АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

дело № А84-2707/19

24 октября 2019 года

город Севастополь

Резолютивная часть решения оглашена 17.10.2019.

Решение в полном объёме составлено 24.10.2019.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Сервис Крым» 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сегас-Тур» 

о признании договора заключенным, взыскании неустойки 

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Сегас-Тур»

к  Обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Сервис Крым»

о взыскании 3 292 556,60 руб

при участии представителей:

от истца (по первоначальному иску): ФИО2 – представитель по доверенности;

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО3 – проедставитель по доверенности;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт Сервис Крым» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Сегас-Тур» о признании договора заключенным, взыскании неустойки.

Определением от 24.06.2019 назначено предварительное судебное заседание. 

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, просил в иске отказать.

16.07.2019 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.

В ходе судебного разбирательства ответчик (ООО «Сегас-Тур») представил встречный иск к ООО «Комфорт Сервис Крым» о взыскании 3 292 556,60 руб.

18.09.2019 встречное исковое заявление было принято судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Ответчик по встречному иску представил отзыв на встречный иск, просил в его удовлетворении отказать.

В судебном заседании представители сторон огласили требования и возражения по делу, дали пояснения по сути спора.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

В соответствии с требованиями первоначального искового заявления, истец указал на заключение между ООО «Комфорт Сервис Крым» (участник) и ООО «Сегас-Тур» (застройщик) договора №367/27102017 от 27.10.2017 Договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым Застройщик обязуется в предусмотренный данным Договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц осуществить строительство следующего Объекта: пансионата туристическо-гостиничного комплекса размещаемого на земельном участке площадью 2,0700 Га, кадастровый номер участка №91:02:001017:128 по адресу: 

<

...> и после ввода в эксплуатацию Объекта строительства передать Участнику в собственность апартамент № 2/34(2/9) на 2 этаже, секция 5, общей площадью 40,96 м.кв., а Участник обязуется оплатить предусмотренную Договором цену и принять Объект долевого строительства у Застройщика.

Характеристики Объекта долевого участия, который должен быть передан Участнику в собственность, определены в Приложении № 1 и паспортом отделки к данному Договору.

В соответствии с п. 2 Договора цена договора определяется как сумма денежных средств (паевого взноса), подлежащих к уплате Участником для сооружения Объекта строительства и передачи ему в собственность объекта долевого строительства.

Сумма паевого взноса на строительство Объекта долевого участия, с характеристиками, указанными в Приложении № 1 к Договору и паспортом отделки, составляет 2 130 901,93 руб. 

Сумма паевого взноса на строительство Объекта долевого участия, указанная в п. 2.2. договора, определена исходя из проектной площади Объекта долевого участия 40,96 кв.м., состоящей из площади апартамента 36,94 м.кв, и площади летних помещений 6,24 м.кв., которая учитывается в общей площади с понижающим коэффициентом 0,5 - для лоджий и суммы паевого взноса за 1 кв.м, в размере 52 023 рублей 97 копеек.

Внесение паевого взноса осуществляется участником в сроки: сумма 2 130 901,93 руб в срок до 27.10.2018.

Застройщик обязан обеспечить сооружение (строительство) объекта и ввод его в эксплуатацию до 3 квартала 2018 г включительно. Передача объекта долевого строительства в собственность участнику осуществляется застройщиком по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней со дня наступления следующих условий:

ввода Объекта строительства в эксплуатацию;

внесения Участником всех платежей по Договору в полном объеме;

заключения Участником и Застройщиком договора, предусмотренного п. 3.4. данного Договора (п. 3.3 Договора).

После ввода Объекта строительства в эксплуатацию, до принятия Участником Объекта долевого строительства по Акту приема-передачи, Участник и Застройщик обязаны заключить договор об управлении Объектом строительства, предусматривающий обязательства по содержанию и ремонту объекта строительства, обеспечению поставки жилищно-коммунальных услуг, оплате стоимости указанных услуг и работ (п. 3.4 Договора).

Представленная копия договора содержит подписи уполномоченных представителей сторон и оттиски печатей сторон.

Истец ссылается на выполнение со своей стороны условий договора об оплате денежных средств, предоставив в качестве доказательств платежные поручения об оплате паевого взноса в общей сумме 2 127 780 рублей (платёжные поручения № 540 от 27.04.2018, № 614 от 11.05.2018, № 1478 от 19.10.2018, № 1499 от 25.10.2018).

Истце по первоначальному иску ссылается на то, что в нарушение условий заключенного договора, передача объекта строительства не осуществлялась на протяжении длительного времени; соглашение об изменении срока окончания строительства и передачи объекта участнику долевого строительства не заключалось, в связи с чем истец направил в адрес ответчика (по первоначальному иску) требование от 29.01.2019 о предоставлении сведений о планируемых сроках ввода в эксплуатацию Объекта строительства и передачи объекта долевого строительства в собственность по акту приема передачи.

