АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-8753/2022

г. Уфа

08 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.01.2024

Полный текст решения изготовлен 08.02.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Башстройнур" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица:

1)Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>), 

2)Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>)

3)Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

4) Прокуратура РБ

об обязании Администрации городского округа город Уфа РБ в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору № 24-РТ от 27.12.2011г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа РБ на следующих условиях:

пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции:

"3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения";

"3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г.";

"3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г.";

"3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г."

при участии в судебном заседании:

от истца – 1) ФИО2, доверенность № 7 от 07.06.2022г., паспорт; 2) ФИО3, доверенность №10 от 25.01.2024, диплом о высшем юридическом образовании ЭВ №741518

от ответчика –  1) ФИО4, доверенность., удостоверение; 2) ФИО5, доверенность 01-05-03785/13 от 23.10.2023., диплом о высшем юридическом образовании КМ 31626., паспорт;

от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

25.03.2022 года на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Башстройнур" к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании Администрации городского округа город Уфа РБ в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору № 24-РТ от 27.12.2011г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И.Якутова в Советском районе городского округа город Уфа РБ на следующих условиях: пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: "3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения"; "3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г."; "3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г."; "3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г.".

Определением от 28.04.2022г. исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ, Прокуратура Республики Башкортостан.

Определением суда от 21.11.2022 года произведена замена судьи Перемышлева И.В. на судью Напольскую Н. Е. для рассмотрения дела № А07-8753/2022.

Определением суда от 12.12.2022 года произведена замена судьи Напольской Н.Е. на судью Абдуллину Э.Р. для рассмотрения дела № А07-8753/2022.

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражениях на отзыв.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление.

На основании статьи 123 названного Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта. 

Арбитражный суд приходит к выводу о том, что третьи лиц в силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом извещены судом о рассмотрении спора.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 27.12.2011 г. между Администраций городского округа город Уфа Республики Башкортостан (сторона 1) и обществом с ограниченной ответственностью «Башстройнур» (сторона 2) заключен договор №24-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. Якутова, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Договор).

В соответствии с п. 1.1. договора в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.10.2011 г. №5884 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» от 01.11.2011 г. № 6197 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» №213 от 09.11.2011 г., на основании протокола №1 об итогах аукциона от 09.12.2011 г., настоящим договором Сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а Сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1. настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее – застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств Стороной 2.

Площадь застроенной территории – ориентировочно 2,75 га.

Согласно п. 2.4. Договора, ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству: Жилые помещения – 8 000 кв.м. Встроенно-пристроенные нежилые помещения – 2 000 кв.м. Паркинг – 2000 кв.м. Окончательные площади объектов строительства обосновать проектом.

Согласно п. 2.5 Договора на территории, подлежащей развитию, указанной в пункте 1.1 договора расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции:

- ул. Ленина №№ 67/1, 67/2, 67/3, 67/4, 69:

- №4 по ул. Белякова;

- капитальные и металлические гаражи, расположенные в границах застроенной территории.

Пунктом 2.6 договора определены объекты культурного наследия (памятником истории), расположенных в границах застроенной территории:

- ул. Белякова, д. 2 (Кирха лютеранская 1910 г.)

- ул. Ленина, д. 67 (пожарная часть 1907-1912 г.)

В соответствии с указанным договором и с учетом дополнительного соглашения №1 от 08.08.2015 г. к нему, сторонами предусмотрены следующие положения о правах и обязанностях сторон:

Сторона 2 обязуется:

п. 3.1.2. договора разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12-ти месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

п. 3.1.5. договора приобретать права на объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

п. 3.1.6. договора осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 27.12.2016 г.

п. 3.1.7. договора осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям.

В соответствии с п. 3.2.2. – 3.2.3. договора Сторона 1 обязуется:

- Принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от Стороны 2.

- Предоставить Стороне 2 после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

Постановлением Администрации №123 от 29.01.2016г. утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец в исковом заявлении указывает, что Решением Арбитражного суда РБ по делу №А07-25503/2016 от 16.12.2016г. удовлетворены исковые требования Истца к Ответчику об увеличении срока действия Договора о развитии №24-РТ от 27.12.2011 г. Сроки были изменены в сторону увеличения.

На основании данного решения сторонами было заключено Дополнительное соглашение №2 от 23.03.2017г., согласно которому сроки исполнения обязательств, предусмотренных пп. 3.1.6., 3.1.8., 3.3. Договора был установлен 5 лет с даты заключения дополнительного соглашения, то есть до 23.03.2022 г.

