АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-8904/2017

г. Краснодар

08 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – гаражного кооператива «Маховик» (ИНН 2317037324, ОГРН 1092367001957) – Колесникова Д.И. (доверенность от 07.04.2017), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу № А32-8904/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к ГК «Маховик» (далее – кооператив) с исковым заявлением, в котором просила:

– взыскать с кооператива 232 943 рубля 42 копейки долга по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и 12 299 рублей 04 копейки пеней;

– расторгнуть договор аренды от 09.06.2010 № 4900005609.

Иск мотивирован следующим. Арендуемый кооперативом земельный участок использовался (в период с 01.01.2016 по 31.12.2016) без внесения платы в нарушение требований статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Неустойка рассчитана истцом в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и условиями договора аренды. Длительное невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2017 требование администрации о расторжении договора аренды от 09.06.2010 № 4900005609 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Суд установил, что сторонами заключен договор от 09.06.2010 № 4900005609 аренды земельного участка площадью 1741 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402039:786, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, микрорайон «Блиново». Участок предоставлен арендатору для строительства гаражей на 40 машино-мест, срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 29.08.2044. На основании постановления администрации города Сочи от 25.06.2012 № 1354 дополнительным соглашением от 03.08.2012 № 1 вид разрешенного использования земельного участка изменен на «паркинг многоэтажный», установлена также сумма годовой арендной платы с 25.07.2012, которая вносится ежеквартально равными частями до истечения 10 дня начала последнего месяца квартала. Ссылаясь на то, что ответчиком не вносилась арендная плата в период с 01.01.2016 по 31.12.2016, истец обратился в суд с требованиями о взыскании 232 943 рублей 42 копеек задолженности, 12 299 рублей 04 копеек пеней и расторжении договора от 09.06.2010 № 4900005609. Материалы дела подтверждают, что кооперативом задолженность по арендной плате и неустойке погашена в полном объеме (платежные поручения от 22.12.2016 № 1 и № 2, от 07.04.2017 № 1 и № 2). Установив отсутствие у ответчика задолженности, суд отказал в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы и пени. Оставляя без рассмотрения требование администрации о расторжении договора аренды от 09.06.2010 № 4900005609, суд первой инстанции исходил из того, что дело представлены претензии от 03.10.2016 № 041/02-05-17 (с информацией об имеющейся арендатора задолженности) и от 22.11.2016 № 30000/02-05-16 (о намерении арендодателя расторгнуть договор 09.06.2010 № 4900005609). Претензия от 03.10.2016 № 041/02-05-17 согласно списку почтовых отправлений от 15.10.2016 № 1 (лист № 5) направлена истцом не по юридическому адресу ответчика. Претензия от 22.11.2016 № 30000/02-05-16 содержит информацию о намерении арендодателя расторгнуть договор 09.06.2010 № 4900005609, но не содержит требования о необходимости погашения имеющейся задолженности. Доказательства направления истцом претензии с требованием о погашении ответчиком задолженности по арендной плате (по юридическому адресу последнего) в материалы дела не представлены. Таким образом, арендодатель не направлял арендатору уведомлений в порядке, установленном пунктом 2 статьи 452, частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса. Следовательно, соответствующее требование администрации подлежит оставлению судом без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), что не препятствует истцу повторно обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды при наличии доказательств соблюдения им досудебного порядка урегулирования спора. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 решение от 18.04.2017 отменено в части оставления без рассмотрения требования администрации о расторжении договора аренды от 09.06.2010 № 4900005609. В удовлетворении указанного требования отказано.

Апелляционный суд признал обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации в части взыскания с кооператива арендной платы и неустойки по договору от 09.06.2010 № 4900005609 в связи с погашением последним задолженности в полном объеме. Вывод суда первой инстанции о несоблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора (в связи с тем, что арендатору не направлялись уведомления в порядке, установленном пунктом 2 статьи 452, частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса) признан судом апелляционной инстанции необоснованным. Претензия от 22.11.2016 № 30000/02-05-16 направлена истцом по надлежащему адресу ответчика. В судебном заседании при рассмотрении апелляционной жалобы представитель кооператива подтвердил направление претензии от 22.11.2016 по надлежащему адресу. Причину неполучения данной претензии ответчик пояснить затруднился. В претензии от 22.11.2016 имеется указание на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы более двух периодов подряд и требование о расторжении договора. В ней кооперативу предложено в десятидневный срок явиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды. С учетом данного обстоятельства, содержание указанной претензии является в достаточной степени определенным для констатации соблюдения администрацией досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора. Поскольку досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, указанное требование подлежало рассмотрению судом по существу. Вместе с тем, в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – информационное письмо от 05.05.1997 № 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 09.06.2010 № 4900005609 послужило нарушение кооперативом обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2016 по 31.12.2016. Апелляционный суд установил, что задолженность по арендной плате (полностью) и по пене (частично) погашена кооперативом до подачи администрацией искового заявления в арбитражный суд. Задолженность по пене (в оставшемся незначительном размере) погашена ответчиком 07.04.2017. Допущенные кооперативом нарушения сроков внесения арендной платы не могут быть признаны существенными, администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора аренды. Апелляционный суд учел также длительность отношений сторон по поводу возмездного использования земельного участка. Поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 09.06.2010 № 4900005609.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить в части оставления без рассмотрения (судом первой инстанции) и отказа в удовлетворении (апелляционным судом) требования о расторжении договора аренды. Истец просит принять новый судебный акт об удовлетворении данного требования, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Муниципальное образование город-курорт Сочи и кооператив заключили договор от 09.06.2010 № 4900005609 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402039:786. Постановлением администрации от 25.06.2012 № 1354 и дополнительным соглашением от 03.08.2012 № 1  изменен вид разрешенного использования земельного участка (паркинг многоэтажный), установлена сумма годовой арендной платы с 25.07.2012. Согласно статье 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Однако ответчиком оплата за использование земельного участка за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 не произведена. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей. В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Специальные основания расторжения договора аренды установлены также статьей 619 Гражданского кодекса, в силу положений которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендатором нарушена договорная обязанность по своевременному внесению арендной платы, в связи, с чем констатировано право арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке. Указанное основание является достаточным для расторжения договора. Пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. В адрес кооператива 03.10.2016 департаментом имущественных отношений администрации города Сочи направлена претензия № 041/02-05-17 с предложением ликвидировать в недельный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене. Этим же органом 22.11.2016  направлена претензия № 30000/02-05-16 о явке арендатора в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Однако ответов на данные обращения арендодателем получено не было. Таким образом, администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Указанная правовая позиция согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Поэтому требование истца о расторжении договора аренды от 09.06.2010 № 4900005609 подлежало удовлетворению.

Кооператив в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, в удовлетворении которой просил отказать. По мнению ответчика, у судебных инстанций отсутствовали основания для удовлетворения требований истца о взыскании долга, неустойки и расторжении договора аренды ввиду погашения кооперативом задолженности в декабре 2016 года (до подачи администрацией искового заявления). Допущенные ответчиком нарушения условий договора от 09.06.2010 № 4900005609 обоснованно не признаны судами существенными, что влечет отказ в удовлетворении требований истца (статьи 450 и 619 Гражданского кодекса, статьи 22 и 46 Земельного кодекса).     

В судебном заседании окружного суда представитель кооператива возражал против удовлетворения жалобы.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечила.     

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя кооператива, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 09.06.2010 № 4900005609 аренды земельного участка площадью 1741 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402039:786, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, микрорайон «Блиново». Участок предоставлен арендатору для строительства гаражей на 40 машино-мест (пункт 1.1). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 29.08.2044 (пункт 2.1). Арендная плата вносится ежеквартально равными частями до истечения десятого дня начала последнего месяца квартала (пункт 3.3). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 09.10.2010.

На основании постановления администрации от 25.06.2012 № 1354 дополнительным соглашением сторон от 03.08.2012 № 1 изменен вид разрешенного использования земельного участка (паркинг многоэтажный), установлена сумма годовой арендной платы с 25.07.2012.

03 октября 2016 года департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес кооператива претензию № 041/02-05-17 с предложением в недельный срок с момента ее получения погасить образовавшийся долг и представить платежные документы в адрес департамента.

В претензии от 22.11.2016 № 30000/02-05-16 указано, что кооперативом не погашен долг по арендной плате. Поэтому департамент потребовал в десятидневный срок со дня получения кооперативом претензии обеспечить явку представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, администрация заявила в арбитражный суд требования о взыскании с кооператива задолженности и пеней по договору аренды от 09.06.2010 № 4900005609 и его расторжении.

Установив, что кооператив погасил задолженность по арендной плате и уплатил неустойку в полном объеме (в дело представлены платежные поручения; т. 1, л. д. 64 – 68), судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении соответствующей части требований.

Решение и апелляционное постановление в части взыскания (отказа во взыскании) с кооператива в пользу администрации задолженности по арендной плате и неустойки сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора от 09.06.2010 № 4900005609 судебные инстанции исходили из того, что обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) закреплена в статье 614 Гражданского кодекса. 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд первой инстанции, оставляя без рассмотрения требование администрации в части расторжения договора аренды, пришел к выводу о несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, установил, что досудебная претензия от 22.11.2016 № 30000/02-05-16 о расторжении договора аренды направлена по надлежащему адресу ответчика. В претензии от 22.11.2016 № 30000/02-05-16 имеется указание на ненадлежащее исполнение кооперативом обязательства по внесению арендной платы более двух периодов подряд и требование о расторжении договора. Ответчику предложено в десятидневный срок явиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора. Поэтому суд апелляционной инстанции признал досудебный порядок урегулирования спора соблюденным, а вывод суда первой инстанции о необходимости оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды – ошибочным.

Поскольку основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора послужило нарушение кооперативом обязанности по внесению арендной платы, апелляционный суд учел разъяснения, изложенные в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – информационное письмо от 05.05.1997 № 14). В нем указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции установил, что задолженность по арендной плате (полностью) и пене (в значительной части) погашена кооперативом до подачи администрацией искового заявления в арбитражный суд. Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора от 09.06.2010 № 4900005609. Суд учел также цель предоставления земельного участка и длительность отношений сторон по его возмездному использованию.

С учетом приведенных правовых норм и установленных при разрешении спора обстоятельств, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 09.06.2010 № 4900005609, окружным судом отклоняются. Выводы суда апелляционной инстанции основаны на представленных в материалы дела доказательствах, они соответствуют нормам Гражданского (статьи 450, 452, 619) и Земельного (статьи 22, 46) кодексов, а также разъяснениям, изложенным в постановлении от 17.11.2011 № 73 и в информационном письме от 05.05.1997 № 14.

Обстоятельства, на которые в жалобе ссылается администрация, были проверены и отвергнуты судом апелляционной инстанции, который по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено. 

Поскольку апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования администрации о расторжении договора аренды и отказал истцу в соответствующей части требований, оставлению без изменения подлежит постановление суда апелляционной инстанции от 07.07.2017.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 по делу № А32-8904/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							      В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                            И.В. Сидорова