АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-53642/2020

31 мая 2021 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2021 года 

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2021 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Плакатиной,   при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН540212620774, ОГРНИП318547600002821, далее - истец, ИП ФИО2) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-трейд" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО "Элемент-трейд") 

о взыскании 703636 руб. 77 коп., о признании дополнительного соглашения от 20.02.2020 к договору №СЕС 16 от 27.02.2018 года недействительным,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО3, представитель по доверенности  от 11.01.2021, предъявлены паспорт и диплом (посредством онлайн-заседания).

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности  №361-20 от 01.08.2020, предъявлены паспорт и диплом.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

19.05.2021 от истца поступило ходатайство об изменении основания иска.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 просит признать  недействительным дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №СЭС16 от 27.02.2018, взыскать с ответчика ООО "Элементтрейд" арендную плату, включая коммунальные платежи в размере 658289 рублей 27 копеек, неустойку в размере 467 рублей 50 копеек в день, начиная с 15.07.2020 по день фактической оплаты, а также расходы по уплате госпошлины.

Судом уточнение исковых требований принято на основании статьи 49 АПК РФ. Других заявлений и ходатайств не поступило.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением суда от 24.02.2021 в связи с болезнью судьи В.В. Коликова произведена замена состава суда с использованием автоматизированной системы распределения дел на судью В.В. Плакатину.

Определением суда от 26.02.2021 судом объединены дела №А60-53642/2020 и №А60-2684/2021 для их совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А60-53642/2020, дело передано судье В.В. Плакатиной.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из искового заявления, между ФИО2 (далее- Арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (далее –Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № СЕС 16 от 27.02.2018г., согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование и владение (в аренду недвижимое имущество): помещение общей площадью 425 кв.м. в строящемся нежилом здании общей площадью -1584,2 кв.м., расположенное на 1 этаже здания в границах земельного участка площадью 1217 кв.м. с кадастровым номером 54:35:082985:64, находящегося по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Первомайский район, ул.Шмидта, 4/1.

20.02.2020 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №СЕС 16 от 27.02.2018г., согласно которому, стороны пришли к соглашению, что в период с 01.03.2020  по 31.03.2021  арендная плата уменьшена до 240000  рублей 00 копеек в месяц. 

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения, настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами, распространяет свое действие с 20 февраля 2020 года и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

28.04.2020 от Арендатора поступило уведомление о расторжении договора аренды с 01.06.2020.

Истец, полагая, что арендатор злоупотребил своим правом, с целью получения односторонней финансовой выгоды, заранее зная, что не планирует арендовать данное помещение в указанный в соглашении период, с целью снизить свои расходы за аренду помещения в период прекращения своей деятельности по данному адресу, просит признать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №СЕС 16 от 27.02.2018 недействительным, ссылаясь на статьи 10, 168, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Кроме того, истец ссылается на то обстоятельство, что, согласно акту сверки взаимных расчетов за период 01.01.2018-15.07.2020г. между ИП ФИО2 и ООО «Элемент-Трейд», задолженность в пользу ИП ФИО2 за внесение арендных платежей составляет 658 289 рублей 27 копеек.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия об уплате задолженности в размере 658 289 рублей 27 копеек.

В ответ на претензию ООО «Элемент-Трейд» направлено письмо от 09.06.2020, в котором ответчиком выражается несогласие с предъявленными требованиями.

Поскольку сторонами вопрос о внесении задолженности по арендным платежам по договору № СЕС 16 от 27.02.2018г. не урегулирован в досудебном порядке, ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО «Элемент-трейд» о признании недействительным дополнительного соглашения от 20.02.2020 к договору аренды недвижимого имущества №СЭС16 от 27.02.2018, взыскании с  ООО "Элемент-трейд" арендной платы, включая коммунальные платежи в размере 658289 рублей 27 копеек, неустойки в размере 467 рублей 50 копеек в день, начиная с 15.07.2020 по день фактической оплаты, а также расходов по уплате госпошлины.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав позицию лиц, участвующих в деле, руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В соответствии с. п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 309, 310 и 408 ГК РФ).