Основанием для принятого решения послужили факты просрочки Ответчика по утверждению документации по планировке территории, а также принятое решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 03.12.2015 г. по гражданскому делу №2-3850/2015 о признании незаконным Постановления главы Администрации Советского района г. Уфы №735 от 22.03.1999 года об утверждении актов обследования межведомственной комиссии в части признания жилого дома №67/4 по ул. Ленина непригодным для проживания.

Таким образом, возможность по выполнению указанных обязательств по Договору у истца возникла только в марте 2017 года (с момента заключения дополнительного соглашения №2).

Для выполнения обязательств Истцом со стороны Ответчика, в свою очередь, также необходимо было выполнение действий, указанных в п. 3.2.2. договора, по принятию решения об изъятии путем выкупа земельных участков, расположенных в границах застроенной территории, снятию их с учета, сносу, а также нежилых объектов – капитальных и металлических гаражей.

Общество «Башстройнур» пояснило, что неоднократно обращалось в адрес Администрации и его уполномоченных органов о необходимости выполнения Администрацией действий, предусмотренных п. 3.2.2. договора, путем направления следующих обращений: №3 от 03.02.2016 г., №32 от 22.08.2016 г, №08/09-1 от 09.09.2017 г, обращение №28/08-1 от 22.08.2017 г.

Истец указывает, что намерения по исполнению обязательств по Договору в части строительства инженерных сетей и сооружений также подтверждается запросами в адрес МУП «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа РБ о возможности организации теплоснабжения проектируемых домов, выраженными в письменных обращениях №28/08-1 от 28.08.2017 г., №09/08-01 от 09.08.2017 г.

В 2017 году обязательства Администрации по выкупу жилых помещений в жилых домах №67/1, 67/2, 67/3 по ул. Ленина и сносу домов исполнены.

Арбитражным судом Республики Башкортостан по делу №А07-4077/2017 от 13.12.2017 г.  по иску Администрации ГО г. Уфа РБ о взыскании с ООО «Башстройнур» выкупной цены, за изымаемые жилые помещения вынесено определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу.

Мировое соглашение заключено между сторонами и утверждено судом на следующих условиях: 

«1. Настоящее Соглашение заключается Сторонами на основании ст. ст. 138-142 АПК РФ в целях урегулирования спора, возникшего в ходе исполнения Сторонами обязательств по договору 24-РТ от 27.12.2011г., а также по Дополнительному соглашению №1 от 08.08.2015г. и Дополнительному соглашению №2 от 23.03.2017 г. 

2. Размер первоначально заявленных к взысканию требований по делу А07-4077/2017 составлял 38 321 676,64 рублей, после уточнения иска размер требований к взысканию составил 38 035 792,04 рублей. 

3. При этом Стороны настоящим утвердили, что Ответчик обязуется выплатить Истцу имеющуюся на момент подписания настоящего Соглашения сумму задолженности в размере 38 035 792,04 руб. ежемесячными платежами не позднее 25 числа каждого месяца в течение срока действия Договора 24-РТ от 27.12.2011г.».

Общество «Башстройнур» в иске указывает, что обязательства по снятию с кадастрового учета земельных участков и изъятию путем выкупа нежилых объектов (капитальных и металлических гаражей), а также жилых домов №4 по ул. Белякова и №69 по ул. Ленина Ответчиком до настоящего времени не исполнено.

Истец указывает, что не исполнение ответчиком своих обязательств, подтверждение которого отражено в письме от 20.12.2017 г. исх. №01-02-34724/13, привело к тому, что Общество «Башстройнур» с декабря 2017 года по настоящее время (4 года 2 месяца) было лишено возможности осваивать земельные участки для строительства, поскольку земельные участки и нежилые объекты ответчиком путем выкупа не изъяты, в собственность (аренду) Истцу не предоставлены.

Также истец указал, что в отношении объектов культурного наследия, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, с 2017 года актами органов государственной власти утверждены границы охранной зоны объектов культурного наследия, в связи с чем, заявляет о том, что утвержденная проектная документация требует внесения изменений с учетом возникших ограничений на земельные участки, под которыми расположены объекты культурного наследия.

В связи с необходимостью исполнения своих обязательств по договору, Общество «Башстройнур» направило следующие обращения: 

- в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (исх. №13-24 от 07.02.2022 г.), в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (исх. №98-24 от 07.02.2022 г.) о снятии с кадастрового учета перечня земельных участков, расположенных в границах застроенной территории.

- в Главархитектуры Администрации ГО г. Уфа РБ (исх. №10-24 от 07.02.2022 г.), Администрацию ГО г. Уфа РБ исх. №08-24 от 07.02.2022 г. о выдаче градостроительного задания для подготовки документации по планировке территории.