Отсутствие ответа на данное требование стало причиной обращения истца в суд с требованием о признании договора №367/27102017 участия в долевом строительстве заключенным и действующим; обязании ООО «Сегас-Тур» передать по акту приема-передачи в собственность ООО "Комфорт Сервис Крым" апартамент № 2/34(2/9) на 2 этаже, секция 5, общей площадью 40,96 м.кв, в пансионате туристическо-гостиничного комплекса размещаемого на земельном участке площадью 2,0700 га, кадастровый номер участка №91:02:001017:128 по адресу: 

<

...>, в течении 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскании с ООО «Сегас-Тур» в пользу ООО «Комфорт Сервис Крым» неустойки за несвоевременную передачу в собственность объекта долевого строительства в размере 108 995,63 руб.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что на момент обращения ООО «Комфорт Сервис Крым» в суд сумма паевого взноса на строительство указанного апартамента не выплачена, сумма задолженности ООО «Комфорт Сервис Крым» перед ООО «Сегас-Тур» по договору участия в долевом строительстве № 367/27102017 от 27.10.2017 составляет 3 063 080,80 руб. Кроме того, в связи с просрочкой оплаты суммы паевого взноса в адрес ООО «Комфорт Сервис Крым» ответчиком направлена претензия с требованием оплатить начисленную пеню в размере 170 128,61 руб.

Ответчик указал, что истцом была внесена частичная оплата по договору, остаток денежных средств составляет 3 063 080,80 руб., то есть имеется задолженность перед Застройщиком. Кроме того,  договор на предоставление услуг по содержанию комплекса - не заключён. При таких обстоятельствах, выполнение ООО «Сегас-Тур» обязательства по передаче ООО «Комфорт Сервис Крым» его апартамента не представляется возможным.

Поскольку обязательства со стороны ООО «Комфорт Сервис Крым» исполнены не надлежащим образом, у ООО «Сегас-Тур» не возникает и обязательства по передаче Участнику строительства построенного объекта.

В соответствии с требованиями встречного искового заявления ООО «Сегас-Тур» просило взыскать с ООО «Комфорт Сервис Крым» задолженность по договору № 367/27102017 от 17.10.2017 в размере 3 063 080,80 руб, пеню за нарушение сроков оплаты по договору в размере 229 475,80 руб.

В обоснование требований встречного искового заявления, ООО «Сегас-Тур» представило копию иного договора №367/27102017 от 27.10.2017 участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого ООО «Сегас-Тур» принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и /или с привлечением третьих лиц осуществить строительство следующего объекта: «Пансионат туристическо-гостиничного комплекса размещаемого на земельном участке площадью 2,0700 га, кадастровый номер участка №91:02:001017:128 по адресу: 

<

...> и после ввода в эксплуатацию указанного Объекта строительства передать Участнику в собственность апартамент №2/34 (2/9) на 2 этаже, секция 5, общей площадью 40,96 кв.м, а Участник обязуется оплатить предусмотренную Договором цену и принять Объект долевого строительства у Застройщика.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что внесение паевого взноса осуществляется Участником в сумме 5 190 860,80 руб. в срок до 27.10.2018 года.

Сумма паевого взноса на строительство объекта долевого участия, с характеристиками, указанными в приложении 1 к Договору и паспортом отделки составляют 5 190 860,80 рублей (п. 2.2 Договора).

Сумма паевого взноса на строительство объекта долевого участия, указанная в п. 2.2 Договора определена исходя из проектной площади долевого участия 40,96 кв.м., состоящей из площади апартаментов 36,94 кв.м., и площади летних помещений 6,24 кв.м., которая учитывается в общей площади с понижающим коэффициентом 0,5 для лоджий и суммы паевого взноса за 1 кв.м. в размере 126730 руб.(п. 2.3 Договора).

Согласно п. 3.3 Договора передача объекта долевого строительства в собственность Участнику осуществляется Застройщиком по Акту приема-передачи в течение 30-ти (тридцати) календарных дней со дня наступления следующих условий:

- ввода объекта строительства в эксплуатацию;

-внесения Участником всех платежей по Договору в полном объеме;

-заключения Участником и Застройщиком договора, предусмотренного п. 3.4 данного договора.

Представленная копия договора содержит подписи уполномоченных представителей сторон и оттиски печатей сторон.

30.05.2019 ООО «Сегас-Тур» направило в адрес ООО «Комфорт Сервис Крым»  уведомление о необходимости погашения имеющейся задолженности в размере 3 063 080,8 руб и уплате пени 1 701 28,61 руб.