Суд при вынесении решения принял во внимание следующие обстоятельства.

Пунктом 7.2 договора аренды установлено право в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, уведомив об этом арендодателя за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от договора. Договор считается расторгнутым с даты истечения срока, установленного настоящим пунктом договора.

20.02.2020 ответчиком в адрес ИП ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора недвижимости в одностороннем порядке с 20.04.2020.

27.02.2020 истцом в адрес ответчика направлено письмо с просьбой не расторгать договор аренды магазина по адресу 

<

...>, а подписать дополнительное соглашение на 12 месяцев с понижением арендной платы с 467 500 руб. в месяц до 240 000 руб. в месяц.

Результатом ведения указанных переговоров стало  заключение сторонами дополнительного соглашения о снижении арендной платы в период с 01.03.2020 по 31.03.2021.

Как следует из п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, ссылка  истца на то обстоятельство, что в виду отсутствия регистрации, дополнительное соглашение не вступило в силу и не имеет правовой силы подлежит отклонению, поскольку истец как сторона договора не вправе ссылаться на незаключенность дополнительного соглашения по причине отсутствия регистрации в силу приведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций. 

В части довода о недействительности дополнительного соглашения, суд обращает внимание на следующее.

Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). 

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик умолчал о существенных обстоятельствах сделки. Дополнительное  соглашение  со стороны ответчика было заключено с целью снизить расходы на закрытие магазина, в то время как текст соглашения содержал условия о сроке аренды - 13 месяцев, и регистрации данного соглашения в госорганах. Истец указывает, что если бы истец знал о том, что ответчик планирует расторгнуть договор аренды, то не заключил бы очевидно невыгодное для себя соглашение о снижении стоимости аренды, в том числе, распространяющее действие на прошлые месяцы.

Вместе с тем, при отклонении названного довода, судом учтено следующее.

Истец 20.02.2020 узнал о намерении ответчика ООО «Элемент-трейд» расторгнуть договор, в связи с чем ИП ФИО2 предложено снизить  арендную плату.

Суд учитывает, что индивидуальный предприниматель ФИО2 является субъектом предпринимательской деятельности, т.е. самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

Предлагая указанные условия совершаемой сделки истец, действуя разумно и осмотрительно, могла и должна была предвидеть возможность отказа ответчика от договора в будущем, поскольку пунктом 7.2 договора аренды каких-либо ограничений для одностороннего отказа от заключенного договора не предусмотрено.

Кроме того, вновь заключенное дополнительное соглашение от 20.02.2020 также не содержит каких-либо условий, ограничивающих право арендатора от односторонний  отказ от договора.

Также довод истца о том, что со стороны ИП ФИО2 имелось намерение о будущем длительном сотрудничестве с ООО «Элемент-трейд» никакими конкретными фактами не подтверждается, дополнительное соглашение также не содержит, например,  условия о том,  что сниженная цена действительна при продолжении срока аренды на срок более года.

Условие «стороны пришли к соглашению, что в период с 01.03.2020 по 31.03.2021 арендная плата подлежит уплате в размере 240000 рублей 00 копеек» не может быть истолковано судом как условие о планируемом сроке продолжения арендных отношений и запрете на односторонний отказ от договора в течение указанного срока, либо на действительность цены при соблюдении срока аренды до 31.03.2021, или проч.

Кроме того, умысел на установление подобного условия также не явствует из переписки сторон, предшествующей заключению спорного дополнительного соглашения. 

Факт подписания дополнительного соглашения 16.04.2020, по мнению суда, самостоятельного значения не имеет, поскольку стороны договорились о распространении сниженной арендной платы на отношения с 20.02.2020.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора

Пунктом 4 данной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Суд  при оценке действительности дополнительного соглашения учитывает, добросовестное поведение  ответчика, а именно, 30.04.2020, установив отсутствие экономического эффекта, ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора аренды с 30.06.2020 (хотя в соответствии условиями пункта 7.2 договора аренды мог бы отказаться от договора 30.05.2020). Таким образом, арендные отношения продолжились еще почти 2,5 мес. (с 20.04.2020 по 30.06.2020), что косвенно свидетельствует об отсутствии у ответчика намерения обогатиться за счет истца.

