ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-17609/2023, 18АП-17854/2023

Дело № А76-219/2016

06 марта 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Грин Парк», акционерного общества Специализированного застройщика «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.11.2023 по делу № А76-219/2016.

 

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества Специализированного застройщика «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» - ФИО2 (доверенность № 16 от 16.01.2024, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Грин Парк» - ФИО3 (доверенность от 20.10.2023, срок действия до 20.10.2024, паспорт, диплом);

ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 25.11.2021, срок действия до 25.11.2026, паспорт, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителей и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

 

Акционерное общество специализированный застройщик «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и инвестирования» (далее – истец, АО СЗ «ЮУ КЖСИ») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Грин Парк» (далее – ответчик, ООО «Грин Парк») об уменьшении установленный п. 3.1 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору от 30.12.2011 № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства размер платы, установив стоимость приобретенных истцом прав и обязанностей в размере 100 000 000 руб.; о взыскании неосновательного обогащения в размере 487 044 144 руб. 16 коп., судебных расходов в размере 631 200 руб., в том числе: 175 000 руб. стоимости услуг эксперта по проведенной                          ООО «Техническая экспертиза и оценка» в 2019 г. экспертизы; 155 000 руб. стоимости услуг эксперта по проведённой ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» в 2022 г. экспертизы; оплаты услуг специалистов 306 200 руб. (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 11 л.д. 19-20, л.д. 16 т. 33).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Девелопмен Финанс», федеральный фонд содействия развития жилищного строительства, администрация Сосновского муниципального района, общество с ограниченной ответственностью «УралЭксперт», ФИО6, некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент», акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ФИО4, УФНС России по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 12» (далее - третьи лица).

Решением арбитражного суда от 27.06.2017 в удовлетворении требования о внесении изменений в договор уступки прав отказано, в остальной части требование оставлено без рассмотрения. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.03.2018 решение суда и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение. 

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что судами не учтено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 5.6. договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 прямо предусмотрена возможность нового арендатора обратиться за снижением цены, указанной в п. 3.1 договора, в случаях нарушения гарантий, установленных в п.1.3 договора. При этом реализация новым арендатором права требования соразмерного уменьшения платы по договору не поставлена в зависимость от существенности нарушения гарантий, предусмотренных п. 1.3. договора. Таким образом, исходя из условий п. 5.6. договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13, основанием для соразмерного уменьшения стоимости права аренды является нарушение (не обязательно существенное) гарантий, установленных в п.1.3 договора.

Суды не дали надлежащей правовой оценки доводам истца о том, что разрешения на строительство, приобщенные к материалам дела, не касаются жилых домов, запроектированных в санитарно-защитной зоне газораспределительной станции совхоза «Митрофановский» и, соответственно, не свидетельствуют о допустимости строительства в такой зоне. Кроме того, факт выдачи разрешения на строительство не свидетельствует о законности такого строительства, если при этом нарушаются нормы действующего законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 по делу № А71-15105/2014). Таким образом, надлежащая правовая оценка соответствующему доводу общества «ЮУ КЖСИ» судами не дана, не установлен факт и объем нарушений прав истца, в том числе не определены конкретные нарушения положений законодательства в части проекта планировки и межевания, его несоответствия генеральным планам муниципальных образований, не принято во внимание, что для устранения таких нарушений требуются временные и финансовые затраты, что влияет на решение вопроса о соразмерном снижении цены по договору от 25.10.2013№ 04-01/15-56-13. Судам следовало установить прежде всего факт нарушения условий договора – несоответствия приобретенного истцом права аренды условиям спорного договора, объективно затрудняющего возможность освоения земельного участка, влекущего необходимость несения истцом дополнительных финансовых, временных затрат, которые не должны были быть понесены при условии надлежащего исполнения ответчиком спорного договора. 

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе определить факт и объем нарушений прав истца при передаче прав и обязанностей по договору, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2023 (резолютивная часть от 10.10.2023) исковые требования удовлетворены частично. Суд уменьшил установленную п. 3.1 договора от 25.10.2013№ 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору от 30.12.2011                 № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства цену договора на 263 738 руб.

Взыскал с ООО «Грин Парк» в пользу АО СЗ «ЮУ КЖСИ» 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины и 175 000 руб. расходов по проведению экспертизы (1 этап). В удовлетворении требования в остальной части отказано. 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Грин Парк» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять в отмененной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований

В апелляционной жалобе ее податель указал, что газопровода высокого давления для газоснабжения микрорайона № 2 (назначение: инженерно-коммуникационное), общей протяженностью 4761,3 м. (инвентарный номер: 17092. Литер: Г), расположенного в Сосновском районе Челябинской области, 2 км юго-восточнее от с. Кременкуль строительству не препятствовал, поскольку являлся самовольной постройкой признанной таковой судом и подлежащей сносу, в том числе такое право было предоставлено истцу, который им воспользоваться не пожелал.

Поскольку газопровод имеет статус самовольной постройки, то в отношении указанного объекта не могут быть установлены какие-либо зоны с особыми условиями использования территории (охранные, санитарно-защитные и др.). 

Апеллянт отмечает, то обстоятельство, что исполнительное производство по сносу указанного газопровода окончено судебным приставом-исполнителем в связи с невозможностью исполнения решения суда правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку истец был вправе самостоятельно снести данный газопровод и взыскать затраты с                         ООО «Газкомсервис».

По мнению подателя жалобы ссылки истца на то, что ответчиком нарушены предусмотренные пунктом 1.3.5. договора № 04-01/15-56-13 заверения относительно отсутствия прав третьих лиц на земельный участок в силу размещения на нём подземного газопровода, являвшегося предметом спора по делу № А76-20326/2012, и данное обстоятельство влечет необходимость изменения договорной цены, не основаны на законе.

Поскольку при рассмотрении дела № А76-20326/2012 констатирован самовольный характер размещенного на земельном участке газопровода, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ исключает законность правообладания фактическим пользователем газопровода земельным участком, в силу чего истец не вправе предъявлять ответчику основанные на норме пункта 1 статьи 460 ГК РФ требования об уменьшении покупной цены.

При этом из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 475, абзаца 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что изменение достигнутых сторонами в соглашении договоренностей может быть произведено при доказанности существенности допущенных стороной нарушений, то есть применительно к оценке полученного истцом предоставления в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 - доказанности невозможности использования арендуемой вещи по назначению вследствие обнаруженных недостатков.

Также с вынесенным решением не согласился истец по первоначальному иску, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе                 АО СЗ «ЮУ КЖСИ» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что проект планировки и межевания в нарушение пункта 1.3.7. спорного договора не соответствует градостроительному законодательству, договору аренды земельного участка № ДЗ-275 от 30.12.2011, при этом, нарушает права третьих лиц, поскольку ни генеральным планом Кременкульского сельского поседения, ни генеральным планом пос. Садовый не была предусмотрена возможность строительства на земельном участке жилых домов в соответствии с проектом планировки и межевания земельного участка, переданным ответчиком. Указанный факт установлен экспертизой, назначенной определение суда от 19.11.2018 по настоящему делу, проведенной ООО «Техническая экспертиза и оценка».

По мнению апеллянта, ответчиком была передана истцу документация, не пригодная для строительства 300 000 кв.м. жилья. Разрешенное использование земельного участка не допускало строительство на нем жилых домов в 3-4 этажа, ДПТ не соответствовала генеральному плану и правилам землепользования и застройки, а потому проект планировки и межевания по существу выдан на строительство самовольных построек.

Апеллянт отмечает, что ответчик при разработке проекта планировки и межевания земельного участка не учел, что часть территории земельного участка попадает в СЗЗ радиусом в 300 м. ГРС с-за «Митрофановский», запроектировав в этой части земельного участка жилые дома, строительство которых запрещено под «угрозой» признания их самовольной постройкой. В связи с наличием в границах земельного участка СЗЗ ГРС с-за «Митрофановский» проект планировки и межевания, переданный Ответчиком Истцу нуждался в корректировке.

Наличие обременения земельного участка в виде СЗЗ ГРС с-за «Митрофановский» в размере 300 м. свидетельствует о нарушении Ответчиком пункт 1.3.5, 1.3.6, 1.3.7 Договора.

Апеллянт считает, вывод суда на стр. 24 решения, о том, что размер санитарно-защитной зоны ГРС «Митрофановская» может быть уменьшен до 150 м. является недостоверным и противоречащим доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Податель жалобы также указывает, что ООО «Грин Парк» условие договора, предполагающее передачу истцу технических условий на теплоснабжение не выполнено, возможность подключения к сетям отсутствовала. Технические условия ООО «Энергия», которые были выданы ООО «Грин Парк» абсолютно формальны, об их неисполнимости было известно ООО «Грин Парк». Источник газоснабжения от которого должны были функционировать газовые котельные отсутствует.

Апеллянт указывает, что суд не дал правовой оценки доводам истца о том, что срок действия договора аренды установлен по 31.12.2017, срок действия технических условий на теплоснабжение, выданных обществом «Энергия» - 13.01.2018, при этом газоснабжение, согласно письму общества «НОВАТЭК-Челябинск» появится не ранее 1 квартала 2019 года. Соответственно, при данных обстоятельствах, исключается возможность освоения земельного участка в течение срока действия договора аренды.

