ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-7613/2023

г. Киров

02 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2024 года.    

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2024 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Овечкиной Е.А.,

судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области:

от ответчиков: главы КФХ ФИО2 (личность установлена по паспорту) и его представителя ФИО3, действующей на основании доверенности от 05.06.2023, представителя ООО «Красный Маяк» ФИО4, действующей на основании доверенности от 15.06.2020 № 76 АБ 1799732, 

при участии в судебном заседании в здании Второго арбитражного апелляционного суда представителя Администрация ФИО5, действующей на основании доверенности от 04.12.2023.

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации сельского поселения Ишня, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Красный Маяк»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.10.2023 по делу № А82-7613/2023

по иску закрытого акционерного общества «Мичуринец» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации сельского поселения Ишня (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Красный Маяк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с участием в деле третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительными договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, 

 

установил:

закрытое акционерное общество «Мичуринец» (далее - истец, ЗАО «Мичуринец») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к администрации сельского поселения Ишня, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Красный Маяк» (далее – ответчики, заявители жалоб, податели жалоб, Администрация, Администрация с/п Ишня, Глава КФХ ФИО2, ООО «Красный Маяк») 

- о признании недействительным договора купли-продажи 18/540 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 102, 6 га, кадастровый номер 76:13:000000:202, расположенного по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Шугорский с/о, заключенный 24.01.2022 между Администрацией и ООО «Красный маяк»; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции; 

- о признании недействительным договора купли-продажи 9/540 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 102, 6 га, кадастровый номер 76:13:000000:202, расположенного по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Шугорский с/о, заключенный 21.02.2022 между Администрацией и Главой КФХ ФИО2; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции. 

Исковые требования основаны на положениях договоров купли-продажи от  24.01.2022, от 21.02.2022 (далее также – договоры купли-продажи, договоры, ДКП, сделки, договор от 24.01.2022, договор от 21.02.2022), статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель, Закон № 101-ФЗ) и мотивированы тем, что Администрация заключила договоры купли-продажи с Главой КФХ ФИО2 и ООО «Красный маяк»  с нарушением требований закона.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, участвует Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Ярославской области (далее – третье лицо, Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.10.2023 исковые требования удовлетворены.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Администрацией при заключении договоров  нарушен порядок отчуждения земельного участка из общей долевой собственности.

Ответчики с решением суда первой инстанции не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, просят отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

Администрация ссылается на то, что при подаче заявки на заключение договора ЗАО «Мичуринец» не представило сведений об использовании земельного участка; полагает, что иные сельскохозяйственные организации наравне с участником долевой собственности пользуются преимущественным правом. Также Администрация ссылается на оспаривание в судебном порядке договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 06.12.1996 (далее также – договор аренды, договор от 06.12.1996).

ООО «Красный маяк» настаивает на отсутствии у ЗАО «Мичуринец» преимущественного права на покупку земельных долей на момент заключения договоров купли-продажи; считает, что ЗАО «Мичуринец» не представило доказательств факта использования истребуемого им в собственность земельного участка, в то время как ООО «Красный маяк» такие доказательства представлены. Целевое использованием истцом земельных участков судом не устанавливалось; именно ООО «Красный маяк» использует бывшие земли ЗАО «Мичуринец».

Глава КФХ ФИО2 считает, что истец не подтвердил факт использования земельных долей, в то время как Глава КФХ и ООО «Красный маяк» обстоятельства освоения спорных земель доказали. Ссылается на дело № А82-9403/2023, где рассматривается иск ООО «Красный маяк» о признании недействительным договора аренды.

В отзывах на апелляционные жалобы Глава КФХ ФИО2 поддержал доводы ООО «Красный маяк» и Администрации.

ЗАО «Мичуринец» и Управление Росреестра письменные отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционных жалоб к производству вынесено 22.11.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 23.11.2023 в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны и третье лицо надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.01.2024 судебное разбирательство было отложено в порядке статьи 158 АПК РФ.

В судебном заседании, состоявшемся 30.01.2024, представители заявителей жалоб в полном объеме поддержали свои позиции, изложенные в апелляционных жалобах

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело повторно рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица. Позиция представителя ЗАО «Мичуринец» заслушана в судебном заседании, состоявшемся 09.01.2024.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Мичуринец» является пользователем находящегося в общей долевой собственности земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 102,6 га, кадастровый номер 76:13:000000:202, расположенного по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Шугорский с/о - на законных и договорных основаниях.

 Являясь сельскохозяйственной организацией, указанный земельный участок ЗАО «Мичуринец» использует на основании договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя, заключенного 06.12.1996 между собственниками земельных долей и правопредшественником истца акционерным обществом закрытого типа АОЗТ «Мичуринец» (далее – АОЗТ «Мичуринец»), зарегистрированного в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова и Ростовского района Ярославской области 20.12.1996 за № 139. 

Как указал истец, иных землепользователей, с которыми собственниками земельных долей в установленном порядке был бы заключен договор, в отношении указанного земельного участка нет. 

В газете «Ростовский вестник» от 16.11.2021 № 89 Администрацией с/п Ишня было опубликовано информационное сообщение, в котором, в соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ сообщалось о возможности приобретения находящихся в муниципальной собственности земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:13:000000:202 в границах бывшего ЗАО «Мичуринец», находящийся в муниципальной собственности сельского поселения Ишня,  сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, использующими земельный участок, находящийся в долевой собственности. 

