АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д.8, Кемерово, 650000 

информационно-справочная служба (3842) 45-10-16

www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Кемерово                                                                                  Дело №А27-22489/2019

«14» сентября 2021 года                                                                               

Резолютивная часть решения оглашена «07» сентября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено «14» сентября 2021 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Сапрыкиной А.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела, направленные на новое рассмотрение, по исковому заявлению открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - Администрация города Кемерово в лице Главного управления архитектуры и градостроительства Кемеровской области (Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды от 27.07.2009 №3, обязании возвратить земельный участок

при участии представителей сторон:

от истца  – ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.03.2021)

от ответчика – ФИО3 (паспорт, доверенность от 09.12.2019)

от третьего лица – ФИО4 (служебное удостоверение, доверенность от 25.12.2020)

у с т а н о в и л :

открытое акционерное общество «Плодопитомник-1» (далее – «Истец», «ОАО «Плодопитомник-1») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (далее – «Ответчик», «ООО «Кемеровогражданстрой») о расторжении договора аренды №3 от 27.07.2009 земельного участка площадью 25 906 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:336, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, - заключенного между ОАО «Плодопитомник-1» и ООО «Кемеровогражданстрой»; обязании ООО «Кемеровогражданстрой» возвратить ОАО «Плодопитомник-1» земельный участок площадью 25 906 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:336, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, - из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – земли для жилищного строительства.

Исковое заявление принято к производству судьи Драпезо В.Я., возбуждено производство по делу №А27-22489/2019.

Определением от 11.02.2020  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кемерово в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Кемерово.

  Исковые требования истца мотивированы тем, что спорный земельный участок передан в аренду ответчиком сроком на 49 лет с целью использования – под жилищное строительство. Однако с момента получения земельного участка в аренду Общество не приступило к освоению земельного участка и не использовало земельный участок в течение трех лет по целевому назначению. Неиспользование арендатором земельного участка в соответствии с разрешенным видом его использования является основанием для досрочного расторжения заключенного договора аренды в силу статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Возражая по заявленным исковым требованиям, ответчик полагает, что существенных нарушений условий договора аренды спорного земельного участка Обществом не допущено, договором аренды конкретные сроки возведения объектов строительства не установлены. Более подробно позиции сторон изложены в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, представленных сторонами дополнениях.

Третье лицо представило сведения относительно нахождения спорного земельного участка в территориальной зоне в разные периоды времени.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.08.2019 по делу №А27-22489/2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021, исковые требования удовлетворены, судом расторгнут договор аренды № 3 от 27.07.2009, на ООО «Кемеровогражданстрой» возложена обязанность возвратить ОАО «Плодопитомник-1» земельный участок. С ООО «Кемеровогражданстрой» в пользу ОАО «Плодопитомник-1» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.04.2021 решение Арбитражного суда Кемеровской области по делу №А27-22489/2019 от  21.08.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области. 

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что суду следует на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами в материалы дела доказательств установить наличие обстоятельств, связанных с исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению земельного участка для целей, поименованных в договоре аренды, определить, существовала ли в период аренды фактическая и юридическая возможность строительства, на основании чего оценить правомерность требования о расторжении договора по заявленным истцом основаниям.

05.05.2021 по делу №А27-22489/2019 произведена замена судьи, дело путем применения автоматизированной  информационной системы распределено судье Сапрыкиной А.А.

При новом рассмотрении дела от сторон поступили письменные пояснения, ответчиком представлен перечень мероприятий Общества по оформлению технической документации.

