ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-12309/2024

Дело № А41-77880/23

31 июля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 июля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Диаковской Н.В.,

судей Иевлева П.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мехтиевым М.Ш.,

при участии в заседании:

от ООО «Фиртус» – ФИО1 по доверенности от 12.09.2023, диплом о высшем юридическом образовании;

от администрации г. Долгопрудного Московской области – ФИО2 по доверенности от 02.05.2024, диплом о высшем юридическом образовании;

от Министерства имущественных отношений Московской области – представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области – представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фиртус» 

на решение Арбитражного суда Московской области 

от 28 марта 2024 года по делу  № А41-77880/23 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фиртус» 

к администрации г. Долгопрудного Московской области

при участии в деле третьих лиц: Министерства имущественных отношений Московской области и Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области

об оспаривании решения и обязании устранить допущенные нарушения,  

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фиртус» (далее - ООО «Фиртус»,  заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений т. 2 л. д. 132-136) к администрации г. Долгопрудный Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным решения от 13.06.2023 № Р001-2101203091-71872087 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» и обязании администрации направить в адрес ООО «Фиртус» подписанный договор купли-продажи на земельный участок с кадастровым номером: 50:42:0020203:73 кв.м., площадью 4000 кв.м расположенный относительно ориентира по адресу: 

<

...>.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2024 года по делу  № А41-77880/23 в удовлетворении заявления отказано (т. 2 л. д. 144-148).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Фиртус» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО «Фиртус» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявление удовлетворить.

Представитель администрации возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей ООО «Фиртус» и администрации, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Фиртус» на основании договора аренды от 01.07.1996 № МО-42-163Д сроком действия с 03.02.2004 на 27 лет, принадлежит земельный участок с кадастровым номером: 50:42:0020203:73 кв.м., запись о государственной регистрации права: 50-01.42-02/2004-124 от 03.02.2004; площадью 4000 кв.м., расположенный относительно ориентира по адресу: 

<

...> д 6а. Договор аренды является действующим, задолженности по арендной плате не имеется.

На земельном участке расположены здания, принадлежащие на праве собственности ООО «Фиртус» основное здание с кадастровым номером 50:42:0040318:544 площадью 390,2 кв. м; а также вспомогательные здания с кадастровым номером 50:42:0040318:545, площадью 66.7 кв.м.; с кадастровым номером 50:42:0040318:546 площадью 36,5 кв..м; с кадастровым номером 50:42:0040318:547 площадью 60,6 кв. м.

Решением администрации городского округа Долгопрудный Московской области от 13.06.2023 № Р001-2101203091-71872087 отказано в предоставлении указанного выше  земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. При этом администрация сослалась на следующие основания:

- несоответствие информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия; 

- наложение границ на земли, земельные участки государственного лесного фонда при отсутствии подтверждения применения к земельному участку процедуры, предусмотренной Федеральным законом от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель»;

- отсутствие прав заявителя на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке; 

- расположение на испрашиваемом земельном участке объекта капитального строительства, зарегистрированного в ЕГРН без разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию (в случаях, если законом прямо предусмотрено получение таких разрешений) или зарегистрированного в ЕГРН на основании декларации (в случаях, если законом прямо не предусмотрена такая регистрация). 

Полагая, что указанное решение администрации является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО «Фиртус» в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявления в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 5 статьи 39.20 ЗК РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, осуществляется без проведения торгов.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

В силу пункта 7 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; либо указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; либо предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается; либо границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

В представленном техническом паспорте на здание ЗАО «Фиртус» расположенное по адресу: 

<

...> д. ба, инв № 1924, выполненного Долгопруднинским БТИ по состоянию на 30.09.2003 указаны следующие строения, включенные в состав объекта недвижимости:

Лит.А - основное строение, общей площадью 239.0 кв.м (габариты 24.90x9.60м);

Лит.ГЗ - склад, общей площадью 78.1 кв.м (габариты 12.60x6.20м);

Лит.Г4 - склад, общей площадью 36.5 кв.м (габариты 2.90x12.60м);

Лит Г5 - мастерская, обшей площадью 61.6 кв.м (габариты 10.10x6.0м)

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр судебных экспертиз «НОРМА».

Согласно экспертному заключению № 06/01/24/АС/К на испрашиваемом земельном участке расположено 4 объекта капительного строительства. При этом объект № 1 (условное обозначение в экспертном заключении) является реконструированным объектом капитального строительства имеющим кадастровый номер 50:42:0040318:544, объект № 2 (условное обозначение в экспертном заключении) является реконструированным объектом капитального строительства имеющим кадастровый номер с кадастровым номером 50:42:0040318:547, объект № 3 (условное обозначение в экспертном заключении) является реконструированным объектом капитального строительства имеющим кадастровый номер 50:42:0040318:545 и объект № 4 (условное обозначение в экспертном заключении) является вновь возведенным строением, также на земельном участке расположен один объект № 5 (условное обозначение) некапитальный, возведенный из модульных строений (грузовых контейнеров). Объекты № 1, № 2, № 3 являются реконструированными, объект № 4 и № 5 являются вновь возведенными.

