АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-106/2024

г. Краснодар

26 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 05.02.2024), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, муниципального учреждения «Комитет имущественных и земельных отношений» администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.09.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 по делу № А22-106/2024, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Калмыкия с заявлением к администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – администрация), муниципальному учреждению «Комитет имущественных и земельных отношений» администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – комитет) о признании незаконным решения администрации, изложенного в письме от 11.12.2023 № 2465, об отказе в заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 на новый срок без проведения торгов; возложении на администрацию обязанности устранить допущенные нарушения действующего законодательства, восстановить права и законные интересы заявителя путем заключения нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 на новый срок без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП глава КФХ ФИО3

Решением от 11.09.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.11.2024, в удовлетворении заявления отказано. Судебные инстанции руководствовались статьями 447, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), 22, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и установили, что ИП глава КФХ ФИО3, получивший муниципальный земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 общей площадью 13 100 000 кв. м в аренду по итогам торгов, уступил права и обязанности арендатора предпринимателю на основании договора перенайма от 08.11.2021. Однако, договор от 08.11.2021 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.01.2019 № 1 между ИП главой КФХ ФИО3 и предпринимателем заключен вопреки правилам, установленным пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса и нарушает порядок распоряжения публичными землями сельскохозяйственного назначения, следовательно, является недействительной (ничтожной) сделкой. Правовые основания для признания незаконным решения администрации, выраженного в письме от 11.12.2023 № 2465, об отказе предпринимателю в заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 на новый срок без проведения торгов отсутствуют.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 11.09.2024 и постановление апелляционного суда от 21.11.2024 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.01.2019 № 1 перешли к нему в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса с момента уведомления администрации о сделке. Возражений со стороны арендодателя в адрес нового арендатора не поступало, договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок используется по назначению, задолженность по арендной плате отсутствует. В 2022 году на земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 площадью 13 100 000 кв. м, расположенном по адресу: Россия, Республика Калмыкия, Яшкульский район, примерно 27 км от ориентира по направлению на юг от п. Хулхута, в период действия договора аренды возведен дом животновода (площадью 27 кв. м), предпринимателем возведена пристройка (площадью 4,77 кв. м), кошара (площадью 274,28 кв. м), баня (площадью 7,1 кв. м), обладающие признаками капитальных объектов, необходимые для обеспечения сельскохозяйственного производства. Данные объекты нужны предпринимателю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, развития животноводческой фермы. Основания для признания административно-бытового здания, хозяйственных построек самовольными постройками отсутствуют, их сохранение угрозу для жизни и здоровья граждан не создает. Спорный объект по функциональному назначению представляет собой жилой дом (дом фермера), который может использоваться для первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции; наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции для такого рода объекта не требуется; заявитель предпринимает меры к устранению нарушений правил землепользования и застройки. Развитие животноводческой фермы невозможно без строительства здания фермы, бытового помещения для круглосуточного пребывания животноводов, работающих в крестьянском (фермерском) хозяйстве. Технический план здания соответствует Требованиям к подготовке технического плана, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 № 953. Оснований для отказа предпринимателю в заключении нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 на новый срок без проведения торгов у администрации не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель заявителя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании протокола заседания Комиссии по организации и проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и из земель, находящихся в муниципальной собственности от 25.12.2018 № 19, комитет (арендодатель) и ИП глава КФХ ФИО3 (арендатор) заключили договор от 09.01.2019 № 1 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, с кадастровым номером 08:13:400101:132 общей площадью 13 100 000 кв. м, сроком на 4 года 11 месяцев – с 09.01.2019 по 08.12.2023 (т. 1, л. д. 17 – 22).

В соответствии с пунктом 4.5.3 договора арендатору запрещается передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам без письменного согласия арендодателя.

Договор аренды от 09.01.2019 № 1 зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия (запись о государственной регистрации от 24.01.2019 № 08:13:400101:132-08/043/2019-5).

8 ноября 2021 года ИП глава КФХ ФИО3 и предприниматель заключили договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды № 1, сроком действия с 08.11.2021 по 08.12.2023.

В соответствии с пунктом 1.1 договора уступки ИП глава КФХ ФИО3 (арендатор) в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса передает все права и обязанности предпринимателю (новый арендатор) в отношении земельного участкас кадастровым номером 08:13:400101:132 (т. 1, л. 

<

...>).

Договор от 08.11.2021 зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия 12.11.2021.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 09.01.2019 № 1 предприниматель 06.12.2023 обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 площадью 13 100 000 кв. м, без проведения торгов (т. 1, л. д. 13 – 15).

Решением администрации, изложенным в письме от 11.12.2023 № 2465, предпринимателю в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 08:13:400101:132 на новый срок без проведения торгов (аукциона) отказанона основании подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 10, пункта 7 статьи 448, пункта 1 статьи 167, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса.

Считая отказ администрации, содержащийся в письме от 11.12.2023 № 2465, незаконным, нарушающим права (интересы) заявителя, последний обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решения, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права – пунктом 4 названной статьи.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, приведена правовая позиция по применению указанных положений статьи 39.6 Земельного кодекса. Лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи. При отсутствии совокупности условий, названных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения соответствующих прав (пункты 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор от 09.01.2019 № 1 аренды муниципального земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 заключен с ИП главой КФХ ФИО3 по результатам торгов на основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса. В силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции по применению указанной правовой нормы, а также положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций к аренде публичных земель. Оно направлено на исключение ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. При этом между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм. Первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе, с развитием конкуренции. Таким образом, положениями пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса установлен запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов.

Уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Исходя из приведенных норм, правовых позиций по их применению, а также обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для удовлетворения заявления предпринимателя. Суды указали, что договор от 08.11.2021 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.01.2019 № 1 между ИП главой КФХ ФИО3 и предпринимателем заключен вопреки правилам, установленным пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, поэтому является недействительной (ничтожной) сделкой. Таким образом, правовые основания для признания незаконным решения администрации, выраженного в письме от 11.12.2023 № 2465, об отказе предпринимателю в заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:13:400101:132 на новый срок без проведения торгов отсутствуют.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.09.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 по делу № А22-106/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Авдякова

В.Е. Епифанов