Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-102745/2021

12 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  06 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  12 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кузнецова М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СОДРУЖЕСТВО-АВАНГАРД" (адрес:  Россия 198261, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/ЛИТЕР А2 КОРПУС 1/ПОМ. 7Н; Россия 198261, Санкт-Петербург, пр.Ветеранов, д.114, к.3, лит.А, пом.10-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЭТЛ СИТИ" (адрес:  Россия 197342, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Ушаковская наб. 3/1/1/509Б, ОГРН: 

<

***>);

о понуждении к устранению недостатков

при участии

- от истца: представитель ФИО2 (дов. от 10.01.2022г.)

- от ответчика: представитель ФИО3 (дов. от 10.01.2022г.)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Содружество-Авангард» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» (далее – ответчик) об обязании ответчика – застройщика МКД по адресу: 

<

...> продолжить работы по гидроизоляции подземных автостоянок №1, №2, №3 начатые в период действия гарантийных обязательств до момента полного исключения протечек в указанных нежилых помещениях.

Истцом заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, которое судом отклонено, поскольку необходимость в специальных знаниях отсутствует.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, представил для приобщения к материалам дела дополнительные документы.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №78-1008а-2015 от 12.05.2015 г. Общество с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, улица Адмирала ФИО4, дом 18, корпус 1 (далее – МКД).

Истец является управляющей организацией данного объекта долевого строительства и в силу ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пп. "д" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») обязан представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, что подтверждается договором управления многоквартирным домом, заключенным с собственниками жилых помещений МКД.

Истцом в течение гарантийного срока в результате комиссионного обследования территории подземных автостоянок №1, №2, №3, расположенных в МКД, неоднократно в 2019 г., 2020 г., 2021 г. были выявлены недостатки, многочисленный протечки по всей территории паркингов над машиноместами и по стенам, допущенные при строительстве дома и препятствующие его нормальной эксплуатации, что свидетельствует о нарушениях при проведении работ по гидроизоляции подземного паркинга при строительстве МКД.

Неоднократно начиная с 2016 г. при выявлении протечек на территории подземных паркингов специалистами ООО «УК «Содружество–Авангард» (далее – Управляющая компания) составлялись акты осмотров, фиксировались нарушения, допущенные при строительстве МКД и направлялись претензии в адрес ООО «Сэтл Сити» с требованием устранить выявленные недостатки.  В частности, 16.08.2016 г. специалистами управляющей компании в акте были зафиксированы многочисленные протечки в подземных паркингах №1, №2, №3 (акт управляющей компании от 16.08.2016 г. прилагается). 14.10.2016 г. был составлен совместный акт с представителями ООО «Сэтл Сити» (акт от 14.10.2016 г. прилагается). В акт от 14.10.2016 г. представителями ООО «Сэтл Сити» перечислены причины протечек: недостатки с несущими конструкциями по стенам и перекрытию паркинга. По лестничным спускам наблюдаются протечки по холодным швам в бетоне около 21 п.м. По стенам имеются точечные отверстия от втулок опалубки: в паркинге №1 – 2 шт., № 2 – 10 шт., №3 – 2 шт. Выявлены трещины в стенах и перекрытии паркингов.

В сентябре 2016 года выявлены многочисленные протечки в паркингах № 1, № 2, №3 (совместный акт от 29.09.2016 г. прилагается). 

Протечки в паркинге выявлены так же в октябре 2016 г. (акт от 31.10.2016 г. прилагается).

В апреле 2017 г. совместно с представителями ООО «Сэтл Сити» и ООО «Содружество-Авангард» составлен акт от 26.04.2017 г. осмотра паркингов МКД, в котором зафиксированы многочисленные протечки и нарушения, допущенные при строительстве МКД. В частности в паркинге №1 Согласно указанному акту предполагается нарушение гидроизоляционного слоя  кровли паркингов.    

