АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

                                                                                                          Дело А59-643/2022

 

18 июля 2022 года                                                            г. Южно-Сахалинск

 

            Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 июля 2022 года, решение в полном объеме изготовлено 18 июля 2022 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «УК ЖЭУ-9» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> адрес регистрации: 693013, 

<

...>) к государственной жилищной инспекцией Сахалинской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> адрес регистрации: 693000, 

<

...>) о признании недействительным пункта 1.2 предписания № 47ДВ от 10 декабря 2021 года,  

 

при участии в судебном заседании:

представитель заявителя ФИО2, по доверенности № 129 от 22 марта 2022 года (сроком действий по 22 марта 2023 года),

 

представитель инспекции ФИО3, по доверенности от 28 января 2022 года (сроком действия по 31 декабря 2022 года),

 

представитель третьего лица АО «Сахалинская Коммунальная Компания» ФИО4, по доверенности № 150-скк от 28 декабря 2021 года (сроком действия по 21 декабря 2022 года) (до перерыва),

 

третье лицо администрация города Южно-Сахалинска – представителя не направило,                                                                 

                                                           у  с  т  а  н  о  в  и  л  :

 

общество с ограниченной ответственностью «УК ЖЭУ-9» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным пункта 1.2 предписания № 45ДВ от 11 ноября 2021 года, вынесенного государственной жилищной инспекцией Сахалинской области.

 

В обоснование указано, что пунктом 1.2 оспариваемого акта обществу предписано устранить загрязнения (надписи) окрасочного слоя элементов детской игровой площадки, а также восстановить целостность покрытия детской площадки жилого дома № 257 по улице Комсомольской города Южно-Сахалинска. Заявитель указал, что содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания общего имущества многоквартирного жилого дома и расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества, является обязанностью управляющей компании. Однако в отношении детской площадки таких признаков не имеется. В материалах ГЖИ Сахалинской области отсутствуют сведения о формировании земельного участка, как общего имущества собственников МКД. Кроме того собственники жилых и нежилых помещений дома № 257 по улице Комсомольской на собрании отказались принять площадку в состав общего имущества и финансировать ее содержание. В этой связи заявитель полагал себя лицом, которое не может нести ответственность за содержание детской игровой площадки.

 

Дополнительно в письменных пояснениях заявитель указывает на неисполнимость выданного предписания, поскольку спорная детская площадка установлена в пределах охранной зоны тепловых сетей. Действующее нормативное регулирование содержит прямой запрет на размещение каких-либо объектов в охранной зоне тепловых сетей. Существующее в настоящее время расположение детской площадки способствует возникновению риска угрозы жизни и здоровью граждан. Кроме того указано, что каждая площадка имеется свой эксплуатационный срок службы, который указан в паспорте изготовителя. Если оборудование детских площадок не соответствует нормативам и устарело, оно подлежит обязательному демонтажу и замене. Однако управляющая компания лишена возможности проверить эти обстоятельства, поскольку не располагает никакими документами о возведении и эксплуатации площадки (том 2 л.д.23-24,  27-32). 

 

            Заявитель в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований. 

 

Определением от 5 апреля 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация города Южно-Сахалинска и АО «Сахалинская коммунальная компания».         

 

Представитель инспекции заявление не признала по доводам отзыва.  Заявитель является управляющей компанией МКД по адресу 

<

...>. На территории, прилегающей к указанному дому, расположена детская площадка. В ходе проверки были установлены нарушения целостности покрытия площадки и загрязнения (надписи) окрасочного слоя элементов площадки. Управляющая компания обязана при выполнении работ по содержанию жилого дома при обслуживании прочего общего имущества собственников осуществлять ремонт оборудования детских площадок. Полагала, что инспекция в ходе проверки не допустила нарушений прав общества (том 1 л.д. 94-97, том 2 л.д. 26, 33-34).

 

В письменном отзыве третье лицо администрация полагала требования заявителя необоснованными. Дополнительно сообщила, что детская площадка по адресу 

<

...>, в реестре муниципальной собственности не значится. Площадка возводилась в 2016 году по договору между МКУ «УКС города Южно-Сахалинска» и подрядчиком, однако документы, за исключением муниципального контракта и акта приемки законченного строительством объекта, у администрации отсутствуют (том 2 л.д. 26).