Суд уменьшил размер выкупной стоимости права на 263 738 руб. Согласно заключению ООО «Техническая экспертиза и оценка» данная сумма является стоимостью работ по демонтажу самовольной постройки на дату заключения договора. Апеллянт не согласен с указанной суммой на основании следующего. В материалах дела имеется заключение ООО «Техноком-Инвест», в котором стоимость работ по демонтажу составляет 1 221 000 руб. Поскольку газопровод является действующим, демонтаж его невозможен. Данный факт подтверждает и постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю 07.10.2016 судебным приставом-исполнителем МСОСП г. Челябинска по ЮЛ УФССП России по Челябинской области в связи с невозможностью его исполнения.

По мнению подателя жалобы, расчет снижения цены Договора необходимо было производить на стоимость непригодной к жилищному строительству площади из расчета стоимости 1 кв. м. земельного участка.

Апеллянт считает, что исследование судом имеющихся в материалах дела отчетов о рыночной стоимости произведено формально, без какого-либо исследования их содержания, поскольку согласно показаниям свидетеля ФИО7, силами которой выполнялась экспертиза ЮУ ТИП, по состоянию на 2013 год существовало 2 вида экспертиз отчетов об оценке: нормативно-методическая и экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки. При этом, свидетель уточнила, что ЮУ ТПП выполнялась нормативно-методическая экспертиза отчета ООО «АКО Уралтехносервис», которая предполагает исследование отчета об оценке на соответствие формальным требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки (отчет подписан, прошит, указан перечень предоставленных документов, обоснован примененный подход и т.д.), но не подтверждение «экспертом» стоимости объекта оценки. То же самое относится и к заключению НП СРО «Свод» на отчет ООО «Уралэксперт», в котором прямо указано на то, что данная экспертиза является нормативно-методической.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2023, 22.12.2023 апелляционные жалобы ООО «Грин Парк», АО СЗ «ЮУ КЖСИ» приняты к производству, судебное заседание назначено на 24.01.2024.

От ООО «Грин Парк» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб ООО «Грин Парк», АО СЗ «ЮУ КЖСИ» отложено на 21.02.2024.

От АО СЗ «ЮУ КЖСИ» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

От ООО «Грин Парк» поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

От АО СЗ «ЮУ КЖСИ» поступило ходатайство о назначении повторной и дополнительной экспертиз по делу.

Рассмотрев ходатайство о назначении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении в силу следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании которых им было отказано судом первой инстанции.

В силу статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

Повторная экспертиза по тем же вопросам может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Апелляционный суд полагает, что приведенные в ходатайстве доводы апеллянта о необходимости проведения повторной экспертизы не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы по тем же вопросам, поскольку у суда не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также суд не усмотрел в выводах эксперта противоречий.

Таким образом, основания для удовлетворения данного ходатайства на стадии апелляционного производства (статьи 82, 87, часть 3 статьи 268 АПК РФ), судом не установлены.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, на основании приказа АО «ЮУ КЖСИ» от 01.04.2013 № 28/1 (л.д. 30-31 т. 7) и решения Наблюдательного совета от 29.03.2013 (протокол № 2) введено в действие Положение о закупках (л.д. 32-59 т. 7), в главе 12 которого закреплен порядок проведения открытых тендеров.

В 2013 АО «ЮУ КЖСИ» принято решение о проведении открытого тендера № 36/13 «Приобретение земельных участков» (л.д. 88 т. 3, л.д. 116-121 т. 6).

В качестве предмета договора обозначены два лота: лот № 1 – приобретение права собственности на земельный участок, лот № 2 – приобретение права аренды земельного участка или передача прав и обязанностей по договору аренды.

Начальная (максимальная) цена договора по каждому лоту составляет 675 000 000 руб. из расчета не более 450 руб. за 1 кв.м земельного участка.

АО «ЮУ КЖСИ» обозначены следующие условия и сроки приобретения прав на земельные участки: для лота № 1 – земельный участок передается по акту приема-передачи в момент заключения договора купли-продажи; для лота № 2 – земельный участок передается по акту приема-передачи в момент заключения договора аренды/передачи прав и обязанностей по договору аренды. Срок аренды не менее 4 лет с момента заключения договора.

Оплата по обоим лотам производится в следующем порядке: 75% от цены договора в течение 30 календарных дней с момента заключения договора, а оставшиеся 25% - выплачивается ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев, с месяца, следующего за месяцем заключения договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет соответственно продавца либо арендодателя.

К земельным участкам по каждому из лотов предъявлены следующие одинаковые требования:

количество – 1 земельный участок по каждому лоту;

площадь – не менее 1 300 000 кв.м и не более 1 500 000 кв.м;

категория земель/вид разрешенного использования – из земель населенных пунктов/жилищное строительство или комплексное освоение в целях жилищного строительства;

минимально допустимая этажность зданий – не менее 3 этажей и не более 4 этажей;

место нахождения земельного участка – Российская Федерация, Челябинская область, Сосновский район, в радиусе не более 15 км от границ города Челябинска;

наличие технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения – наличие технических условий на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение или газоснабжение, электроснабжение со сроком действия на момент заключения договора по предмету тендера не менее 3 лет;

наличие утвержденной градостроительной документации – наличие утвержденной документации по планировке и межеванию территории земельного участка и градостроительного плана;

минимальный объём общей площади жилья к застройке – не менее                   300 000 кв.м; 

иные требования – земельный участок должен быть свободен от любых объектов и сетей, препятствующих осуществлению жилищного строительства; в отношении земельного участка не должно быть обременений и/или ограничений.

Дата начала срока приема заявок: с 8-30 11.09.2013 (по местному времени заказчика). Дата окончания срока приема заявок: до 10-00 14.10.2013 (по местному времени заказчика). Дата вскрытия конвертов с заявками: 14.10.2013 в 10-00. Дата рассмотрения заявок: 17.10.2013. Дата подведения итогов: 22.10.2013.

Впоследствии АО СЗ «ЮУ КЖСИ» принято решение о внесении изменений в тендерную документацию, в результате которого начальная (максимальная) цена договора по каждому лоту увеличилась до 696 000 000 руб. из расчета не более 464 руб. за 1 кв.м земельного участка (л.д. 89-109 т. 3, л.д. 123-133 т. 6)

Согласно протоколу вскрытия заявок от 14.10.2013 по лоту № 1 не поступило ни одной тендерной заявки, а по лоту № 2 – подана 1 тендерная заявка участника закупки ООО «Грин Парк», которая содержала предложение по цене договора – 675 694 432 руб. (л.д. 55-56 т. 2).

В соответствии с протоколом от 17.10.2013 рассмотрения заявок, поданных для участия в открытом тендере, открытый тендер № 36/13 «Приобретение земельных участков» признан несостоявшимся, но заказчик (АО СЗ «ЮУ КЖСИ») оставляет за собой право заключить договор по предмету тендера с единственным участником закупки либо назначить проведение повторной закупочной процедуры (л.д. 58 т. 2).

Протоколы вскрытия тендерных заявок и их рассмотрения опубликованы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте по веб-адресу: www.zakupki.gov.ru (л.д. 57 т. 2).

22.10.2013 на заседании Наблюдательного совета АО СЗ «ЮУ КЖСИ» (протокол № 7) принято решение одобрить истцу заключение договора с ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадью 1 456 238 кв.м, по цене 675 694 432 руб. (л.д. 59 т. 2).

Право аренды ООО «Грин Парк» на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 было подтверждено следующими документами:

- протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.12.2011 № А122-07/2011/2 (л.д. 17-23 т. 1);

- договором аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 № ДЗ-275 (далее – договор             № ДЗ-275) (л.д. 24-33 т.

1) заключенным между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее – фонд, арендодатель) и обществом «Грин Парк» (арендатор), по условиям которого арендодатель обязуется представить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 1 456 238 кв.м (кадастровый номер 74:19:0000000:2852), расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, принадлежащий арендодателю на праве собственности. Участок предоставляется арендатору для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора). Срок аренды участка по договору – 6 лет. Земельный участок арендатору по акту от 30.12.2011 (л.д. 34 т. 1).

Право собственности фонда на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 подтверждалось свидетельством о государственной регистрации от 23.11.2011 серии АГ № 682077 (л.д. 35 т. 1).

Факт постановки земельного участка на учёт в государственном кадастре недвижимости подтверждался кадастровым паспортом земельного участка от 23.11.2011 № 7400/102/11-39247 (л.д. 36-37 т. 1).

По результатам открытого тендера и на основании решения Наблюдательного совета АО СЗ «ЮУ КЖСИ» об одобрении сделки от 22.10.2013, между ООО «Грин Парк» (арендатор) и АО СЗ «ЮУ КЖСИ» (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 (далее – договор № 04-01/15-56-13) (л.д. 38-40 т. 1), по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011, заключенного между фондом и арендатором, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадью 1 456 238 кв.м, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Челябинская область, Сосновский район. Участок предоставлен в аренду под жилищное строительство/комплексное освоение в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора).