- в Администрацию ГО г. Уфа РБ (исх. №081-24 от 07.02.2022 г.) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010549:1696 для строительства многоквартирного жилого дома.

- в Администрацию ГО г. Уфа РБ с предложением о продлении срока Договора.

В ответ на предложение о продлении срока договора, ответчик Администрация ГО г. Уфа РБ направил в адрес истца письменный отказ о продлении его срока (исх. №01-02-01280/11 от 04.03.2022 г.)

Как указывает истец, в процессе исполнения договора Администрация ГО г. Уфа РБ допустила нарушения условий договора (бездействие), которые повлекли невозможность исполнения отдельных этапов и в целом договора в согласованные сроки. 

Как указывает истец, в связи с несоблюдением промежуточных сроков, произошедшим не по вине ООО «Башстройнур», меняется окончательный срок исполнения договора, который подлежит продлению. Нарушения ответчиком условий договора, изменение законодательства явилось существенным изменением обстоятельств для общества, в связи с чем общество обратилось к ответчику с предложением об изменении условий договора в части продления срока его действия и сроков исполнения отдельных обязательств по договору. 

Истец указывает, что при расторжении договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Так, истец ссылается на то, что при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта, которые должны быть компенсированы после исполнения договора на измененных условиях, а в случае его расторжения указанное финансирование, как исполненное по договору до его расторжения, возврату не подлежит. 

Кроме того, договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен, в том числе, в целях переселения жителей аварийных домов, подлежащих сносу в новые дома, строительства социальных объектов, инфраструктуры квартала. Возникновение негативных обстоятельств в случае расторжения договора в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения его условий. 

Истец, ссылаясь на нарушения сроков и условий договора Администрацией ГО г. Уфа, обратился с иском в суд. 

От Администрации ГО г. Уфа РБ поступил отзыв на исковое заявление, в котором, указано, что на основании анализа норм права усматривается, что срок договора является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории и его изменение сторонами законодательством не допускается, так же ответчик указывает, что с Истцом в одностороннем порядке расторгнут Договор №24-РТ.

Администрация ГО г. Уфа РБ указала, что исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, регулирующими правовые отношения в рамках договора развития застроенной территории, продление срока договора (изменение условий аукциона) на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

В указанном отзыве Администрацией приведена таблица «Обязательства застройщика по условиям договора», в которой ответчик заявляет о статусе выполнения определенных обязательств застройщика-инвестора по данному договору. Сведениями, указанными в таблице, Администрация ГО г. Уфа обращает внимание на факт ненадлежащего исполнения своих обязательств истца перед ответчиком.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнения своих обязательств истцом по договору, ответчик заявляет о том, что на основании п. 4.2. Договора при неисполнении Стороной 2 условий п. 3.1. договора Сторона 1 вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, о чем направляется письменное уведомление в адрес Стороны 2.

Администрация ГО г. Уфа РБ, считая, что Истцом не исполняются надлежащим образом обязательства по договору, направило уведомление в адрес Общества «Башстройнур» №01-05-847/11 от 09.04.2020 г. об отказе Администрации ГО г. Уфа РБ в исполнении условий договора №24-РТ от 27.12.2011 г. в одностороннем порядке в соответствии с п. 4.2. договора.

Таким образом, ответчик заявил о том, что данный договор с 09.04.2020 г. является расторгнутым и его продление не предусмотрено действующим законодательством Российской Федерации.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

Договор о развитии застроенной территории №24-РТ заключен между сторонами 27 декабря 2011 года.

В соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ (в ред. от 06.11.2011, на момент заключения договора РТ):

1. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. 

2. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). 

3. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. 

4. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. 

5. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи. 

6. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. 

7. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

8. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации,  по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. 

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В часть 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа объектов недвижимости, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) – оплатить цену права на заключение договора о развитии застроенной территории, подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. 

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора РТ).

Согласно п. 3 ст. 68 ГрК РФ Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства. 

Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов

С учетом изложенного, земельные участки, предназначенные под размещение объектов недвижимости, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, должны быть предоставлены истцу ООО «Башстройнур» бесплатно (без проведения аукциона) в собственность или в аренду с целью осуществления строительства – обязательства истца, предусмотренного договором РТ.

Соответствующие положения предусмотрены разделом 3 договора №24-РТ от 27.12.2011 г., заключенного между сторонами:

п. 3.2.2. Договора Сторона 1 обязуется принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты. 