Кроме того, суд учитывает, доводы отзыва о том, что разница в сумме 180 000 рублей (при расторжении договора 20.04.2020 без снижения арендной платы и при расторжении договора 30.04.2020 с учетом снижения арендной платы с 01.03.2020) не являются для ООО «Элемент-трейд»  (крупной торговой сети) заранее спланированной схемой получения финансовой выгоды.

В качестве довода о злоупотреблении ответчиком своими правами, истец приводит ссылку на открытие  магазина этой же торговой сети в непосредственной близости с арендуемым помещением, что также свидетельствует о намерении ООО «Элемент-трейд» прекратить договор аренды и ведение переговоров по снижению арендной платы с целью получения финансовой выгоды.  Суд, оценивая указанное обстоятельство, обращает внимание на следующее. Договор аренды помещения по адресу г. Новосибирск, Героев Революции, 35/1 заключен  23.07.2019.Истец, зная об указанном обстоятельстве,  наблюдая в непосредственной близости с арендуемым помещением магазин этой же торговой сети, также мог предусмотреть в дополнительном соглашении ограничение права на односторонний отказ арендатора от договора, чего сделано не было.

Суд полагает, что само по себе открытие магазинов с таким покрытием (по расстоянию) является обычной практикой торговых сетей и не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика.

Внесение арендатором арендной платы 24.03.2020 и 09.04.2020 в прежнем размере (без учета дополнительного соглашения от 20.02.2020) не свидетельствует о совершении арендатором конклюдентных действий по установлению размера арендной платы. Условиями договора аренды не предусмотрено изменений Договора в одностороннем порядке.

Таким образом, дополнительное соглашение от 20.02.2020 является заключенным и действительным, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя  ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» о признании дополнительного соглашения  к договору аренды №СЭС16 от 27.02.2018 недействительным.

Таким образом, стоимость арендной платы за период март-июнь 2020 года, исходя из стоимости аренды 240000 рублей в месяц, составляет 960000 рублей 00 копеек, переменная плата  составляет 110268 рублей 23 копейки (период апрель-июнь 2020 год) + 80521 рубль 04 копейки (счета от 31.08.2019, 30.09.2019, ответчиком также учтены  в акте сверки) = всего 1150789 рублей 27 копеек.

Ответчиком произведена оплата на следующую сумму 467500 рублей 00 копеек 24.03.2020, 467500 рублей 00 копеек  09.04.2020.

Кроме того, пунктом 5.2.8 в целях обеспечения обязательств по договору аренды, арендатор  оплачивает авансовый платеж по договору аренды в  размере 467500 рублей 00 копеек в течение 10 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи. В случае досрочного расторжения сторонами договора аренды, авансовый платеж подлежит возврату арендатору в полном объеме.

08.05.2018, что сторонами не оспаривается, ответчиком внесен авансовый платеж в размере 467500 рублей 00 копеек.

Таким образом, ООО «Элемент-трейд» в счет арендной платы (постоянной и переменной за приведенный период) уплачены денежные средства в размере 1402500 рублей 00 копеек.

Согласно ст. 408 ГК РФ только надлежащее исполнение прекращает обязательства.

Из представленных в дело доказательств следует, что ответчик произвел оплату задолженности в полном размере, задолженность на момент обращения в суд с настоящим иском у ответчика перед истцом отсутствовала.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 8.2. настоящего договора за несвоевременное внесение арендной платы Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Судом не установлено факта просрочки исполнения обязательства ответчика перед истцом.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований  индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» о взыскании арендной платы и неустойки по договору аренды  следует отказать.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требования индивидуального предпринимателя  ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» о признании дополнительного соглашения  к договору аренды №СЭС16 от 27.02.2018 недействительным отказать, 

2. В удовлетворении  требования индивидуального предпринимателя  ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» о взыскании арендной платы и неустойки по договору аренды отказать.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяВ.В. Плакатина