 

            Из пояснений представителя третьего лица АО «Сахалинская Коммунальная Компания» и отзыва следует, что детская игровая площадка в районе дома № 257 по улице Комсомольской расположена в охранной зоне тепловых сетей, что подтверждается схемой тепловых сетей и сетей ГВС (том 2 л.д. 78).

 

            Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

 

ООО «УК ЖЭУ-9» образовано 20 января 2015 года, сведения о юридическом лице внесены в ЕГРЮЛ УФНС России по Сахалинской области 20 января 2015 года с присвоением ОГРН 

<

***>. Основным видом деятельности Общества является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе (код 68.32.1).

 

Обществу выдана лицензия № 065-000033 000030 от 23 апреля 2015 года на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

 

Между ООО «УК ЖЭУ-9» и собственниками помещений многоквартирного дома № 257 по ул. Комсомольской заключен договор об управлении многоквартирным домом от 1 января 2017 года (том 1 л.д.31-43).

 

Указанный договор заключен в целях оказания услуг по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и выполнению работ по надлежащего содержанию и ремонту общего имущества, включая придомовую территорию, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся помещениями лицам, осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

 

26 октября 2021 года инспекцией принято Решение № 1118 о проведении выездной проверки ООО «УК ЖЭУ-9». Решение принято на основании подпункта 1 части 1 статьи 57 Федерального закона «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» в связи со сведениями о причинении вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям (по обращению с регистрационным № ОГ-3.26-1834/21 от 16 сентября  2021 года, ОГ-3.26-2004/21 от 15 октября 2021 года).  Предметом проверки явилось соблюдение обязательных требований Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Проверка назначена на 9 – 11 ноября 2021 года по адресу Сахалинская область, ул. Комсомольская, 257 (том 1 л.д. 29-30).  

 

            Результаты проверки оформлены Актом проверки № 1118 от 11 ноября 2021 года. В ходе проведения проверки установлено неудовлетворительное состояние детской игровой площадки, а также незаконно установленный гараж, на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602003:3594, который является общим имуществом собственником многоквартирного жилого дома (том 1 л.д. 109-116, том 2 л.д. 12-13).

 

            Обществу выдано Предписание № 45ДВ от  11 ноября 2021 года в срок до 1 января 2022 года:

            1. Жилой дом № 257 по ул. Комсомольской в городе Южно-Сахалинске:

            1.2 устранить загрязнения (надписи) окрасочного слоя элементов детской игровой площадки, а также восстановить целостность покрытия данной площадки  (том 1 л.д. 18-19).

 

            Полагая предписание инспекции незаконным, общество обжаловало его в суд.

 

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

 

Частью 1.1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества ( пункт 2); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц ( пункт 4). 

 

Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.

 

Названный способ реализуется путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в письменной форме или в электронной форме с использованием системы в виде составления одного документа, подписанного сторонами (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

 

Частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

 

Из содержания положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

 

Аналогичная норма закреплена в подпункте «а» пункта 2 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее - Правила № 491).

 

В силу пункта 10 этих же Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).

 

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

 

«Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными приказом Госстроя России 27 сентября 2003 года № 170 (далее Правила № 170) определены требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, а также установлены параметры и условия, которым, в целях безопасности людей и сохранности жилого дома, в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома.

 

Пунктом 1.1 Правил № 170 определено, что настоящие Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту должны соблюдаться собственниками жилищного фонда, уполномоченными управляющими и иными организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

 

Согласно пункту 3.5.11 Правил № 170 территория каждого домовладения, как правило, должна иметь: хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; площадку для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей. 

На хозяйственной площадке должны быть столбы с устройством для сушки белья, штанги для сушки одежды, вешалки, ящик с песком, бачок для мусора и стол со скамейками. Площадку следует оградить живой изгородью. Устройство и благоустройство площадок, элементов оборудования мест отдыха и других необходимо осуществлять в соответствии с установленными требованиями.