п. 3.2.3. Договора Сторона 1 обязуется предоставить Стороне 2 после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

п. 3.1.6. Договора Сторона 2 обязуется осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего договора.

Между тем, ответчиком Администрацией ГО г. Уфа до настоящего времени не исполнены обязательства, предусмотренные п. 3.2.2-3.2.3 Договора № 24-РТ от 27.12.2011 г., в том числе обязательство по предоставлению истцу земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без проведения аукциона для строительства, доказательств обратно в материалы дела не представлено. 

В материалы дела представлены доказательства неоднократного обращения Истца в адрес ответчика Администрации ГО г. Уфа с заявлениями о снятии с кадастрового учета перечня земельных участков и о предоставлении обществу земельного участка для строительства (исх. №3 от 03.02.2016 г., №3 2 от 22.08.2016 г., № 08/09-1 от 09.09.2017 г., №13-24 от 07.02.2022 г., №98-24 от 07.02.2022 г., №09-24 от 07.02.2022 г.).

Так же в материалы дела предоставлена Аналитическая справки ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» по РБ № 02/55/01/2022-461 от 02.11.2022г. согласно которой за период с 2020-2022 год на основании писем (уведомлений) Администрации ГО г. Уфы РБ в границах застраиваемой территории сняты с государственного кадастрового учета 54 земельных участка.

Таким образом, судом установлено, что часть земельных участков в границах территории, предоставленной обществу «Башстройнур» для застройки, до настоящего времени не сняты с кадастрового учета, а часть была снята с государственного кадастрового учета после возбуждения настоящего дела.

Таким образом, в результате неправомерного, длительного бездействия публичного органа власти (4 года 2 мес.), наделенного административными функциями –Администрации ГО г. Уфа РБ, выразившегося в непринятии мер по снятию с государственного кадастрового учета перечня земельных участков и в непредставлении земельного участка обществу «Башстройнур», застройщик объективно не мог исполнить свои корреспондирующие обязательства по договору развития территории № 24-РТ от 27.12.2011 г. 

Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует о наличии объективных оснований для продления срока действия договора развития застроенной территории пропорционально установленному периоду задержки.

В связи с вышеизложенным, суд находит довод Администрации ГО г. Уфы РБ о том, что неисполнение надлежащим образом обществом «Башстройнур» обязательства по осуществлению строительства на застроенной территории является основанием для отказа Администрации ГО г. Уфы РБ от договора №24-РТ несостоятельным, поскольку, возможность осуществления строительства на земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, поставлена в прямую зависимость от предоставления Администрацией инвестору-застройщику указанных земельных участков в собственность или в аренду без торгов с указанной целью.

Доказательства передачи Администрацией ГО г. Уфа обществу «Башстройнур» земельных участков, образованных в соответствии с утвержденной проектной документацией, в материалах дела отсутствуют. 

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п.1 ст.2, п.1 ст.307, п. 1 ст. 307.1 Гражданского кодекса РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 ст.328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (ч.3 ст.328 Гражданского кодекса РФ).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования.

С учетом изложенного, Администрация ГО г. Уфа РБ не вправе требовать исполнения обязательства по осуществлению строительства на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не исполнив свое обязательство по предоставлению в пользу застройщика соответствующих земельных участков.

Довод Администрации о том, что застройщиком не исполнены обязательства по договору, изложенные в п. 3.1.3., 3.1.4.. также подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно п. 3.1.3. Договора Сторона 2 обязуется в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В силу п. 3.1.4. Договора  Сторона 2 обязуется оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения договора выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых, расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора.

Согласно п. 1.4. Дополнительного соглашения № 1 от 08.08.2015г. Стороны договорились дополнить Договор пунктом 3.1.10 «… Сторона 2 обязуется заключить соглашение о компенсации затрат по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в срок 30.03.2016г. В случае неисполнения Стороной 2 условия по заключению соглашения в указанный срок, Сторона 1 вправе обратиться в суд о взыскании убытков, связанных с переселением граждан из аварийного жилищного фонда».

Как следует из материалов дела, между сторонами возник спор, который был рассмотрен Арбитражным судом Республики Башкортостан (дело №А07-4077/2017). 

13 декабря 2017 года в рамках указанного дела судом вынесено определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу.

Мировое соглашение заключено между сторонами и утверждено судом на следующих условиях: 

«1. Настоящее Соглашение заключается Сторонами на основании ст. ст. 138-142 АПК РФ в целях урегулирования спора, возникшего в ходе исполнения Сторонами обязательств по договору 24-РТ от 27.12.2011г., а также по Дополнительному соглашению №1 от 08.08.2015г. и Дополнительному соглашению №2 от 23.03.2017 г. 