Передача прав и обязанностей, осуществляемых по договору, является возмездной.

Стороны оценивают передаваемые права, обязанности и документацию, указанную в п. 2.2 договора, в размере 675 694 432 руб. (п. 3.1 договора № 04-01/15-56-13).

Оплата указанных денежных средств новым арендатором осуществляется в следующем порядке:

506 770 824 руб., что составляет 75% от цены от договора, в течение 30 календарных дней с момента заключения договора;

168 923 608 руб., что составляет 25% от цены договора ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев с месяца, следующего за месяцем заключения договора (п. 3.2 договора № 04-01/15-56-13).

28 октября 2013 в установленном порядке произведена государственная регистрация договора № 04-01/15-56-13, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрирующего органа (л.д. 40 т. 1).

По акту приема-передачи от 28.10.2013 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 передан истцу (л.д. 42-45 т. 1).

Кроме того, актом приема-передачи документации от 06.11.2013 подтверждается факт передачи от ответчика к истцу 265 наименований документов во исполнение п. 2.2 договора № 04-01/15-56-13 (л.д. 32-41 т. 3, л.д. 116-120 т. 7), в том числе технические условия на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям (л.д. 50, 56, 61-63 т. 3), исходные данные и требования для инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (л.д. 51-53 т.3), теплоснабжение к тепловым сетям, выданные ООО «Энергия» 14.01.2013 за №Эн-4/1а (л.д. 64 т. 3, л.д. 121 т. 7), рабочей документации на газоснабжение (л.д. 54-55, 57-62 т. 3, л.д. 122-144 т. 7).

Во исполнение условий договора АО СЗ «ЮУ КЖСИ» перечислило            ООО «Грин Парк» денежные средства в сумме 584 194 144 руб. 32 коп., что подтверждается платежными поручениями от 29.10.2013 № 5441 на сумму                 350 000 000 руб. (л.д. 5 т. 2), от 01.11.2013 № 5545 на сумму 500 000 000 руб. (л.д. 6 т. 2), от 05.11.2013 № 5582 на сумму 106 770 824 руб. (л.д. 7 т. 2), от 13.11.2013 № 5740 на сумму 7 038 483 руб. 72 коп. (л.д. 8 т. 2), от 04.12.2013              № 6161 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (л.д. 9 т. 2), от 21.01.2014 № 189 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (л.д. 10 т. 2), 28.02.2014 № 38 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (л.д. 12 т. 2), от 18.04.2014 № 2555 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (л.д. 11 т. 2), а также передало векселя на сумму 42 230 901 руб. 96 коп., что подтверждается актами приемки-передачи векселей от 23.06.2014 и от 26.06.2014 (л.д. 3, 4 т. 2).

При этом, по платежному поручению от 28.11.2014 № 675 денежные средства в размере 2 850 000 руб. были перечислены третьему лицу – обществу «Девелопмент Финанс». Указанное платежное поручение в материалы настоящего дела не представлено, однако суд принял факт надлежащего исполнения истцом условия договора в части оплаты с учётом вступивших в законную силу постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу № А76-4900/2015 и постановления Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2016 по этому же делу.

Таким образом, истец настаивает на том, что обязательство по оплате по договору № 04-01/15-56-13 исполнил на сумму 587 044 144 руб. 26 коп., что составляет 86,88% от цены сделки.

Ответчик данное обстоятельство не оспаривает.

Спустя два года после заключения договора № 04-01/15-56-13 и исполнения его почти на 87% в части оплаты истец направил ответчику предложение от 30.12.2015, в котором сообщил, что предоставленная последним градостроительная документация выполнена с нарушением действующего законодательства, необходимая инженерная инфраструктура на земельном участке не возведена и предложил рассмотреть один из двух вариантов:

1) расторгнуть договор № 04-01/15-56-13, после чего ООО «Грин Парк» возвращаются права и обязанности по договору № ДЗ-275, а АО СЗ «ЮУ КЖСИ» – все уплаченные им денежные средства;

2) снизить цену договора № 04-01/15-56-13 до 100 000 000 руб. с возвратом разницы в стоимости (л.д. 53-56 т. 1).

Ответ истец попросил направить ему нарочно в срок до 14.01.2015.

Указанное предложение направлено посредством почтовой связи 30.12.2015 в 18:32, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений в ценное письмо (л.д. 57 т. 1).

Учитывая время, необходимое для почтового пробега, дату направления письма и то, что период с 01.01.2015 по 11.01.2015 являлся нерабочими (праздничными) днями, ответчик в установленный истцом срок не успел получить и рассмотреть предложенные ему варианты.

Не получив ответа от ООО «Грин Парк» и не дождавшись обозначенной в письме даты, АО СЗ «ЮУ КЖСИ» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о внесении изменений в договор  № 04-01/15-56-13 путем уменьшения стоимости выкупного права на                            433 044 263 руб. (л.д. 3-7 т. 1, л.д. 113-118 т. 23, л.д. 10-15 т., л.д. 10-15 т. 33).

В обоснование заявленных требований АО СЗ «ЮУ КЖСИ» ссылается на то, что обществом «Грин Парк» существенным образом нарушен договор № 04-01/15-56-13, а именно:

- на участке размещен самовольно построенный газопровод;

- участок обременён санитарно-защитной зоной ГРС совхоза «Митрофановский»;

- документация по планировке и межеванию территории, предоставленная ответчиком, противоречила правилам землепользования и застройки ПЗиЗ посёлка Садовый Кременкульского сельского поселения и не соответствовала требованиям действующего законодательства (статьи 26, 42-43, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ);

- отсутствует решение арендодателя о разделе земельного участка, которое принимается только после подготовки документации, соответствующей требованиям действующего законодательства (статьи 42-43 ГрК РФ);

- представленные технические условия от 14.01.2013 № Эн-4/1а на теплоснабжение № Г-1-203/Т от 14.01.2013, являются неисполнимыми (л.д. 139-144 т. 23).

Ссылаясь на пункт 2 статьи 432.1 ГК РФ и полагая, что АО СЗ «ЮУ КЖСИ» принимало решение о заключении договора № 04-01/15-56-13 на основе недостоверных заверений ООО «Грин Парк», которые имеют существенное значение для определения выкупной стоимости права, истец просит внести соответствующие изменения в договор.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ). Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), в этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится названное (другое) лицо. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1 статьи 384 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. Из положений названной нормы следует, что для перевода долга на другое лицо требуется выражение воли нового должника на принятие на себя соответствующего обязательства. 

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «Грин Парк» (арендатор) и АО СЗ «ЮУ КЖСИ» (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 (далее – договор № 04-01/15-56-13) (л.д. 38-40 т. 1), по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору  № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011, заключенного между фондом и арендатором, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадью 1 456 238 кв.м, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Челябинская область, Сосновский район. Участок предоставлен в аренду под жилищное строительство/комплексное освоение в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1. договора передача прав и обязанностей по договору является возмездной; стороны оценивают передаваемые права и обязанности, а также передаваемую в рамках настоящего договору документацию, указанную в пункте 2.2. договора, в размере 675 694 432 руб., в том числе НДС 18%. 

В соответствии с пунктом 5.6 договора в случае предоставления ответчиком ложной информации, не соответствующей условиям, указанным в п. 1.3. настоящего договора, а также ложной информации об обременениях участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о качественных свойствах участка, которые могут повлиять на планируемое новым арендатором использование и стоимость участка, иной информации, в том числе ставшей известной арендатору при исполнении им обязательств по договору аренды, освоении участка, подготовке проектной, технической документации; равно непредоставление новому арендатору информации, известной арендатору по указанным в настоящем пункте условиям, новый арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения размера платы, указанной в п. 3.1. договора. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Пунктом 5.6. договора прямо предусмотрена возможность нового арендатора обратиться за снижением цены, указанной в п. 3.1 договора, в случаях нарушения гарантий, установленных в п.1.3 договора. 

При этом реализация новым арендатором права требования соразмерного уменьшения платы по договору не поставлена в зависимость от существенности нарушения гарантий, предусмотренных п. 1.3. договора.

Так исходя из условий п. 5.6. договора, основанием для соразмерного уменьшения стоимости права аренды является нарушение (не обязательно существенное) гарантий, установленных в п.1.3 договора. 

Между тем, в п. 1.3.6 договора предусмотрено, что арендатор заявляет и гарантирует, что участок свободен от любых объектов, сетей, коммуникаций, препятствующих осуществлению строительства на участке. 

Однако из материалов дела усматривается и судом установлено, что в границах переданного истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 расположен подземный газопровод общей протяженностью 4 761,3 м. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2013 по делу № А76-20326/2012, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2013 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 14.02.2014, по исковому заявлению ООО «Грин Парк» на ООО «Газкомсервис» возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения в законную силу решения снести часть газопровода в координатах, указанных в резолютивной части решения, а в случае неисполнения решения суда в установленный срок ООО «Грин Парк» предоставлено право осуществить данные действия самостоятельно со взысканием с ООО «Газкомсервис» необходимых расходов. 

