ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-1361/2017

город Ростов-на-Дону

10 ноября 2017 года

15АП-7741/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1

при участии:

от ответчика - директора ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Росгорстрой»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2017 по делу № А32-1361/2017, принятое судьей Миргородской О.П.,

по иску администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Росгорстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица: открытого  акционерного общества «Морской банк»,

о расторжении договора и возвращении земельного участка

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Новороссийск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Росгорстрой" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 4700000296 от 23.10.1996 и об обязании возвратить земельный участок.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от14.02.2017 в удовлетворении ходатайства истца об уточнении иска, которым предъявлено дополнительное требование  о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 по 31.12.2016 в размере 275660,74 руб., отказано. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2017 исковые требования удовлетворены. 

ООО "Росгорстрой" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение  суда, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что задолженность в размере 275660 руб. за период с 01.10.2016 по 31.12.2016 образовалась в связи с тяжелым финансовым положением предприятия, связанным с санкциями по экспорту и импорту товаров. Данная задолженность полностью погашена в июне 2017г. Арендодатель не направил предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Судом не принято во внимание, что  арендатор использовал земельный участок исключительно по целевому назначению, улучшил его: укрепил опорные стены, укрепил и забетонировал подъезд к базе. Кроме того,  не соответствуют действительности сведения указанные истцом в акте осмотра от 09.032017 об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости. Ответчик является собственником незавершенного строительством производственного здания общий процент готовности  77%, площадь застройки 720,9 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АИ  № 211743 от 08.10.2010. Указанный незавершенный строительством объект и право аренды спорного земельного участка переданы в залог  Морскому банку (ОАО), который не был привлечен к участию в деле. В соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ ответчик уведомлял истца о передаче в залог Морскому банку (ОАО) прав  аренды на земельный участок площадью 5500 кв.м. с кадастровым номером 23:47:0207067:001. В силу ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся  собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Администрация муниципального образования город Новороссийск в отзыве на апелляционную жалобу просила оставить решение суда первой инстанции без изменения. Истец указал, что в адрес ответчика направлялась претензия от 27.07.2016, которая была получена 11.08.2016. Кроме того, в силу ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от ее получения. 

Определением суда от 06.06.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Морской банк». 

Морской акционерный банк (акционерное общество) в отзыве на апелляционную жалобу просил отменить решение, в иске отказать. Третье лицо указало, что незавершенное  строительством производственное здание  с общим процентом готовности  77% и право аренды земельного  участка с кадастровым номером 23:47:0207067:001 площадью 5500 кв.м. переданы банку по договору последующего залога недвижимого имущества № 

<

***>-З-1 от 25.11.2015 в обеспечение обязательств ООО «Росгорстрой» по кредитному договору № 

<

***> от 25.11.2015. Расторжение договора аренды затрагивает права банка. Удовлетворение исковых требований нарушает положения п.1 ст. 39.20, ст.1 ЗК РФ о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем  здания.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции, в иске отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией г.Новороссийска (арендодатель) и ТОО «Новострой - 1» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.10.1996 № 602 (№4700000296), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 0,55 га, для строительства цеха по производству мебели в районе улиц Трамвайная-Партизанская-Восточная, сроком на 24 года. К договору прилагается план передаваемого в аренду земельного участка. 

Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно  вносить арендную плату. 

Согласно передаточному акту от 20.03.2000 ООО «Миранда» является правопреемником ТОО «Новострой -1» в связи с реорганизаций в форме преобразования. 

08.07.2004 между ООО «Миранда» и ООО «Ветеран» заключено соглашение о безвозмездной передаче прав и обязанностей по договору аренды от 23.10.1996 № 4700000296, зарегистрированное в установленном законом порядке. 

17.01.2008 между ООО «Ветеран» и ООО «Новороссийская строительная компания» заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 23.10.1996 № 4700000296. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

20.10.2008 между ООО «Новороссийская строительная компания» и ответчиком заключен договор о уступке прав и обязанностей по договору аренды от 23.10.1996 № 4700000296. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

По расчету истца за период с 01.10.2016 по 31.12.2016 образовалась задолженность по арендной плате в размере 275660 рублей 74 копеек  и неустойке в размере 8 295 рублей 63 копеек. 

