АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-1477/2022

г. Краснодар

03 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Кунак»                    (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность             от 07.02.2022), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Новый горизонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность                     от 01.07.2022), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кунак» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан                     от 03.10.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 20.12.2022 по делу № А15-1477/2022, установил следующее.

ООО «Кунак» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым  заявлением к ООО «Новый горизонт» (далее – компания) о взыскании 900 000 рублей долга по арендной плате с 01.04.2020 по 30.06.2020, расторжении договора аренды                    от 05.05.2016, а также о возложении на ответчика обязанности возвратить часть нежилых помещений в соответствии с приложением № 1 к договору аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 03.10.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды установили, что арендатор внес арендную плату в разумный срок (платежное поручение от 08.09.2020                № 95). Расторжение договора несоразмерно степени нарушения обязательств, не отвечает принципу соблюдения баланса интересов сторон. Осуществление арендатором перепланировки помещений и возможность передачи их в субаренду предусмотрены договором и не могут быть квалифицированы в качестве существенных нарушений его условий. Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора суд первой инстанции признал ошибочным. Суд апелляционной инстанции, отклоняя довод истца о ненадлежащем извещении, указал, что суд первой инстанции нормы процессуального права не нарушил. 

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции допустил нарушение норм процессуального права, выразившиеся в ненадлежащем извещении о месте и времени судебного заседания. Апелляционный суд допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права не устранил. Суд апелляционной инстанции без предусмотренных процессуальным законом оснований отказал истцу в приобщении дополнительных доказательств. В то же время исковое заявление рассмотрено формально, доводы истца не получили надлежащей судебной оценки. 

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Дагестан                (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;                    далее – Кодекс).

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. 

Представитель компании полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах. Нарушений норм процессуального права суды не допустили, арендатор использовал объект аренды в соответствии с условиями договора, срок исковой давности по требованию о расторжении договора аренды пропущен, истец злоупотребляет правом на заявление требования о расторжении договора. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор от 05.05.2016 аренды части нежилых помещений кафе «Чуду-бар» общей площадью 236,6 кв. м с кадастровым номером 05:40:000060:9795, расположенных по адресу: 

<

...> (пункт 1.1). В пункте 1.9 договора указано, что допускается передача объекта аренды в субаренду с уведомлением арендодателя.

Договор заключен на 5 лет с момента его подписания и считается автоматически продленным на аналогичный срок в случае, если за 6 месяцев до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении (пункты 2.1, 2.3). Договор прошел процедуру государственной регистрации. 

Арендная плата установлена в размере 300 000 рублей в месяц (пункт 4.1). Согласно пункту 3.3 арендатор принял на себя обязанность содержать помещение в полной исправности, за свой счет производить капитальный ремонт арендуемого помещения с расширением и созданием пристройки, уведомлять арендодателя о проведении любых ремонтных работ, перепланировки, переоборудования арендуемых помещений, вносить арендные платежи. 

Договор подлежит досрочному расторжению в случаях нарушения сроков внесения арендной платы, использования арендуемых помещений не по назначению, существенного ухудшения состояния помещения (пункт 5.2). 

Дополнительным соглашением от 01.08.2020 к договору стороны установили, что размер арендной платы с апреля по июнь 2020 года составляет 274 000 рублей.                  С 01.07.2020 арендатор продолжает вносить арендную плату из расчета 300 тыс. рублей в месяц (т. 1, л. д. 54).

В претензии от 27.08.2020 № 01/08 истец просил ответчика погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, указал на нарушение порядка использования имущества, возведение самовольных пристроек (т. 1, л. д. 34).

Уведомлением от 19.11.2021 истец сообщил ответчику о расторжении договора, поскольку арендатор  допустил передачу помещений в субаренду без уведомления истца, осуществил несогласованную перепланировку и реконструкцию помещений, несвоевременно вносил арендную плату. Кроме того, дальнейшее сохранение договора аренды в соответствии с установленным размером арендной платы нецелесообразно                   (т. 1, л. 

<

...>).

Поскольку соглашения о расторжении договора стороны не достигли, общество предъявило исковое заявление  в арбитражный суд.

 Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2                     статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

Статьи 307, 309 Гражданского кодекса устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 606 и пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1                 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статьей 619 Гражданского кодекса установлены основания для досрочного расторжения договора  аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:        1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к верному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с передачей имущества в субаренду и просрочкой внесения арендной платы. 

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы общества о ненадлежащем извещении и правильно их отклонил. У суда округа отсутствуют основания для иных выводов. Более того, общество является истцом по делу, получило определение суда об оставлении искового заявления без движения, устранило допущенные нарушения                  (т. 1, л. д. 38). В период с апреля по сентябрь 2022 года общество, проявляя разумную заинтересованность к судьбе поданного иска, обладало возможностью получить информацию о дате и времени очередного судебного заседания, размещенную в установленном порядке на сайте суда в сети Интернет.  

В то же время, отклоняя довод истца в части самовольного изменения нежилых помещений, определяя данные нарушения в качестве несущественных, суды не приняли во внимание следующее. 

В уточненном исковом заявлении истец указал, что в нарушение условий договора ответчик надстроил 4 этажа. Данное нарушение создает аварийную ситуацию                   (т. 1, л. 

<

...>). 

В пункте 3.3 договора аренды закреплена следующая обязанность арендатора: не производить надстроек второго этажа арендуемого помещения. Согласно                         пункту 5.2 договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, если арендатор умышленного или по неосторожности существенного ухудшает состояние арендуемого имущества. 

 Таким образом, для надлежащей проверки довода общества о наличии условий для расторжения договора аренды по приведенному основанию судам следовало: установить факт возведения ответчиком и характеристики возведенной надстройки, определить, подпадает ли возведенная надстройка под установленный договором запрет, производились ли спорные работы в соответствии с разрешением на реконструкцию, а также по согласованию арендодателя, может ли допущенное нарушение служить основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.       

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

При выявлении на основании части 3 статьи 286 Кодекса несоответствия выводов судов первой, апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции направляет дело на новое рассмотрение. При этом необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (пункты 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Поскольку судебные инстанции рассмотрели исковое заявление без учета условий договора аренды и не установили все обстоятельства, необходимые для правильного разрешения иска общества, решение и постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, предложить обществу уточнить исковые требования, оценить доводы истца о допущенном арендатором нарушении условий договора аренды, влекущем его расторжение в судебном порядке (возведение надстройки над арендуемым помещением). В связи с направлением дела на новое рассмотрение дополнительной проверке подлежат также доводы ответчика о том, что заявленные истцом нарушения не могут быть квалифицированы в качестве существенных, влекущих расторжение договора в судебном порядке по инициативе арендодателя, о получении компанией необходимых согласований общества, а также о применении исковой давности (т. 1, л. д. 50 – 52). Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 03.10.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 по делу                                  № А15-1477/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                    А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   Т.Н. Драбо

                                                                                                                              И.В. Сидорова