 

   Из анализа содержания приведенных норм следует, что организации, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также элементов благоустройства, расположенных на земельном участке, к которым относятся и детские площадки, несут ответственность за выполнение своих обязательств не только в соответствии с заключенными договорами, но и в соответствии с установленными правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

 

Данные выводы согласуются с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 января 2018 года № 303-КГ17-21057.

 

Относительно доводов заявителя о том, что земельный участок под многоквартирным домом № 257 по улице Комсомольской не сформирован и не поставлен на кадастровый учет как общее имущество собственников МКД, суд приходит к следующим выводам.

 

ГЖИ Сахалинской области в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером  65:01:0602004:3594, поставленного на кадастровый учет 2 июля 2020 года. Из выписки следует, что участок сформирован из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности по адресу 

<

...>. Из координат поставленного на учет земельного участка невозможно установить, входит ли жилой дом № 257 и придомовая территория в состав данного земельного участка (том 2 л.д. 35-44).

 

В этой связи следует согласиться с доводами заявителя о том, что земельный участок под многоквартирным домом № 257 по ул. Комсомольской как общее имущество собственников МКД не сформирован. 

 

Между тем, данное обстоятельство, по мнению суда, не влияет на обоснованность выданного обществу предписания в силу следующего.

 

Пленум Верховного Суда РФ № 10 и Пленум ВАС РФ № 22 в пункте 66 и 67 совместного постановления от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

 

Таким образом, наличие государственного кадастрового учета земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на права владения собственников земельным участком и обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории.

 

Кроме того при исследовании указанного довода судом изучена информация, размещенная на официальном сайте жилищно-коммунального хозяйства http://reformagkh.ru. Согласно сведениям из раздела «Дом на карте» следует, что детская площадка расположена между многоквартирными домами № 257 и 257А. При этом последним домом также управляет ООО «УК ЖЭУ-9» на основании договора, заключенного до 1 января 2017 года. Таким образом, даже при условии, что детская площадка используется жильцами двух домов, не ответственность управляющей компании за ее обслуживание не исключается. 

 

ГЖИ Сахалинской области в соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 7 Федерального закона № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее – Федеральный закон № 99-ФЗ) и пункта 13 «Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 октября2014 года № 1110 имеет право выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

 

            Общество в тексте заявления и в судебном заседании на нарушение порядка проведения проверки не ссылалось, и судом по материалам дела такие нарушения не установлены. 

 

Так 14 сентября 2021 года в адрес ГЖИ Сахалинской области поступила претензия граждан, проживающих по адресу ул. Комсомольская 257 в городе Южно-Сахалинске. Должностным лицом инспекции составлено мотивированное представление о проведении контрольного (надзорного) мероприятия. Заместителем руководителя инспекции принято решение о проведении проверки, которое согласовано с органами прокуратуры. О проведении проверки общество надлежаще уведомлено, направило представителя для участия в проверке. Проверка оформлена актом, копия которого вручена обществу (том 2 л.д. 1-9).

 

Доводы заявителя о неисполнимости предписания судом не принимаются. Установленное судом обстоятельство нахождения детской площадки в зоне прохождения подземного участка тепловой сети, возведение строений на которой не допускается, не свидетельствует о том, что ремонт данной площадки невозможен. Вопрос целесообразности ремонта не рассматривается судом. В настоящее время никаким заинтересованным лицом не инициирована процедура демонтажа детской площадки. 

 

Поскольку нарушения, послужившие основанием для вынесения предписания в части пункта 1.2 имели место, их наличие обществом не опровергнуто, суд считает, что оспариваемое предписание в указанной части не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы заявителя, что свидетельствует об отсутствии в данном случае предусмотренной статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ совокупности условий, необходимых для признания предписания недействительным.

 

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

 

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

                                                               р  е  ш  и  л  :

 

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «УК ЖЭУ-9» к государственной жилищной инспекцией Сахалинской области о признании недействительным пункта 1.2 предписания № 45ДВ от 11 ноября 2021 года отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.

 

Судья                                                                       О.Н. Боярская