АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-1900/22

19 декабря 2023 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   12 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен            19 декабря 2023 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Мартыновского района Ростовской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) о возврате земельного участка,

при участии:

от истца: не явился;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 02.08.2021; 

 

установил:

Администрация Мартыновского района (далее также – Администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также – Предприниматель) с иском об обязании возвратить земельный участок площадью 10 тыс. кв.м. с кадастровым номером 61:20:0600011:762 в состоянии, пригодном для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, осуществив снос объекта недвижимости (здания мастерской).

Требования Администрации обоснованы тем, что 16 мая 2016 года с Предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600011:762 (далее также – участок № 762), срок которого истек 15 мая 2021 года. В марте 2021 года Предприниматель обратился с заявлением о продлении срока действия договора для завершения строительства, однако, по причине того, что право на объект незавершённого строительства не было зарегистрировано в продлении договора аренды было отказано. Иных правовых оснований для продления договора или заключения нового договора с предпринимателем не имеется, ввиду чего последний должен вернуть земельный участок и осуществить снос возведенного на нем объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела Предприниматель подал встречный иск к Администрации, в котором просил признать бездействия Администрации, выразившиеся в не заключении договора аренды земельного участка № 762 незаконными и обязать Администрацию заключить договор аренды.

Решением суда от 22.11.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.02.2023, первоначальный иск администрации удовлетворен, в удовлетворении встречных требований предпринимателя отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 11.05.2023 решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2023 по делу № А53-1900/2022 в части отказа в удовлетворении встречных требований индивидуального предпринимателя ФИО2 оставлено без изменения, в остальной части решение от 22.11.2022 и апелляционное постановление от 03.02.2023 по делу № А53-1900/2022 отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

После возражения дела из суда кассационной инстанции дело было вновь принято к производству.

Заявленные требования Администрации с учётом выводов суда кассационной инстанции рассматривались судом как два самостоятельных требования первое о возврате земельного участка и второе о сносе расположенного на нем объекта.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила.

Представитель предпринимателя дал пояснения по существу спора.

В судебном заседании 12.12.2023, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 12.12.2023  до 17 часов 10  минут.

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

16 мая 2016 года по результатам проведённого аукциона между Администрацией и Предпринимателем был заключен договор аренды № 1165, по условиям которого Предпринимателю на срок по 15 мая 202 года был представлен в аренду земельный участок № 762 (т.1 л.д. 18).

Земельный участок № 762 относится к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования «размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции», площадь участка составляет 10 000 кв.м. (т.1 л.д. 24).

23 июля 2020 года Предпринимателем было получено разрешение на строительства на земельном участке нежилого здания (мастерская) общей площадью 22,04 кв.м. в срок до 24 марта 2021 года (т.1 л.д. 81, 125-127).

03 марта 2021 года Предприниматель обратился в Администрацию в заявлением о предоставлении однократно в аренду земельного участка для завершения строительства зданий и сооружений (т.1 л.д. 34).

11 марта 2021 года Администрация рассмотрела заявление Предпринимателя и письмом № 135 указала на то, что поскольку у Предпринимателя не зарегистрировано право на объект незавершенного строительства, то оснований предоставления земельного участка для завершения строительства не имеется (т. 1 л.д. 30).

28 октября 2021 года Администрация произвела обследование земельного участка, в ходе которого установила, что участок огражден, из за забора видны крыши построек (т.1 л.д. 53).

После произведенного обследования Администрация письмами от 17 ноября 2021 года и от 07 декабря 2021 года уведомила Предпринимателя о необходимости возврата земельного участка ввиду истечения срока действия договора (т.1 л.д. 46,50).

Из материалов дела следует, что строительство объекта завершено (технически план здания; т. 1, л. д. 134 – 139).

Также в материалах дела был представлен акт осмотра от 26 апреля 2022 года, в котором было зафиксировано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства (т.1 л.д. 150-151).

Предприниматель не освободил земельный участок, что и послужило снованием для подачи иска Администрацией.

Нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ арендодателю по договору аренды вменено в обязанность предоставление арендатору имущества за плату во временное владение и (или) пользование (пункт 1 статьи 606), а арендатору – пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (пункт 1 статьи 615). Прекращение договора аренды влечет обязанность арендатора по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622).

Договор аренды был заключен на основании проведенного аукциона, следовательно, после окончания срока его действия Предприниматель обязан вернуть земельный участок в состоянии, пригодном для дальнейшего его использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, что определено пунктом 4.4.9 договора.

Требования о сносе самовольной постройки мотивированы истцом исключительно тем, что договор аренды прекращен.

Суд кассационной инстанции указал, что иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта капитального строительства, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Таким образом, положения статьи 622 Гражданского кодекса не могут служить законным основанием для возложения на арендатора, которому принадлежит объект недвижимости, возведенный на арендуемом земельном участке, обязанности по освобождению этого участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10).