Согласно акту от 20.04.2020 г. представителем застройщика были проведены работы по восстановлению локальной гидроизоляции (копия акта от 20.04.2020 г. прилагается). При этом протечки не были устранены, что подтверждается актом управляющей компании от 31.08.2020 г. (копия акта от 31.08.2020 г. прилагается).   

26.02.2019 г.  специалистами управляющей компании в акте были зафиксированы многочисленные протечки в подземных автостоянках №1, №3, по периметру паркингов №1, №2, №3 нарушение отделки после проточек и их устранения (акт от 26.02.2019 г. прилагается). В марте 2019 г. был составлен совместный, Управляющей компании и представителя ООО «Сэтл Сити», акт от 14.03.2019 г., в котором так же зафиксированы многочисленные протечки и установлен срок устранения замечаний 10.06.2019 г.  Работы по устранению недостатков в рамках гарантийных обязательств были выполнены ООО «Сэтл Сити» 19.06.2019 г. (акт прилагается).

В декабре 2019 г. в паркинге №1 специалистами Управляющей компании в акте от 11.12.2019 г. зафиксированы повторные следы протечек в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а так же многочисленные новые следы протечек, отраженные в совместном от 11.12.2019 г. акте. Работы по устранению вновь выявленных и повторных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 08.04.2020 г. (акт освидетельствования выполненных работ от 08.04.2020 г. прилагается).

В феврале 2020 г. в паркинге №1 специалистами Управляющей компании в акте от 26.02.2020 г. зафиксированы повторные следы протечек (выявлены в 2019 г.) в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а так же многочисленные новые следы протечек, отраженные в совместном от 12.03.2020 г. акте. Работы по устранению вновь выявленных и повторных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 13.07.2020 г. (акты  освидетельствования выполненных работ прилагается).

В июне 2020 г. в паркинге №3 специалистами Управляющей компании в акте от 11.06.2020 г. зафиксированы повторные следы протечек в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а так же многочисленные новые следы протечек. Работы по устранению вновь выявленных и повторных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 30.09.2020 г. (акты освидетельствования выполненных работ от 30.09.2020 г. прилагаются).

В июле 2020 г. в паркинге №2 специалистами Управляющей компании в акте от 22.07.2020 г. зафиксированы многочисленные следы протечек (акт от 22.07.2020 г. прилагается). Работы по устранению выявленных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 05.11.2020 г. (акты освидетельствования выполненных работ прилагаются).

В июле 2020 г. в паркинге №1 специалистами Управляющей компании в акте от 28.07.2020 г. зафиксированы повторные следы протечек (выявлены в 2019 г.) в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а также многочисленные новые следы протечек, отраженные в совместном от 23.09.2020 г. акте. Работы по устранению вновь выявленных и повторных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 17.11.2020 г. (акт освидетельствования выполненных работ от 17.11.2020 г. прилагается)

В августе 2021 г. в паркингах №1, №2, №3 специалистами Управляющей компании в акте от 06.08.2021 г. зафиксированы повторные следы протечек (выявлены в 2019, 2020 г.г.) в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а также многочисленные новые следы протечек.

Данные дефекты были выявлены ранее в 2019, 2020 г.г. в период действия гарантийных обязательств ООО «Сэтл Сити» перед собственниками помещений МКД. 

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу), качество которого соответствует договору.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Принимая во внимание,  требования п.5 ст.7 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.  

Таким образом, неоднократно в 2019, 2020, 2021 г.г. после приемки результатов выполненных работ большая часть дефектов образовалась вновь рядом с местами (правее, левее), где выполнялись работы по гидроизоляции, что   подтверждает нарушения, допущенные при строительстве МКД в части гидроизоляции подземной автостоянки, а также некачественно (не в полном объеме) проведенные ремонтные работы по устранению гидроизоляционных недостатков в период гарантийных обязательств. Учитывая, что дефекты МКД были обнаружены в период гарантийного срока и нарушение могут привести к разрушению конструктивных элементов здания, Управляющей компанией в адрес ООО «Сэтл Сити» направлена претензия от 20.08.2021 г. №927. В ответ ООО «Сэтл Сити» направлен отказ в выполнении работ по устранению вновь выявленных протечек рядом с теми местами, где ранее проводились работы по устранению протечек в паркингах МКД, письмо от 16.08.2021 г.  № 700/Гр, сославшись на п.5 ст.7 Закона РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, истечение срока гарантийных обязательств, который закончился 25.12.2020 г.