2. Размер первоначально заявленных к взысканию требований по делу А07-4077/2017 составлял 38 321 676,64 рублей, после уточнения иска размер требований к взысканию составил 38 035 792,04 рублей. 

3. При этом Стороны настоящим утвердили, что Ответчик обязуется выплатить Истцу имеющуюся на момент подписания настоящего Соглашения сумму задолженности в размере 38 035 792,04 руб. ежемесячными платежами не позднее 25 числа каждого месяца в течение срока действия Договора 24-РТ от 27.12.2011г…».

16 сентября 2019 года Арбитражным судом Республики Башкортостан вынесено определение о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение мирового соглашения. МОСП по ИОИП УФФСП России по РБ ФИО6 возбуждено исполнительное производство 70591/19/02068-ИП от 22.10.2019 на основании исполнительного листа от 08.10.2019 № ФС 011057994.

Аналогичное определение также вынесено судом в рамках указанного дела 05.07.2022 г. МОСП по ИОИП УФФСП России по РБ ФИО6 возбуждено исполнительное производство 53216/22/02068-ИП от 20.07.2022 на основании исполнительного листа 05.07.2022 № ФС 042318764.

Таким образом, суд находит вышеуказанный довод Администрации несостоятельным, поскольку вопрос о порядке и способе исполнения урегулирован в рамках дела №А07-4077/2017. 

Администрация не вправе приостановить исполнение своих обязательств или отказаться от исполнения этих обязательств и потребовать расторжения договора, поскольку встречное исполнение обязательства застройщика по оплате выкупной цены за изъятые Администрацией объекты недвижимости обеспечено заключенным мировым соглашением с реализованным Администрацией правом на его принудительное исполнение.

Как указано в иске, и не оспорено сторонами, Администрацией ГО г. Уфа РБ исполнены обязательства по выкупу помещений в жилых домах №67/1, 67/2, 67/3 по ул. Ленина и сносу домов. 

Однако обязательства по выкупу жилых помещений в жилых домах №4 по ул. Белякова, №69 по ул. Ленина, капитальных и металлических гаражей, расположенных в границах застроенной территории, Администрацией не выполнены.

Из содержания отзыва на иск следует, что Администрацией ГО г. Уфа РБ не осуществлена процедура изъятия указанных объектов, поскольку общество «Башстройнур» не обратилось в порядке, предусмотренным договором, с соответствующим обращением.

В соответствии с действующим правовым регулированием Администрация обязана была принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории. 

Указанная обязанность по изъятию помещений являются публичной обязанностью органа местного самоуправления, исполнение указанной обязанности не зависит от наличия обращения к нему застройщика. 

Невыполнение Администрацией данной обязанности повлекло невозможность исполнения застройщиком договора о развитии застроенной территории по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование. 

В случае неисполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного, жилищного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, исполнитель такого договора также вправе не исполнять свои обязательства, а, следовательно, в такой ситуации муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения своих обязательств.

Таким образом, учитывая, что именно Администрацией нарушена публично-правовая обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, у Администрации отсутствовали основания для отказа от исполнения договора от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории в одностороннем порядке, оформленного письмом от 09.04.2020 г. №01-05-847/11, со ссылкой на ненадлежащее исполнение обществом «Башстройнур» условий пунктов 3.1.5, 3.1. раздела 3 договора.

 Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2021 г. № 309-ЭС21-23284. 

Доводы ответчика о факте расторжения Договора №24-РТ от 27.12.2011 г. отклоняются судом за необоснованностью, поскольку в соответствии с п. 4.2. Договора при неисполнении Стороной 2 условий 3.1. настоящего договора, Сторона 1 вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, о чем направляется письменное уведомления в адрес Стороны 2. Датой прекращения договорных обязательств будет считаться дата получения уведомления Стороной 2. В этом случае, Сторона 1 имеет право повторного выставления права на заключение договора о развитии застроенной территории.

В силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несёт риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Согласно п. 67 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

В качестве доказательства направления в адрес ООО «Башстройнур» уведомления о расторжении Договора № 24-РТ от 27 декабря 2011 г. ответчик Администрация ГО г. Уфа РБ предоставил почтовые конверты и реестр отправки простой корреспонденции. 

ООО «Башстройнур» оспаривает получение от Администрации ГО г. Уфа РБ уведомления о расторжении договора о развитии территории. 

Материалы дела не содержат надлежащих доказательств направления Администрацией ГО г. Уфа РБ в адрес ООО «Башстройнур» уведомления о расторжении договора.