18.11.2021 ЗАО «Мичуринец» обратилось в Администрацию с заявлением о возможности приобретения находящихся в муниципальной собственности земельных долей в праве собственности на него. Ответа на указанное заявление от Администрации не поступило. 

В апреле 2023 года из трех извещений кадастрового инженера ФИО6 о согласовании проектов межевания и проведению собрания о согласования местоположения границ, опубликованных в газете «Ростовский вестник» от 04.04.2023 № 26, ЗАО «Мичуринец» стало известно, что по заказу КФХ ФИО2 и ООО «Красный маяк» выполняются кадастровые работы по образованию земельных участков путем выдела земельного участка с кадастровым номером 76:13:000000:202 в счет земельных долей. 

ЗАО «Мичуринец» обратилось в Администрацию, где им были получены копии договоров от 24.01.2022, от 21.02.21022, заключенных Администрацией с ООО «Красный маяк» и с Главой КФХ ФИО2

Таким образом, указал истец, Администрация оставила без рассмотрения заявление единственного землепользователя земельного участка - ЗАО «Мичуринец», чье право пользования основано на законе и договоре аренды, и продала муниципальные земельные доли лицам, не использовавшим его на законных и/или договорных основаниях. Истец считает, что Администрация продала муниципальные земельные доли с нарушением пункта 4 статьи 12 Закона об обороте земель и права истца. 

Истец считает договоры купли-продажи недействительными (ничтожными) сделками по основанию пункта 2 статьи 168 ГК РФ, подлежащими признанию таковыми судом с применением последствий их недействительности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей ответчиков, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. При этом способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.

Абзацем тринадцатым статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что использование иных способов защиты гражданских прав допускается только при наличии прямого указания закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется в случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в том числе земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, предусмотренных Законом об обороте земель (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом об обороте земель.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 27.12.2017, одним из установленных в пункте 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель условий реализации права на приобретение земельного участка без проведения торгов является фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством испрашиваемого участка, в том числе до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него. В случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного срочного пользования и др.), факт использования этого земельного участка подтверждается соответствующими документами.

При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности. Поэтому при возникновении судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 АПК РФ. 

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

В подпункте 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель закреплено преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены статьей 12 Закона № 101-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 Закона № 101-ФЗ.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель установлен исчерпывающий перечень оснований для совершения участником долевой собственности сделок, направленных на отчуждение земельной доли без выделения земельного участка, а также круг лиц, имеющих преимущественное право приобретения такой доли у участника долевой собственности, установлены. Распоряжение земельной долей осуществляется участником долевой собственности иным лицом только после выделения земельного участка в счет такой доли.

Таким образом, если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения больше пяти, к сделке применяются установленные Законом об обороте земель ограничения: без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать земельную долю только другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим данный земельный участок, а если такая доля продается другому лицу, то участник долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему земельной долей только после выделения земельного участка в счет своей доли.

В силу пункта 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 % кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае если никто из указанных в пункте 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии не нарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

По смыслу приведенных норм продажа земельной доли, находящейся в муниципальной собственности, также возможна участникам долевой собственности или лицу, использующему эту земельную долю. При этом не исключается возможность продажи соответствующей земельной доли на торгах в случае, если на ее приобретение претендует несколько лиц.

В силу пункта 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 250 ГК РФ установлена обязанность продавца доли известить в письменной форме лиц, имеющих преимущественное право покупки, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Вопреки мнению подателей жалоб, договор аренды, который на день рассмотрения спора является действующим, недействительным не признан,  дает истцу безусловное право преимущественного выкупа долей в праве.

Администрация, между тем, не предложила ЗАО «Мичуринец» в специальном порядке выкупить доли, а заявление ЗАО «Мичуринец» оставила без рассмотрения и ответа, заключив на льготных условиях договоры купли-продажи с КФХ Главой ФИО2 и ООО «Красный маяк».

При этом суд апелляционной инстанции дополнительно обращает внимание на  ссылку Администрации, указавшей, что специальный порядок предоставления земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, по основаниям указанным в Законе № 101-ФЗ, Администрацией с/п Ишня не утверждался. Так, в информационном сообщении, опубликованном в газете «Ростовский вестник» от 16.11.2021 № 89, не указаны ни срок обращения заинтересованных лиц с заявлением  о заключении договора купли-продажи земельной доли, ни срок рассмотрения такого заявления.

В силу статей 1, 9 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе и по своему усмотрение. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Вместе с тем при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При реализации своих полномочий, предоставленных  Законом № 101-ФЗ, Администрация с/п Ишня, как орган местного самоуправления должно осознавать и предвидеть последствия своего поведения, не организовав процедуру продажи земельных долей должным образом, нарушив тем самым права и законные интересы истца.    

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно разъяснениям  пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

С учетом изложенного, апелляционный суд склонен согласиться с правовой оценкой суда первой инстанции сложившейся ситуации, приведенной в обжалуемом решении, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб ответчиков по приведенным в них доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционным жалобам относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.10.2023 по делу № А82-7613/2023 оставить без изменения, а апелляционные жалобы администрации сельского поселения Ишня, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Красный Маяк» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

 

Судьи

 

Е.А. Овечкина

 

Е.Г. Малых

 

А.Б. Савельев