Как верно отмечено судом первой инстанции, несмотря на то, что истцом реализовано право на процессуальное правопреемство на стороне истца по делу № А76-20326/2012, в связи с чем, истец своей волей и в своем интересе вправе реализовать полномочия по сносу спорного газопровода, факт нахождения на участке спорного газопровода имеет существенное значение для определения стоимости выкупаемого права аренды. 

Так, при рассмотрении дела № А76-20326/2012 суды пришли к выводу о том, что спорный газопровод проходит в границах арендуемого истцом (обществом «Грин Парк») земельного участка, в том числе, в той его части, на которой в соответствии с проектом планировки запланировано строительство жилых домов; такое расположение спорного газопровода исключает возможность осуществления арендатором земельного участка строительства в соответствии с проектом планировки, так как противоречит п. 7, 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878. Помимо этого, в рамках вышеуказанного дела судами установлено, что спорный газопровод является действующим, общество «Газкомсервис» заключало с физическими лицами договоры на поставку газа. 

Кроме того, по делу № А76-20326/2012 определён самовольный характер газопровода, размещенного в границах земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Абзацем 4 пункта 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

С учетом изложенного, наличие подземного газопровода на переданном истцу земельном участке по существу является обременением, нарушающим положения п. 1.3.6. договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13, а также препятствует осуществлению строительства на земельном участке и, кроме того, влечет дополнительные финансовые и временные затраты для его устранения. 

Суд первой инстанции также верно отметил, что установление конфигурации и территориального расположения газопровода на переданном истцу земельном участке, а также определение стоимости демонтажа самовольного газопровода являются существенными для настоящего спора обстоятельствами, влияющими на определение стоимости передачи прав и обязанностей по договору от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 и решения вопроса о возможности ее снижения, исходя из п. 5.6 указанного договора. 

Истец исходя из заключения ООО Агентство «Вита-Гарант» считает возможным снизить размер выкупной стоимости на 28 096 064 руб. (площадь участка 62 276 кв.м*464 руб. за 1 кв. м (расчет л.д. 100 т. 26). 

При этом, при определении стоимости газопровода эксперт включил саму стоимость объекта, необходимость внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории с учетом финансовых и временных затрат.

Между тем, самовольный объект не указан ни в проекте планировки, ни в проекте межевания территории. Учитывая, что объект – газопровод является самовольной постройкой подлежащей на основании решения суда сносу, то рассмотрению подлежит вопрос о стоимости работ по сносу самовольной постройки. 

В то же время судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что решением суда по делу № А76-20326/2012 длина газопровода установлена общей протяженностью 4 761,3 м., площадь газопровода не установлена. 

Исходя из части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Данные обстоятельства являются преюдициально установленными в силу части 2 статьи 69 АПК РФ и не подлежат доказыванию вновь. 

Как следует из экспертного заключения ООО «Техническая экспертиза и оценка» стоимость работ по демонтажу самовольной постройки на дату заключения договора – газопровода высокого давления составит 263 738 руб. (т. 21 л.д. 43)

Таким образом, оценив по правилу статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности в установленными фактическим обстоятельствами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что по данному возражению истца, размер выкупной стоимости права подлежит уменьшению на 263 738 руб. 

При этом рассмотрены и верно судом первой инстанции отклонены доводы ответчика относительно того, что приняв на себя права и обязанности лица, обладающего правом по сносу самовольной постройки, истец, тем не менее никаких мер по сносу объекта до настоящего времени не предпринял, поэтому невозможность использования участка не связана с нахождением на нем самовольного объекта, поскольку ООО «Грин Парк» обязалось передать участок свободным от прав и притязаний иных лиц, что в указанной части сделано не было. 

Из условий п. 1.3.7 договора следует, что земельный участок имеет утвержденную документацию по планировке и межеванию территории земельного участка, градостроительный план земельного участка, выполненные в соответствии с требованиями действующего законодательства, не нарушающие прав третьих лиц. 

При этом ответчик во исполнение указанных условий передал истцу утвержденный постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 проект планировки и межевания земельного участка. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений (часть 3 статьи 9 ГрК РФ).

Согласно статье 18 ГрК РФ к документам территориального планирования муниципального образования относятся, в том числе, генеральные планы городских округов.

Генеральный план содержит: 1) положение о территориальном планировании; 2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; 3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; 4) карту функциональных зон поселения или городского округа (часть 3 статьи 23 ГрК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 26 ГрК РФ реализация документов градостроительного планирования осуществляется путем принятия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. 

Истцом в обоснование значительности ущерба и несоответствия цены договора № 04-01/15-56-13 представлены следующие отчеты о рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852:

- отчет об оценке № 026-21-00050/4, выполненный 09.04.2015 автономной некоммерческой организацией «Союзэкспертиза» по заказу Главного контрольного управления Челябинской области (л.д. 130-179 т. 1), согласно которому по состоянию на 25.10.2013 рыночная стоимость права аренды составляет 96 294 000 руб.;

- отчет № 199.27/15-О, выполненный 30.03.2015 обществом с ограниченной ответственностью «Вита-Гарант» по заказу общества «ЮУ КЖСИ», согласно которому по состоянию на 25.10.2013 рыночная стоимость права аренды составляет 4 795 300 руб. (приложение к делу №1),

- заключение специалиста от 15.09.2019, выполненное ООО Агентство «Вита – Гарант» по заказу общества «ЮУ КЖСИ», согласно которому по состоянию на 25.10.2013 величина соразмерного снижения цены договора составляет 128 108 419 руб. (т. 24). 

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что до принятия решения о заключении договора № 04-01/15-56-13 АО СЗ «ЮУ КЖСИ» также была проведена оценка рыночной стоимости права аренды, которую выполнило общество с ограниченной ответственностью «Урал-Эксперт». Согласно отчету от 19.10.2013 № 19/10-13-55 размер рыночной стоимости составляет 684 618 000 руб. (л.д. 1-109 т. 5).

На указанный отчет получено положительное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент» (далее – НП СРО «СВОД») от 21.10.2013 (л.д. 110-121 т. 5).

В свою очередь, по заказу Главного контрольного управления Челябинской области автономной некоммерческой организацией «Союзэкспертиза» подготовлено заключение специалиста от 09.04.2015 № 026-21-00050/3, в котором сделан вывод о несоответствии отчета от 19.10.2013 №19/10-13-55 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки и стандартам НП СРО «СВОД», а также о том, что выводы оценщика при определении рыночной стоимости объекта не соответствуют рыночным данным (л.д. 117-129 т. 1).

Так само НП СРО «СВОД» непосредственной после завершения оценки подтверждает соответствие отчета от 19.10.2013 № 19/10-13-55 перечисленным требованиям и дает на него положительное заключение, а иной специалист, спустя 1,5 года после проведенной оценки заявляет о несоответствии отчета, в том числе стандартам НП СРО «СВОД».

Кроме того, из материалов дела следует, что до заключения договора             № 04-01/15-56-13 оценка рыночной стоимости права аренды проводилась и ООО «Грин Парк». 

Проведение оценки было поручено ООО «Аудит. Консалтинг. Оценка Уралтехносервис», которым также подготовлен отчет от 29.07.2013 № 838 по оценке рыночной стоимости права аренды, согласно которому она составляет 660 294 000 руб. (л.д. 79 т. 9, приложение № 2 к делу).

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 02.08.2013 № 026-05-1464, в котором указано, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки №1 и №3, стандартам и правилам оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», нарушений и методологических ошибок в отчете не обнаружено, а итоговое значение рыночной стоимости объекта может быть рекомендовано для оперирования ею по назначению, указанному в отчете (л.д. 80-95 т. 9).

В ходе судебного разбирательства по заказу АО СЗ «ЮУ КЖСИ» на отчет от 29.07.2013 № 838 обществом «Вита-Гарант» подготовлены две рецензии от 28.03.2017 (л.д. 80-119 т. 10) и от 10.04.2017 (л.д. 122-144 т. 10), в которых сделан вывод о том, что отчет от 29.07.2013 № 838 не может быть признан в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Таким образом, до заключения договора № 04-01/15-56-13 и ООО СЗ «ЮУ КЖСИ», и ООО «Грин Парк» по своей воле и в своем интересе провели оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, которая является сопоставимой с оспариваемой в настоящем деле ценой. 

Так в указанный период на все отчеты об оценке рыночной стоимости права аренды в порядке, установленном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности, были получены положительные экспертные заключения, которые в разумные не оспорены, а, следовательно, стороны сделки соглашались именно с такой оценкой продаваемого одной стороной и приобретаемого другой права аренды.

Заключение от 22.05.2017 № 74-20173АК-097 общества «Техноком-Инвест» содержит в себе выводы о том, что 

- генеральный план, правила землепользования и застройки Кременкульского сельского по селения от т22.12.2011 №169, не допускают строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 многоквартирных жилых домов в 3-4 этажа общей площадью в соответствии с проектом от 06.06.2012 № 4161, 

- рыночная стоимость работ по демонтажу самовольной постройки составляет 1 221 000 руб.

