ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 09АП-61311/2025

Дело № А40-248452/24

г. Москва

29 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2026 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г., судей Мезриной Е.А., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2025 г. по делу № А40-248452/24 по иску общества с ограниченной ответственностью "Бачо" к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 27.05.2024 г.), от ответчика ФИО2 (по доверенности от 09.12.2025 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Бачо» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Бачо» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 49,90 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: 

<

...> по цене

6 715 500 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона, на условиях предложенных Обществом.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2025 г. исковые требования удовлетворены, с учетом заключения экспертизы.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда

первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 49,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. II, ком. 1-6, 6а) на основании договора аренды от 12.05.2021 г. № ЭТ07-00271/21, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч.ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Так, 22.04.2024 г. ответчик обратился к истцу с предложением заключить договор купли-продажи, однако ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 22.04.2024 г., согласно выводам эксперта итоговая величина которой, без учета НДС, составила по состоянию на указанную дату 6 715 500 руб.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная ООО «А101 Консалт» соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной

деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. № 611, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод заявителя жалобы относительно того, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу положений ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Довод заявителя о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен. Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Как указывает заявитель жалобы, спорное помещение включено в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень) на основании распоряжения Департамента от 15.12.2020 г. № 43678. В настоящее время предоставление государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» истцу не представляется возможным. На основании изложенного и руководствуясь п. 2.10.1.2 Административного регламента, принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 22.04.2024 г. № 33-5-42690/24-(0)-0. По истечении пяти лет со дня включения в Перечень, а именно не ранее 14.12.2025 г., истец вправе повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы» при условии непрерывного владения указанным помещением по договору аренды в статусе субъекта малого или среднего предпринимательства в течение двух лет. Кроме того, Распоряжение Департамента от 15.12.2020 г. № 43678 «О внесении изменений в распоряжение Департамента от 11 сентября 2017 г. № 29626» опубликовано на сайте mos.ru 23.12.2020 г., что подтверждается приложенным документом от Департамента информационных технологий г. Москвы.

Вместе с тем, Департаментом было допущено нарушение сроков публикации, предусмотренных п. 3.1.4.2. постановления № 211.

Согласно п. 2.5. постановления Правительства Москвы от 20.04.2017 г. № 211-ПП (далее ‒ Постановление № 211) формирование и ведение Перечней основывается на принципах достоверности данных и возможности оперативного доступа к сведениям Перечней.

Согласно п. 3.1.4.2. постановления № 211 перечень свободного имущества и все внесенные в него изменения подлежат опубликованию в отдельном разделе на официальном сайте ДГИ г. Москвы в сети «Интернет» в течение 3-х рабочих дней со дня утверждения.

Соответственно, распоряжение от 15.12.2020 г. № 43678 должно было быть опубликовано на сайте https://www.mos.ru/dgi/ не позднее 18.12.2020 г.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»

разъяснено, что акты, не опубликованные в предусмотренном порядке, а равно имеющие иные нарушения порядка принятия и введения в действие, свидетельствующие об отсутствии у них юридической силы, не влекут правовых последствий и не могут регулировать соответствующие правоотношения независимо от выявления указанных нарушений в судебном порядке.

Таким образом, любой факт нарушения Департаментом установленного порядка публикации Перечня и вносимых в него изменений свидетельствует о том, что соответствующее Распоряжение не приобрело юридической силы и не начало действовать как противоречащее законодательству г. Москвы, несмотря на последующее фактическое опубликование.

В этой связи правовые основания для применения Распоряжения от 15.12.2020 г. в рамках настоящего дела отсутствуют.

Письмо Департамента информационных технологий г. Москвы, представленное ответчиком, не может быть признано судом в качестве доказательства публикации Распоряжения № 43678 до даты подведения итогов аукциона, поскольку оно является по существу лишь сообщением неизвестного лица о якобы состоявшемся факте публикации и достоверно не подтверждает сам факт публикации.

Более того, как указано в самом Письме, история изменений в сервисе документов не фиксируется, в связи с чем, отсутствует техническая возможность указать наличие либо отсутствие предыдущих версий документов (файлов), которые были на месте текущего.

Как следует из информации, размещенной на официальном сайте Департамента в сети «Интернет» (https://www.mos.ru/dgi/documents/perechen-gosudarstvennogo- imushchestva-prednaznachennogo-dlia-peredachi-vo-vladenie-iili-v-

polzovanie/view/179415220/) датой публикации Распоряжения № 43678 является дата 03.11.2022 г.

