АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, факс (384-2) 58-37-05

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-25523/2016

г. Кемерово

25 января 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2018 г.

Решение изготовлено в полном объеме 25 января 2018 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дилекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.Кемерово)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Кемерово)

о признании недействительным в части уведомления от 05.09.2016 № 9-6-09/145 об изменении арендной платы по договору аренды от 04.03.2013 № 02-03-С/13

при участии представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 26.10.2017, паспорт,

ответчика – ФИО3, доверенность от 11.04.2017, удостоверение; ФИО4, доверенность от 14.11.2017, удостоверение,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Дилекс» (далее также – истец, ООО «Дилекс») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным уведомления Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также – КУГИ, комитет) от 05.09.2016 № 9-6-09/145 об изменении арендной платы по договору аренды от 04.03.2013 № 02-03-С/13 в части, превышающей установленный размер арендной платы:

с 04.12.2013 арендная плата устанавливается в размере 2 326,67 руб. в месяц, определенной по формуле:

А = КС х 2% / П, где 

А – размер арендной платы;

КС – кадастровая стоимость земельного участка (руб.) – 1 396 000 руб.;

П – количество периодов внесения арендной платы в году (12).

с 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 2 823,33 руб. в месяц, определенной по формуле:

А = КС х 2% / П, где 

А – размер арендной платы;

КС – кадастровая стоимость земельного участка (руб.) – 1 694 000 руб.;

П – количество периодов внесения арендной платы в году (12) (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что комитет незаконно в одностороннем порядке изменил методику расчета арендной платы по договору аренды, установленную вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу №А27-10468/2013, а также распространил данные изменения на прошлый период.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала.

Представители комитета исковые требования не признали.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования частично обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

04.03.2013 между КУГИ КО (арендодатель) и ООО «Дилекс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка  № 02-03-с/13, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование  земельный участок из земель населенных пунктов, по адресу: г. Кемерово, Центральный район, 400 м северо-восточнее пересечения просп. Притомского и ул. Терешковой,  площадью 1700 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201001:1879, разрешенное использование: для строительства автомойки туннельного типа.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.01.2014, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 19.02.2013.

Земельный участок передан по акту приема-передачи. 

По истечении срока действия договора возражений от арендодателя не поступило, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  пунктом 7.2 договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из пункта 3.1 договора аренды следует, что размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы определен на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Порядок № 62).

Арендная плата исчислена с 04.12.2013 на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (размера арендной платы в год) от 21.02.2013 №46-02-2013.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23 сентября 2013 года по делу № А27-10468/2013, признано недействительным (ничтожным) приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 04.03.2013 № 02-03-с/13 в части определения размера арендной платы, на комитет возложена обязанность внести изменение в приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 04.03.2013 № 02-03-с/13, изложив его в следующей редакции: абзац, начиная со слов «Согласно п. 2.13…..» и заканчивая словами «количество периодов внесения арендной платы в год» заменить абзацем следующего содержания «Размер арендной платы составляет 2 % от кадастровой стоимости земельного участка  в год». Решение суда оставлено без изменения вышестоящими судебными инстанциями.

22.10.2015 истцу направлено уведомление с приложением № 1 к договору аренды земельного участка от 04.03.2013 № 02-03-с/13, в котором определен размер арендной платы на основании судебных актов по делу № А27-10468/2013 с 19.02.2013 по 03.12.2013.

Судебная практика по рассмотрению дел изменена и Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», руководствуясь которым суд принял указанный выше судебный акт, подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014).

В связи с этим оспариваемым уведомлением от 05 сентября 2016 года № 9-6-09/145 комитет в одностороннем порядке изменил размер арендной платы по договору аренды от 04.03.2013 № 02-03-с/13 земельного участка, определив:

с 04.12.2013 арендная плата устанавливается в размере 38 341,67 руб. в месяц, определенной по формуле:

А = 460 100 руб. / П, где:

А – размер арендной платы;

460 100 руб. – рыночная стоимость права пользования (размер арендной платы в год), без учета НДС;

П = 12 – количество периодов внесения арендной платы в году.

с 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 38 228,34 руб. в месяц, определенной по формуле:

А = КС х Кв х Ки х S / П, где: 

А – размер арендной платы;

КС = 4 625,40   кадастровая стоимость земельного участка (руб./ кв.м);

Кв = 4,02%   - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение №1 к настоящему Порядку);

Ки = 1,1 х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055, где 1,1; 1,065; 1,06; 1,055; 1,05; 1,055 – коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010-2015 гг;

S = 1 700     - площадь земельного участка (кв.м) 

П = 12 – количество периодов внесения арендной платы в году. 

Суд считает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность изменения арендной платы на прошедший период пользования земельным участком, а также не допускается изменение чаще одного раза в год в одностороннем порядке арендной платы, согласованной сторонами в договоре.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Поскольку в данном случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Оспариваемое уведомление КУГИ КО содержит ссылку на пункт 3.6 договора аренды, согласно которому размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.

При этом в пункте 3.7 договора аренды указано, что независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Датой составления отчета об оценке № 46-02-2013 является 21.02.2013, кроме того в пункте 3.7 договора указывается на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, а не рыночной стоимости размера арендной платы.

Согласно оспариваемому уведомлению новый размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от 21.02.2013 № 46-02-2013 и устанавливается к применению с 04.12.2013, что противоречит условиями пункта 3.7 договора аренды.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость права пользования (величина арендной платы) спорного земельного участка, на дату оценки 01.02.2013 составила 460 100 руб. в год.

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка № 62 (в редакции, действующей в спорный период) в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 Порядка № 62, при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацами пятым - восьмым пункта 2.11 Порядка № 62 (в редакции, действующей в спорный период) размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов; если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.

Следовательно, пункт 2.11 Порядка № 62 в редакции постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 08.05.2013 № 195 не содержит такого основания для изменения в одностороннем порядке размера арендной платы, как изменение судебной практики, в том числе за предыдущий период.

При заключении договора стороны согласовали условие договора о размере арендной платы с 19.02.2013, оспариваемым уведомлением арендодатель в нарушение положений статьи  пункта 3 статьи 614 ГК РФ изменил размер арендной платы с 04.12.2013.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного изменения размера арендной платы.

Оспариваемое уведомление составлено 05.09.2016, а изменение размера арендной платы и порядка её расчета устанавливается в нарушение действующего законодательства с 01.01.2016.

На основании пункта 3.8 договора аренды уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона № 100-ФЗ). 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая изложенное, суд считает, что уведомление от 05.09.2016 № 9-6-09/145 об изменении арендной платы по договору аренды от 04.03.2013 № 02-03-С/13 является недействительным в части, устанавливающей размер арендной платы с 04.12.2013 и с 01.01.2016, как несоответствующее требованиям законодательства.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 АПК РФ суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь статьями 110,  167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дилекс» удовлетворить частично.

Признать недействительным уведомление комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 05.09.2016 № 9-6-09/145 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.03.2013 № 02-03-С/13 в части, изменяющей арендную плату с 04.12.2013; с 01.01.2016.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дилекс» судебные расходы по уплате государственной пошлины 6 000 руб.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                              Н.К. Фуртуна