Для удовлетворения требования о сносе объекта необходимо установить правовые основания для его удовлетворения, предусмотренные пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Самовольной является постройка, возведенная или созданная на земельном участке: который не предоставлен в установленном порядке; разрешенное использование которого не допускало ее возведения; без необходимых согласований и (или) разрешений; с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из названных нарушений.

Судом в определениях от 24 августа 2023 и от 21 сентября 20203 года предлагалось истцу указать основания для сноса спорного объекта в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса. Администрацией определения не исполнены.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет вид разрешенного использования – для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который устанавливает наименование вида разрешенного использования земельного участка, его описание и числовое обозначение в виде кода.

Согласно положениям названного нормативного правового акта вид разрешенного использования земельного участка - сельскохозяйственное использование (код 1.0) - это ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Под кодом 1.18 Классификатора установлен такой вид деятельности как обеспечение сельскохозяйственного производства, под которым следует понимать размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

Из указанного следует, что размещение на земельном участке сельскохозяйственного назначения объектов капитального строительства является допустимым.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Факт отнесения здания мастерской к объектам капитального строительства подтверждается техническим планом от 04.03.2022, подготовленным кадастровым инженером.

По смыслу статьи 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» технический план обладает признаками достоверного доказательства, так как может быть подготовлен только кадастровым инженером, зарегистрированным в СРО, согласно статьям 29, 37 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

Доказательств обратного, а именно того, что спорное здание не является объектом капитального строительства в материалы дела не представлено.

Строительство объекта осуществлялось в период нахождения земельного участка в аренде в соответствии с выданным разрешением на строительство, доказательств отклонения от которого в материалах дела не имеется.

Кроме того, доказательств не соответствия спорного здания обязательным градостроительным, техническим, санитарным, противопожарным и другим нормативно-техническим требованиям суду не представлены.

С учетом предмета рассматриваемого спора (в части требований о сносе) бремя доказывания несоответствия объекта требованиям статьи 222 ГК РФ было возложено на истца.

В случае непредставления стороной доказательств, необходимых для правильного рассмотрения дела, в том числе если предложение об их представлении было указано в определении суда, арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в материалах дела доказательствам с учетом установленного частью 1 статьи 65 АПК РФ распределения бремени доказывания (часть 1 статьи 156 АПК РФ).

Учитывая изложенное оснований для демонтажа здания мастерской суд не усматривает.

По общему правилу в силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Предпринимателем на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект, который является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на нее.

Следовательно, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на Предпринимателя обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, требования Администрации о сносе объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Предпринимателя права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорное здание не подлежит сносу, в связи с чем часть земельного участка на котором расположена здания не может быть возращена ни в фактическом ни в юридическом смысле.

Контур периметра застройки здания мастерской отражен в представленном техническом плане, исходя из которой суд полагаем возможным обязать Предпринимателя возвратить спорный земельный участок Администрации за исключением контура, на котором расположено здание мастерской, в соответствии с данными технического плана.

Сохранение всего спорного земельного участка в пользовании Предпринимателя, в связи с нахождением на нем объекта капитального строительства, принадлежащего ему,  не представляется возможным, ввиду явной несоразмерности площади объекта капитального строительства (20,2 кв.м.) и земельного участка (10 000 кв.м., т.е. более чем в 400 раз превышает).

Предприниматель в свою очередь не доказал, что для эксплуатации здания необходим весь земельный участок.

Объем землепользования, необходимого для эксплуатации здания мастерской, в последующим может быть определен при легализации правоотношений пользования земельным участком под объектом капитального строительства.

Удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено в соответствии с частью 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

С учетом частичного удовлетворения требований, а именно отказа в удовлетворении требований о сносе здания, а также учитывая интересы публичного собственника на распоряжение земельным участком, суд полагает установить срок для возврата земельного участка - 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Судом кассационной инстанции также было предписано разрешить вопрос о распределении судебных расходов по оплате Предпринимателем государственной пошлины за кассационную жалобу.

При подаче кассационной жалобы Предприниматель уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 000 рублей (чек-ордер от 06.03.2023).

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на Администрацию, с взысканием их в пользу Предпринимателя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации Мартыновского района Ростовской области удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>), в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, возвратить Администрации Мартыновского района Ростовской области земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:762 площадью 10 000 кв.м. в состоянии, пригодном для дальнейшего его использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, за исключением контура, на котором расположено здание мастерской, в границах следующих координат:

Х 433100.20 Y 2324021.16

Х 433096.79 Y 2324025.85

Х 433093.72 Y 2324023.61

Х 433097.13 Y 2324018.92

Х 433100.20 Y 2324021.16

В удовлетворении требований о сносе здания мастерской отказать.

Взыскать с Администрации Мартыновского района Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (

<

***>) государственную пошлины оплаченную за подачу кассационной жалобы в размере 3 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.