ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ФИО1 ул., д. 4, 

<

...> http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: 

<

***>) телефон 

<

***>, факс 

<

***> 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А43-6127/2025

29 сентября 2025 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2025 года.  

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой Э.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью частная охранная организация «Отдельная сотня» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.06.2025 по делу № А43-6127/2025,  

по иску общества с ограниченной ответственностью частная охранная организация «Отдельная сотня» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН:

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным одностороннего отказа от договора,  

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,  

установил. 

Общество с ограниченной ответственностью частная охранная организация «Отдельная сотня» (далее – ООО ЧОО «Отдельная сотня», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 01.02.2023 № 18-6398с, формализованного в уведомлении от 20.09.2024 № 326-534628/24.  

Решением от 26.06.2025 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении иска Общества.  

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в  

которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск удовлетворить.  

Заявитель настаивает на исковых требованиях по приведенным в иске основаниям.  

Обратил внимание на то, что на момент заключения спорного договора , понятие «освоение земельного участка» действующим законодательством не было предусмотрено, вместе с тем, исходя из судебной практики, освоением земельного участка является осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка. В свою очередь истцом были предоставлены в материалы дела доказательства проведения целого комплекса мероприятий по приведению земельного участка в состояние пригодное для его использования.  

Кроме того, в августе 2024 года законодатель ввел в действие статью 85.1 Земельного кодекса РФ, в которой закрепил понятие освоение земельного участка. Согласно положениям указанной статьи государством определён срок освоения - 3 года, а не 8 месяцев, как указано в спорном договоре. Признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенны пунктов устанавливаются Постановлением Правительства РФ от 31.05.2025 N 826 «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков», в котором утверждены признаки неиспользования земельного участка, в том числе, устанавливает срок на возведение и государственную регистрацию вновь возводимого объекта недвижимости - 5 лет.  

Также заявитель считает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка доводам истца о недопустимости использования доказательства, приобщённого ответчиком: «Акт обследования № 24179 от 30.05.2024г.» Документ составлен без уведомления и присутствия истца, в тексте самого акта нет ссылок на производство каких-либо фотографий в момент обследования, не указаны какие-либо приложения к акту, сами фотографии изготовлены без привязки к местности, без указания даты изготовления. Более того спорный земельный участок огорожен, доступ к нему ограничен, осмотр всего участка целиком не представляется возможным без предоставления доступа на него.  

Судом первой инстанции не дана правовая оценка действиям ответчика в части одностороннего повышения арендной платы более чем в 10 раз в 2023-2024 годах.  

При вынесении решения, суд первой инстанции не учел разъяснения, изложенные в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», а также положения пункта 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации и счел Министерство в рассмотренном случае более слабой стороной договора.  

Также заявитель считает, что недобросовестными действия ответчика, которые выразились в повышении арендной платы в 10 раз; установлением в договоре сроков освоения земельного участка в 2 раза меньше, чем  

установлено земельным законодательством; фактическом лишении права арендатора на обращение в инвестиционный совет при Губернаторе Нижегородской области с заявлением о продлении сроков исполнения инвестиционного соглашения (согласно п.3.4 Соглашения - инвестор вправе обратиться в министерство с заявлением о продлении срока реализации Проекта в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 31.12.2009г. № 983; полном погашении задолженности арендатором по арендной плате и штрафных санкций.  

Ответчик в отзыве возразил против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.  

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.  

Первый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев ходатайство истца (заявителя) об отложении судебного заседания, руководствуясь статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: ходатайство оставить без удовлетворения, ввиду отсутствия процессуальных оснований для его удовлетворения. Суд полагает возможным рассмотреть настоящий спор с учетом собранных по делу доказательств, в том числе принимая во внимание, что позиция относительно отмены судебного акта изложена подробно в апелляционной жалобе, а в самом ходатайстве не обоснована необходимость явки в судебное заседание.  

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом, Правительством Нижегородской области и ООО ЧОО "Отдельная сотня" (инвестор) заключено соглашение от 11.11.2022 № 90 о реализации инвестиционного проекта «Строительство спортивного центра единоборств» на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0030237:3236, с ориентировочным объемом инвестиций 14 000 000 рублей, в том числе в строительство 14 000 000 рублей.  

