﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-95052/2019

22 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд             

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Кротова С.М., Сотова И.В.

 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тутаевым В.В.,

 

при участии: 

от истца: представитель Колесник Н.Е. по доверенности от 31.12.2019;

от ответчика: представитель Беседина Н.А. по доверенности от 03.02.2020;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9458/2020) ООО «Лира» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.03.2020 по делу № А56-95052/2019 (судья Геворкян Д.С.), принятое по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Лира»

к обществу с ограниченной ответственностью «Астрософт»

о взыскании 9 408 545 руб. убытков,  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛИРА» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Астрософт» (далее – ответчик) о взыскании убытков в виде реального ущерба в общей сумме 3 671 985,83 руб., включая расходы по устранению недостатков в возвращенных Субарендатором помещениях, расходы по оплате неустойки, взысканной и оплаченной истцом собственнику помещений, расходов по оплате стоимости услуг агентства недвижимости по нахождению нового субарендатора помещений, ранее сдаваемых в субаренду ООО «Астрософт», также убытков в виде упущенной выгоды в сумме 5 736 559,22 руб. за период с 05.07.2018 по 30.09.2018 , всего 9 408 545 руб. 05 коп. убытков.

Решением суда от 15.03.2020 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Обжаловав в апелляционном порядке решение, истец считает его незаконным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, приятным судом при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанности тех обстоятельства, которые суд посчитал установленными. 

По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о недоказанности условий для взыскания убытков в порядке статьи 15 ГК РФ, а именно: причинно-следственной связи неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды и необходимостью расторгать в этой ситуации договор без предварительного поиска нового арендатора, с учетом возможности применения к ответчику штрафных санкций, установленных договором, а также возможностью взыскания задолженности по арендной плате с арендатора в судебном порядке, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам и не соответствует обстоятельствам дела.

Судом не было учтено неисполнение решения суда по делу № А56-93691/2018 о взыскании с ООО «Астрософт» в пользу ООО «ЛИРА» задолженности по договору субаренды № С-001/ОД от 12.12.2016 в размере 2 009 247,66 руб., неустойки за просрочку платежа за период 13.03.2018-06.12.2018 в размере 1 115 011,10 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 33 862 руб., даже после подачи ООО «ЛИРА» заявления о признании ООО «Астрософт» несостоятельным (банкротом) в рамках дела №А56-91917/2019, которое было первоначально инициировано налоговым органом.

Как считает истец, продолжение субарендных отношений с ответчиком привело бы к увеличению суммы задолженности и размера причиняемых ООО «ЛИРА» убытков. 

Истец предпринимал меры по предварительному поиску нового арендатора насколько это являлось разумным и возможным до возврата помещений, при их нахождении в субаренде у ответчика, в его владении и пользовании.

Кроме того, помещения были возвращены с недостатками, на устранение которых также требовалось время и которые также препятствовали передаче помещения новому субарендатору до их устранения.

Истец до расторжения Договора субаренды с ответчиком не имел возможности заключить другой договор субаренды в отношении тех же самых помещений, которые были обременены субарендой ответчика по долгосрочному Договору субаренды, что было также зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Вывод суда о недоказанности истцом того, что заключение договора на поиск арендатора являлось необходимым в данной ситуации, и размер издержек не мог быть уменьшен в случае принятия мер по поиску арендатора самостоятельно в целях минимизации убытков, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам и не соответствует обстоятельствам дела, поскольку судом неверно распределено бремя доказывания, с возложением на истца обязанность доказать отрицательный факт того, что размер убытков не мог быть уменьшен.

ООО «ЛИРА» не является организацией, деятельность которой направлена на поиск клиентов для сдачи в аренду помещений. В штате ООО «ЛИРА» отсутствуют сотрудники, имеющие соответствующий опыт и знания и возможности для поиска субарендатора на данные помещения.

Соответственно самостоятельный поиск субарендатора истец не считает оправданным и разумным в данных условиях.

Судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства, объективно осложняющие поиск субарендатора: 

- Ежемесячная субарендная плата значительна, составляет более двух миллионов рублей.

- Площадь помещения значительна - 2324,4 м2.

- Помещения имеют определенную специфику, поскольку здание является объектом культурного наследия.

Выводы суда о неподтверждении того, что понесенные истцом расходы на производство глубокой очистки, шлифовки и восстановления напольного покрытия, удаления бумажных жалюзи и клейких масс с окон, относятся к выполнению уборки помещений, которая в любом случае была бы проведена при смене арендатора, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, в частности, отражению в Акте возврата помещений наличия недостатков возвращаемых помещений. 