- документация по планировке и межеванию территории земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 не учитывает установленную действующим с 19.10.2013 законодательством находящуюся в границах участка санитарно-защитную зону ГРС совхоза «Митрофановский» (л.д. 22-66 т. 11). 

Результат рыночной стоимости оценки того или иного объекта, вещи, права и т.д. будет зависеть от той задачи, которую заказчик поставил перед оценщиком и того объема исходных данных, которые предоставил ему для работы, а потому рыночная стоимость земельного участка, определенная в связи с его изъятием для государственных и муниципальных нужд, как правило, значительно меньше, чем рыночная стоимость этого же земельного участка, определенная для целей его приватизации. При этом каждый оценщик по своему усмотрению определяет методы оценки и объекты-аналоги при использовании сравнительного подхода. Кроме того, рыночная стоимость любого имущества меняется с учетом изменения экономической ситуации в публично-правовом образовании, и это особенно важно учитывать при проведении ретроспективной оценки недвижимости, то есть при определении ее стоимости на прошлую дату.

Кроме того данный вывод подтверждается показаниями свидетеля ФИО7, имеющей стаж в области оценочной деятельности с 1999 г. в должности начальника отдела оценки (с 01.01.1999 по 31.03.2014) и начальника управления экспертизы (с 01.04.2014 по настоящее время) (л.д. 5 т. 11).

При этом, объявляя торги на право приобретения в аренду земельного участка, АО СЗ «ЮУ КЖСИ» самостоятельно осуществило оценку его рыночной стоимости, на выводы оценщика никто не оказывал негативного влияния, а то обстоятельство, что оценка рыночной стоимости участка произведена оценщиком без выхода на местность, что не позволило оценщику объективно оценить стоимость участка. 

С целью разрешения возникших между сторонами противоречий и во исполнение постановления суда кассационной инстанции определением суда от 19.11.2018 по делу назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза и оценка» ФИО8, ФИО9 и ФИО10.

При этом судом определено, что в случае установления экспертом нарушение условий рассматриваемого договора, по делу будет назначена бухгалтерская экспертиза с целью установления стоимости выявленных нарушений. 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) допускали ли генеральный план, правила землепользования и застройки Кременкульского сельского поселения, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 22.12.2011 № 169, а также пос. Садовый Кременкульского сельского поселения, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.09.2012 № 217, с учетом предусмотренных данными документами территориальных зон, строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 многоквартирных жилых домов в 3-4 этажа общей площадью жилья не менее 300 000 кв.м в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012               № 4161?

Внесены ли в Единый государственный реестр недвижимости координаты границ территориальных зон (в том числе зон с особыми условиями использования территории), предусмотренных вышеназванными муниципальными правовыми актами? Если нет, то каким образом установлены границы территориальных зон (в том числе зон с особыми условиями использования территории) и достаточно ли данных для их вынесения в натуре?

2) учитывает ли документация по планировке и межеванию территории земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, утвержденная постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 (далее – ДПТ), установленные действующим на 25.10.2013 законодательством и находящиеся в границах названного земельного участка территориальные зоны с особыми условиями использования территории, в том числе санитарно-защитную зону ГРС совхоза «Митрофановский»?

Если нет, то какие территориальные зоны с особыми условиями использования территории, находящиеся в границах указанного земельного участка, не учтены в ДПТ, а также какова общая площадь жилья многоквартирных жилых домов, планируемых к строительству согласно ДПТ, попадающих в неучтенные зоны?

3) возможно ли построить на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 многоквартирные жилые дома в 3-4 этажа общей площадью жилья не менее 300 000 кв.м с учетом наличия в границах земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 санитарно-защитной зоны ГРС совхоза «Митрофановский»? 

4) возможно ли построить на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 многоквартирные жилые дома в 3-4 этажа общей площадью жилья не менее 300 000 кв.м с учетом наличия в границах указанного земельного участка самовольной постройки – газопровода высокого давления, протяженностью 4 761,3 м, исходя из координат его местоположения, установленных решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2013 по делу № А76-20326/2012?

5) какова по состоянию на 25.10.2013 действительная рыночная стоимость по демонтажу на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2013 по делу № А76-20326/2012 самовольной постройки – газопровод высокого давления для газоснабжения микрорайона № 2 (назначение: инженерно-коммникационное), общей протяженностью 4 761,3 м (инвентарный номер: 17092, Литер: Г), расположенный в Сосновском районе Челябинской области, 2 км, юго-восточнее от с. Кременкуль?

6) имелась ли на момент заключения договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору от 30.12.2011 № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства возможность технологического присоединения к источнику теплоснабжения согласно техническим условиям от 14.01.2013 № Эн-4/1а на теплоснабжение № Г-1-203/Т от 14.01.2013 (л.д. 64 т. 3, л.д. 121 т. 7, л.д. 45 т. 18), выданным обществом с ограниченной ответственностью «Энергия»?

В материалы дела поступило экспертное заключение № 21-5509-18 со следующими выводами:

- по первому вопросу: генеральный план, ПЗИЗ Кременкульского сельского поселения, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения 22.12.2011 № 169, а также п. Садовый, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения 06.09.2012 № 217, с учетом предусмотренных данными документами территориальных зон, допускали строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 МКД в 3-4 этажа общей площадью жилья не менее 300 000 кв.м. в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным постановлением администрации Сосновского муниципального района от 06.06.2012 № 4161;

- по второму вопросу: ДПТ земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, утвержденная постановлением администрации Сосновского муниципального района от 06.06.2012 № 4161, учитывает установление действующим на 25.10.2013 законодательством и находящиеся в границах названного участка территориальные зоны с особыми условиями использования территории, в том числе санитарно-защитную зону ГРС совхоза «Митрофановский»;

- по третьему вопросу: на спорном участке возможно построить МКД в 3-4 этажа общей площадью 300 000 кв.м. с учетом наличия в границах участка санитрано- защитной зоны ГРС совхоза «Митрофановский»;

- по четвёртому вопросу: на спорном участке возможно построить МКД в 3-4 этажа общей площадью 300 000 кв.м. с учетом наличия в границах участка самовольного объекта-газопровода высокого давления протяженностью 4 761,3 м;

- по пятому вопросу: по состоянию на 25.10.2013 действительная рыночная стоимость по демонтажу самовольной постройки-газопровода- составляет 263 738 руб.;

- по шестому вопросу: на момент заключения договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13возможность технологического присоединения к источнику теплоснабжения согласно техническим условиям от 14.01.2013 № Эн-4/1а на теплоснабжение № Г-1-203/Т от 14.01.2013, выданным ООО «Энергия», имелась (л.д. 1-244 т. 21). 

Таким образом, экспертным заключением установлено, что возможность строительства МКД высотой 3-4 этажа на спорном участке в период действия договора аренды имелась. 

Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции вопреки позиции подателя жалобы пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержат, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имелось, а потому означенное заключение признано надлежащим доказательством по делу.

В свою очередь само по себе несогласие АО СЗ «ЮУ КЖСИ» с выводами указанного экспертного заключения не свидетельствует об их необоснованности и наличии противоречий в выводах эксперта. 

Истцом заявлено ходатайство о назначении второго этапа экспертизы с целью определения размера соразмерного уменьшения платы по договору с представлением выбранной им экспертной организации - НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов».

Определением суда от 25.01.2022 ходатайство истца удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» эксперт ФИО11 (стаж в качестве эксперта – 15 лет).

На разрешение эксперта поставить вопрос - определить размер соразмерного уменьшения стоимости уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 по состоянию на 23.10.2013 с учетом недостатков, определенных в заключении эксперта по первому этапу проведения экспертизы (за исключением установления цены ликвидации самовольной постройки).

От эксперта поступило заключение о том, что оснований для соразмерного уменьшения стоимости уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 по состоянию на 23.10.2013 им не установлено (л.д. 106-118 т. 30). 

При этом судом первой инстанции правомерно отклонено заявление истца о проведении повторной экспертизе второго этапа, поскольку фактически истец не согласен с выводами и заявляя такое ходатайство, пытается преодолеть выводы эксперта с целью получения приемлемого для себя заключения.

К представленным истцом заключениям ООО «Агентство «Вита- Гарант» об определении стоимости нарушений условия спорного договора, суд относится критически, так как в указанных заключениях отсутствуют документы, представленные сторонами в материалы настоящего дела в части изменения истцом градостроительной документации и ДПТ с целью увеличения площади и высотности застройки, что существенно повлияло на выводы специалистов. 

Также судом первой инстанции правомерно отклонены доводы АО СЗ «ЮУ КЖСИ» о том, что ООО «Грин Парк» не исполнены условия договора          № 04-01/15-56-13 в части предоставления разработанной, утвержденной и согласованной с арендодателем документации по межеванию и планировке территории, градостроительного плана, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства, и в части выполнения мероприятий, предусмотренных техническими условиями, в том числе строительства инженерной инфраструктуры, необходимой для последующего строительства жилья, суд оценивает критически в силу следующего.

Согласно подпункту 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон № 131-ФЗ) утверждение генеральных планов муниципального, городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов муниципального, городского округа документации по планировке территории относится к вопросам местного значения городского округа.