Ссылка Департамента на то, что информация о наличии объекта аренды в Перечне содержалась в лотовой документации по проведению торгов, не опровергает позицию истца.

Лотовая документация о проведении торгов не является официальным источником опубликования правовых актов г. Москвы.

Само по себе упоминание в лотовой документации Распоряжения от 15.12.2020 г. № 43678 не придает такому акту юридическую силу, поскольку данное Распоряжение принято с нарушениями законодательства г. Москвы.

Положения ч. 2.1. ст. 9 ФЗ-159, на которые ссылается апеллянт, не подлежат применению ввиду следующего.

Несмотря на включение объекта в Перечень Департаментом не предоставлено истцу никаких льгот, в связи с чем, подлежат применению общие правила выкупа.

Объект аренды включен в перечень государственного имущества, созданный ответчиком на основании ч. 4 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства», на основании Распоряжения от 15.12.2020 г. № 43678.

Обстоятельство наличия / отсутствия объекта недвижимости в указанном Перечне имеет принципиальное правовое значение для определения момента возникновения преимущественного права арендатора на выкуп такого объекта.

Согласно ч. 2.1 ст. 9 ФЗ-159 заявитель по своей инициативе вправе направить в Департамент заявление в отношении имущества, включенного в Перечень, при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество на день подачи заявления о выкупе находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором аренды такого имущества;

2) арендуемое недвижимое имущество включено в Перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Вместе с тем, общий срок, по истечении которого арендатор вправе подавать заявление на выкуп, составляет один год (п. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 9 ФЗ-159 в ред. от 06.04.2024). Данный срок применяется ко всем объектам, которые не включены в Перечень.

Таким образом, включение недвижимого имущества в Перечень влечет для арендатора более затруднительный порядок выкупа по сравнению с общими правилами.

В силу абз. 2 п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Таким образом, в случае злоупотребления правом со стороны публичного собственника суд может признать за арендатором право на выкуп по общим основаниям (на основании ст. 3 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 159).

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства государственное имущество, включенное в Перечни, используется в целях предоставления его во владение и в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП.

Согласно ч. 1 ст. 15 Закона о развитии МСП инфраструктурой поддержки субъектов МСП является система коммерческих и некоммерческих организаций, которые создаются, осуществляют свою деятельность или привлекаются в качестве поставщиков (исполнителей, подрядчиков) для осуществления закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при реализации государственных программ РФ, субъектов РФ, муниципальных программ, обеспечивающих условия для создания субъектов МСП, и для оказания им поддержки.

Однако в нарушение требований ч. 4 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства истцу не было предоставлено никакой имущественной поддержки от включения объекта в Перечень.

В частности, права аренды на объект были получены истцом на аукционе (п. 1.1. договора аренды), что само по себе исключает наличие у истца каких-либо льгот.

Так, согласно п. 13.10. договора (раздел «Особые условия») льготы по арендной плате, предусмотренные правовыми актами г. Москвы, не применяются к договору, заключенному по результатам аукциона.

Кроме того, в соответствии с п. 13.4. договора величина арендной платы по договору, заключенному по результатам аукциона, не подлежит пересмотру в сторону уменьшения.

Отказывая в выкупе, Департамент не представил пояснений, в чем выражалась необходимость включения объекта в Перечень после вступления в силу 159-ФЗ.

Не представлено Департаментом и доказательств, свидетельствующих о соответствии истца установленным критериям инфраструктуры поддержки субъектов МСП.

Включение объекта в Перечень ставит истца в худшее правовое положение по сравнению с арендаторами помещений, не включенных в Перечень, поскольку

Общество, в частности, вынуждено уплачивать арендную плату, как минимум, до 15.12.2025 г. (истечения 5-летнего срока с даты включения объекта в Перечень).

Действия Департамента не отвечают целям и задачам ФЗ-159, одной из которых является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

Департамент не указывает на какие-либо обстоятельства, обосновывающие необходимость усложненного порядка приватизации спорного объекта и, соответственно, его включения в Перечень.

Таким образом, у Департамента не имелось правовых основания для включения объекта в Перечень.

При изложенных обстоятельствах вопреки доводам жалобы с учетом фактических обстоятельств настоящего дела Распоряжение от 15.12.2020 г. № 43678 не подлежит применению.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2025 г. по делу № А40-248452/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.Г. Головкина

Судьи: Е.А. Мезрина

О.В. Савенков