В дополнительных пояснениях истец указывает следующее: письма уполномоченных органов, полученные в период подготовки и заключения договора аренды, подтверждали возможность строительства на спорном земельном участке, который по их данным находился в зоне Ж8 - перспективная жилая зона с малоэтажными жилыми домами, что не требовало возложения на истца дополнительных обязательств по изменению территориальной зоны при заключении договора аренды № 3 от 27.07.2009; истец не мог предоставить информацию в момент заключения договора, которая в указанный период не существовала; отсутствие препятствий со стороны истца также обусловливается наличием в договоре аренды положений п. 4.4.2 и п. 4.4.6. договора; не изменение территориальных зон находится в прямой причинной связи с непринятием мер ответчиком по освоению участка; требования уполномоченных органов не могли быть выполнены истцом, т.к. это не входит в сферу его деятельности; возложение обязанности по внесению изменений в правила землепользования и застройки на истца, который не предоставит проект планировки с учетом инженерно-геологических и экологических условий, не предусмотрит размещение требуемых объектов, не предоставить техническое задание и не выполнит градостроительное обоснование, является нецелесообразным, и не может рассматриваться как создание условий, при которых невозможно достижение цели аренды; ни один из представленных ответчиком документов не относится к мероприятиям по получению необходимой для освоения земельного участка документации; законодательство не содержит норм, указывающих на то, что документы обязан оформлять только титульный собственник земельного участка; ответчик в адрес истца не обращался; истец выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и пользования сданным в аренду земельным участком, с его стороны отсутствовали какие-либо препятствия и умышленное не уведомление собственника земельного участка для оказания содействия; актуальные сведения о принадлежности земельного участка к той или иной зоне стали доступны ответчику значительно позже даты заключения договора; представленные ответчиком документы не свидетельствуют о том, что земельный участок не мог быть им освоен по обстоятельствам, исключающим его использование на протяжении длительного периода времени; установка зоны Ж-8 на спорный земельный участок, противоречащей Генеральному плану и не соответствие Правил землепользования и застройки 2006 г. Генеральному плану 1997 г., равно как и изменение зоны земельного участка уже после заключения сторонами договора аренды, не могут вменяться истцу в вину (виновные действия) и не могут рассматриваться как создание арендодателем условий, при которых невозможно достижение цели аренды.

В отзыве на исковое заявление №2 ответчик указал на обстоятельства, исключающие возможность использования земельного участка по назначению ввиду несоответствия территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки города Кемерово, Генеральному плану города Кемерово; согласно ответу администрации города Кемерово от 19.08.2019 спорный земельный участок располагался в двух территориальных зонах: О1 и ИТ 3, согласно ответу от 11.08.2020 данный земельный участок расположен в трех территориальных зонах: О1, ИТ 3, Р; также указывает, что вблизи земельного участка проходит железная дорога «Кемерово-Сортировочная-Заискитимская»; доказательств того, что истец довел всю вышеуказанную информацию  до ответчика  не представлено; Общество не могло приступить к строительству ранее даты утверждения проекта планировки территории, внесения изменений в генплан; начиная с 2008 года Обществом предприняты меры к оформлению документации для получения разрешения на строительство, в 2016 году обращалось  к конкурсному управляющему ОАО «Плодопитомник-1» с целью проведения встречи для решения вопроса по дальнейшему использованию земельного участка и приведению зон в соответствие, однако письмо вернулось по истечении срока хранения, второе письмо оставлено без ответа; именно арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора, таких доказательств истцом не представлено.

В ходе судебного заседания представитель истца на исковых требованиях настаивал, изложил доводы в обоснование своей позиции по делу, просил удовлетворить иск в полном объеме. Представитель ответчика требования истца не признал, изложил доводы в обоснование своих возражений, просил отказать в удовлетворении исковых требований. Представитель третьего лица поддержал позицию, изложенную в ранее представленных письменных пояснениях.

Заслушав позиции лиц, участвующих в деле, а также исследовав имеющиеся материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что истец является собственником земельного участка площадью 25 906 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:336, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли для жилищного строительства (запись о государственной регистрации права от 23.06.2009 №42-24-01/121/2009-257).

27.07.2009 между истцом (арендодатель) и  ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 3 (далее – договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:336, площадью 25 906 кв. м, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта. Категория земель – «земли населенных пунктов». Земельный участок предоставляется для жилищного строительства (п. 1.1, 1.4 договора аренды). 

Договор заключен на срок 49 лет (п. 2.1 договора аренды).

Пунктом 4.2.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий арендатором.

Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и нести необходимые расходы по его содержанию и благоустройству (п. 4.3.2 договора аренды), а также соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами (п. 4.3.4 договора аренды).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ответчик с момента заключения договора  не осваивает и не использует земельный участок, предоставленный ему в аренду под жилищное строительство. Земельный участок  с кадастровым номером 42:24:0101054:336 находится в заброшенном состоянии, зарос растительностью, какая-либо деятельность на данном земельном участке ответчиком не ведется, под жилищное строительство не используется, что подтверждается, в том числе, фотографиями, актом  административного обследования объекта земельных отношений от 21.08.2019, определением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 29.08.2019. Сохранением данного договора аренды истцу причиняются существенные убытки, так как договором определена арендная плата в размере 1 370 000 руб. за весь срок действия договора, тогда как только ежегодный налог на землю для истца составляет 221 656 руб., что за 49 лет составит 10 861 144 руб.

В связи с тем, что земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, ОАО «Плодопитомник-1» 15.08.2019 направил в адрес ответчика требование, в котором предложил в срок не позднее 1 месяца привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. В противном случае выразил намерение расторгнуть договор аренды земельного участка и получить земельный участок по акту приема-передачи. 