На основании частей 1, 2, 5 статьи 41 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков. 

В силу частей 1 и 2 статьи 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. 

В соответствии с частью 6 статьи 43 данного Кодекса отражено, что подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, должна осуществляться в составе проектов межевания территорий, такая же возможность предусмотрена и в отношении застроенных земельных участков.

При этом суд правомерно обратил внимание на то, что градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В части 17 статьи 46 ГрК РФ предусмотрено, что в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 - 16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.

Согласно части 11 статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации в случае подготовки проектной документации линейного объекта осуществляется на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории. 

Следовательно, право подготовить проектную документацию возникает у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного участка, лишь после получения такого плана - документа, содержащего всю необходимую для проектирования и строительства информации.

Из содержания приведенных положений следует, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа.

По смыслу статей 41 - 46 ГрК РФ градостроительный план земельного участка, в сущности, представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) в отношении конкретного предназначенного для застройки земельного участка, в которой указывается информация о строительных характеристиках этого участка и имеющихся строительных ограничениях. Градостроительный план не устанавливает соответствующих характеристик, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах, в отношении территории, где расположен данный участок. 

В целях обеспечения правовой определенности и единообразного понимания и применения норм на практике Законом № 373-ФЗ были внесены изменения в статью 41 ГрК РФ в части законодательного урегулирования случаев, когда освоение территории допускается только при наличии документации по планировки, и случаев, когда разработка такой документации не требуется.

Так, обязательной является подготовка документации по планировке территории, применительно к которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. 

Введение понятия "деятельность по комплексному и устойчивому ее развитию" также является новацией Закона № 373-ФЗ. При этом под такой деятельностью понимается осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов (пункт 34 статьи 1 ГрК РФ).

Из анализа этого понятия и иных норм ГрК РФ и Закона № 373-ФЗ следует, что к деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории относятся комплексное освоение территории (в том числе в целях жилищного строительства), развитие застроенных территорий, а также новые институты редевелопмента территорий -комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления.

Перечень документов, которые ответчик обязан был передать истцу, предусмотрен в п. 2.2 договора № 04-01/15-56-13.

Как указывалось выше, актом приема-передачи документации от 06.11.2013 подтверждается факт передачи от ответчика к истцу 265 наименований документов во исполнение п. 2.2 договора № 04-01/15-56-13 (л.д. 32-41, 50-64 т. 3, л.д. 116-120, 121, 122-144 т. 7). В разумный срок общество «ЮУ КЖСИ» не заявило возражений относительно неполноты либо недостоверности полученных от общества «Грин Парк» документов.

Между тем в опровержение доводов АО СЗ «ЮУ КЖСИ» об отсутствии для земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 разработанной и утвержденной документации по межеванию и планировке территории, градостроительного плана в материалы дела представлены:

- приказ Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области от 17.11.2011 № 166 «О включении земельных участков в границы поселка Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 84 т. 4), который включил вышеназванный земельный участок в границы пос. Садовый и рекомендовал Администрации Сосновского муниципального района организовать корректировку генерального плана и разработку правил землепользования и застройки (л.д. 84 т. 4);

- постановление Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.03.2012 № 2638 «О разработке документации по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 33, 80-81 т. 2);

- задание от 14.05.2012 № 58 на разработку документации по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденное Управлением архитектуры и строительства Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (л.д. 82-73 т. 2);

- свидетельство о согласовании документации по планировке территории от 28.05.2012 № 57, выданное Управлением архитектуры и строительства Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (л.д. 34, 84 т. 2);

- постановление Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 «Об утверждении документации по планировке и межеванию территории земельного участка, расположенного в южной части пос. Садовый (кадастровый номер 74:19:0000000:2852) Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 35-36, 88-89 т. 2);

- решение Совета депутатов второго созыва Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.09.2012 № 217 «Об утверждении генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 37-38, 109-112 т. 2);

- распоряжение Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.09.2012 №1550 «О разработке проекта «Корректировка генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 113-127 т. 2);

- градостроительный план № RU74192012-1060, подготовленный на основании заявления общества «Грин Парк» от 30.11.2012 и утвержденный постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 17.12.2012 № 9958, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 запланировано строительство 139 объектов капитального строительства, а именно: 84 многоквартирных жилых домов с количеством этажей от 2-хдо 4-х, 23 трансформаторных подстанции, 1 газовой котельной, 6 предприятий розничной торговли, 10 объектов социального, культурного, бытового назначения, 4 детских садов, 2 школ, 2 контрольно-пропускных пунктов, 3 станций технического обслуживания с автомойкой и 3 временных некапитальных объектов (л.д. 14-32, 90-108 т. 2).

Положения договора № 04-01/15-56-13 не содержат условий о принятии ответчиком обязательства по строительству необходимой инженерной инфраструктуры. 

Кроме того, такие условия отсутствовали и в тендерной документации, разработанной самим истцом.

Более того, 22.01.2013 ООО «Грин Парк» в Администрации Сосновского района Челябинской области были получены разрешения на строительство пяти жилых домов № RU74192012-19, № RU74192012-20, № RU74192012-21,                     № RU74192012-22, № RU74192012-23 этажностью, соответствующей тендерной документации (л.д. 45-49 т. 3), что само по себе опровергает довод истца о невозможности строительства на спорном земельном участке.

Письмом от 19.02.2014 № 01-121 АО СЗ «ЮУ КЖСИ» обратилось к главе Сосновского района Челябинской области с просьбой внести изменение в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна (л.д. 85 т. 4).

Письмом от 18.03.2014 № 01-12/681 о АО СЗ «ЮУ КЖСИ» обратилось к главе Сосновского района Челябинской области с просьбой подготовить постановление о разработке документации (корректировки) по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (л.д. 88 т. 4).

Пояснений о невозможности реализовать ранее утвержденную документацию, либо о ее несоответствии установленным требованиям указанные письма не содержат. Анализ их текстов свидетельствует о том, что основанием корректировки документации является намерение АО СЗ «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства.

По результатам рассмотрения инициативы общества «ЮУ КЖСИ» издано постановление Администрации Сосновского муниципального района от 01.04.2014 № 1906 «О корректировке документации по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (кадастровый номер 74:19:0000000:2852)» (л.д. 89-90 т. 4).

Решением Совета депутатов третьего созыва Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 25.12.2014 № 30 «Об утверждении генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 86-87 т. 2) земельные участки, входящие в состав пос. Садовый отнесены к категории «земли населенных пунктов» и создана новое основание для разработки документации по планировке территории и дальнейшего архитектурно-строительного проектирования.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что проект планировки и межевания земельного участка был разработан в соответствии с постановлением администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.03.2012 № 2638 «О разработке документации по планировке и межеванию территории южной части кос. Садовый» (л.д. 33, 80-81 т. 2), согласован Управлением архитектуры и строительства администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (Свидетельство о согласовании документации по планировке территории № 57 от 28.05.2012 (л.д. 34. 84 т. 2) и утвержден постановлением администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 (л.д. 35-36, 88-89 т. 2).

Проектом планировки территории предусмотрено строительство жилых домов общей площадью 428 615,28 кв.м.

Так невозможность, по мнению АО СЗ «ЮУ КЖСИ», строительства многоквартирных жилых домов на земельном участке на основании утвержденного проекта планировки и межевания территории ввиду того, что такое строительство не предусмотрено генеральным планом, не нарушает и не может нарушать права истца, поскольку выдача разрешения на строительство в зависимости от содержания генерального плана не находится.

Кроме того, генеральный план не является документом, разработанным и утвержденным однократно для одной территориальной единицы, и может быть подвергнуть корректировке в любой момент, когда то необходимо с учетом изменения стратегии развития территории, экономической ситуации, законодательства либо пожеланий субъектов гражданских и административных правоотношений.

Градостроительный план земельного участка (л.д. 14-32, 90-108 т. 2), утвержденный постановлением администрации Сосновского муниципального района от 17.12.2012, предусматривает размещение в зоне Ж1 многоквартирных жилых домов, при этом никаких ограничений по площади либо месту размещению объектов градостроительный план земельного участка не устанавливает.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ именно градостроительный план земельного участка является приложением к заявлению о выдаче разрешения на строительство и па основании, в том числе, данного документа такое разрешение выдается, что и было сделано в рассматриваемом споре.

Ни правовой акт об утверждении градостроительного плана земельного участка, ни разрешения строительство в судебном порядке не оспаривались, недействительными не признавались.

ООО «Грин Парк» передало АО СЗ «ЮУ КЖСИ» по акту приема-передачи документации от 06.11.2013 разрешения от 22.01.201 I на строительство жилых домов №№ 1,2,3,4,5,6, выданные администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области (л.д. 45-49 т. 3), со сроком действия до 22.06.2014 и 22.10.2014 с возможностью продления срока действия разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ. Следовательно, истец имел реальную возможность осуществлять строительство на земельном участке жилых домов на основании выданных разрешений на строительство.

АО СЗ «ЮУ КЖСИ» в период рассмотрения настоящего спора, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «АО АИЖК», именуемому в настоящее время АО «ДОМ.РФ» о взыскании 21 359 585 руб. 67 коп. убытков в виде излишне уплаченной арендной платы за часть земельного участка за период с 1 квартала 2014 года по 2 квартал 2016 года по делу                      № А40-79976/2017.

Арбитражный суд города Москвы решением от 31.10.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.05.2018, в удовлетворении исковых требований отказал.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2018 АО СЗ «ЮУ КЖСИ» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При этом суды исходили из того, что действия АО СЗ «ЮУ КЖСИ» по внесению изменений в Генеральный план поселка Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной первоначальным арендатором (ООО «Грин Парк») документации по планировке и межеванию территории, направлены на размещение объектов капитального строительства иным образом в целях увеличения общего объема жилищного строительства на земельном участке.

Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21.05.2018 отметил, что данные обстоятельства следуют из пункта 1.2.2 договора аренды, согласно которому прежний арендатор должен был построить на предоставленном в аренду земельном участке 35 000 кв.м жилья, в то время как АО СЗ «ЮУ КЖСИ» была разработана и утверждена проектная документация на строительство 406 621 кв.м жилья.

Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 26.01.2018 указал, что еще в 2013 году АО «ЮУ КЖСИ» могло реализовать ранее утвержденную предыдущим арендатором (ООО «Грин Парк») документацию по планировке и межеванию территории и осуществить комплексное освоение земельного участка всоответствии с Договором аренды.

АО СЗ «ЮУ КЖСИ» в Арбитражном суде Челябинской области было инициировано рассмотрение дела №А76-10363/2017 об обязании АО «ДОМ.РФ» заключить с АО  СЗ «ЮУ КЖСИ» договор купли-продажи земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, в удовлетворении требования было отказано. 

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 27.02.2019 указал, что отклоняя довод АО СЗ «ЮУ КЖСИ» об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС совхоза «Митрофановский», суды пришли к выводу о том, что загруженность существующих сетей связана с действиями истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной обществом «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующими о намерении АО СЗ «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья.

Таким образом, довод АО СЗ «ЮУ КЖСИ» о невозможности использования спорного участка в соответствии с его назначением по причине несоответствия представленной ответчиком документации, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. 

Также доводы истца о предоставления неисполнимых технических условий № Эн-4/1а на теплоснабжение № Г-1-203/Т от 14.01.2013 с                  ООО «Энергия», судом первой инстанции отклонен, так как данный довод не подтвержденным материалами дела и фактическими обстоятельствами:

Так, условиями тендерной документации одним из требований к объекту закупки являлось наличие технических условий на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение или газоснабжение, электроснабжение со сроком действия на момент заключения договора по предмету тендера не менее 3 лет.

Ни условиями тендерной документации, ни заключенным договором не предусмотрено подключение земельного участка к сетям инженерно-технического обеспечения на момент заключения спорного договора.

Во исполнение требований аукционной документации ООО «Грин Парк» передало АО СЗ «ЮУ КЖСИ» оригиналы Технических условий на теплоснабжение с ООО «Энергия» № Эн-4/la от 14.01.2013 (п.80 акта приема-передачи документов).

Указанные технические условия предусматривают снабжение объектов капитального строительства тепловой энергией, вырабатываемой газовыми котельными ООО «Энергия».

Данные Технические условия действительны в течение 5 лет с даты выдачи и предусматривают теплоснабжение от газовой котельной. Технические условия недействительными или изготовленными с нарушением норм действующего законодательства не признаны, а потому довод истца о том, что данные технические условия неисполнимы, документально не подтверждены.

При этом АО СЗ «ЮУ КЖСИ» не обращалось ни к ООО «Энергия», ни к иным ресурсоснабжающим организациям с заявлением о заключении договора технологического присоединения.

Согласно письму ООО «Энергия» (исх. № 590 от 20.09.2017), подключение объектов строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 на момент подготовки письма, допустимо как от существующих источников теплоснабжения, так и от источников теплоснабжения (котельных), возводимых в границах указанного участка на основании выданных ООО «Энергия» технических условий от 14.01.2013                 № Г-1-203/Т, а лимиты газа, имеющиеся у ООО «Энергия», позволяют осуществить технологическое присоединение объектов к котельным.

Соответственно, утверждения АО СЗ «ЮУ КЖСИ» об отсутствии источников газоснабжения земельного участка правового значения не имеют, поскольку тендерная документация предусматривала в данной части вариативное условие (теплоснабжение или газоснабжение).

В соответствии с п. 4 протокола от 18.12.2014 совещания рабочей группы по вопросам реализации Соглашения между ОАО «НОВАТЭК» и Правительством Челябинской области перспектива ОАО «НОВАТЭК» в качестве инвестора строительства и правообладателя объекта ГРС с/х «Митрофановский» является предпочтительной.

Письмом от 24.12.2014 №15715 ООО «НОВАТЭК-Челябинск» сообщило ООО «Грин Парк» о том, что строительство АГРС с/х «Митрофановский» будет включено в перечень приоритетных проектов газификации региона; использование документации ООО «Грин Парк» при реализации проекта строительства АГРС с/х «Митрофановский» не приведет к значительному сокращению сроков проектирования и, соответственно, ввода объекта в эксплуатацию в сжатые сроки. 

Согласно п. 3 протокола от 10.02.2015 совещания рабочей группы по вопросам реализации Соглашения о взаимодействии и сотрудничестве между Правительством Челябинской области и ОАО «НОВАТЭК» в сфере газификации, утвержденного Первым заместителем Губернатора Челябинской области, принято решение ОАО «НОВАТЭК» и ОАО «Газпром трансгаз Екатеринбург» обеспечить взаимодействие и согласованность действий для уменьшения сроков выполнения основных технических решений по проектированию и строительству ГРС с\х «Митрофановский». Этим же протоколом Министерству строительства Челябинской области поручено рассмотреть вопрос об отзыве выданных технических условий на проектирование (строительство) ГРС.

Письмом от 14.10.2016 № 8029 ООО «НОВАТЭК-Челябинск» сообщило, что при проектировании ГРС-2 с/х «Митрофановский» на 90 тыс. куб.м учтены все перспективные объемы потребления газа потенциальными потребителями Сосновского муниципального района в соответствии с представленным перечнем Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области.

Указанные документы в их взаимосвязи достоверно свидетельствуют о том, что компетентными органами управления Челябинской области принято решение о строительстве газораспределительной станции силами и средствами ОАО «НОВАТЭК».

В письме ООО «Энергия» (исх. № 963 от 08.04.2019) указано следующее: «Конкретный перечень необходимых для подключения мероприятий, а также размер платы за подключение определяются в индивидуальном порядке при заключении договора на технологическое присоединение; срок подключения объекта - 2 года с момента оплаты.

Строительство газовой котельной планировалось осуществить за счет платы за технологическое присоединение, внесённой АО СЗ «ЮУ КЖСИ» в адрес ООО «Энергия» в рамках исполнения договорных обязательств по технологическому присоединению.

Однако, договор технологического присоединения между ООО «Энергия» и АО СЗ «ЮУ КЖСИ» не заключался, следовательно, плата за технологическое присоединение не вносилась.

Таким образом, при заключении истцом договора и внесения платы за технологическое присоединение, мощность газовой котельной определялась бы исходя из значений градостроительной документации и выданных технических условий.

Вариативность газоснабжение данной котельной подлежала определению между сторонами соответствующего договора. 

В соответствии с требованиями действующего законодательства лимиты газоснабжения закрепляются за индивидуально определённым объектом капитального строительства. Поскольку, как было указано, выше договор технологического присоединения между ООО «Энергия» и АО СЗ «ЮУ КЖСИ» не заключался, действия по получению лимитов на газоснабжение проектируемой котельной со стороны ООО «Энергия» не производились.

В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.02.2019 по делу № А76-10363/2017 указано, что «отклоняя довод АО СЗ «ЮУ КЖСИ» об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС с/х «Митрофановский», суды пришли к выводу о том, что загруженность существующих сетей связана с действиями истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной обществом «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующими о намерении АО СЗ «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья».

Следовательно, при бездействии АО СЗ «ЮУ КЖСИ» в части согласования технических условий на подключение к ресурсоснабжающему пункту, оснований считать, что фактической возможности для такого подключения у суда не имеется. 

По этим же основаниям суд отклоняет доводы истца относительно ограничений в использовании частей земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 с учетом зоны минимальных расстояний газопровода – отвода к ГРС с-за «Митрофановский; охранной зоны ВЛ 10 кВ  № 9 ПС Кременкуль до распределительного пункта № 377; охранной зоны газопровода – отвода к ГРС с-за «Митрофановский»; зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов «Бухара – Урал» 1 нитка, «Бухара – Урал» 3 нитка, «Долгодеревенское – Красногорск»; охранной зоны объекта электроснабжения газопровода – отвода к ГРС с-за «Митрофановский»; охранной зоны магистральных газопроводов «Бухара – Урал» 1 нитка, «Бухара – Урал» 3 нитка; санитарно-защитной зоны ГРС с-за «Митрофановский»; зоны минимальных расстояний обеспечения безопасности ГРС с-за «Митрофановский» и иных зон при их наличии. 