В Приложении №3 «Ведомость дефектов субарендуемых нежилых помещений» к Акту возврата перечислены в том числе следующие дефекты: двусторонний скотч на оконных рамах, приклеенные к оконным рамам жалюзи, множественные дефекты напольного покрытия, глубокие царапины и вмятины, множественные сколы на стенах, углах, дверях и пр.

К Акту возврата были приложены фотографии, фиксирующие состояние помещений на момент их возврата из субаренды и имеющиеся недостатки.

В Протоколе замечаний от 05.07.2018 г. к Акту возврата ответчик выразил свое несогласие лишь с частью дефектов, при этом с большинством замечаний, в том числе с вышеуказанными ответчик согласился, возражений не представил.

При отказе в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды судом не было учтено, что заключая договор субаренды и устанавливая срок его действия, арендатор рассчитывал на получение дохода от сданного в субаренду имущества в течение всего срока действия договора, а в случае досрочного расторжения договора по вине субарендатора он утратил такую возможность.

Исковые требования относительно взыскания 398 862,00 руб. расходов по оплате неустойки, взысканной с ООО «ЛИРА» в пользу собственника помещений, ООО «Невский корпус» в связи с несвоевременным внесением арендной платы не рассмотрено судом первой инстанции, выводы суда по нему в решении суда отсутствуют.

В обоснование доводов о несоответствии описательной и мотивировочной части решения требованиям статьи 170 АПК РФ, податель апелляционной жалобы указал, что в решении не указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, указаны мотивы, по которым суд отклонил приведенные истцом в обоснование своих требований доводы и представленные доказательства.

На основании изложенного истец просил отменить решение о суда полностью, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыва на жалобу не представил, пояснил, что договор субаренды был расторгнут истцом по его инициативе, в настоящее время задолженность по решению суда по делу № А56-93691/2018 погашена на 67 процентов, считает, что основания возлагать на бывшего субарендатора ответственность за несвоевременную уплату собственнику помещению арендных платежей не имеется, в отношении расходов на оплату услуг по поиску новых субарендаторов пояснил, что при в период показа помещений последние еще находились во владении ООО  «Астрософт», а возможные убытки истца  покрываются удержание  Гарантийного взноса.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке. 

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Астрософт» (Субарендатором) ООО «Лира» (Арендатором) 12.12.2016 заключен договор субаренды нежилых помещений в здании № С-001/ОД (далее - договор), согласно п. 1.1. которого арендатор, с согласия собственника, передает субарендатору в субаренду (во временное возмездное владение и пользование) встроенные нежилые помещения №№79-84, №№98-101 (на 2-ом этаже), №№166-186, №№188-202 (на 3-ем этаже), 205¬225, 228, 229 и часть помещения 227 (на 4-ом этаже) общей площадью 2324,4 кв.м., являющиеся неотделимой частью нежилого пятиэтажного здания «Деловой центр NEVKA» с кадастровым номером 78:36:0005016:1016, общей площадью 5254,3 кв.м. по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Гельсингфорсская, д.3, корп.11, лит.Д.

В соответствии с актами приема-передачи от 17.01.2016 нежилые помещения в бизнес-центре «Невка», являющиеся предметом договора, переданы ООО «Астрософт» в хорошем состоянии, готовыми к эксплуатации.

В связи с тем, что ООО «Астрософт» допустило значительное нарушение сроков внесения субарендных платежей, ООО «Лира» в одностороннем порядке расторгло договор субаренды нежилых помещений.

В связи с расторжением договора сторонами оформлен Акт приема-передачи (возврата) объекта субаренды, подписанный ответчиком с протоколом замечаний от 05.07.2018.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик существенно нарушил принятые по договору обязательства по внесению арендной платы, что повлекло расторжение договора и возврат помещений 05.07.2018, в связи с чем истец не получил дохода в виде арендной платы за период с 06.07.2018 до момента заключения нового договора аренды, а также был вынужден подыскивать нового арендатора силами специализированной организации, кроме того, понес расходы на приведение помещений в надлежащее состояние и уплату неустойки пользу собственника помещений - ООО «Невский корпус» в связи с несвоевременным внесением арендной платы. 

