции, а не только одно из помещений в нем.

Как следует из материалов дела, в настоящее время ООО «СтройСервис» поставило на самостоятельный учет помещения, имеющиеся в здании автостанции по адресу: 

<

...>: - помещение №1 с кадастровым номером 21:21:160120:1702, площадью 140,3 кв.м., расположенное на первом этаже; - помещение №2, с кадастровым номером 21:21:160120:1703, площадью 129,8 кв.м., расположенное на первом и втором этажах; - помещения №3 и №4, площадью 5,1 кв.м. и 3,9 кв.м. соответственно, с кадастровыми номерами 21:21:160120:1701 и 21:21:160120:1700.

Ответчиком зарегистрировано право собственности на помещения с кадастровыми номерами 21:21:160120:1702 и 21:21:160120:1703. Право собственности на помещения с кадастровыми номерами 21:21:160120:1701 и 21:21:160120:1700 не зарегистрировано, поскольку, как пояснил представитель ответчика, данные помещения относятся к местам общего пользования, в них расположены объекты инженерной инфраструктуры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу второму которого по смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Определение нормы права, подлежащей применению к спорным правоотношениям, является юридической квалификацией. Наличие или отсутствие в исковом заявлении указания на конкретную норму права, подлежащую применению, само по себе не определяет основание иска, равно как и применение судом нормы права, не названной в исковом заявлении, само по себе не является выходом за пределы заявленных требований.

В данном случае, исходя из цели обращения истца, очевидности преследуемого им материально-правового интереса и установленных по делу обстоятельств, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования в отношении всех имеющихся в настоящее время в здании автостанции помещений с кадастровыми номерами 21:21:160120:1700, 21:21:160120:1701, 21:21:160120:1702, 21:21:160120:1703, поскольку это будет равнозначно передаче в муниципальную собственность всего здания автостанции.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В данном случае, поскольку истец как представитель муниципального образования преследует цель получить и фактическое владение, и титул собственника автостанции, ссылаясь на соответствующую обязанность ответчика, предусмотренную договором, суд полагает возможным руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет иск и выносит решение об обязании ответчика безвозмездно передать муниципальному образованию – Чебоксарскому району Чувашской Республики в лице Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики помещения с кадастровыми номерами 21:21:160120:1700, 21:21:160120:1701, 21:21:160120:1702, 21:21:160120:1703 и осуществлении регистрации в ЕГРН перехода права собственности к муниципальному образованию – Чебоксарскому району Чувашской Республики на указанные помещения.

Вопреки утверждению представителя ответчика, суд не усматривает какой-либо недобросовестности в действиях истца. Напротив, в данном случае усматривается недобросовестность в действиях самого ответчика.

Так, при заключении договора аренды земельного участка для комплексного освоения № 57 от 11.03.2013, пункт 5.4.6 которого предусматривал обязанность ответчика безвозмездно передать в муниципальную собственность, согласно проекту планировки, межевания и застройки территории, автостанцию с местами общего пользования для муниципальных нужд, ответчику должно было быть известно, что действовавшая на тот момент редакция проекта не предусматривала такую автостанцию.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ установлено обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом местного самоуправления, подготовить и представить в исполнительный орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор. Аналогичное обязательство арендатора было предусмотрено договором № 57 от 11.03.2013.

Следовательно, для сторон договора должно было быть очевидным, что строительство автостанции должно будет осуществлено в соответствии с утвержденной в будущем новой редакцией такого проекта.

Судебными актами по делу № А79-5981/2016 подтверждается, что пункт 5.4.6 договора является действительным, не противоречит закону и нормативному акту, направлен на защиту охраняемых интересов ответчика.

В связи с изложенным, суд считает необоснованными доводы ответчика о том, что положения Проекта планировки, межевания и застройки территории, утвержденных постановлением Администрации Кугесьского сельского поседения от 27.07.2015 №193, не применимы в части размеров автостанции по отношению к договору № 57 от 11.03.2013.

Проект планировки, межевания и застройки территории, утвержденный постановлением администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района от 27.07.2015 № 193, предусмотрел строительство двухэтажного здания автостанции без каких-либо условий о наличии в здании самостоятельных помещений, не относящихся к автостанции.

Данный Проект ответчик не оспаривал, напротив, осуществлял освоение территории и строительство всех объектов в соответствии с этим Проектом; получил разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в отношении здания автостанции и уже после этого заявил возражения против передачи в муниципальную собственность всего здания автостанции, претендуя на то, чтобы остаться собственником части (помещения) здания.

Указанная позиция ответчика признается судом необоснованной. По аналогии в данном случае можно руководствоваться правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, в котором разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Объективные критерии использования земельных участков по целевому назначению установлены Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации. В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В абзаце втором статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство.

В данном случае является очевидным, что Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики и Администрация Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики не выражали свою волю на строительство Обществом на арендованном земельном участке здания автостанции, в котором только одно помещение будет передано в муниципальную собственность, а другое помещение останется в собственности ответчика.

Суд находит обоснованными доводы третьего лица - Администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики о том, что при рассмотрении подготовленного ответчиком проекта здания автостанции, который имел наименование - «Здание «Автостанции Кугеси» с нежилыми помещениями иного назначения», и в последующем при выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, администрация Кугесьского сельского поселения добросовестно предполагала, что данный объект является единым зданием автостанции, которой полностью перейдет в муниципальную собственность. И словам в наименовании «с нежилыми помещениями иного назначения» не придавала значения, так как предполагала, что все здание и является автостанцией, со всеми помещениями в ее составе. Этим впоследствии и пытается недобросовестно воспользоваться ответчик, пытаясь передать нежилое помещение, вместо всего здания.

Ответчик ссылается на то, что согласно пункту 6 Минимальных требования к оборудованию автовокзалов и автостанций, утв. Приказом Минтранса России от 29.12.2015 N 387, в здании и (или) на территории автовокзала, автостанции помимо объектов, указанных в пунктах 3, 4 настоящих Требований, допускается размещение иных объектов при условии выполнения требований, предусмотренных приложением к настоящим Требованиям. Однако вопреки позиции ответчика, данный пункт Минимальных требований не означает, что такой иной объект не относится к зданию автовокзала в целом, не является его составной частью.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 14.02.2009 N 112 "Об утверждении Правил перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом и городским наземным электрическим транспортом" предусмотрено, что "автостанция" - объект транспортной инфраструктуры, включающий в себя размещенный на специально отведенной территории комплекс зданий и сооружений, предназначенных для оказания услуг пассажирам и перевозчикам при осуществлении перевозок пассажиров и багажа, обеспечивающий возможность отправления от 250 до 1000 человек в сутки.

Таким образом, спорное здание в целом, со всеми помещениями в нем, является зданием автостанции, объектом транспортной инфраструктуры.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В пунктах 1, 70, 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

С учетом изложенного, возражения ответчика в любом случае подлежат отклонению, не имеют правового значения.

Расходы по оплате государственной пошлины суд в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "СтройСервис" безвозмездно передать муниципальному образованию – Чебоксарскому району Чувашской Республики в лице Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики помещения с кадастровыми номерами 21:21:160120:1700, 21:21:160120:1701, 21:21:160120:1702, 21:21:160120:1703 в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Осуществить регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости перехода права собственности к муниципальному образованию – Чебоксарскому району Чувашской Республики на помещения с кадастровыми номерами 21:21:160120:1700, 21:21:160120:1701, 21:21:160120:1702, 21:21:160120:1703.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройСервис" в доход федерального бюджета 6000 (Шесть тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев