ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-5935/2022

16 мая 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     16 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 мая 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбачевой О.В.

судей  Геворкян Д.С., Загараевой Л.П.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем с/з ФИО1

при участии:  

от истца: ФИО2 по доверенности от  11.10.2021

от ответчика: Не явился, извещен

от 3-го лица: Не явился, извещен

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-5263/2023) ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2022 по делу № А56-5935/2022 (судья Ресовская Т.М.), принятое 

по иску ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" 

к ООО "Аналитический центр" Кронос" 

третье лицо: ведущий судебный пристав – исполнитель Межрайонного отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области ФИО3 

об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 06.12.2021 № ГКЛО21/19-40.2р, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дальпитерстрой" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным  отчета об оценке  рыночной стоимости  Общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос" (далее - ответчик) от 06.12.2021 № ГКЛО-21/19-40.2р. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечен ведущий судебный пристав – исполнитель Межрайонного отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области ФИО3 

Решением суда первой инстанции от 26.12.2022  в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе  Общество, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить  и  удовлетворить  заявленные требования.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал, настаивал на ее удовлетворении.

Ответчик, судебный пристав-исполнитель, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу ст. 156 АПК РФ не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке. 

Как следует из материалов дела, в Межрайонном отделении по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области находится на исполнении сводное исполнительное производство от 06.08.2018 № 4921/18/47036-СД в отношении истца как должника в пользу взыскателей физических и юридических лиц, а также бюджетных организаций.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем арестовано имущество должника, указанное в акте о наложении ареста (описи имущества) от 21.11.2018.

В целях реализации имущества истца для погашения задолженности ведущий судебный пристав-исполнитель Межрайонного отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ) привлек Общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос"  для проведения оценки рыночной стоимости арестованного имущества истца для целей его дальнейшей реализации. 

Согласно отчету ООО "Аналитический центр" Кронос"  об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 06.12.2021 № ГКЛО-21/19-40.2р рыночная стоимость без НДС составила 139 315 000 руб.( с НДС – 167 178 000 рублей), в том числе:

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 1Н кадастровый № 78:31:1272:3:8:4, площадью 858,6 кв.м. – 90 198 000 рублей без НДС;

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 4Н, 5Н, кадастровый № 78:31:1272:3:8:5, площадью 296,8 кв.м. – 32 417 000 рублей без НДС;

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 6Н кадастровый № 78:31:1272:3:8:6, площадью 152,9 кв.м. – 16 700 000 рублей без НДС.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 07.12.2021  результаты оценки приняты в рамках сводного исполнительного производства.

Полагая, что рыночная стоимость имущества, определенная в отчете  об оценке Общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос" (далее - ответчик) от 06.12.2021 № ГКЛО-21/19-40.2р, не соответствует действительности и является заниженной, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Определением суда первой инстанции от 12.07.2022 по делу назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено  ООО «АЛЬФА Консалт» эксперту ФИО4 

В соответствии с поступившим  заключением эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО4 от 03.08.2022 рыночная стоимость объектов недвижимости без НДС составила 187 000 000 руб.( с НДС – 224 400 000 рублей), в том числе:

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 1Н кадастровый № 78:31:1272:3:8:4, площадью 858,6 кв.м. – 137 416 666,67 рублей без НДС;

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 4Н, 5Н, кадастровый № 78:31:1272:3:8:5, площадью 296,8 кв.м. – 28 250 000 рублей без НДС;

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 6Н кадастровый № 78:31:1272:3:8:6, площадью 152,9 кв.м. – 21 333 333,33 рублей без НДС.

   Решением суда первой инстанции  от 26.12.2022 в удовлетворении  требований  отказано. Судом первой инстанции сделан вывод о неподтверждении  достоверности и объективности  заключения эксперта  ФИО4 от 03.08.2022, и соответственно, отсутствии доказательств недостоверности оспариваемой оценки объектов. В мотивировочной части решения суд первой инстанции также указал  на установление надлежащей оценки спорного имущества в соответствии с результатами отчета ООО «АЦ «КРОНОС» 06.12.2021 № ГКЛО-21/19- 40.2р. для последующей его реализации в рамках исполнительных производств.

   Апелляционный суд, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции  подлежащим отмене.

В силу частей 1, 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (Закон об исполнительном производстве) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (оценщика). Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

   Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определены Федеральными стандартами оценки и стандартами и правилами оценочной деятельности.

В Российской Федерации подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, требования к составлению и содержанию отчета об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам установлены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297), "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 298), "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299), а также "Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328).

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (Определение Верховного Суда РФ N 305-ЭС19-21740 от 28.02.2020).

Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, установлены следующие критерии:

- цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (пункт 4);

- стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"(пункт 5);

- итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6);

- датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (пункт 8);

- объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком  (пункт 11);

- доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16);

- сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений  (пункт 13);

- затратный подход применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункт 19).

   В Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298)  определены  следующие виды стоимости объекта оценки:  рыночная стоимость;  инвестиционная стоимость;  ликвидационная стоимость;  кадастровая стоимость.

   Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно абзацу 2 статьи 3 ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности), рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закона об исполнительном производстве) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Исходя из указанных норм материального права в целях  применения Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника осуществляется  по рыночном ценам,  определяемых в  соответствии с абзацем 2 статьи 3 ФЗ "Об оценочной деятельности".

В большинстве случаев арестованное имущество оценивается с применением сравнительного подхода. При оценке применяются обычные скидки на уторговывание, на разницу в физическом износе объектов-аналогов и оцениваемого объекта. 

Согласно части 1 ст. 3 и ст. 4 Закона об оценочной деятельности деятельность оценщиков направлена на установление рыночной или иной стоимости объекта оценки выполняется для удовлетворения цели заказчика, в данном случае - для принудительной реализации арестованного имущества должника. Одним из основных действий, влияющих на эффективность реализации арестованного имущества, является определение его стоимости, удовлетворяющей потенциального покупателя. Цена имущества выше той, которая могла бы удовлетворить покупателя, снижает вероятность продажи или приближает такую вероятность к нулю, а следовательно, приводит к возврату имущества должнику и окончанию исполнительного производства без фактического исполнения.

Из анализа положений статьи 11 Закона N 135-ФЗ, следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

К недостоверным сведениям  о стоимости относится допущенное при проведении оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его стоимость, в том числе неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия).

Как следует из представленного в материалы дела отчета об оценке  рыночной стоимости  Общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос" (далее - ответчик) от 06.12.2021 № ГКЛО-21/19-40.2р  оценщиком  осмотр объектов не производился,   в  отчете использованы  фотографии, предоставленные  заказчиком, для  целей  оценки  оценщик предположил, что состояние объектов не изменилось  с даты  фотофиксации до даты оценки (стр. 14  отчета об оценке).

При этом, в отчете содержатся 15 фотографий офисных помещений без указания  как  даты  фотофиксации, так и принадлежности к конкретному объекту (оценка произведена 3х объектов  недвижимости).

Из  представленных  к отчету об оценке свидетельств  о государственной регистрации  права, технических паспортов, составленных  по состоянию на 2015 год,  следует, что

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 1Н кадастровый № 78:31:1272:3:8:4, 858,6 кв.м., имеет назначение нежилого помещения, использование – учрежденческое;

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 4Н, 5Н, кадастровый № 78:31:1272:3:8:5, площадью 296,8 кв.м. имеет назначение нежилого помещения, пом. 4Н имеет  указание  на использование – прочее, пом. 5Н имеет указание  на использование – гараж; 

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 6Н кадастровый № 78:31:1272:3:8:6, площадью 152,9 кв.м., имеет назначение нежилого помещения, использование – учрежденческое.

Фактически  нежилые помещения  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 4Н, 5Н, используются  в качестве котельной и гаража, что соответствует сведениям, изложенным в техническом паспорте.

При этом,  при проведении оценки,  нежилые помещения  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 4Н, 5Н, оценщиком оценивать  с назначением офисных помещений, что прямо следует  из содержания  отчета и  принятых  объектов аналогов.

На страницах 55, 68 отчета об оценке также отражено, что  корректировка  по фактору «функциональное назначение»  не производилась, поскольку   объекты оценки и все  подобранные объекты-аналоги представляют  собой офисные  помещения. 

Таким образом, при определении  рыночной стоимости нежилых помещений  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 4Н, 5Н, оценщиком  использованы искаженные данные об объекте оценки, что свидетельствует  о  недостоверности определенной стоимости.

Как следует из материалов дела Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 1Н кадастровый № 78:31:1272:3:8:4, площадью 858,6 кв.м.  и Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 4Н, 5Н, кадастровый № 78:31:1272:3:8:5, площадью 296,8 кв.м., имеют отдельный вход с улицы.

При этом, в отчете отражено, что оценщиком в качестве  объектов-аналогов  рассмотрены  нежилые помещения, имеющие отдельные входы со двора.

Стоимость объектов недвижимости офисно-торгового назначения зависит от расположения относительно красной линии. Стоимость объектов, расположенных на «красной линии» обычно выше стоимости помещений, расположенных внутриквартально. 

При этом значение имеет не только сам факт расположения вдоль «красной линии», но и наличие отдельного выхода на данную улицу.