Согласно пунктам 1.2 и 3.2.2 соглашения в рамках реализации проекта инвестор обязуется оформить договор аренды земельного участка, разработать проект, получить разрешение на строительство объекта, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в течение 16 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.  

Министерство (арендодатель) и ООО ЧОО "Отдельная сотня" (арендатор) заключили договор от 01.02.2023 № 18-6398с аренды земельного участка площадью 2154 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0030237:323, расположенного по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, западнее дома 2 по улице Авангардная, сроком на пять лет, для строительства спортивного центра единоборств в рамках реализации инвестиционного проекта.  

В этот же день земельный участок передан арендатору по акту. 

Арендатор обязан начать освоение участка в целях, для которых он был предоставлен, в течение восьми месяцев с момента подписания договора (то есть до 01.10.2023). Под освоением понимается получение разрешения на строительство объекта капитального строительства, фактическое строительство объекта капитального строительства (пункт 3.4.4 договора аренды).  

В пункте 6.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке в случаях, в том числе задолженности по арендной плате за два месяца и более; нарушения условий договора; неисполнения обязательств или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных соглашением о реализации инвестиционного проекта по строительству и являющихся основанием для его расторжения.  

Согласно информации Министерства строительства Нижегородской области разрешение на строительство Обществу не выдавалось.  

По результатам обследования земельного участка от 30.05.2024 установлено, что участок огражден, строительство не ведется, произрастает древесно-кустарниковая растительность, частично захламлен. Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимости.  

Министерство направило Обществу уведомление 20.09.2024 № Исх-326-534628/24 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.  

Посчитав, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора у Министерства не имелось, поскольку на стороне арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате, арендатором произведены действия по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением, каких-либо нарушений земельного законодательства истец не допускал, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку суд первой инстанции не усмотрел в действиях Министерства по одностороннему отказу от исполнения договора аренды признаков недобросовестности и злоупотребления правом, прекращение договора аренды Министерством в одностороннем порядке соответствовало действующему законодательству и условиям сделки.  

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.  

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.  

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.  

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Кодекса).  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О  

некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.  

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.  

Вопреки доводам апелляционной жалобы, договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).  

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.  

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  

По смыслу приведенных норм права свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.  

Договор аренды был подписан без замечаний и возражений со стороны истца, каких-либо действий направленных на внесение изменений в договор аренды стороны не предприняли, в связи с чем ссылка истца на то, что он является более слабой стороной договора, признается судом несостоятельной.  

Пунктом 3.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан начать освоение участка в целях, для которых он был предоставлен, в течение восьми месяцев с момента подписания договора. Под освоением понимается получение разрешения на строительство объекта капитального строительства, фактическое строительство объекта капитального строительства.  

Отклоняя довод апелляционной жалобы о том, что истцом были предоставлены в материалы дела доказательства проведения целого комплекса мероприятий по приведению земельного участка в состояние пригодное для его использования, суд апелляционной инстанции отмечает, что условиями договора под освоением земельного участка понимается именно подготовка и строительство объекта.  

Актом обследования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030237:3236 от 30.05.2024 № 24179, составленным специалистами Министерства, установлено, что земельный участок не используется, произрастает древесно-кустарниковая и травянистая растительность, наблюдается частичное замусоривание территории.  

Истец, указывая на недопустимость акта осмотра, по существу доказательств исполнения им обязательства предусмотренного пунктом 3.4.4 договора не представил, в частности не представлено доказательств получения разрешения на строительство, равно как доказательств наличия каких-либо препятствий в получении, не зависящих от истца, в том числе вследствие непреодолимой силы, факты установленные актом не опроверг и не оспорил.  

Более того, суд обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 3.2.2 соглашения о реализации инвестиционного проекта «Строительство спортивного центра единоборств» от 11.11.2022 № 90 инвестор обязуется, в том числе, разработать проект, получить разрешение на строительство объекта, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в течение 16 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, то есть до 01.06.2024.  

Срок установленный пунктом 3.2.2 соглашения в настоящее время также истек.  

Согласно сведениям Министерства строительства Нижегородской области (письмо от 21.05.2024 № Сл-326-425848/24) разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030237:3236 не выдавалось, заявлений о получении таких разрешений не поступало.  

