АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-19410/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  02 апреля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 апреля 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Демидовой Е.Ю. 

судей							Тихомирова В.В.

								Шуйской С.И.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 27.09.2018 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) и постановление от 28.12.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Павлова Ю.И., Полосин А.Л.) по делу № А45-19410/2018 по иску первого заместителя прокурора Новосибирской области в интересах муниципального образования г. Новосибирска (630099, г. Новосибирск, ул. Каменская, 20) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, Красный проспект, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (630000, г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 16/1, кв. 407, ИНН 5403234850, ОГРН 1095403012759), о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Другое лицо, участвующее в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В заседании приняли участие представители: прокурора Новосибирской области – Прохоренко Я.Ю. на основании служебного удостоверения ТО № 229900; мэрии города Новосибирска – Королев Д.Б. по доверенности от 21.12.2018.

Суд установил:

первый заместитель прокурора Новосибирской области обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском в интересах муниципального образования г. Новосибирска (далее - прокурор, истец) к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия), обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее - ООО «Альфа», общество) о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельного участка от 05.09.2016 № 125662а, от 22.06.2017 № 128854а, заключенных между мэрией и ООО «Альфа»; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества вернуть земельный участок с кадастровым номером 54:35:033050:718 мэрии.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - третье лицо). 

Решением от 27.09.2018 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 28.12.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Податель жалобы считает, что судами неправомерно применены положения статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку спорные договоры аренды были заключены без проведения торгов на основании положения пункта 3 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), так как схема расположения земельного участка утверждена до 01.03.2015 (постановлением мэрии от 21.09.2012 № 9622), земельный участок был предоставлен в период действия указанных переходных положений, в соответствии со статьей 34 ЗК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

От третьего лица отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель мэрии поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель прокурора возражал против заявленных мэрией доводов.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьего лица в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что в результате проведения проверки законности предоставления мэрией ООО «Альфа» земельного участка с кадастровым номером 54:35:033050:718, площадью 140 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 414 в Заельцовском районе, выявлено, что постановлением мэрии от 01.03.2013 № 1977 обществу предоставлен земельный участок в аренду для размещения и эксплуатации ремонтно-технической мастерской и автомобильной мойки.

Мэрия (арендодатель) заключила с ООО «Альфа» (арендатор) 22.04.2013 договор аренды № 113587а для размещения и эксплуатации ремонтно-технической мастерской и автомобильной мойки сроком действия до 22.04.2018.

Стороны 28.07.2014 заключили дополнительное соглашение № 1 к указанному договору, которым изменили срок действия договора - до 22.04.2016, целевое использование - для эксплуатации павильона (смешанные товары), дополнили договор пунктом 6.7 следующего содержания: истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации (зарегистрировано 01.09.2014).

Общество 27.04.2016 (после прекращения 22.04.2016 договора № 113587а) обратилось в мэрию с заявлением о продлении срока действия этого договора.

Мэрия 05.09.2016 заключила с обществом договор аренды земельного участка № 125662а для эксплуатации павильона (общественное питание) сроком до 01.01.2018 (зарегистрирован 08.10.2016).

22.06.2017 мэрия и общество заключили договор № 128854а для эксплуатации торгового павильона сроком до 22.06.2020 (зарегистрирован 03.07.2017), в соответствии с пунктом 7.7 которого считается расторгнутым договор от 05.09.2016 № 125662а.

Ссылаясь на то, что при заключении договоров аренды от 05.09.2016 № 125662а и от 22.06.2017 № 128854а условия, предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ отсутствовали, соответственно, и у общества отсутствовало право на заключение нового договора аренды земельного участка (продления срока его действия) без проведения торгов, 02.03.2018 прокуратура внесла мэру города представление, указав на выявленные нарушения земельного законодательства при заключении указанных договоров аренды.

Ответом от 11.04.2018 № 01/40/01780 мэрия отказала в удовлетворении требований прокуратуры.

В порядке муниципального земельного контроля 14.04.2017 и 16.10.2017 специалисты отдела муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии обследовали земельный участок, установили, что земельный участок не используется, какие-либо объекты на нем отсутствуют.