17.09.2019 истец в адрес ответчика направил уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, в котором известил ответчика о расторжении договора аренды земельного участка от 27.07.2019 № 3, предложил незамедлительно передать спорный земельный участок по акту приема-передачи.

В связи с тем, что ответчик не приступил к освоению и использованию земельного участка,  а также не сообщил причины длительного не использования земельного участка по целевому назначению, на требование о расторжении договора аренды не ответил, земельный участок не возвратил, истец обратился в суд с настоящим иском.   

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, заслушав позиции лиц, участвующих в деле, а также следуя указаниям суда кассационной инстанции, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно статье 42 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу статьи 65, части 2 статьи 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается  как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно имеющихся материалов дела, условиями заключенного сторонами договора аренды предусмотрена обязанность арендатора соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными нормами и правилами (п. 4.3.4 договора аренды). 

В силу положений п. 4.4.2 и 4.4.6 договора аренды арендатор имеет право изменять качественные характеристики земельного участка в той мере, в какой это необходимо для целей использования земельного участка под строительство, а также изменять по согласованию с арендодателем вид разрешенного использования земельного участка с соблюдением порядка, установленного градостроительным законодательством.

Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:336 предоставлен ответчику в целях жилищного строительства.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентировано осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории. К указанным документам законодатель относит генеральный план поселения, городского округа, а также правила землепользования и застройки.

Генеральный план городского округа относится к документам территориального планирования муниципальных образований, в которых определяется назначение территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (часть 1 статьи 9, пункт 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ). 

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (статья 85 ЗК РФ).

Градостроительным кодексом Российской Федерации закреплен принцип первичности  генерального плана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед Правилами землепользования и застройки. 

Несоответствие Правил землепользования и застройки генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с генеральным планом. 

В соответствии с Генеральным планом города Кемерово, утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 28.03.1997, территория, в границах которой располагается спорный земельный участок, относилась к зоне застройки по программе max.

Согласно Карте градостроительного зонирования города Кемерово в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора и до внесения в нее изменений, испрашиваемый земельный участок находился в территориальной зоне Ж8 (перспективная жилая зона с малоэтажными жилыми домами).

Нахождение земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101054:336 в указанной территориальной зоне также следует из письма Администрации Кемеровской области от 01.08.2008 №15-41/4180, письма Администрации г. Кемерово от 04.09.2008 №01-40/2001, заключения от 29.05.2009 №01/2121.

Согласно пояснений Администрации  г. Кемерово от 11.08.2020 № 05-02/б/н, а также представителя третьего лица в судебном заседании, в соответствии с Генеральным планом г. Кемерово, принятым в развитие ранее действовавшего генерального плана, и утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.06.2011 №36, указанная территория отнесена к зоне многофункциональной общественно-деловой застройки

В силу п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ Правила землепользования и застройки в                                  г. Кемерово, утвержденные постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75, приведены в соответствие с Генеральным планом города Кемерово от 24.06.2011 № 36.

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 29.06.2012                          № 147 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в трех территориальных зонах О1 (зона делового, общественного, коммерческого назначения), ИТ 3 (зона улично-дорожной сети с ограничениями использования земельных участков в границах приаэродромной территории гражданской авиации Кемерово) и Р (рекреационная зона).

В силу с части 7 статьи 11.9. ЗК РФ, не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон.

Градостроительными регламентами, в которых расположен земельный участок, малоэтажная и среднеэтажная жилая застройка не предусмотрена. 

Расположение спорного земельного участка в территориальной зоне О1 допускает жилищное строительство при условии получения разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

Пунктом 1 статьи 39 ГрК РФ предусмотрено, что заявление о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования подается заинтересованным в предоставлении такого разрешения физическим или юридическим лицом. Однако арендатор с таким заявлением в Администрацию г. Кемерово не обращался, также не представил доказательств обращения по данному вопросу к арендодателю. 

Из положений статьи 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

Положениями подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 23 постановления № 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Неиспользование земельного участка, предназначенного для, жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в соответствии со статьями 45, 46 ЗК РФ является основанием для прекращения права аренды на земельный участок.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Доказательства, свидетельствующие о совершении ответчиком действий, направленных на подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, получения градостроительного плана земельного участка проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, а равно любых иных действий, в силу статьи 65 АПК РФ ООО «Кемеровогражданстрой», в материалы дела  не представлены.