Истцом предъявлены к взысканию убытки в виде реального ущерба в общей сумме 3 671 985,83 руб., включая:

-  273 219,83 руб. расходов по устранению недостатков в возвращенных Субарендатором помещениях, понесенных Истцом по Дополнительному соглашению №2 от 06.08.2018 г. к Договору на оказание услуг №01/240/2017 от 24.08.2017 г. между ООО «ЛИРА» и ООО «Асила СПБ», в соответствии с Актами №205 от 31.08.2018 г., №218 от 20.09.2018 г., платежными поручениями№528 от 25.09.2018 г., №569 от 11.10.2018 г.

-  398 862,00 руб.расходов по оплате неустойки, взысканной и оплаченной по платежному поручению №141 от 11.03.2019 г. ООО «ЛИРА» собственнику помещений в связи с допущенными субарендатором просрочками в оплате субарендной платы, повлекшими просрочку арендной платы и применение к арендатору мер ответственности, что подтверждается вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 февраля 2019 г. по делу № А56-118528/2018 об удовлетворении исковых требований ООО «Невский корпус».

-  2 999 904,00 руб. расходов по оплате стоимости услуг агентства недвижимости по нахождению нового субарендатора помещений, ранее сдаваемых в субаренду ООО «Астрософт». Данные расходы фактически понесены истцом согласно платежному поручению № 591 от 23.10.2018 г. на основании Договора оказания услуг № 13/06/18 от 22.06.2018 г. между ООО «ЛИРА» и ООО «АЙ ПИ ДЖИ ЭСТЕЙТ КОНСАЛТИНГ».

Также истцом заявлены к взысканию убытки в виде упущенной выгоды в сумме 5 736 559,22 руб. в связи с нарушением ООО «Астрософт» обязательств по Договору субаренды период, в течение которого ООО ЛИРА» по вине ООО «Астрософт» не могло извлекать доход от сдачи помещений в субаренду, составил с 05 июля 2018 г. по 30 сентября 2018 г. Упущенная выгода (неполученный доход) определена исходя из постоянной части размера субарендной платы 2 020 833,36 руб. в месяц: за июль 2018 г. - 2 020 833,36 / 31 * 26 = 1 694 892,50 руб., за август 2018 г. - 2 020 833,36 руб., за сентябрь 2018 г. - 2 020 833,36 руб., всего: 5 736 559,22 руб.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалах дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы истца по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о недоказанности условий для взыскания убытков в порядке статьи 15 ГК РФ, а именно: причинно-следственной связи между   неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды и необходимостью расторгать в этой ситуации договор без предварительного поиска нового арендатора, с учетом возможности применения к ответчику штрафных санкций, установленных договором, а также возможностью взыскания задолженности по арендной плате с арендатора в судебном порядке.

Следовательно, при совершении действий по расторжению договора при отсутствии в перспективе нового арендатора, истец действовал на свой риск, и поведение истца не было обусловлено каким-либо поведением (действиями или бездействием) ответчика.

Кроме того, истцом не доказано, что заключение договора на поиск арендатора являлось необходимым в данной ситуации, и размер издержек не мог быть уменьшен в случае принятия мер по поиску арендатора самостоятельно в целях минимизации убытков, более того, обязанность по уплате данных платежей возникла бы у истца как в случае надлежащего, так и ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды в случае его расторжения.

Положения статьи 622 ГК РФ предусматривают, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Что касается расходов на приведение помещений в надлежащее состояние, из представленных документов суд установил, что ООО «Лира» понесены расходы на производство глубокой очистки, шлифовки и восстановления напольного покрытия, удаления бумажных жалюзи и клейких масс с окон, то есть выполнена уборка помещений, которая в любом случае была бы проведена при смене арендатора.

Материалами дела не подтверждено, что имевшие место недостатки помещения при его возврате субарендатором выходят за рамки естественного износа помещения при его эксплуатации в процессе аренды, а, следовательно, расходы истца на устранение данных недостатков не связано с нарушением ответчиком обязательств по договору субаренды, всего - 5 736 559,22 руб.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 названной статьи Кодекса под убытками (реальный ущерб) понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. Упущенная выгода представляет собой неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В силу статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с пунктами 11 и 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Ссылаясь на принятие мер по поиску нового субарендатора с 21.06.2018 г., когда ООО «Астрософт» было уведомлено о расторжении договора и ожидался возврат помещений, который произошел 05.07.2018 г., заключение 22.06.2018 г. ООО «ЛИРА» Агентского договора №В-05/2018 с АО «Найт Фрэнк Санкт-Петербург», также 22.06.2018 г. ООО «ЛИРА» Договора оказания услуг № 13/06/18 с ООО «АЙ ПИ ДЖИ ЭСТЕЙТ КОНСАЛТИНГ», проведение показов агентом помещений различным потенциальным субарендаторам, при сдаче помещений в субаренду на основании договоров с новым субарендатором от 01.10.2018 года, истец не доказал, что показ помещений мог быть организован самим истцом, при публикации объявлений в специализированных изданиях. 