Согласно п. 28 раздела 7.1.1. «Химические объекты и производства» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 для газораспределительных станций магистральных газопроводов с одоризационными установками меркаптана размер СЗЗ составляет 300 м.

Вместе с тем доказательства утверждения в установленном порядке санитарно-защитной зоны АГРС совхоза «Митрофановский» (постановление Главного государственного санитарного врача Челябинской области) в материалах дела отсутствуют.

Согласно положениям п. 4.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» установление размеров санитарно-защитных зон проводится расчетным путем на основании проектов обоснования санитарно-защитных зон с расчетами загрязнения атмосферного воздуха, физического воздействия на атмосферный воздух, с учетом результатов натурных исследований и измерений атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух, выполненных в соответствии с программой наблюдений, представляемой в составе проекта.

На основании п. 15.5 СТО Газпром 2-3.5-051-2006 «Нормы технологического проектирования магистральных газопроводов» для ГРС нормативные размеры санитарно-защитных зон (СЗЗ) определяются в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200 с учетом минимальных расстояний от городов, других населенных пунктов и отдельных объектов, установленных с целью обеспечения их безопасности строительными нормами и правилами. Величина санитарно-защитной зоны уточняется и согласовывается с органами и учреждениями государственной санитарно-эпидемиологической службы в каждом конкретном случае.

В частности, ООО «ЯМАЛ-Лтд» разработана проектная документация (804-018-2013-СЗЗ) по обоснованию санитарно-защитной зоны АГРС совхоза «Митрофановский». 

Настоящим проектом предполагается снижение размера санитарной зоны до 150 м.

В результате расчета шумового воздействия объекта установлено, что уровень шума работающей АГРС на границе ближайшей жилой застройки (150м) равен 0. Расчеты ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха по химическому и физическому воздействиям показали достаточность размера расчетной санитарно-защитной зоны для проектируемой АГРС. Размер санитарно-защитной зоны равен 150 метров.

Таким образом, размер санитарно-защитной зоны ГРС «Митрофановская» может быть уменьшен до 150 м.

Кроме того, в п. 1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в редакции, утвержденной постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 06.10.2009 № 61, предусматривалось, что содержащиеся в правилах требования предъявлялись к размещению, проектированию, строительству и эксплуатации вновь строящихся, реконструируемых и действующих промышленных объектов и производств, объектов транспорта, связи, сельского хозяйства, энергетики, опытно-экспериментальных производств, объектов коммунального назначения, спорта, торговли, общественного питания и других, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 09.09.2010 № 122 в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 внесены изменения и дополнения, в соответствии с которыми из п. 1.2 исключены слова «и действующих».

Таким образом, новая редакция пункта 1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 отменила обязанность хозяйствующих субъектов по установлению санитарно-защитной зоны вокруг объектов, возведенных (введенных в эксплуатацию) до вступления данных СанПиН в силу.

Относительно довода истца о снижении выкупной стоимости на                     39 391 071 руб., являющихся убытками АО СЗ «ЮУ КЖСИ», в связи с отсутствием на момент подписания спорного договора решения о разделе участка судом первой инстанции правомерно указано следующее. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, реализация такого способа защиты как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя. Отсутствие одного из элементов вышеуказанного состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска. 

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ закреплено, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ регламентировано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

В рассматриваемом споре, истец ссылается на то, что при заключении договора не имелось разрешения собственника участка на его раздел. 

Между тем, условиями договора не предусмотрена передача ООО «Грин Парк» новому арендатору такого решения. Действия по его получению являлись обязанностью самого АО СЗ «ЮУ КЖСИ».

При этом суд первой инстанции, приняв во внимание, что действия истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной ООО «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующие о намерении АО СЗ «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья, повлекли за собой необходимость изменения как в генеральном плане, так и документации по межеванию участка. Данные обстоятельства следуют из пункта 1.2.2. договора аренды, согласно которому прежний арендатор должен был построить на предоставленном в аренду земельном участке 35 000 кв.м. жилья, в то время как АО СЗ «ЮУ КЖСИ» была разработана и утверждена проектная документация на строительство            406 621 кв.м. жилья. Изначальным арендодателем (Фондом) в полном объеме выполнены обязательства перед первоначальным арендатором (ООО «Грин Парк») по передаче последнему в аренду имущества, являющегося предметом Договора аренды, поскольку участок передан в состоянии, соответствующем условиям Протокола № А122-07/2011/2 от 28.12.2011 и договора аренды, а также назначению имущества для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

В качестве застройщика АО СЗ «ЮУ КЖСИ» в 2014 г. приступило к бронированию квартир и указывало, что проект «Озерный» предусматривает ввод жилья в течение 4 лет, начиная с 2015 г., при этом первые 12 домов (30 000 кв.м жилья) должны быть сданы в IV квартале 2015 г. План микрорайона предусматривал строительство 10-ти этажных домов панельных домов 97 серии (секции БСУЗ-7-2М, Студия + КЖСИ, БСУ 8-2М, БСУ 8-2М-1). Данные обстоятельства дополнительно подтверждают, что мотивами обращения АО СЗ «ЮУ КЖСИ» с настоящим иском в суд является не установление факта нарушения ответчиком условий договора № 04-01/15-56-13, а изменение собственных бизнес-планов и стратегий хозяйственной деятельности и т.п.

Кроме того, в течение 2015 г. АО СЗ «ЮУ КЖСИ» вело переписку с обществом «Грин Парк» и обществом «Девелопмен Финанс» по поводу вариантов погашения оставшейся задолженности по договору № 04-01/15-56-13 и предлагало в качестве отступного рассмотреть возможность передачи права аренды части земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 (л.д. 60-72 т. 2), что дополнительно подтверждает возможность использования земельного участка в тех целях, для которых истцом было приобретено право его аренды.

Кроме того, из представленных в материалы дела ФИО4 доказательств следует, что 15.10.2021 комиссией про проведению торгов АО «ДОМ.РУ» протоколом № Т/126-2021 утверждено извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды сроком на 8 лет, находящихся в федеральной собственности 37 земельных участков общей площадью 492 255 кв.м. с кадастровыми номерами с 74:19:1202001:1015 по 74:19:1202001:1065, расположенных в Сосновском районе Челябинской области для комплексного освоения территории, в том числе жилищное строительство. 

Все 37 участков образованы из объекта недвижимости – участка с номером 74:19:0000000:2852. 

Протоколом предусмотрено строительство на 37 участках среднеэтажных/многоэтажных жилых домов (этажность 5, 10 и 22 этажа).

В протоколе имеется ссылка на действующие в отношении участков документы, а именно ту документацию, которая была предоставлена ответчиком истцу для осуществления комплексного строительства на участке, с предоставлением технических условий для подключения ООО «Энергия»,  ООО «ЮжУралВодоканал», ОАО «МРСК Урала», АО «Газпром газораспределение Челябинск». 

То есть, на дату принятия настоящего решения технические условия ООО «Энергия» являются актуальными и исполнимыми, что опровергает доводы истца о невозможности использования участка по прямому назначению. 

Вступившее в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.10.2021 по делу № А76-26129/2016 содержит следующий вывод - «по имеющимся в материалах дела доказательствам в ретроспективе не представляется возможным определить со 100-процентной достоверностью рыночную стоимость приобретения права аренды спорного земельного участка, диапазон цен может отличаться более чем в 8 раз (от 316 106 000 руб. до                 2 751 955 000 руб.). Данное обстоятельство, в совокупности с тем, что содержание Отчета № 19/10-13-55 от 19.10.2013, выполненного                             ООО «УралЭксперт», на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, заключения НП СРО «Свод» в установленном законом порядке не опровергнуто, то выводы судебного эксперта не опровергают обоснованность стоимости приобретения права аренды, установленной в договоре                           № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору №ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011. и не доказывают наличие убытков на стороне АО СЗ «ЮУ КЖСИ»».

Таким образом, действия АО СЗ «ЮУ КЖСИ» не направлены на поддержание стабильности гражданского оборота, тем более, что по смыслу пункта 1 статьи 2 ГК РФ любая предпринимательская деятельность осуществляется его участниками самостоятельно и на свой риск.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворены исковые требования в части изменения пункта 3.1 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по Договору № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 путем уменьшения установленного в нем размера платы и установления стоимости приобретенных истцом прав и обязанностей только в размере 263 738 руб. за демонтаж объекта самовольной постройки. 

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции и признать обоснованными доводы апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает по изложенным выше мотивам.

Судебная коллегия, повторно рассматривая настоящее дело, не усматривает, что судом первой инстанции допущено нарушение норм материального или процессуального права, неверное установление обстоятельств дела, влекущие изменение или отмену оспариваемого судебного акта.

Установленные и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования, в силу чего доводы апелляционной жалобы не влекут ее удовлетворение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.11.2023 по делу № А76-219/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Грин Парк», акционерного общества Специализированного застройщика «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                            А.Х. Камаев

 

Судьи:                                                                                  И.Ю. Соколова

 

В.А. Томилина