Последовательно исследовав документы, содержащиеся в перечне проведенных ООО «Кемеровогражданстрой» мероприятий, суд критически оценивает доводы ответчика о том, что им  были проведены работы по оформлению вышеуказанного земельного участка, оформлены правоустанавливающие документы на земельный участок и заключен договор аренды, который зарегистрированы в Управлении Росреестре 18.08.2009, оформлены все технические условия, выполнялись предпроектные работы многоэтажной жилой застройки, разработаны эскизные проекты, однако из-за бездействия истца по изменению территориальной зоны приступить к полноценному процессу строительства было невозможно по  настоящее время. 

Переписка со стороны Администрации Кемеровской области (письма от 01.08.2008 № 15-41/4180 главе города Кемерово, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кемеровской области), со стороны администрации города Кемерово (письмо от 04.09.2008 № 01- 40/2001) касалась освоения территории Плодопитомника малоэтажным жилищным строительством. 

Так, в письме администрации города Кемерово от 04.09.2008 № 01-40/2001 указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Кемерово земельные участки ОАО «Плодопитомник» относятся к территориальной зоне Ж8 – перспективной зоне развития жилой застройки (до 3-х этажей). Для решения вопроса об освоении рассматриваемой территории необходимо выполнить проект планировки с учётом инженерно-геологических и экологических условий. При этом, проектом планировки должно быть предусмотрено размещение объектов социально - культурного обслуживания населения, в том числе, объектов здравоохранения, детских дошкольных учреждений, школ, крытых автостоянок, зеленых насаждений общего пользования. Для начала оформления градостроительной документации  ответчику необходимо представить на согласование в управление архитектуры и градостроительства техническое задание на выполнение проекта планировки. 

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово в заключении от 29.05.2009 № 01/2121 указало на возможность изменение вида разрешенного использования трех земельных участков, в том числе, земельного участка  с кадастровым номером 42:24:0101054:336 с «земли сельскохозяйственного использования» на «земли для жилищного строительства».

При этом суд также учитывает, что срок действия технических условий для формирования земельного участка от 30.09.2008, выданных ОАО «Кемеровская горэлектросеть», составляет 2 года. 

Срок действия технических условий на теплоснабжение от 18.11.2008 № 70-211.41/8360, выданных ОАО «Кузбассэнерго», установлен на 3 года. 

Срок действия условий подключения к тепловым сетям комплекса жилых домов с объектами социально-культурного назначения (земельные участки № 1, № 1), по адресу:  г. Кемерово, южнее микр. № 60 Заводского района, в микрорайоне «Плодопитомник», выданных Кемеровскими тепловыми сетями Кузбасским филиалом ОАО «Кузбассэнерго» от 20.12.2011 № 79-113-33з/1739, установлен на 2014 год на проектирование объекта.

 Срок действия технических условий о возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения многоэтажной жилой застройки в северной части ГСП «Плодопитомник», выданных ОАО «Кемвод», составляет 2 года, дата повторной обращения за информацией о плате за подключение - 01.01.2010. 

Срок действия технических условий на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения перспективной застройки микрорайона «Плодопитомник» Заводского района г. Кемерово от 17.12.2007 № 694, выданных ОАО «Кемвод», составляет 2 года. 

Отдел Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области по вопросу использования земельных участков под строительство в письме от 16.02.2012 сообщил о невозможности принятия решения о возможности размещения многоэтажного или малоэтажного строительства на территории земельных участков в связи с тем, что на прилагаемой к документам схеме не определен разрыв от железной дороги «Кемерово Сортировочная-Заискитимская». 

Указанные сроки действия технических условий, на которые ссылается ответчик, истекли несколько лет назад. 

Суд отмечает, что оформление технических условий, согласование с администрацией города Кемерово градостроительной концепции застройки территории, проведение предпроектных работ, разработка эскизных проектов само по себе не свидетельствует о выполнении ответчиком всех необходимых мероприятий, связанных с подготовкой к строительству, так как ответчиком не устранены обстоятельства, препятствующие осуществлению на спорном земельном участке жилищного строительства. 

В данном случае получение технических условий, переписка по вопросу застройки касались периода, когда в соответствии с Правилами землепользования и застройки в                   г. Кемерово, утвержденными постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75, испрашиваемый земельный участок находился в территориальной зоне Ж8 (перспективная жилая зона с малоэтажными жилыми домами).

Виды разрешенного использования земельных участков, в том числе, условно разрешенные виды использования, устанавливаются градостроительным регламентом (пункт 9 статьи 1, статья 37 ГрК РФ), которым определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ, часть 1 статьи 36 ГрК РФ). 

В соответствии с частью 1 статьи 39 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки. 

Следовательно, предоставление испрашиваемого участка для целей строительства такого объекта может быть произведено только при выполнении условий статьи 39 ГрК РФ.  