Почтовый конверт, который предоставлен в материалы дела, таким доказательством не является, поскольку невозможно достоверно установить содержимое данного почтового отправления, а также факт его надлежащего направления Администрацией ГО г. Уфа РБ в адрес ООО «Башстройнур». 

Так, согласно пункту 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 № 221 в зависимости от способа обработки почтовые отправления подразделяются на следующие категории:

а) простые - принимаемые от отправителя без выдачи ему квитанции и доставляемые (вручаемые) адресату (его законному представителю) без его расписки в получении;

б) регистрируемые (заказные, с объявленной ценностью, обыкновенные) - принимаемые от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его законному представителю) с его распиской в получении.

Согласно п. 8.1 Приказа ФГУП "Почта России" от 27.12.2018 N 469-п "Об утверждении Порядка приема, обработки, доставки и вручения внутренних почтовых отправлений категории "простое" (вместе с «Порядком приема, обработки, доставки и вручения внутренних почтовых отправлений категории "Простое" (редакция N 2)» Простые почтовые отправления опускаются в исправные ячейки абонентских шкафов, почтовые абонентские ящики, почтовые шкафы опорных пунктов, групповые абонентские шкафы в соответствии с указанными на них адресами.

Следовательно, документом, достоверно и однозначно подтверждающим отправку Администрацией ГО г. Уфа РБ в адрес ООО «Башстройнур» уведомления о расторжении договора, является почтовая квитанция о направлении почтового отправления.

Вместе с тем, почтовая квитанция, подтверждающая факт направления почтовой корреспонденции в адрес истца ООО «Башстройнур», вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела ответчиком не представлена.

Реестр отправки простой почтовой корреспонденции Администрации ГО г. Уфа РБ так же не является допустимым доказательством отправки уведомления в адрес ООО «Башстройнур», поскольку данный документ относится к внутренним документам заинтересованного лица и не подтверждает факт направления почтовой корреспонденции.

Иных доказательств, позволяющих отследить факт направления, вручения/невручения соответствующей корреспонденции обществу «Башстройнур» и достоверно установить содержимое такого почтового отправления в материалы дела не представлено.

Согласно позиции ответчика, он неоднократно направлял в адрес общества «Башстройнур» уведомления о расторжении Договора № 24-РТ от 27 декабря 2011 г., в том числе такое уведомление повторно отправлено Администрацией ГО г. Уфа РБ 02.04.2022г.

Почтовый конверт со штемпелем почтового отделения от 02.04.2022г., который представлен в материалы дела ответчиком, также не является доказательством надлежащего уведомления общества «Башстройнур» об одностороннем отказе от исполнении договора, поскольку на конверте указан адрес отличный от юридического адреса ООО «Башстройнур». 

Согласно представленному Администрацией ГО г. Уфа РБ конверту, почтовая корреспонденция направлена по адресу: 

<

...>, помещ. 5

Между тем, согласно выписке из ЕГРЮЛ адрес ООО «Башстройнур» значится как: 450059, РЕСП. БАШКОРТОСТАН, ГОРОД УФА Г.О., УФА Г., УФА Г., РИХАРДА ЗОРГЕ УЛ., Д. 9, К. 3, ЭТАЖ 4, ПОМЕЩ. 5.

При этом в материалы дела предоставлен ответ Администрации ГО г. Уфа РБ 01-02-01280/11 от 04.03.2022г.  на обращение ООО «Башстройнур» с предложением о продлении срока договора № 24-РТ от 27.12.2011 года.

В письме Администрации ГО г. Уфа РБ 01-02-01280/11 от 04.03.2022г.  отсутствует информация о расторжении договора с ООО «Башстройнур», а также о направлении какого-либо уведомления в адрес застройщика о расторжении договора.

При таких обстоятельствах, материалы дела не содержат доказательств получения Истцом уведомления о расторжении договора, о котором заявлено ответчиком.

Доказательств повторного выставления ответчиком права на заключение договора о развитии застроенной территории материалы дела так же не содержат.

Таким образом, в совокупности с фактическим обстоятельствами, установленными судом по настоящему делу, а также положением п. 4.2. Договора, суд не находит оснований считать договор от 27.12.2011 № 24-РТ о развитии застроенной территории расторгнутым в одностороннем порядке с 09.04.2020 г.

Ответчиком доказательств обратного в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено. 

В соответствии со ст. ст. 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Истец указал, что в процессе исполнения обязательств по указанному договору возникли новые обстоятельства, препятствующие их исполнению.