Истцом по первоначальному иску в материалы дела представлен акт экспертного исследования независимой экспертизы №85-19 по определению стоимости права требования по договору №367/27102017 от 27.10.2017 в части апартаментов №2/34 на 2 этаже, секция 5, площадью 40,96 кв.м ,согласно которому рыночная стоимость права требования указанного объекта составляет 2 211 800 руб.

ООО «Комфорт Сервис Крым» представил отзыв на встречный иск, где указал, что Требование истца по встречному иску не основано на действующей редакции п.2.2 Договора участия в долевом строительстве № 367/27102017 от 27.10.2017

Ответчик по встречному иску ссылался на положения п. 2.6 спорного договора, в соответствии с которым, в случае, если в период с момента заключения данного Договора и до момента передачи застройщиком Участнику Объекта долевого строительства по Акту приема-передачи возникнут обстоятельства, влияющие на себестоимость строительства (в том числе возникновение у Застройщика каких-либо дополнительных затрат, связанных со строительством Объекта строительства), либо если в период с момента заключения данного Договора и до момента внесения Участником паевого взноса в полном объеме возникнут обстоятельства, влияющие на конечную стоимость продажи объекта долевого строительства, (в т.ч. изменения в г.Севастополе рынка аналогичных объектов недвижимости), Застройщик имеет право потребовать пересмотра размера паевого взноса на строительство Объекта долевого участия. При этом, в целях исключения споров сторон об обоснованности и порядке изменения размера паевого взноса, размер паевого взноса определяется как рыночная стоимость продажи Объекта долевого строительства (или аналогичного Объекта), определенная не позднее месяца наступления вышеуказанных обстоятельств независимым субъектом оценочной деятельности.

ООО «Комфорт Сервис Крым» указало, что между сторонами велись переговоры относительно конечной стоимости продажи Объекта долевого строительства, были подписаны несколько редакций Договора, определен размер паевого взноса в сумме 2 130 901,93 руб.

Также ответчик по встречному иску указал, что в соответствии с п.2.4 Договора внесение паевого взноса осуществляется в срок до 27.10.2018. Справкой от 26.10.2018, приобщенной к материалам дела, с указанием фактической площади и стоимости предмета Договора, подтверждено внесение полной суммы паевого взноса в размере его фактической стоимости. 

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований как первоначального, так и встречного иска исходя из следующих оснований.

Как следует из заявлений сторон, стороны ссылаются на положения договора участия в долевом строительстве № 367/27102017 от 27.10.2017 которым предусмотрено, что передача объекта долевого строительства в собственность участнику осуществляется застройщиком по акту приёма-передачи в течение 30-и календарных дней со дня наступления следующих условий: ввод объекта строительства в эксплуатацию: внесения участником всех платежей по договору в полном объеме; заключение участником и застройщиком договора, предусмотренного п. 3.4. договора.

При этом, Раздел 2 (Цена договора и порядок расчетов) вышеуказанного договора участия в долевом строительстве имеет две разные редакции.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, к существенным условиям также относится цена договора и следовательно, разночтение в существенных условиях свидетельствует о том, что стороны не достигли по ним соглашения. В этом случае договор является незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктами 4, 5 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», договор, в котором стороны не согласовали существенные условия, является именно незаключенным и фактически отсутствующим.

Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Из материалов дела усматривается отсутствие между сторонами определённости по существенному вопросу – в части стоимости паевого взноса. Редакции договора, представленные сторонами, не совпадают в части установления стоимости объекта.

При этом, ни одна из сторон не заявляла о фальсификации какого-либо из представленных договоров. Представители сторон поясняли суду, что действительно оба договора с разной ценой действительно были заключены, однако в настоящее время отсутствует согласие относительно окончательной цены.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 1, 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суды при рассмотрении требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае проверяют договор или его отдельные положения на предмет его заключенности и действительности (недействительности) независимо от того, заявлены ли соответствующие возражения или встречный иск.

Суд констатирует, что подписание сторонами договора представляет лишь их намерение совершить действия в отношении определенных обстоятельств, но в отсутствие согласования существенных его существенных условий не свидетельствует о реальности его исполнения, в том числе о возникновении у участников договора прав и обязанностей, вытекающих из данного договора.

Приняв во внимание вышеизложенное, суд признает спорный договор (как в редакции ООО «Комфорт Сервис Крым», так и в редакции ООО «Сегас-Тур») незаключенным, также констатирует факт отсутствия относимых и допустимых (статьи 67 и 68 АПК РФ) доказательств согласования между сторонами существенного условия договора, а именно относительно цены.

Исходя из изложенного, требования первоначального и встречного иска признаны судом не подлежащими удовлетворению. В связи с изложенным, ООО «Комфорт Сервис Крым» не лишено права требования возврата фактически уплаченных денежных средств в размере 2 127 780 рублей.  

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении первоначального иска Общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Сервис Крым» отказать.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Сегас-Тур» отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. 

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя. 

Судья                                                                                           А.С. Погребняк