Судом первой инстанции обоснованно отклонена ссылка истца на пункт 2 статьи 85.1 Земельного кодекса Российской Федерации в обоснование того, что срок освоения земельного участка должен был составлять три года. Данная норма права вступила в действие с 01.03.2025, договор аренды от 01.02.2023 № 18-6398с заключен в соответствии с действующим на момент его заключения законодательством.  

Земельное законодательство не содержит норм о действии во времени норм земельного законодательства, в связи с чем действует общий принцип права, согласно которому применение закона с обратной силой может иметь место только в исключительных случаях и такое применение допускается только в силу прямого указания закона. В частности, данный принцип реализован в пункте 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в  

действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Указанный принцип может быть также применен и к земельному законодательству.  

На существование данного общего принципа неоднократно указывал и Конституционный Суд Российской Федерации: нормотворческая практика введения в действие закона свидетельствует о том, что основным принципом существования его во времени является немедленное действие. Придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится лишь к прерогативе законодателя. При этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений. Обратная сила закона применяется преимущественно в отношениях, которые возникают между индивидом и государством в целом, и делается это в интересах индивида (уголовное законодательство, пенсионное законодательство) (Решение от 1 октября 1993 года N 81-р; определения от 25 января 2007 года N 37-О-О, 15 апреля 2008 года N 262-О-О, 20 ноября 2008 года N 745-О-О, 16 июля 2009 года N 691-О-О, 23 апреля 2015 года N 821-О, постановление от 15.02.2016 N 3-П и др.).  

Ретроспективное применение пункта 2 статьи 85.1 Земельного кодекса Российской Федерации и проверка условий договора аренды, заключенного в 2003 году, на соответствие данной норме права недопустимы.  

Таким образом, арендатором нарушены условия пункта 3.4.4 договора аренды.  

В пункте 6.4 договора аренды земельного участка стороны предусмотрели случаи, в которых арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.  

Нарушение инвестором условий и сроков реализации проекта является основанием для одностороннего отказа Правительства от соглашения (пункт 5.2.3 соглашения).  

Согласно представленной Министерством карточке арендатора по состоянию на 24.09.2024 у Общества имелась задолженность по арендной плате более чем за два месяца подряд.  

Арендодатель в одностороннем порядке отказался в исполнения договора по истечении 20 месяцев со дня передачи арендатору земельного участка.  

Вопреки позиции истца, стороны согласовали в пункте 6.4 договора аренды право арендодателя в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора. Данное условие соответствует принципам свободы договора, осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статьи 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Судом первой инстанции обоснованно обращено внимание истца на то, что при подаче заявки по заключению соглашения по реализации инвестиционного проекта Общество указало, что осуществит строительство  

объекта в течение 12 месяцев. Именно заявленный арендатором срок был принят уполномоченным органом для определения периода реализации инвестиционного проекта и продолжительности срока строительства. Следовательно, ответчик не вправе ссылаться на невозможность осуществления им строительства на земельном участке в ранее предложенный срок.  

В любом случае, действуя своей волей и в своем интересе, будучи добросовестными участниками складывающихся имущественных отношений, Общество должно было самостоятельно оценить допустимость и приемлемость для него условий договора и обладало правом возражать в процессе формирования условий о сроке строительства.  

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по строительству объекта недвижимого имущества представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. Расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.  

Государственные органы, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе, в том числе в рамках инвестиционных проектов.  

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно не усмотрел в действиях Министерства по одностороннему отказу от исполнения договора аренды признаков недобросовестности и злоупотребления правом, пришел к правомерному выводу, что прекращение договора аренды Министерством в одностороннем порядке соответствовало действующему законодательству и условиям сделки, как следствие иск Общества удовлетворению не подлежит.  

Ссылка истца на неправомерное одностороннее повышение ответчиком арендной платы в 2023-2024 годах не принимается апелляционным судом, поскольку указанное обстоятельство не является предметом настоящего спора, и не имеет правового значения для его рассмотрения по существу.  

Исковых требований об оспаривании размера арендной платы Обществом не заявлено.  

Правовых оснований для иных выводов, по результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения дела, у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.  

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на  

заявителя апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.06.2025 по делу № А43-6127/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью частная охранная организация «Отдельная сотня» - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.  

Председательствующий судья А.Н. Ковбасюк  

 Д.Г. Малькова  

Судьи Н.В. Устинова