Данные доводы являются неосновательными, поскольку многочисленные протечки в подземной автостоянке выявлялись неоднократно в 2019, 2020, 2021 г.г., в период действия гарантийных обязательств ООО «Сэтл Сити», том числе и после проведенных работ по устранению дефектов, допущенных при строительстве МКД. Отказ в проведение работ по устранению дефектов, допущенных при строительстве МКД ООО «Сэтл Сити» не обосновало.

В соответствии с п.п. 1.1. п.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать в том числе соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного п. 5 ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (п. 1 ст. 722 Гражданского кодекса Российской Федерации) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.

К исчислению гарантийного срока по договору подряда применяются соответственно правила, содержащиеся в п. п. 2 и 4 ст. 471 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, соглашением сторон или не вытекает из особенностей договора подряда.

В силу ст. 756 Гражданского кодекса Российской Федерации при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные п. п. 1 - 5 ст. 724 Гражданского кодекса. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с п. п. 2 и 4 ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет пять лет.

Содержание гарантийного обязательства по смыслу положений статей 722, 723 ГК РФ включает право заказчика требовать от подрядчика обеспечения надлежащего качества результата выполненных работ и корреспондирующую ему обязанность подрядчика обеспечивать его с момента приемки и до окончания действия гарантийного срока. Распространяя свое действие на период после приемки выполненных работ, гарантийное обязательство превращает отношения сторон по договору подряда в длящиеся. Подразумевается, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает ввиду ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств по выполнению работ.

Таким образом, подрядчик должен подтвердить, что причина возникновения недостатка не связана с его работой.   

Застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения, в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобретают как право собственности на собственно жилые помещения, так и, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право долевой собственности на помещения, входящие в состав общего имущества дома, наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также управляющей организации.

При этом нельзя не учитывать, что выдача застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с указанием соответствия построенного объекта техническим нормам и правилам не освобождает его от обязанности устранить допущенные при строительстве нарушения, выявленные в течение гарантийного срока.

Право управляющей многоквартирным домом организации  заявлять такие иски в интересах собственников помещений в доме подтверждено правовой позицией, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в Определениях от 15.08.2016 N 309-ЭС16-9147 по делу N А60-20710/2015, от 16.06.2017 N 306-ЭС17-7178 по делу N А55-25409/2015, от 24.12.2014 N 304-ЭС14-6170 по делу N А03-17306/2013, от 29.07.2016 N 310-ЭС16-8251 по делу N А62-2648/2014.

Некачественно выполненная гидроизоляция подземных паркингов подтверждается многочисленными протечками, возникающими с 2016 г. и продолжающимися до настоящего времени, а так же работами по восстановлению гидроизоляции, проводимым ООО «Сэтл Сити».

В свою очередь ООО «Сэтл Сити» не предоставлены доказательства того, что причина возникновения недостатка не связана с его работой.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входит государственная пошлина.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, пользу которых принят судебный акт взыскивается арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Обязать ООО «Сэтл Сити» застройщика МКД по адресу: 

<

...> продолжить работы по гидроизоляции подземных автостоянок №1, №2, №3, начатые в период действия гарантийных обязательств до момента полного исключения протечек в указанных нежилых помещениях.  

 2. Взыскать с ООО «Сэтл Сити» в пользу ООО «Управляющая компания «Содружество-Авангард» 6 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья Кузнецов М.В.