Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-52-70-41, http://www.penza.arbitr.ru 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-8234/2018

21 ноября 2018 года

г. Пенза

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2018 года.

Мотивированное решение  изготовлено 21 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Пензенской  области в составе судьи Иртугановой Г.К., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Администрации рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района Пензенской области (Ленина ул., д. 24, р.п. Шемышейка, Шемышейский район, Пензенская область, 442430; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315583500001999, ИНН 

<

***>)

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное хозяйство» (ФИО3 ул., д. 36Б, Шемышейка р.п., Шемышейский район, Пензенская область, 442430), ФИО4

о расторжении договора аренды, 

при участии в деле: 

от истца: ФИО5 представителя по доверенности от 10.07.2018 г.;

от ответчика: ФИО6 представителя по доверенности от 20.08.2018 г.

УСТАНОВИЛ:

Администрация рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района Пензенской области обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ИП ФИО2 с требованием о расторжении договора № 43 от 28.12.2018 аренды земельного участка из категории «земли населенных пунктов», площадью 970 кв.м., с кадастровым номером 58:28:0400505:3148, расположенного по  адресу: 

<

...> разрешенное использование – магазины в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Определением от 06.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное хозяйство», определением от 17.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ФИО4.

Судебное заседание назначено на 14.11.2018.

Представитель истца заявленные исковые требования поддержал полностью по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, в нарушение требований ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на иск не представил.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, отзывы на иск не представили.

В силу ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения  ими процессуальных действий.

Согласно п. 4 ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

На основании статей 121, 123, 131, 156 АПК РФ арбитражный суд признает возможным рассмотреть спор в отсутствие указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того, каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 28.12.2017 был заключен договор аренды земельного участка № 43.

Договор аренды был заключен между Администрацией р.п. Шемышейка Шемышейского района Пензенской области и ИП ФИО2 по результатам аукциона, проведенного 04.12.2017 в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается представленными в материалы дела извещением о проведении торгов № 021117/3189298/01, заявкой № 1 на участие в аукционе, заявлением о предоставлении земельного участка в аренду и сторонами не оспаривается.

Согласно п. 1.1. договора арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок из категории «земли населенных пунктов» площадью 970,0 кв.м. с кадастровым номером 58:28:0400505:3148, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенное использование – магазины.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 28.12.2017 по 28.12.2037 (п. 2.1. договора).

В соответствии с п. 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, предупредив арендатора за один месяц, в следующих случаях: несвоевременного или неполного внесения арендной платы в течение двух месяцев подряд; неиспользования земельного участка в течение двух лет со дня передачи участка в аренду; использования участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; причинения вреда земле как природному объекту, что привело к деградации, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности арендатора.

Земельный участок передан арендатору 28.12.2017 по акту приема-передачи земельного участка, согласно которому фактическое состояние земельного участка на момент предоставления соответствует требованиям, границы передаваемого земельного участка совмещены на местности согласно прилагаемому плану, указаны и сданы арендатору (л.д. 13).

Государственная регистрация указанного договора аренды подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

В июне 2018 года в Администрацию рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района от ИП ФИО2 поступили технические условия целях строительства магазина на предоставленном земельном участке и заявление ПАО «МРСК Волги» от 29.06.2018 о предоставлении разрешения на использование земель для размещения линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанной с ней трансформаторной подстанцией – ВЛ-10 кВ от ВЛ-10 кВ «Чапаевская», ТП-10/0,4, кВ в р.п. Шемышейка Шемышейского района в кадастровом квартале 58:28:0400505 с координатами точек, указанными в заявлении.

Администрация рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района отказала ПАО «МРСК Волги» в выдаче разрешения на использование земель, мотивируя это тем, что по земельному участку с кадастровым номером 58:28:0400505:3148 проходит центральный водопровод, который питает водой 51 (пятьдесят одно) домовладение, в том числе 7 многоквартирных домов, а также на земельном участке распложены частные врезки к центральному водопроводу, ведущему к домам № 2, 4, 6 по ул. Монтажной. Предоставление разрешения на использование земель возможно при условии соблюдения требований СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» –расстояние по горизонтали от подземных сооружений (водопровод и канализация) до фундаментов зданий и сооружений должно составлять не менее 5 м.

Согласно СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» отделяющая от территории жилой застройки санитарно-защитная зона отдельно стоящих гипермаркетов, супермаркетов, торговых комплексов и центров, предприятий общественного питания, мелкооптовых рынков, рынков продовольственных и промышленных товаров, многофункциональных комплексов, являющихся объектами V класса опасности, составляет 50 метров.

Расположение опор ТП попадает на охранную зону подземного газопровода высокого давления 7 м на газопроводе от 0,3 МПа до 0,6 МПа (ППС п. 2,6 указано, что существующие инженерные коммуникации переустройству не подлежат). Охранная зона проектируемой ЛЭП попадает на земельные участки частных лиц, в том числе на жилой дом, что в свою очередь может являться угрозой жизни и здоровья жителей, а также приведет к ситуации отсутствия строительства и реконструкции в охранной зоне ЛЭП 10 м.

Кроме того, будут нарушены мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, выполнение при строительстве и эксплуатации ВЛ 10 кВ всех предусмотренных проектом мероприятий, в строгом соответствии с правилами техники безопасности, правилами противопожарной безопасности, правилами устройств электроустановок, санитарными нормами и экологическими требованиями, обеспечит надежную и безаварийную работу ВЛ.

Поскольку трасса проектируемой ВЛ пересекает автодорогу, требуется составление альтернативного плана регулирования дорожным движением.