Истцом осуществлено обследование земельного участка площадью 5500 кв.м. с кадастровым номером 23:47:0207067:1, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования " для строительства цеха по производству мебели". По результатам осмотра составлен акт от 09.03.2017 № ф/113-Г.Г, в котором отражено, что на земельном участке находятся некапитальные объекты и открытая площадка.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 15.11.2016 № б/н с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течении 10 дней с момента получения данной претензии, в случае уклонения от исполнения указанной обязанности истец указал на возможность обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

С учетом представления в материалы дела претензии от 15.11.2016 № б/н, а также доказательств ее направления в адрес ответчика, обязательный претензионный порядок  истцом соблюден. 

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

В обоснование заявленных требований истец указывает, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполняются ненадлежащим способом, за период с 01.10.2016 по 31.12.2016 числится задолженность по арендной плате в размере 275660 рублей 74 копеек, а также остается неоплаченной неустойка в размере 8295 рублей 63 копеек. Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2016 по делу № А32-32890/2016 с ООО «Росгорстрой» в пользу администрации муниципального образования город Новороссийск была взыскана задолженность по спорному договору аренды в размере 548324 рублей 87 копеек основного долга за период с 01.04.2016 по 30.06.2016 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 548324,87 руб., а также 11118 рублей 53 неустойки. 

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Суд первой инстанции установил, что ответчик неоднократно допускал просрочку платежей по арендной плате по договору, задолженность ответчиком не погашена,  факт соблюдения претензионного порядка подтвержден материалами дела.  Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком были нарушены существенные условия договора, в связи с чем требования истца о расторжении договора аренды и возвращении земельного участка удовлетворено.

Ответчик представил копии платежных поручений, подтверждающих уплату долга после вынесения судом первой инстанции решения (№№ 127, 128, 129, 130 от 05.06.2017 (л.д.13-16 т.2).

Кроме того, как следует из п. 3.2, 3.3 договора аренды от 23.10.1996 № 602 (№4700000296) годовая сумма арендной платы вносится арендатором ежегодно до 15 ноября. 

В материалах дела отсутствуют доказательства изменения сторонами условий договора о сроках уплаты арендной платы. 

Как следует из решения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2016 по делу № А32-32890/2016 и расчета долга по арендной плате и неустойки представленного истцом в материалы настоящего дела, задолженность ответчика рассчитана за период с 01.04.2016 по 31.12.2016, которая с учетом п. 3.3 договора, должна быть оплачена арендатором до 15.11.2016, т.е. просрочка уплаты является однократной и не свидетельствует о существенном нарушении арендатором договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

Суд первой инстанции  принимал меры к выяснению обстоятельств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества. Из представленных  в материалы дела регистрирующим органом и истцом выписок из ЕГРП от 19.10.2016 № 90-26841736, от 09.03.2017 № 23/132/001/2017-1366, акта осмотра земельного участка от 09.03.2017 № ф/113-Г.Г не усматривается наличие на спорном земельном участке принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости. Ответчик отзыв на иск  не представил, в связи с чем, факт наличия на земельном участке незавершенного строительством объекта не мог оценен и учтен судом первой инстанции при вынесении решения.

Суду апелляционной инстанции ответчик представил свидетельство о государственной регистрации права от 08.10.2010  сер23-АИ № 211743, технический паспорт, сведения из ЕГРП от 24.04.2017  № 99/2017/15539917, подтверждающие его доводы о наличии на арендованном земельном участке принадлежащего ответчику на праве собственности недвижимого имущества - незавершенного строительством производственного здания, общий процент готовности 77%, назначение - нежилое, общая площадь 720,9 кв.м., литер А, расположенного по адресу: г.Новороссийск, Восточный округ, ул. Трамвайная, 11.

При этом, как следует из  письма ООО "Росгорстрой" от 23.11.2015 № 123, полученного УМИЗО г.Новороссйска 24.11.2015, истец был уведомлен о наличии на спорном земельном участке указанного незавершенного строительством объекта и передаче его, а также права аренды земельного участка в залог банку.

Поскольку на участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, право собственности на которые администрацией не оспорено, земельный участок не может быть освобожден обществом и возвращен администрации, удовлетворение требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка не повлечет возврата земельного участка администрации. Следовательно, удовлетворение иска не приведет к фактическому возврату земельного участка арендодателю, в связи с чем, требование истца об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:47:0207067:1 по акту приема-передачи является неисполнимым. В то же время, его удовлетворение повлечет значительные неблагоприятные последствия для ответчика и банка, поскольку расторжение договора аренды приведет к утрате части предмета залога, что повлечет наступление неблагоприятных последствий при исполнении кредитного договора. 

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Из абзаца 4 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" следует, что если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2017 по делу №А32-1361/2017 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Росгорстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий М.В. Ильина

СудьиИ.Н. Глазунова 

Н.Н. Мисник