ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

принятого в порядке упрощенного производства 

и не вступившего в законную силу

Дело №А65-19304/2017

г. Самара

21 декабря 2017 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Балакиревой Е.М.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мастер-М" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 августа 2017 года по делу №А65-19304/2017, рассмотренному в порядке упрощенного производства (судья Андреев К.П.),

по иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "Мастер-М", г.Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о расторжении договора аренды земельного участка  №5249-АЗ от 20.02.2017, о взыскании 239 895 руб. долга, 34 161,14 руб. пени, 

 

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мастер-М" о расторжении договора аренды земельного участка  №5249-АЗ от 20.02.2017, о  взыскании 239 895 руб. долга, 34 161,14 руб. пени

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан в виде резолютивной части от 30 августа 2017 исковые требования удовлетворены. 

Мотивированное решение по настоящему делу составлено 01.11.2017.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка  и принять по делу в указанной части новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции истцу в срок не позднее 14.12.2017 предложено представить отзыв на апелляционную жалобу.

От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, в котором просил оставить оспариваемое решение без изменения.

В части удовлетворения судом исковых требований МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» к ответчику о взыскании задолженности в размере 239 895 руб. и неустойки в размере 34 161,14 руб. лица, участвующие в деле, возражений не представили.

Таким образом, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции проверена законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части - в части расторжения договора аренды.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 272.1 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. С учетом характера и сложности рассматриваемого вопроса, а также доводов апелляционной жалобы и возражений относительно апелляционной жалобы суд может вызвать стороны в судебное заседание.

В настоящем деле обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения судебного заседания при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции - не усматривается.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, проверив правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Из материалов дела следует, что 20.02.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №5249-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:030602:134, общей площадью 4588 кв.м., находящийся по адресу 

<

...> под административно-бытовым корпусом.

Арбитражным судом установлено и не оспаривается сторонами, что недвижимое имущество, являвшееся предметом договора от 20.02.2017г. было принято ответчиком.

В соответствии с п.2.1 договора срок действия договора установлен по 16.12.2018г.

В соответствии с п.3.3 договора размер арендной платы за год составляет на момент подписания договора 287 875 руб. и вносится арендатором равными частями ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за период пользования землей исполнены ненадлежащим образом, в связи с этим по расчету истца у него образовалась задолженность за период с 01.07.2016г. по 31.04.2017г. в размере 239 895 руб.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные истцом требования в обжалуемой части, суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Указанной статьей установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 5.1.4 договора стороны согласовали условие о том, что договор может быть расторгнут, в частности, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае нарушения условий договора, в том числе в  при возникновении задолженности по внесению арендной платы более двух раз подряд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Отсутствие арендных платежей по договору является существенным нарушением договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

При этом в указанном пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Кроме этого, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований Исполнительного комитета о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела, в подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Исполком предоставил направленную в адрес Общества претензию от 25.05.2017, которая, однако, содержала требование как об уплате задолженности по арендной плате, так и одновременно предупреждение о расторжении договора аренды от 20.02.2017 №5249-АЗ в связи с существенным нарушением условий договора (л.д. 18). При этом оба требования (и погасить задолженность и расторгнуть договор) надлежит исполнить арендатору в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии.

Между тем, предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, Исполком фактически не предоставил Обществу возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, и, соответственно, у истца отсутствовало право требовать досрочного расторжения договора аренды.

Таким образом, данная претензия не может быть признана надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения Обществом обязательства.

Истец ссылается на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, что подтверждается, в том числе, решением от 30.08.2017 по делу №А65-19304/2017.

Однако, указанное, по убеждению суда апелляционной инстанции, не подтверждает позицию истца о достижении договоренности с ответчиком о прекращении договорных отношений.

Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование Исполкома о расторжении договора аренды 20.02.2017 №5249-АЗ подлежит оставлению без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием, после соблюдения претензионного порядка, предусмотренного федеральным законом.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в обжалуемой части решения суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального права, в связи с этим подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об оставлении исковых требований без рассмотрения.

Правомерность вынесения судом первой инстанции решения в остальной части заявленных требований лицами, участвующими в деле, не оспаривается, в связи с чем в этой части обжалуемое решение не подлежит оценке судом апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268-271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2017, принятое в порядке упрощенного производства по делу №А65-19304/2017, в части расторжения договора аренды земельного участка №5249-АЗ от 20.02.2017 отменить, принять по делу в данной части новый судебный акт.

Исковые требования муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» к обществу с ограниченной ответственностью «Мастер-М» о расторжении договора аренды земельного участка №5249-АЗ от 20.02.2017 оставить без рассмотрения.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                                  Е.М.Балакирева