В письме № 62 от 21.06.2018, направленном главе администрации р.п. Шемышейка Шемышейского района, ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство» рекомендовало, предоставляя земельный участок для застройки, руководствоваться требованиями СП 42.43330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», где указано, что расстояние по горизонтали от подземных сооружений (водопровод и канализация) до фундаментов зданий и сооружений должно составлять не менее 5 м. (л.д. 43).

Согласно сообщению Администрации р.п. Шемышейка Шемышейского района Пензенской области № 511 от 21.06.2018 водопровод поставлен на кадастровый учет, для его переноса необходимо разработать ПСД, изготовить новый технический план, заказать изготовление утверждения схемы водоснабжения р.п. Шемышейка и поставить на кадастровый учет. К жилым домам по улице Монтажной 2,4,6 от центрального водопровода проходят ответвления по всему вышеуказанному земельному участку, в связи с чем, осуществление переноса центрального водопровода с земельного участка с кадастровым номером 58:28:0400505:3148 не предоставляется возможным (л.д. 45).

Истец указал, что на момент заключения договора аренды земельного участка проект планировки территории и градостроительный план земельного участка разработаны не были, поэтому имелась неопределенность относительно наступления в будущем условий, позволяющих реализовать спорный договор в части осуществления строительства на земельном участке.

По мнению истца, данные обстоятельства делают невозможным использование земельного участка по назначению, т.е. для строительства магазина. 

Администрация р.п. Шемышейка Шемышейского района Пензенской области направила 03.04.2018 ФИО2 соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 43 от 28.12.2017, полагая, что произошли существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и которые являются основанием для расторжения договора.

Так как ИП ФИО2 соглашение о расторжении договора не подписала, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Расторжение судом заключенного между сторонами договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами по своей сути является исключительной мерой, и в силу ст. 65 АПК РФ бремя доказывания совокупности условий необходимых для его расторжения несет лицо, заявившее такое требование.

В обоснование заявленных на основании ст. 451 ГК РФ исковых требований истец указывает на наличие на земельном участке врезок к центральному водопроводу, ведущему к домам № 2, 4, 6 по ул. Монтажной, невозможность переноса центрального водопровода с земельного участка и на невозможность строительства на земельном участке линий электропередач.

Истец считает, что данные условия являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и не могли это разумно предвидеть, что является основанием для расторжения договора.

Также истец утверждает, что на момент заключения договора аренды и передачи земельного участка, Администрации р.п. Шемышейка Шемышейского района Пензенской области было неизвестно о наличии обстоятельств, препятствующих строительству на земельном участке магазина, однако доказательства этого суду не представлены, также не представлены доказательства невозможности выяснения указанных обстоятельств на момент заключения договора.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылался на надлежащее исполнение своих обязанностей и законность заключения договора аренды земельного участка, указывает, что не возражает против изменения местоположения, где будет осуществлено строительство объекта, полагает возможным за свой счет перенести строительство магазина в целях соблюдения требований, устанавливающих расстояние от подземных сооружений до фундаментов зданий и сооружений и от территории жилой застройки до магазина.

В данном случае обстоятельства, на которые сослался истец, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец еще на стадии подготовки к конкурсу на приобретение права долгосрочной аренды спорного земельного участка должен был принять меры к детальному изучению качества, действительных свойств и характеристик предмета торгов (а впоследствии – объекта аренды), а также возможности его эксплуатации. Вступая в договорные отношения, арендодатель не мог исключать вероятность наступления указанных им в иске событий.

В указанной ситуации причины, вызвавшие изменение обстоятельств, истец мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота. Если затруднения заинтересованной стороны порождены ее собственной неразумной деятельностью, она не вправе требовать изменения или расторжения договора со ссылкой на указанную норму закона. 

В соответствии с вышеуказанными положениями закона исполнение договора на прежних условиях должно настолько нарушать соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечь для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Таким образом, отрицательные последствия сохранения действия договора в случае существенного изменения обстоятельств фактически приравнены к последствиям существенного нарушения договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Признавая то или иное нарушение существенным, а значит, дающим право требовать изменения или расторжения договора, суд должен установить, насколько значительно разошлись обоснованные ожидания стороны по сравнению с тем, что в действительности она получила. 

Сторона, утверждающая, что ее контрагент допустил существенное нарушение договора, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, за исключением тех случаев, когда в законе достаточно точно дается характеристика существенного нарушения применительно к конкретной ситуации. 

В данном случае, как установлено судом, ответчиком не допущено существенного нарушения условий договора, что и не оспаривается истцом в судебном заседании.

Напротив, ответчик готов нести дополнительные расходы ради достижения цели, строительства магазина. Категория земель (земли населенного пункта) и разрешенное использование (магазины) не изменялось.

Кроме того, ни истцом, ни ответчиком, вопреки ст. 65 АПК РФ, суду не представлены доказательства, в том числе заключение эксперта или специалиста, хотя сторонам в судебном заседании разъяснялось право ходатайствовать перед судом о назначении экспертизы, того, что ущерб для стороны договора такой, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обычаи делового оборота или существо договора в данном случае предполагают возложения риска изменения обстоятельств на заинтересованную сторону.

Таким образом, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств наличия совокупности обстоятельств, указанных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ при заключении оспариваемого договора.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что указанные истцом обстоятельства не обладают признакам, достаточными для расторжения договора по требованию истца (непредвиденность, непреодолимость, чрезмерность), арбитражный суд не находит законных оснований для расторжения договора и, как следствие, для удовлетворения исковых требований Администрации р.п. Шемышейка Шемышейского района Пензенской области.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, в удовлетворении иска истцу отказано, в связи с чем, госпошлина взысканию с ответчика не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска администрации рабочего поселка Шемышейка Шемышейского района Пензенской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, судебные расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья                                                               Г.К. Иртуганова