Здание, ранее имевшее кадастровый номер 50:42:0040318:546 площадью 36,5 кв.м реконструировано путем демонтажа стен под навес, и в настоящее время является некапитальным (лист 28 экспертного заключения).

В соответствии с планом ИСОГД (см. рис. 2) установлено, что исследуемый земельный участок с КН 50:42:0020203:73 является смежным с территорией объекта культурного наследия регионального значения "Церковь Сергия Радонежского, 1893 г." (на рис.2 обозначена розовым цветом с красной штриховкой) (основание Распоряжение Главного управления культурного наследия Московской области от 31.01.2018 N 45РВ-29 "Об утверждении границы территории и режима использования территории объекта культурного наследия регионального значения "Церковь Сергия Радонежского, 1893 г.", расположенного по адресу: Московская область, городской округ Долгопрудный, 

<

...>). Здания, расположенные на исследуемом земельном участке с КН 50:42:0020203:73 не попадают в границы территории объекта культурного наследия.

При этом экспертами отмечено, что в соответствии с Постановлением от 25.03.2022 № 281/10 «Об установлении зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения "Церковь Сергия Радонежского, 1893 г.", расположенного по адресу: Московская область, городской округ Долгопрудный, 

<

...> и об утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон» у Объекта культурного наследия установлена зона охраны ОКН, а также на всей территории земельного участка 50:42:0020203:73 установлена зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (т. 2 л. д. 2-87).

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В Определении Верховного Суда РФ от 07 апреля 2016 года № 310-ЭС15-16638 разъяснено, что судам при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

То обстоятельство, что за обществом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, не может свидетельствовать о капитальности такого объекта в понимании статьи 51 ГрК РФ.

Какой-либо документации, подтверждающей возведение нежилого объекта с учетом требований ГрК РФ, обществом суду не представлено.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявитель пояснял, что объекты 2, 3 и 4 являются объектами вспомогательного значения к основному с кадастровым номером 50:42:0040318:544 площадью 390,2 кв. м., в силу чего в соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требовалась, а регистрация права собственности произведена на основании технического плана.

Вместе с тем, наличие объекта вспомогательного использования, возведенного на земельном участке, не отведенном для целей строительства, не может повлечь возникновение права на приобретение в собственность земельного участка, под данным объектом на основании статьи 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.04.2012 N 12955/11 при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется весь испрашиваемый земельный участок.

Согласно пункту 16 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2022)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022) в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

В силу нормативной совокупности приведенных норм земельного и градостроительного права, арбитражный суд приходит к выводу, что применительно к обстоятельствам настоящего дела, заявитель наделен исключительным правом на приобретение земельного участка без проведения торгов только в отношении здания с кадастровым номером 50:42:0040318:544 площадью 390,2 кв. м.

Вместе с тем, суд обращает внимание, что размеры земельного участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта, должны определяться в каждом конкретном случае с учетом такого объекта и возможности его функционального использования по назначению. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться так, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществить его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для его использования.

При этом правового значения не имеет то, что участок формировался для размещения на нем объекта недвижимости, в том числе посредством установления границ на основании решения Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2019 года по делу № А41-27949/19.

Заявитель также не лишен возможности обратиться с заявлением о предоставлении в собственность участка не во всей площади, а лишь в необходимой для использования и эксплуатации объекта недвижимости.

При этом определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельного участка без проведения торгов производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства того, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка является объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В рассматриваемом случае, судом учтено, что общая площадь принадлежащего заявителю объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:42:0040318:544 площадью 390,2 кв. м., составляет менее 10% от площади испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:42:0020203:73, площадью 4000 кв.м. расположенного относительно ориентира по адресу: 

<

...>.

Относимых и допустимых доказательств необходимости использования заявителем земельного участка всей площади для эксплуатации объекта кадастровым номером 50:42:0040318:544, судом не установлено.

Таким образом, в рассматриваемом случае, заявитель не подтвердил наличие у него оснований для приобретения в собственность за плату по льготной цене без проведения торгов всего земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:42:0020203:73, площадью 4 000 кв.м. расположенного относительно ориентира по адресу: 

<

...>.

Указанная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13 сентября 2023 года по делу № А41-80011/22.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обжалуемое решение является законным и отмене не подлежит.

Возражениями, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения.

Заявителем апелляционной жалобы не приведено фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2024 года по делу  № А41-77880/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.В. Диаковская

 

Судьи

 

П.А. Иевлев

 

М.А. Немчинова