Согласно модели  определения  права собственности  на объекты нежилого фонда  (встроенных помещений), разработанной  ГУП «Городское  управление  инвентаризации и оценки недвижимости», для офисных помещений  разница  между  стоимостью помещений с отдельным входом  с улицы и отдельным входом со двора при прочих  равных факторах  составляет 14% (0,86) в сторону снижения. В соответствии  со Справочником оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода (ФИО5) корректировка в значении 0,87.

Вместе с тем, при  определении рыночной стоимости как  доходным, так и сравнительным методами, оценщиком   корректировки  в отношении типа входе  не применялись. За основу был принят исключительно параметр отдельного входа.

 Оценив указанные обстоятельства  апелляционный суд приходит к выводу, что отчет об оценке стоимости  Общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос" (далее - ответчик) от 06.12.2021 № ГКЛО-21/19-40.2р  содержит недостоверные сведения, неполную и противоречивую информацию об объекте оценке, в связи с чем не соответствует статье 11 Федеральному закону N 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах требования  Общества  о признании недействительным Отчета об оценке  подлежат удовлетворению.

Согласно абзацу шестому пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по заявлению Общества  назначена   судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

Определить рыночную стоимость арестованных объектов недвижимого имущества на дату проведения оценки ООО «АЦ «Кронос»: нежилого помещения площадью 152,9 кв.м., кадастровый № 78:31:1272:8:6, адрес: 

<

...>, лит. А, пом. 6Н. нежилого помещения площадью 858,6 кв.м., кадастровый № 78:31:1272:8:4, адрес: 

<

...>, лит. А, пом. 1Н. нежилого помещения площадью 296,8 кв.м., кадастровый № 78:31:1272:3:8:5, адрес: 

<

...>, лит. А, пом. 4Н, 5Н. 

В случае, если рыночная стоимость объектов не соответствует стоимости, указанной в отчете об оценке № ГКЛО-21/19-40.2р, указать причины несоответствия.

Проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт»  ФИО4

Согласно поступившего  в материалы дела  заключения эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО4 от 03.08.2022 рыночная стоимость объектов недвижимости без НДС составила 187 000 000 руб.( с НДС – 224 400 000 рублей), в том числе:

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 1Н кадастровый № 78:31:1272:3:8:4, площадью 858,6 кв.м. – 137 416 666,67 рублей без НДС;

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 4Н, 5Н, кадастровый № 78:31:1272:3:8:5, площадью 296,8 кв.м. – 28 250 000 рублей без НДС;

Нежилое помещение  по адресу:  Санкт-Петербург, пер. Манежный, д. 14, лит. А, пом. 6Н кадастровый № 78:31:1272:3:8:6, площадью 152,9 кв.м. – 21 333 333,33 рублей без НДС.

Из заключения эксперта следует, что  оценщик отказался от применения доходного метода, поскольку в период кризиса данные о доходном методе имеют  неопределенные показатели, а также от затратного метода. Оценка  рыночной стоимости объектов  проведена  с применением  сравнительного метода.

По ходатайству  ответчика в судебном заседании  был произведен  опрос эксперта.

По результатам оценки судом первой инстанции сделан вывод о том, что достоверность и объективность заключения эксперта ФИО4 от 03.08.2022 не подтверждается, поскольку свободная рыночная стоимость недвижимого имущества определена без учета обременения в виде ареста в рамках исполнительного производства, а также  экспертом не соблюдены требования Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при проведении исследования, в том числе требования, установленные к эксперту ст. 55 АПК РФ, в том числе об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (ч. 5 ст. 55 АПК РФ), поскольку в подписке эксперта имеется ссылка на ст. 49 и 82 Кодекса административного судопроизводства РФ и отсутствует ссылка на Арбитражный процессуальный кодекс РФ, не соблюдены требования к заключению эксперта, установленные ст. 86 АПК РФ. 

Апелляционный суд считает  ошибочными указанные выводы суда первой инстанции  по следующим  основаниям.

Как следует из материалов дела в разделе 4  отчета об оценке ООО "Аналитический центр" Кронос" от 06.12.2021 № ГКЛО-21/19-40.2р (страница 21 отчета) отражено, что  «оцениваемое имущество является арестованным имуществом в соответствии с актом  о наложении ареста  от 21.11.2018. Оценка  рыночной стоимости  производилась  без учета  данных  обременений».

В заключении эксперта  ООО «АЛЬФА Консалт» от 03.08.2022 (станица 9 отчета) отражено, что «Объекты исследования являются арестованным имуществом. Определение рыночной стоимости  было  проведено  без учета данного  обременения».

Коэффициенты  на ускоренную реализацию не применялись ни ответчиком при составлении  оспариваемого отчета, ни экспертом при проведении судебной экспертизы.