В результате осмотра, проведенного 18.05.2018 прокуратурой, также установлено отсутствие на нем каких-либо объектов, земельный участок не осваивается.

В целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 166-168, 421, 422, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 22, 39.6, 39.8 ЗК РФ, статьей 52 АПК РФ, статьями 1, 34 Закона № 171-ФЗ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», и исходили из несоблюдения порядка заключения нового договора аренды в отношении земельного участка, который ранее был предоставлен в аренду; заключение нового договора аренды в силу статьи 39.6 ЗК РФ возможно только по результатам торгов; предоставление обществу земельного участка в аренду без торгов неправомерно поставило общество в преимущественное положение перед иными возможными претендентами на получение этого участка в аренду, нарушило тем самым их права и законные интересы, а также публичные интересы, и пришли к выводу о том, что спорные договоры являются ничтожными.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Законом № 171-ФЗ с 01.03.2015 в ЗК РФ внесены изменения, установившие с указанной даты новый порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 34 Закона № 171-ФЗ установлены переходные положения, согласно которым в случае, если до дня вступления в силу данного Федерального Закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона), но не позднее 1 января 2018 года.

Указанные переходные положения предусмотрены для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закон № 171-ФЗ пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, утратил силу с 01.03.2015.

Таким образом, поскольку схема расположения спорного земельного участка для размещения торгового павильона общества утверждена до 01.03.2015, предоставление этого участка в аренду должно осуществляться в соответствии с ранее действовавшей статьей 34 ЗК РФ.

Случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.

Поскольку Закон № 171-ФЗ не содержит указания на применениек договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления его в силу, прежних положений законодательства, то распространение на правоотношения по заключению нового договора аренды положений пункта статьи 22 ЗК РФ в прежней редакции не обосновано.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Стороны самостоятельно определили срок действия договора № 113587а до 22.04.2016.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Заключение нового договора аренды без проведения торгов с 01.03.2015 допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что срок действия договора аренды от 22.04.2013 № 113587а истек 22.04.2016; заключение договоров аренды от 05.09.2016 № 125662а и от 22.06.2017 № 128854а в силу статьи 39.6 ЗК РФ возможно только по результатам торгов; поскольку обществом в период действия договора аренды земельный участок не использовался, что подтверждено актами осмотра, у него отсутствует приоритетное право на заключение договора аренды на новый срок; предоставление обществу земельного участка в аренду без торгов неправомерно поставило его в преимущественное положение перед иными возможными претендентами на получение этого участка в аренду, нарушило тем самым их права и законные интересы, а также публичные интересы, суды пришли к правильному выводу, что спорные договора аренды являются ничтожными, и применили последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на общество вернуть спорный земельный участок мэрии.

Доказательств наличия у арендатора иных оснований для аренды земельного участка без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено и судами не установлено.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон о торговой деятельности), регламентирующей порядок размещения нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, предусмотрено, что такое размещение осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

В силу пункта 3 статьи 10 Закона о торговой деятельности схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Статьей 39.6 ЗК РФ не предусмотрено предоставление публичных земельных участков без проведения торгов для размещения и эксплуатации торговых павильонов.

Более того, с 01.03.2015 в соответствии со статьями 39.33 и 39.36 ЗК РФ размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», то есть без заключения договора аренды земельного участка.

Поскольку отношения по предоставлению спорного земельного участка в аренду возникли между сторонами в 2013 году с целью - для размещения и эксплуатации ремонтно-технической мастерской и автомобильной мойки, а дополнительным соглашением от 28.07.2014 № 1 к указанному договору, изменили целевое использование - для эксплуатации павильона (смешанные товары), суд кассационной инстанции считает, что размещение нестационарных торговых объектов к случаям, предусмотренным пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, не относится. 

Кроме того, для размещения нестационарного торгового объекта на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключение договора аренды земельного участка не требуется, поскольку такое размещение осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов, без предоставления земельных участков.

В целом доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.09.2018 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 28.12.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-19410/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									В.В. Тихомиров

											С.И. Шуйская