АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27722/2015

г. Краснодар

23 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2017 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – Прасола С.М. (доверенность от 16.05.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Финансы. Экономика. Строительство» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 29.06.2017), в отсутствие третьих лиц: акционерного общества «Банк "Интеза"», общества с ограниченной ответственностью «Кафе "Капри"», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финансы. Экономика. Строительство» и общества с ограниченной ответственностью «Кафе "Капри"»  на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2016 (судья Тамахин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 (судьи Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-27722/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар(далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Финансы. Экономика. Строительство» (далее – общество) о возложении обязанности на общество снести одноэтажный капитальный объект (литера Б) общей площадью 92,5 кв. м, расположенный по ул. Гимназической, 36/3, в Центральном внутригородском округе г. Краснодара, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчика необходимых расходов; о внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о прекращении права собственности общества на спорный объект (запись регистрации от 10.07.2012№ 23-23-01/457/2012-254).

Определением суда от 15.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченоАО «Банк "Интеза"».

Определением суда от 17.10.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Кафе "Капри"».

Решением суда от 19.12.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.03.2017, исковые требования удовлетворены частично, суд обязал общество снести спорный объект. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество и ООО «Кафе "Капри"» просят отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявители указывают, что общество является собственником земельного участка и расположенного на нем здания. Администрация предоставила обществу в аренду земельный участок для эксплуатации кафе. Общество возвело строение, часть которого находится на земельном участке общества, а часть – на земельном участке, находящимся в аренде. Общество зарегистрировало право собственности на вновь созданное строение. Суды пришли к неверному выводу о том, что обществу предоставлен земельный участок без права капитального строительства. Администрация знала о наличии спорного объекта недвижимости и фактически выразила согласие на его сохранение. Суды пришли к ошибочному выводу о том, что спорный объект не является вспомогательным. Спорное строение соответствует всем нормам и требованиям. Суды необоснованно отказали в применении срока исковой давности к требованиям администрации. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель администрации возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание – кафе (литеры А и а) площадью 378,5 кв. м по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Гимназическая, 36/2, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 26.12.2011 серии 23-АК № 539964.

Согласно свидетельству о регистрации права от 22.01.2010 серии 23-АЖ № 176398 нежилое здание – кафе (литеры А и а) расположено на принадлежащем обществу на праве собственности земельном участке площадью 852 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305009:2.

Постановлением администрации от 21.09.2011 № 6750 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 118 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305009:1018 для временного размещения объекта движимого имущества (летнее кафе).

Пунктом 3 указанного постановления Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар поручено оформить с обществом договор аренды земельного участка, включив в него, в частности, следующие условия: без права возведения объектов недвижимости (подпункт 3.2.1); без права изменения вида разрешенного использования (подпункт 3.2.3).

Во исполнение указанного постановления, администрация (арендодатель) и общество заключили договор аренды от 05.10.2011 № 4300017754 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305009:1018.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что участок предоставляется для временного размещения объекта движимого имущества (летнее кафе).

Постановлением администрации от 27.03.2013 № 2182 подпункт 3.2.3 пункта 3 постановления от 21.09.2011 № 6750 признан утратившим силу.

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.07.2013 № 437 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305009:1018 с «для временного размещения объекта движимого имущества (летнее кафе)» на «для эксплуатации кафе».

26 августа 2013 года администрация и общество заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.12.2011 с кадастровым номером 23:43:0305009:1018, согласно которому пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «Участок предоставляется для эксплуатации кафе».

Общество возвело пристройку к зданию (литеры А и а), учтенную в ЕГРП, ГКН и БТИ под кадастровым номером 23:43:0305009:1020 как здание кафе (литера Б), которая фактически расположена на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0305009:2 (на площади 53,60 кв. м) и 23:43:0305009:1018 (на площади 54,65 кв. м).

Согласно кадастровому паспорту и техническому паспорту пристройки (литера Б) ее строительство завершено в 2011 году.

10 июля 2012 года право собственности общества на пристройку (литера Б) зарегистрировано в ЕГРП, запись регистрации № 23-23-01/457/2012-254. Основанием регистрации права на пристройку (литера Б) явились договор аренды от 05.10.2011, акт приема-передачи от 05.11.2011 и декларация об объекте недвижимого имуществаот 04.07.2012.

Администрация, ссылаясь на то, что возведенная обществом пристройка (литера Б) является самовольной постройкой, обратилась в арбитражный суд с иском.

Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ«Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Суды, рассматривая иск, должны учитывать особенности соответствующих материальных правоотношений, характер заявленного требования и другие обстоятельства.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – Кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), разъяснено, что положения статьи 222 Кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В пункте 23 постановления № 10/22 также разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможность предъявления требования о его сносе, при этом в мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В заключении судебной экспертизы от 17.05.2016 № 54/16.1 также указано, что площадь застройки здания кафе (литера Б) равная 108 кв. м, общая площадь здания кафе(литера Б) – 92,5 кв. м. Здание возведено над существующей трубой поливочного водопровода, что противоречит действующим градостроительным требованиямпункта 12.35 подраздела «Размещение инженерных сетей» раздела 12 «Инженерное оборудование» свода правил по проектированию и строительству СП 42.133330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», в части минимально допустимого расстояния по горизонтали в свету от ближайшей подземной инженерной сети до монолитной железобетонной фундаментной плиты здания кафе (литера Б), равного 5 метрам. Площадь застройки части здания кафе (литера Б), расположенной на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305009:1018 поул. Гимназической, 36/3, в г. Краснодаре, составляет 54,65 кв. м. Площадь застройки части здания кафе (литера Б), расположенной на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305009:2 по ул. Гимназической, 36/2, в г. Краснодаре, составляет 53,6 кв. м. Спорное строение является объектом капитального строительства, то есть объектом недвижимого имущества. Здание кафе (литера Б) является пристройкой к основному (главному) зданию кафе (литеры А и а), предназначенной для его обслуживания, связанной с ним общим назначением и следующей его судьбе. Произвести ликвидацию здания кафе (литера Б), расположенного по ул. Гимназическая, 36/3, в г. Краснодаре, конструктивной системой которого является металлический каркас, передающий нагрузки и воздействия на монолитную железобетонную фундаментную плиту, технически возможно только путем его демонтажа поэлементным способом. Демонтаж отдельных строительных конструкций здания кафе (литера Б) с целью его приведения в границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305009:2 приведет к нарушению его геометрической неизменяемости и потери устойчивости пространственного каркаса, то есть к полной утрате несущей способности здания. Таким образом, демонтаж части здания кафе (литера Б) общей площадью 92,5 кв. м с целью приведения его в границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305009:2 без утраты его функционального назначения технически не возможен.

Оценив вывода экспертов в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами, суды пришли к верному выводу о том, что пристройка (литера Б) не является самостоятельным объектом недвижимости и ее возведение фактически представляет собой реконструкцию ранее построенного здания (литеры А и а), однако администрация не предоставляла обществу земельный участок для реконструкции здания (литера А и а). Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305009:1018, на котором расположена часть пристройки (литера Б) площадью 54,65 кв. м, не предоставлялся обществу и для строительства какого-либо иного (самостоятельного) объекта недвижимости. Указанный земельный участок предоставлен обществу без права возведения объектов недвижимости, для временного размещения объекта движимого имущества (летнее кафе).

Факт изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305009:1018 приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодарот 23.07.2013 № 437 с «для временного размещения объекта движимого имущества (летнее кафе)» на «для эксплуатации кафе» и заключения администрацией и обществом соглашения от 26.08.2013 к договору аренды земельного участка от 05.12.2011 об изменении цели предоставления участка на «для эксплуатации кафе» не свидетельствует о наличии явно выраженной воли публичного образования на предоставление указанного участка именно для целей эксплуатации объекта недвижимого имущества, а не объекта временного характера.

Кроме того суды обоснованно учли то, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельный кодекс Российской Федерации в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды от 05.12.2011 и соглашения от 26.08.2013, устанавливал различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305009:1018 предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, на основании постановления администрации от 21.09.2011 № 6750 без проведения торгов и без извещения неопределенного круга лиц о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.

При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для временного размещения объекта движимого имущества.

Следовательно, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305009:1018, в данном случае направлено на обход императивно установленных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для строительства, включая конкурентные процедуры (статьи 30, 31, 32 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшейдо 01.03.2015), что является недопустимым.

При таких обстоятельствах, реконструкция объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, и без получения на это необходимых разрешений, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести.

Довод общества о том, что спорный объект является вспомогательным, на что указано в заключении судебной экспертизы, отклоняется судом кассационной инстанции. При разрешении вопросов о назначении судебной экспертизы перед экспертом могут быть поставлены только те вопросы, разрешение которых требует специальных познаний. Недопустима постановка перед экспертом вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда (пункт 18 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству»). Понятие вспомогательного объекта является правовой категорией, то есть не входит в компетенцию эксперта.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования. Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, спорный объект не может быть отнесен к сооружениям пониженного уровня ответственности, поскольку не обладает признаками временного строения либо строения, предусмотренного для сезонного использования.

Довод общества о том, что суды необоснованно удовлетворили требования о сносе всего объекта (литера Б), в то время как часть спорного объекта находится на земельном участке, собственником которого является общество, также не может быть принят во внимание, поскольку эксперты в своем заключении указали, что демонтаж части здания (литера Б) невозможен.

Довод общества о том, что администрация пропустила срок исковой давности, отклоняется судом кассационной инстанции.

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143«Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Когда имущество находится у законного владельца во временном пользовании, оно не выбывает из владения собственника. Указанный правовой подход сформулирован в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Поскольку арендодатель не является лицом, которое лишено владения переданным в аренду земельным участком, требование администрации следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, и исковая давность к данному требованию неприменима (статья 208 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 по делу№ A32-27722/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                В.В. Аваряскин

Судьи                    Е.В. Артамкина

                      Е.И. Афонина