Постановлением Правительства РБ от 13.04.2017 г. №157 утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Кирха Евангелическо-Лютеранская», расположенного под адресом 

<

...>.

Приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия от 13.07.2017 г. №27 утверждены границы территории и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения «Общество пожарное вольное», расположенного по адресу г. Уфа, ул. Ленина, д. 67.

Истец утверждает, что на момент разработки документации по планировки территории и ее утверждения охранная и защитная зоны установлены не были, следовательно, в настоящее время все проектные решения указанной документации не соответствуют вновь возникшим обстоятельствам и не могут быть реализованы.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации являются предметом регулирования Закона N 73-ФЗ. 

Согласно пункту 1 статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. 

В силу пункта 2 статьи 33 Закона N 73-ФЗ государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, помимо прочего, согласование проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

В статье 36 Закона N 73-ФЗ установлены меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия при проведении изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ. 

В части 3 статьи 36 Закона N 73-ФЗ определено, что строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия. 

Названное требование Закона N 73-ФЗ является ограничением, влияющим на допустимость размещения объекта капитального строительства на рассматриваемом земельном участке.

Пунктом 3 статьи 34.1 указанного Закона установлено, что границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 N 386/10, к отношениям сторон в связи с внесением изменений в условия договора путем заключения дополнительных соглашений подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора, а не статья 445 ГК РФ, рассчитанная на регулирование отношений сторон при заключении договора в обязательном порядке.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик утверждает, что договор №24-РТ заключен на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из сторон не допускается.

Возражения истца на указанный довод, что он не требует изменений условий аукциона, а просит изменить условия договора в соответствии с действующим гражданский законодательством ввиду существенно изменившихся условий, которые сторона не могла предвидеть, суд находит обоснованным ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. 

Согласно п. 2 ст. 46.2 ГрК РФ договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора являются: подпункт 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; подпункт 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; подпункт 10) срок договора.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с п. 5.1 договора № 24-РТ от 27 декабря 2011 г. настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами и прекращает свое действие после полного исполнения сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, либо расторжения договора в соответствии с условиями договора.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что имеются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 АПК РФ: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, (не предоставление со стороны ответчика постановления об изъятии земельных участков и иных обязательств в течение четырех лет, утверждение охранных и защитных зон объектов культурного наследия в 2017 году, необходимость корректировки проекта планировки и проекта межевания с учетом установленной охранной и защитной зоны объектов культурного наследия в размере 100 метров), 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (Постановление Правительства РБ от 13.04.2017 г., приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия РБ от 13.04.2017 г. №27 – принятые в соответствии с установленными законом полномочиями),

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (исполнение договора в случае истечения срока его действия не представляется возможным, соответственно, застройщик понесет потери в виде уже выплаченных денежных средств и будет лишен возможности получения прибыли от реализации договора о развитии застроенной территории); 

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (в договоре № 24-РТ от 27.12.2011 указанное условие отсутствует).

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

По смыслу приведенных выше норм, затруднениями считается случай, когда происходят события, существенным образом изменяющие равновесие договорных обязательств в силу либо возрастания для стороны стоимости исполнения, либо уменьшения ценности получаемого стороной исполнения, и, кроме того, события происходят или становятся известными потерпевшей стороне после заключения договора; события не могли быть разумно учтены потерпевшей стороной при заключении договора; события находятся вне контроля потерпевшей стороны и риск возникновения этих событий не был принят на себя потерпевшей стороной. 

Общество, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должно проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок (абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения.

В ходе исполнения договора выявлены обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств в сроки, предусмотренные договором, что подтверждено доказательствами. Учитывая, что в момент заключения договора стороны не предполагали, что такие изменения обстоятельств произойдут, и эти изменения обстоятельств вызваны причинами, которые общество не могло преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности, следовательно, на него не ложится риск изменения обстоятельств. 

Установление наличия одновременно всех условий существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет суду отнести данный случай к исключительным, когда изменение договора является наиболее верным способом разрешения конфликтной ситуации. 

При этом основания полагать о наличии существенных нарушений со стороны общества отсутствуют, поскольку неисполнение им своих обязательств вызвано объективными, не зависящими от его воли и действий (бездействий) обстоятельствами.

Таким образом, ООО «Башстройнур» с момента подписания договора 24-РТ от 27.12.2011 своевременно исполняет свои обязательства в пределах его условий и возможностей по мере исполнения встречных обязательств со стороны Администрации ГО г. Уфа РБ, что указывает на добросовестность и разумность действий застройщика. 