Ответчик заявляет о том, что указанная выше обязанность лежит на истце. Однако, доказательств обращения по данному вопросу к истцу, как арендодателю, не представлено. Письмо, адресованное конкурсному управляющему ОАО «Плодопитомник», датировано только 30.11.2016, последним не получено. 

При этом, ответчик, являясь арендатором земельного участка, вправе самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления в порядке статьи 39 ГрК РФ. 

Кроме того, суд также учитывает, что такое право было предоставлено истцом ответчику при заключении договора аренды, что следует из пунктов 4.4.2, 4.4.6. договора, и ответчик, подписав указанный договор, был согласен с  указанными условиями.   

Также в ходе судебного разбирательства по делу, судом было установлено, в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением по вопросу получения разрешения на размещение объекта капитального строительства, отнесенного к условно- разрешенным видам использования, ответчик не обращался, разрешение на условный вид использования отсутствует. Следовательно, планируемый к строительству на нем объект недвижимости не соответствует установленному градостроительному регламенту территориальной зоны О1, Р и ИТЗ.

При этом суд учитывает, что ответчик за 11 лет, в течение которых он арендовал спорный земельный участок, имел возможность оспорить в судебном порядке действия (бездействия) как истца, так и уполномоченных органов, однако таким правом в полной мере не воспользовался, приняв на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

Ответчик ссылается на заключение договора на срок 49 лет. 

Согласно пункту 16 статьи 1 ГрК РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. 

Время, потраченное на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства, считается временем, необходимым для освоения земельного участка, предназначенного для жилищного строительства. 

Документы, представленные ответчиком, не свидетельствуют о том, что земельный участок не мог быть им освоен по обстоятельствам, исключающим его использование, в течение 11 лет пользования. Каких-либо разрешительных документов, предоставляющих ООО «Кемеровогражданстрой» право на осуществление строительно-монтажных работ по возведению спорного объекта, последним получено не было. 

Ответчиком также не представлено доказательств разработки проектной документации (выполнение проекта планировки территории с учётом инженерно-геологических и экологических условий, и предоставление на согласование в управление архитектуры и градостроительства технического задания на выполнение проекта планировки);  доказательств обращения в администрацию города Кемерово с заявлением об изменении территориальной зоны земельного участка, о выдаче градостроительного плана, разрешения на строительство. Факт того, что с соответствующим заявлением ответчик не обращался в Администрацию г. Кемерово, был также подтвержден представителем третьего лица в судебном заседании.

Сроки действия согласованных ответчиком технических условий к моменту подачи иска истекли.  

Представленные ответчиком в материалы дела  письма по своему содержанию носят справочный, информационный характер и не могут быть признаны судом действиями ответчика по освоению земельного участка. 

Поскольку истекли все разумные сроки, в течение которых арендатор земельного участка, при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность освоить предоставленный ему в аренду земельный участок, арендодатель имел право заявить иск о расторжении договора. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства не привел. 

Более того, предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (статья 2 ГК РФ).

Ответчик, заключая договор  аренды, должен был предвидеть риски, связанные с принятием прав и обязанностей арендатора земельного участка, в том числе в части возможности наступления неблагоприятных последствий в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, а также должен был быть осведомлен обо всех обстоятельствах, связанных с возможностью осуществления на земельном участке жилищного строительства. 

Кроме того, суд считает, что ссылки ответчика о невозможности строительства в связи с тем, что вид разрешенного использования, указанный в договоре, не соответствовал территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, что территориальное зонирование изменялось, и что существовали обстоятельства несоответствия территориального зонирования Генеральному плану города Кемерово, несостоятельны, поскольку ответчик не был лишен возможности реализации своего права на освобождение земельного участка, в том числе, в судебном порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком не производились действия, связанные с подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, суд считает, что исковые требования ОАО «Плодопитомник-1» о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд считает необходимым обязать ответчика возвратить истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при удовлетворении требований расходы истца по оплате государственной пошлины по делу относятся на ответчика.

Также, выполняя указания Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в отношении распределения по делу судебных расходов за рассмотрение дела в судах апелляционной и кассационной инстанций, суд, принимая во внимание итог разрешения дела при новом рассмотрении, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб относит на Общество.

Руководствуясь статьями 101, 110, 167–170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.07.2009 №3 площадью 25 906 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101054:336, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, заключённый между открытым акционерным обществом «Плодопитомник-1» и обществом с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» возвратить открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1» земельный участок площадью 25 906 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101054:336, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» в пользу открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

Судья                                                                                      А.А. Сапрыкина