При уплате неустойки  в пользу собственника помещений - ООО «Невский корпус» истцом не доказано, что нарушение сроков уплаты арендных платежей связано исключительно с несвоевременным ответчиком как субарендатором внесением арендной платы, в материалы дела сведения о наличии на счетах истца денежных средств и необходимых расходах, подтверждающих отсутствие финансовой возможности уплаты арендных платежей собственнику помещений,  не представлено. 

Кроме того, при предъявлении требований о взыскании убытков не был применен принцип зачетности, установленный нормами пункта 1 статьи 394 ГК РФ. 

 Судом обоснованно не установлено оснований для взыскании с бывшего Субарендатора 273 219,83 руб. расходов по устранению недостатков в возвращенных Субарендатором помещениях, понесенных Истцом по Дополнительному соглашению №2 от 06.08.2018 г. к Договору на оказание услуг №01/240/2017 от 24.08.2017 г. между ООО «ЛИРА» и ООО «Асила СПБ», в соответствии с Актами №205 от 31.08.2018 г., №218 от 20.09.2018 г., платежными поручениями№528 от 25.09.2018 г., №569 от 11.10.2018 г. по следующим основаниям. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

-    Условиями Договора установлены обязанности Субарендатора:

- п. 4.3.11. поддерживать Объект субаренды в исправном состоянии, создавать все условия, необходимые для правильной и безопасной эксплуатации и сохранности Объекта субаренды;

- п. 4.3.18. обеспечить организацию складирования, вывоза и обезвреживания мусора и прочих производственных отходов, образовавшихся в ходе производства Субарендатором в Объекте субаренды ремонтных работ любого вида и характера;

- п. 4.3.20. восстановить повреждения Объекта субаренды любого вида и характера, образовавшиеся в ходе демонтажа неотделимых улучшений, осуществляемого Субарендатором при возврате Объекта субаренды Арендатору;

- п. 4.3.26. в случае обнаружения Арендатором самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид Объекта субаренды, за свой счет и в сроки, установленные Арендатором, произвести работы по приведению Объекта субаренды в первоначальный вид;

-    п. 4.3.30. не позднее 10 рабочих дней после истечения срока субаренды возвратить Объект Субаренды по Акту приема-передачи Арендатору в том состоянии, в каком он был получен, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, свободным от имущества Субарендатора (включая отделимые улучшения).

-    В Охранном обязательстве на выявленный объект культурного наследия, являющемся приложением №1 к Договору субаренды установлен запрет на замену исторического материала, из которого изготовлены конструкции, архитектурно-художественные элементы, оконные и дверные заполнения памятника.

Доказательств причинения помещениям ответчиком именно    таких повреждений, в результате чего переданное по Договору субаренды имущество утратило свои первоначальные характеристики, истцом в материалы дела не представлено.

      Указывая на наличие множественных дефектов напольного покрытия, глубоких царапин и вмятин, множественные сколов на стенах, углах, дверях, истец не представил доказательств отсутствия таких дефектов и повреждений в Акте приема-передачи от 17.01.2016 г.

     Кроме того, данные дефекты могут быть отнесены к естественному износу помещений.

Не установлена обязанность ответчика и по клинингу помещений (мытью стен, окон) при возврате помещений.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что работы по мойке стен и окон как работ по приведению помещений в надлежащее состояние в любом случае была бы проведена при смене арендатора, является правомерными.

При отказе истцу в удовлетворении требований к взысканию убытки в виде упущенной выгоды в сумме 5 736 559,22 руб. за период, в течение которого ООО ЛИРА» не могло извлекать доход от сдачи помещений в субаренду учтено, что договор аренды был расторгнут по инициативе истца, и последний понимал риск расторжения договора и возможное отсутствие доходов до заключения договора с новым Субарендатором. 

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе оставлены за её подателем.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.03.2020 по делу № А56-95052/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Б. Слобожанина

Судьи

 

С.М. Кротов

 И.В. Сотов