Таким образом, как  оценка ООО "Аналитический центр" Кронос", так и экспертное заключение ООО «АЛЬФА Консалт» проведены без учета обременений, а именно ареста  имущества судебным приставом, что соответствует требованиям   статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", статьи 3  ФЗ "Об оценочной деятельности".

В соответствии с частью 1 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными познаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены Кодексом.

В соответствии с частью 5 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность; он предупреждается об этом арбитражным судом и дает подписку в том, что предупрежден.

Эксперт надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности, что следует из представленной в деле подписки эксперта (т. 1, л.д. 82), подтверждающей, что эксперт ФИО4 предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье  307 УК РФ.

Таким образом, вывод  о нарушении  требований ст. 55 АПК РФ противоречит представленным в материалы дела  доказательствам.

Ссылки в  подписке эксперта  на разъяснение  прав и обязанностей определенных ст. 49 и 82 КАС РФ и отсутствие на разъяснение  прав и обязанностей, определенных АПК РФ,  не имеет правового значения, поскольку  в рассматриваемом случае в силу п. 5 ст. 55 АПК РФ  обязательным  является только  подписка  эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, установленной  ст. 307 УК РФ.

Согласно части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: 1). время и место проведения судебной экспертизы; 2). основания для проведения судебной экспертизы; 3). сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы; 4). записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; 5). вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; 6). объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; 7). содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; 8) оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; 9) иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Апелляционный суд, исследовав экспертное заключение ООО «АЛЬФА Консалт» от 03.08.2022 установил, что данное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, включает выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ.  Апелляционным судом также учитывается, что эксперт свободен в выборе методов и способов исследований для ответа на поставленные перед ним вопросы, оснований сомневаться в выводах независимого эксперта у суда не имеется.

Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ, в нем отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, апелляционный суд признает заключение эксперта надлежащим, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Согласно абзацу 7 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Из текста решения суда первой инстанции следует, что  суд в мотивировочной части  судебного акта указал на установление надлежащей оценки спорного имущества в соответствии с результатами отчета ООО «АЦ «КРОНОС» 06.12.2021 № ГКЛО-21/19- 40.2р. для последующей его реализации в рамках исполнительных производств.

Вместе  с тем, судом первой инстанции не учтено, что  в  соответствии с п. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.

Отчет ООО «АЦ «КРОНОС» № ГКЛО-21/19- 40.2р составлен  06.12.2021. Таким образом, по состоянию на  дату принятия решения судом первой инстанции  (26.12.2022) шестимесячный срок, установленный статьей 12 Закона об оценочной деятельности истек, в связи с чем, у суда первой инстанции в любом случае отсутствовали  правовые основания для установления надлежащей оценки  на основании отчета от 06.12.2021.

Как следует из материалов в рамках дела проведена судебная оценочная экспертиза на разрешение которой поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость арестованных объектов недвижимого имущества на дату проведения оценки ООО «АЦ «Кронос».

Согласно  Отчета об   оценке ООО «АЦ «Кронос» от 06.12.2021  оценка проводилась по состоянию на 25.11.2021.

Таким образом, по результатам судебной экспертизы определялась рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 25.11.2021. Заключения судебной оценочной экспертизы не содержат выводов по определению рыночной стоимости объектов должника по состоянию на иную дату, чем 25.11.2021.

В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку по состоянию на дату вынесения судом первой инстанции судебного акта по данному спору, шестимесячный срок с 25.11.2021 истек, итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в данном отчете, не может быть признана рекомендуемой в целях реализации данного имущества на торгах и утратила свою актуальность, правовые основания для указания надлежащей оценки имущества должника на основании заключения  эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» от 03.08.2022 также отсутствуют.

Таким образом, рассмотрев апелляционную жалобу и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено несоответствие выводов, обстоятельствам дела, в связи с чем на основании пунктов 1 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене,  а исковые требования  - удовлетворению.

 Руководствуясь статьями  269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 26.12.2022 по делу N А56-5935/2022 отменить.

Признать недействительным отчет ООО "Аналитический  центр "Кронос" от 06.12.2021 № ГКЛО-21/19- 40.2р. об оценке рыночной стоимости арестованного имущества ООО "СК «Дальпитерстрой".

Взыскать с ООО "Аналитический  центр "Кронос" в пользу ООО "СК «Дальпитерстрой"  расходы на проведение экспертизы в сумме 45 800 рублей, а также расходы  по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанциях в сумме 9 000 рублей.

Постановление  может  быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

О.В. Горбачева

 

Судьи

 

Д.С. Геворкян

 

 Л.П. Загараева