Тем не менее, п.1.1 (предмет договора) № 24-РТ от 27.12.2011, в части создания необходимых условий для выполнения обязательств обществом, и требования п. 1 ст. 46.2 ГрК РФ Администрацией ГО г. Уфа РБ не исполнялись, что явилось препятствием для осуществления обществом в срок своих обязательств по договору. 

Из изложенного следует, что возможность исполнения Истцом своих обязательств по договору, вытекающих из п. 3.1.6 - 3.1.8. договора, обусловлена встречным исполнением своих обязанностей Администрацией ГО г. Уфа, предусмотренных п.3.2.1, п.3.2.2, 3.2.3 договора. 

Соответственно, общество по не зависящим от него обстоятельствам, не могло соблюсти сроки исполнения обязательств, установленных договором о развитии застроенной территории.

В соответствии с п. 5.1 договора № 24-РТ от 27.12.2011 настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами и прекращает свое действие после полного исполнения сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, либо расторжения договора в соответствии с условиями договора. 

В порядке ст. 65 АПК РФ сторонами не представлены доказательства полного исполнения сторонами обязательств по договору от 27 декабря 2011 г., равно как и его расторжения. Таким образом, в настоящее время договор №15-РТ от 14.02.2011 является действующим.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения истцом и ответчиком договора) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 этой статьи. 

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 этой статьи (ч.1). 

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 этого Кодекса (ч.2). 

Существенными условиями договора являются, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 этой части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 этой части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (ч.3). 

В соответствии с частью 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. 

При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

 По смыслу названой нормы запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент заключения договора. 

Запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории из содержания этой нормы не следует. 

В этой связи приведенный в отзыве Администрации на иск довод о невозможности изменения срока действия договора в силу положений ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании закона.

При указанных обстоятельствах, суд установил наличие оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 451 АПК РФ: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет (не предоставление со стороны ответчика постановления об изъятии земельных участков и иных обязательств в течении четырех лет, утверждение охранных и защитных зон объектов культурного наследия в 2017 году, необходимость корректировки проекта планировки и проекта межевания с учетом установленной охранной и защитной зоны объектов культурного наследия в размере 100 метров); 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (общество не имело возможности приступить к исполнению договора в части расселения и сноса без соответствующих решений органа местного самоуправления, в части осуществления строительства на земельных участках, которые не предоставлены застройщику в собственность или аренду бесплатно (без аукциона)), в части осуществления строительства в границах охранной и защитной зоны объектов культурного наследия в соответствии с утвержденной ранее проектной документацией); 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (исполнение договора в случае истечения срока его действия не представляется возможным, соответственно, застройщик лишен возможности получения прибыли от реализации договора о развитии застроенной территории); 

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (в договоре № 24-РТ от 27.12.2011 указанное условие отсутствует).

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

По смыслу приведенных выше норм, затруднениями считается случай, когда происходят события, существенным образом изменяющие равновесие договорных обязательств в силу либо возрастания для стороны стоимости исполнения, либо уменьшения ценности получаемого стороной исполнения, и, кроме того, события происходят или становятся известными потерпевшей стороне после заключения договора; события не могли быть разумно учтены потерпевшей стороной при заключении договора; события находятся вне контроля потерпевшей стороны и риск возникновения этих событий не был принят на себя потерпевшей стороной. 

Общество, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должно проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок (абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). В противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения. 

В ходе исполнения договора выявлены обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств в сроки, предусмотренные договором, что подтверждено материалами дела. 

Суд полагает, что в момент заключения договора стороны не предполагали, что такие изменения обстоятельств произойдут, и эти изменения обстоятельств вызваны причинами, которые общество не могло преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности, следовательно, на него не ложится риск изменения обстоятельств. 

Установление наличия одновременно всех условий существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет суду отнести данный случай к исключительным, когда изменение договора является наиболее верным способом разрешения конфликтной ситуации. 

При этом основания полагать о наличии существенных нарушений со стороны общества отсутствуют, поскольку неисполнение им своих обязательств вызвано объективными, не зависящими от его воли и действий (бездействий) обстоятельствами. 

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа город Уфа РБ в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору № 24-РТ от 27.12.2011г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина, территорией парка им. И. Якутова в Советском районе городского округа город Уфа РБ на следующих условиях:

пункты 3.1.2., 3.1.6., 3.1.8, 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции:

"3.1.2. Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 18 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения";

"3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории в срок до 23.03.2027г.";

"3.1.8. Осуществить строительство и(или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок до 23.03.2027г.";

"3.3. Настоящий договор действует до 23.03.2027г."

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Башстройнур" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) судебные расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина